「完」不動産投資へのこだわり！投資は東京・大阪・名古屋にこだわるべき　「不動産投資初心者勉強」

回復し続ける地方の地価　それでも投資は東京・大阪・名古屋にこだわるべき

東京

（写真＝ESB Professional/Shutterstock.com）

東京駅前や日本橋、虎ノ門、新宿、渋谷などの重要エリアで、大型開発が進行中です。次世代に対応した先進都市になることが予想されているため、今後も賃貸需要やある程度の地価の安定が期待できます。

大阪

（写真＝PIXTA）

大阪駅周辺のうめきたや2025年大阪万博の会場である夢洲をはじめとする大型再開発、主要路線の整備が進行中です。また、大阪は国内でも有数のインバウンド好調エリアです。こういった背景を考えると、今後も賃貸需要や地価上昇が期待できます。大阪はIR（カジノを含む統合型リゾート）の候補地でもあります。決定すれば勢いが増すことでしょう。

名古屋

2030年100兆円産業「MaaS」丸わかり。不動産の価値が根底から変わる？

ウーバーでは電動飛行機によるMaaSの試験も

CREALが、不動産投資クラウドファンディングにおけるリサーチで運用資産残高No.1を獲得!!

■会社概要
社名：株式会社ブリッジ・シー・キャピタル
代表取締役社長：横田大造
所在地：〒104-0061　東京都中央区銀座2-16-11 片帆ビル3階
TEL：03-6264-2590

イラン、通貨の信用不安深刻化…車や不動産投資、仮想通貨に走る

イランで通貨リアルの下落に歯止めがかからず、信用不安が深刻化している。車や不動産、金などに投資して資産の目減りを防ぐ動きが続き、仮想通貨への投資も増えている。イラン沖のホルムズ海峡近くで日本のタンカーなどが攻撃される事件が起き、米との軍事的緊張がさらに高まる中、経済悪化が続いて原油輸出に悪影響が出るとみる評論家もいる

なぜ不動産投資の営業マンは自分で物件を買わない？

なぜ自分でやらない？の答えは「買えないから」

投資マンションの相続で使える？「小規模宅地等の特例」の条件とは

投資マンションを所有している投資家の心配の種の一つは、「相続税はどれくらいになるのか」という点ではないでしょうか。不動産投資の対象となる土地や建物は、現預金よりも相続税評価額が低くなりますが、それでも相続税の負担は気になるところです。しかし、小規模宅地等の特例を活用すれば、賃貸用物件の土地については、さらに節税することができます。

都心、駅近の好立地…築古物件に残る賃借人を退去させるには？

都心駅近の好立地にもかかわらず、いまだに木造2階建ての古アパートや、RC造であっても容積率を十分に消化していない（本来であればより大きな建物が建築できる）古ビルが散見されます。このような築古物件には以下の凹みがあります。

金融機関は不動産融資に依然「積極的」、一方で景気後退懸念から物件の収益性など重視

不動産サービス大手のCBRE（日本本社：東京都千代田区）は6月13日に「CBREレンダーアンケート2019」を発表した。調査では、金融機関（レンダー）が不動産の新規融資に積極的な姿勢を示しながらも、国際情勢の悪化による景気後退懸念から物件の資産性や流動性、収益性などを昨年よりも重視していることが明らかになった。

本調査は不動産会社や不動産ファンドに融資するレンダー25社に対して実施した、今後の不動産市場の見通しや融資方針に関するアンケート調査の結果をまとめたもの。

調査によると、2018年度と比較して2019年度の融資額実績は「変わらない」または「増加する」と回答したレンダーの割合は、シニアローンで90％、メザニンローンで91％となった。また、2018年度の融資額に占める新規融資額の割合に対する回答では、全体の81％を占めるレンダーが融資額の7割以上が新規であることが明らかになり、新規融資に対する積極的な姿勢が伺えた。

一方で、不動産融資市場の最大の脅威を問う設問の回答では「国内外の経済ショック」が前年の38％から64％と大幅に増加。米中貿易摩擦による影響を警戒していると見られる。景気後退への懸念は、レンダーの融資判断軸にも大きく影響しているとみられ、融資判断に不動産資産の融資金額である「LTV（Loan To Value：不動産資産価値に対する負債の比率）」を重視する、という回答が2018年度に比べて28％から36％に、「安定した収益性」を重視する、という回答が2018年度に比べて20％から28％と大幅に増加している。

ケイアイスター不動産がハワイの不動産投資に関する公式サイトをオープン

ケイアイスター不動産<3465>(東1)は6月13日午前、ハワイの不動産の魅力を紹介する不動産投資物件紹介サイト「Life　in　Hawaii」(ライフインハワイ、URL=https://ki-group.co.jp/hawaii/)を開設し、ハワイの不動産投資物件の紹介を本格的にスタートした。

プロ投資家が語る！ワンルーム投資でありがちな6つの失敗事例と対処策

まず、不動産投資のリスクのうち、もっとも影響が大きいものの一つに空室リスクがあります。不動産投資では長期的かつ安定的にインカムゲイン（家賃収入）を得ることが最大の目的ですので、空室期間をいかに短くするかが成功のカギといえます。

物件の構造や種類に限らず、まずは東京で購入することを検討しましょう。神奈川県には横浜や川崎、埼玉県では大宮や浦和、千葉県では船橋や浦安等の有力なエリアがあります。関西では大阪府や京都府にもそれぞれ有力なエリアがあるでしょう。

しかし、初めてワンルームを購入するのであれば都心部で、そしてできれば国内で最も人口が多く、賃貸重要が旺盛な東京23区内の物件を検討することをおススメします。その他のエリアは、物件を複数保有するうえでポートフォリオの一環として、後から買い増しすることができます。

中国の物件は10年でボロボロ…アジア不動産投資が難しいワケ

すぐに「ドイツ不動産投資」のお話に入っていきたいのですが、しっかりと基礎から理解していただくためには、日本と海外での不動産の状況と不動産投資の違いについて押さえておく必要があります。

また、海外と一口に言っても、アジアと欧米では大きく違いますし、国ごと、地域ごとでもいろいろな違いがあります。まずは日本を含めたアジアと欧米の不動産事情について、比較しながら見てみましょう。

最も大きな違いは、アジアでは日本も含めて新しい家が好まれるのに対して、ヨーロッパやアメリカの人たちは、もちろん新しい家も好きなのですが、古い家を手入れしながら長く使っていくというのが当たり前という考え方があります。

なぜその違いがあるのかというと、ヨーロッパでは18世紀にイギリスで産業革命が起き
て、19世紀にはドイツにも広がり、それから石造りの堅固な建物が普及しました。そして、それからは築100年ものの家も、基本的には今の家と作りが変わっていません。

もちろん、今の家のほうが気密性に優れているとかで快適ですが、天井の高さや部屋の広さなどは変わっていません。ヨーロッパではかなり前から窓に複層ガラスを採用していましたし。

つまり、ヨーロッパでは古くからクオリティが高い住宅が作られていたということです。その理由は、中世のお城などの何百年も使える建物が見本として存在していたことと、湿度と気温の低い気候、地震の少なさでしょう。

何より、ヨーロッパの多くの国は日本より緯度が高いため、冬になると夜が長く、家にいる時間が長くなります。そのため、家の中でいかに快適に過ごすかが重要な課題になります。そこで寒さをしのぐ暖かさや圧迫感のない天井高が求められたのでしょう。

投信業界は10年で何が変わった？新たなトレンドが生まれるのか？

◆根強い人気の毎月分配型投資信託
平成の約30年間を前半と後半に分けると、後半は毎月分配型投資信託の栄枯盛衰が見られました。一時期、毎月分配型投資信託でないと売れないとわが世の春を謳歌した時代もありましたが、運用成績の低迷による分配金の引き下げ、顧客本位の運用徹底を求める金融庁の指導による販売自粛により、純資産総額は大幅に減少しているのです。純資産総額から見た投資信託の今を見ていくことにしましょう。

NISA、iDeCo（個人型確定拠出年金）、つみたてNISAなどの非課税投資制度の普及により、身近な投資商品となりつつある投資信託。積立方式による資産形成においては王道の金融商品ともいえるのですが、近年はトレンドや話題を作る投資信託が皆無という状況です。

5月の投信運用、内外の「株式型」が5%超下落

5月は投資信託の運用成績が軒並み悪化した。米中貿易摩擦の深刻化で世界的な株安となったことが響いた。投資信託の投資対象資産別に運用成績（分配金再投資ベース）をみると、国内、海外とも「株式型」が5%を超えるマイナスになった。

一方、国内の不動産投資信託（REIT）に投資するタイプのリターンはプラスとなった。

増える民泊事業者　そのワケは

2019年3月現在、住宅宿泊事業法にもとづいて民泊を行う事業者は増え続けています。届出数は前年6月の施行日にすでに2,210件にのぼり、毎月1,000件前後のペースで増加。3月15日時点で1万4,701件にのぼっています。

届出件数の割合としては都道府県、保健所設置市、東京23区がそれぞれ同じくらいです。なぜこのような区分があるのかというと、基本的に住宅宿泊事業の届出は都道府県知事に出すものとされていますが、保健所が設置されている市と東京23区は例外的にそれぞれの自治体で管理できるという決まりになっており、届出を受け付けているからです。

それぞれの区分の中で最も届出件数が多いのは福岡県の769件、大阪市の1,812件、新宿区の894件。他に目立つところは豊島区の606件、札幌市の1,614件など。5大都市を中心に盛り上がりを見せており、国内からの観光客も多い沖縄も718件と、多くの事業者が参入しています。

貯蓄など必要なし!? 不動産投資に「向いている性格」4パターン

2020年に東京オリンピックが開催されることもあり、都心部を中心に不動産の価格は上昇しており、大型のマンションも次々に建てられています。そうした好況に加え、公的年金への不信感も手伝ってか、将来への備えとして不動産投資を検討する人が増えています。

しかし、不動産投資は決して簡単なものではなく、誰もが成功するわけではありません。本記事では、不動産投資に向いているのはどのような人なのかをご紹介します。貯蓄や収入、子どもの有無、さらには性格まで、ご自身と照らし合わせてみてください。

不動産投資には、多額の資金が必要であるというイメージがあります。確かに不動産を購入する際に、ある程度の貯蓄があるに越したことはありません。しかし、たとえ貯蓄がない人でも不動産投資を始めることは可能です。なぜなら、不動産投資を行う際は、ローンを組んで行うことがほとんどだからです。

銀行でローンを組んで購入資金を借り、毎月の家賃収入から返済を行うのが不動産投資の一般的な手法です。その金利が高い場合は、返済の負担を考えると、ある程度の頭金が必要ですが、現在は史上空前の低金利時代といわれていますので、頭金に入れる貯蓄がなくても不動産投資を行うことが可能なのです。

不動産投資を行うにあたって、現状の収入の多寡は、あまり関係ありません。ローンを組んで不動産投資を行う場合には、その繰り上げ返済を行う際に収入が多いと有利になりますが、そもそも不動産投資では、家賃収入だけでしっかり収支が合うのかが重要なポイントです。もちろん、ローンを組むために最低限の収入は必要ですが、収入が少ないからといって、不動産投資を諦めることはありません。

不動産投資に、子どもがいる・いないも、ほとんど関係ありません。しかし、将来的なことを考えると子どもがいたほうが有利になるケースもあります。例えば仮に複数件の不動産を所有するようになり、投資の規模が大きくなった場合などです。

個人で不動産投資を行うよりも事業化した方が、税金の面で有利になります。不動産投資用の法人を設立することで、家賃収入をその会社に入れるような仕組みをつくります。その家賃収入を会社からの給料という形で受け取るのですが、子どもを会社の従業員にし、給与を支払うことで、所得分散の効果が望めます。

しかし、これは投資の規模を拡張し、さらに子どもが成長した際の話であって、不動産投資を始める時点では関係がありません。子どもの有無もあまり気にしないでいいといえるでしょう。

「ESG」不動産投資でも　3年で5割増

2019/6/12 11:04

ESG（環境・社会・企業統治）重視の取り組みをめぐり、国際的な評価基準を受け入れる国内の不動産会社や不動産投資信託（REIT）が増えている。2019年の参加数は70社強（18年は61社）と、3年前に比べ約5割増える見通し。保有するビルや商業施設の消費エネルギー量などで評価される。世界の投資家と目線をそろえ、マネーを呼び込みたい考えだ。

不動産投資の利回りの相場とは？高利回り物件のリスクを知ろう

都市部にある物件の利回りの相場

新築ワンルームマンションの利回りの平均的な相場は、4％前後です。中古ワンルームマンションでは築年数によって差が生まれ、比較的築年数が浅い物件（～築20年まで）で4～5％、築年数がそれよりも長い場合だと6～10％が平均的な利回りの値となっています。一方、一棟物件も状態によって差があります。例えば都心部にある木造の新築一棟物件では、平均的な利回りの相場は5～6％であり、中古一棟物件では6～8％となっています。

都心と地方では違いがあるのか？

地方では利回りの相場はどのようになっているのでしょうか。都心部では物件の利回りが10％を上回ることはまずないと言ってもよいですが、地方物件の利回りの平均は10％程度という高い水準です。この背景には、価格上昇が続く都心物件と比べ、地方物件では価格が低く留まっていることがあります。後ほど詳しく説明しますが、不動産広告などでしばしば用いられる利回りの値は、家賃収入による年間収入額の、物件購入価格に対する割合として求められます。そのためごく単純に考えると、物件購入価格を低く抑えられる地方物件の方が、利回りが高くなると考えられます。つまり地方物件については、都心部の物件よりも利回りの想定を高めに考えておく必要があると言えます。

ところで、都心部の物件とは利回りで差がある地方物件への投資には、どのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。地方物件の良い点としては、物件購入価格が低い傾向があるために投資を始めやすいことに加え、大学や工場があり人が集まりやすい地域を選べば、十分な家賃収入を見込めることがあります。一方で、都心部に比べると人口が少ない地方では、空室の危険性が低くはありません。家賃相場が都心部の物件よりも低いのにも拘らず入居率が悪い状態が続いてしまうと、十分に利益を上げられませんし、物件を手放そうとしても買い手がつかないことも十分に考えられます。利回りが高いという事実だけで判断して購入を決めてしまうのではなく、多くの人々が住んでみたいと思うような魅力的な物件を選択する必要があります。

日興アセット「財産３分法」、分配金を40円に減額　15年ぶりの低水準

日興アセットマネジメントが運用する「財産３分法ファンド（不動産・債券・株式）毎月分配型＜愛称：財産３分法ファンド＞」（02312038）が10日の決算で１万口あたりの分配金を前月より10円安い40円に減額した。2004年２月の決算以来、15年４カ月ぶりの低水準。分配金引き下げは12年４月の決算以来、７年２カ月ぶりとなる。

同ファンドは株式と不動産、債券の３つの資産に分散投資するバランス型。国内の株式と不動産投資信託（ＲＥＩＴ）をそれぞれ25％、高金利の海外債券を35％、先進国の海外債券を15％組み入れることを基本としている。５月末時点での１年リターン（分配金再投資ベース）は2.85％だった。

６月10日時点の純資産総額（残高）は3730億円で、国内公募の追加型株式投信（ＥＴＦを除く）のうち14番目に大きい。バランス型では「東京海上・円資産バランスファンド（毎月決算型）＜愛称：円奏会＞」（5812億円、4931112B）に次ぐ２番目の大きさ。

2003年８月に設定され、2007年には残高が１兆4000億円を超えた。当時の分配金は１万口あたり80円。その後は残高が減りつつあるが、現在も大手証券やネット証券、全国の地方銀行などで幅広く販売している。

日興アセットマネジメントは分配金を引き下げた理由を「分配金の支払いによる基準価額の水準の低下を抑え、また、今後も安定的な収益分配を継続するため」とした。

◇日興アセットマネジメントの発表資料

清水建設、不動産に懸ける五輪後 5000億円投資

私募REITとは

▼私募REIT　機関投資家や金融機関、事業法人を対象にしたプロ向けの不動産投資信託。証券取引所に上場し株式と同じように個人が売買できる上場REITとは異なる。

今から始める自己投資。自分の価値を高めよう

毎日の仕事と向き合い、ただ真面目に働くだけでは思ったような成果が出ないことがあります。努力をしてもその努力がなかなか実らないのであれば、自己投資を始めてみましょう。自分が成長するための投資をすると、それが資産となり、これまで難しかったことも実現できるようになるかもしれません。

自己投資で実りのある人生というリターンを得る

（写真＝Elnur/Shutterstock.com）

株式投資や不動産投資など、金銭的なリターンを得るために行う投資ではなく、自分の理想の実現というリターンを得るための自己投資を始めてみましょう。自己投資を始めるのに遅いということはありません。思い立った時が始め時です。

「人生100年時代」においてライフスタイルや働き方が変化していく中で、生き残るビジネスパーソンになるためにも、自分のスキルを磨き、知識を蓄え、人脈を広げていくことは、ますます重要になってきています。厚生労働省が2016年にまとめた報告書「働き方の未来2035」によると、2035年には正社員・非正規社員の区分がなくなり、組織に縛られない自由な働き方が主流になると指摘しています。

これからのビジネスパーソンには、スキルと人脈が欠かせなくなりそうです。

自己投資の方法

ここからは、必要な自己投資のための具体的な方法について見ていきましょう。

超短期留学

ビジネス英会話を身に着けることで、仕事の幅が大きく広がります。学生の頃の英語の勉強とは異なり、ビジネスで利用する英語を習得するためには実践が大切です。英会話教室に通う、オンライン英会話の講座でネイティブスピーカーと話すというのも一つの手ですが、超短期留学を通して、より実践的な英会話を習得することもできます。

年次有給休暇の義務化によって取得できる休日を利用して、1週間程度の語学留学をしてみましょう。治安がよく過ごしやすいカナダのバンクーバーや、緑の多い大都市のトロント、その他にニュージーランドやオーストラリアも短期語学留学先として人気です。

体づくりと人脈形成にはジム

長い人生を楽しく生きるためには、健康維持への努力は欠かせません。体を動かして体力づくりをしておくことで、繁忙期のハードワークも乗り切れるようになるでしょう。また、富裕層の通うジムを利用することで、これまでにない人脈を形成することができます。

恵比寿ガーデン、青山、大手町にあるコナミスポーツクラブが運営するグランサイズは、多くの富裕層が通うジムです。グランサイズエグゼクティブ会員の場合、入会金が20万円、会員資格保証料が30万円、入会登録料が3万円、月会費は2万7,000円～5万5,000円となっています。一般的なジムに比べて高額ですが、多くの富裕層から得られる学びには、それ以上の価値があることでしょう。

話題の筋トレ英会話ならビジネスでもジムでも使える

日本語、英語、中国語の3ヵ国語を自在に操るトライリンガルであるTestosterone氏の著書『筋トレ英会話』なら、ビジネスでもジムでも使える実用的な英語が楽しく学べます。著者いわく、「筋トレに比べたら英語は楽勝！」とのことです。英語の基礎や英会話での雑談スキルを上達したい人向けの一冊です。

感性を高める自己投資

一流の人は、自分の感性をとても大切にしているといいます。知性を鍛えるのと同様に、感性を鍛えることが重要と考えられているのです。

豊かな感性がインスピレーションを生み、インスピレーションがイノベーションを生むことも多々あります。感性やインスピレーションを鍛えるために、美術館へ足を運んだり、国内外のさまざまな場所に出かけたりしてみてください。

自然と触れ合うことでも感性は磨かれていきます。世界の美術をたどる旅もおすすめです。歴史的に有名な建築物や美術品に触れ、右脳を活性化させましょう。

効果的な自己投資で理想を現実にする

自己投資は、時として、そこにかけた費用と時間以上の効果を生むことがあります。小さな労力・費用でも、効率的に自己投資を行うことで、自分の身に着けたかったスキル以上のものが得られるかもしれません。

自己投資の始め方に関する情報を集めることに終始せず、まずは何事も実践することから始めてみましょう。（提供：ANA Financial Journal）

私募REIT、生保も開発　第一生命は5年で1000億円規模

2019/6/11 22:00
日本経済新聞　電子版

大手生保が機関投資家などプロを対象にした不動産投資信託（REIT）ビジネスを強化する。第一生命ホールディングスは2020年4月にも私募REITを開発し、地銀などに販売する。日本生命保険も私募REITの組成を始めた。保有する不動産の一部を外部に売却し、大型案件に資金を投じて資産を入れ替える。低金利で厳しい債券運用を補うため、不動産投資の運用効率を高める。

家賃未払いを防ぐ！リスクが高い「入居希望者」の見極め方6つ

将来の年金不安や実感できない経済成長などを背景に、資産運用や副業で収入源を増やすことに取り組む人が増えています。会社に勤めていても、かつてのように安定的な雇用や昇給が期待できる時代ではありません。会社で活躍し将来が期待されているような人でも、リスクヘッジの観点から給与以外の収入を作ろうとしています。

なかでも、不動産投資に大きな関心が集まるようになってきました。不動産投資は安定的に家賃収入が得られて、なおかつ、投資物件を担保にローンを組み資金調達ができるので、投資のなかでも規模を拡大しやすいというメリットがあります。

しかし、リスクの無い投資は存在しません。不動産投資では、空室リスクや家賃の未払い、近隣住民とのトラブルなどのリスクもあります。そこで、問題のある入居者と契約してしまわないために重要な「入居審査」について考えてみましょう不動産投資初心者は、まずはココから！優良な物件に少額から投資する「不動産小口化商品」とは？

不動産投資のデメリットを解消する
仕組みとして再注目を集めている

うまくいけば安定的な家賃収入、さらには地価の上昇によるキャピタルゲインを狙える、資産を土地・建物に換えることによる資産圧縮効果など、さまざまなメリットが指摘されている不動産投資。

成功のポイントは居住用物件であれば賃貸ニーズが高い、商業物件であれば集客が期待できるなど、基本的には「人が集まる」場所選びといって差し支えないだろう。具体的には東京23区を中心とした首都圏、札幌や名古屋、大阪、福岡など人口の多い政令指定都市の人気が高い。

とはいえ、こういったエリアの物件は高額であり、なかなか手を出しづらいというもの。さらには投資に対する専門知識、税金の処理など、手間がかかることも事実だ。しかしながらいま、こういったデメリットを解消する「不動産小口化商品」が注目を集めているのはご存知だろうか。

不動産小口化商品とはその名の通り、オフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を小口化して投資家に販売、購入し、運用収益を保有口数に応じて出資者に配分するというもの。本来、都心部の大型物件であれば億単位もするが、同商品なら一口数万円から1000万円ほどで販売されるので、優良な立地にある不動産を手にしやすくなるのが特徴だ。

そもそも、こういった商品は1980年代後半のバブル期に登場して人気を集めたが、バブル崩壊とともに投資物件が値崩れしたり、テナントが入らず収益性が悪化、マネジメントしていた不動産会社が倒産するなど、損失を被る投資家が多発することに……。

こうした経緯もあり、1994年には事業者の登録、情報公開の義務付け、監督官庁への事業報告など投資家保護を鮮明に打ち出した、「不動産特定共同事業法（不特法）」が制定された。不動産小口化商品は同法に基づいたものであり、法律自体は何度か内容が改正されているが、一定の条件を満たした事業会社でないと事業を行うことはできない。

ひとつの物件を小口化して販売する「不動産小口化商品」。高額な優良物件であっても購入しやすくなるのが特長

最近であれば、都心の商業施設に特化した商品を販売、工場・物流倉庫用地の開発・分譲、ゲストハウスなど宿泊所、政令指定都市の再生物件、古民家を対象としたプロジェクトを実施するなど、幅広い案件・事業者の参入が目立つ。日本では空き家・空室が増えていて、不動産の流動化は大きな課題。小口化商品には解消への期待もあるようだ。

不動産の小口化によるメリットは多数
不動産経営というよりは金融商品に近い

不特法を活用した不動産小口化商品には、事業者と投資家が組合契約を交わす「任意組合契約」や「匿名組合契約」など、異なる契約のタイプがある。前者であれば不動産の所有権は組合員、後者なら事業者に属するなど、いくつか違いがあるので注意したい。

一方で、通常の不動産投資にはないメリットもいくつかみられる。例えば、小口化することで一棟では売却しにくい物件が売りやすくなったり、一棟不動産は遺産分割しにくいが小口化商品を複数持っていれば簡単にわけやすくなるといったことも。

何よりも少額で始められるのでハードルが低く、分散投資にも役立つだろう。多くのサービスでは対象不動産を管理する特定目的会社（SPC）を設立するので、事業で赤字を計上したり倒産した場合も、物件が差し押さえや競売にかけられることもない。

客付けや管理は任せられ手間いらず。複数口を購入すれば遺産分割しやすいというメリットも

リーシングを含めた物件管理は事業者のグループ会社などが行うので、手間がかからないのもメリットだ。投資家は定期的に分配される収益を待てばいいだけ。賃貸経営というよりは、株などの金融商品に近いかもしれない。ただし、少額投資なので大きなリターンは期待しにくく、「丸々一棟を持つのが醍醐味」と考える不動産投資家がいるなか、小口化商品はあくまでも不動産の共有が前提、契約内容によっては所有権がない場合もあるので気を付けることだ。商品自体の数も限られ、入念なリサーチの上で取り組む必要はある。

このように、メリット・デメリットを理解すれば、不動産小口化商品は、物件ポートフォリオの選択肢にあがるかもしれない。少ない余剰資金の活用先としても検討できるだろう。「どこで」「どういった物件に」「どういったスキームで」「どれくらいの金額」、さらには保有後の譲渡・売却といった点も調べ有用であれば、活用に値するだろう。

健美家編集部（協力：大正谷成晴）

「日本の不動産買おう」…韓国人投資家の問い合わせ増える

2019年06月11日10時27分

日本の不動産を買う韓国の資産家が増えている。

  海外不動産投資諮問会社のグローバルＰＭＣは先月日本で２件の売買取引を成功させた。個人投資家のＡさんは東京都港区にあるあるマンションのペントハウスを約１３億円で買った。また別の投資家のＢさんは東京にある新築マンション５戸を約２億円で買った。２００４年に設立された中小型ビル資産管理専門企業のグローバルＰＭＣは新韓銀行やハナ銀行などと海外不動産投資諮問サービス業務協約を結び海外不動産投資諮問サービスをしている。この会社は昨年１２月に東京都中央区にある約１３億円の中小型ビルの売買取引も仲介している。同社のキム・ヨンナム代表は「譲渡所得税重課などで韓国の不動産投資の魅力が大きく落ちた。資産家がポートフォリオ分散などの次元から海外不動産投資に高い関心を見せている」と話した。

  韓国経済ＴＶが７～９日にソウルのＣＯＥＸで開いた「２０１９不動産エキスポ」でも海外不動産投資館が最も大きな人気を呼んだ。グローバルＰＭＣ関係者は「博覧会期間に４０件ほどの相談が行われた。資産家は主に日本、米国、オーストラリア、カナダなど先進国の不動産投資に関心を見せた」と話した。大阪にある不動産投資諮問会社の清陽通商の栗本唯代表は「昨年までは中国人が主に日本の不動産に投資したが、今年に入り韓国人の問い合わせが急に増えている。人口減少が売買価格の変数として作用する可能性があるだけにキャピタルゲインよりも５％前後の安定した利回りを目標に投資するのが望ましい」と話した。

  企画財政部によると、昨年の不動産海外直接投資額は５０億７８００万ドルで前年の３７億６７００万ドルから３４．８％増加した。海外直接投資額とは国内に居住する個人または法人が海外に直接投資した金額を意味する。賃貸事業をするために海外にある不動産を購入した資金も海外直接投資額に含まれる。

  これまで海外不動産投資は主に資金力を備えた機関投資家の領域とされてきた。個人投資家はリートやファンドなどを通じた間接投資を主にしてきた。だが海外不動産投資諮問会社が登場して海外不動産に対するアクセス性が大きく向上したというのが業界関係者らの説明だ。海外不動産投資諮問会社は物件紹介から契約事後管理まで全過程を支援する。

不動産投資信託の規模３０兆円に

　「不動産証券化市場はこれまで岩沙弘道前会長（三井不動産会長）が精力的に環境を整備してきた。受け取ったバトンは重いものだが、後任の会長として、さらに発展させていきたい。不動産投資信託（リート）の資産規模は現在約２１兆円。これを３０兆円に拡大させる方針だが、これも通過点にすぎず、さらに拡大させたい」

相続対策しながら分配金を得られる　1口500万円の不動産小口投資

都市部の賃貸不動産に小口で投資でき、相続対策にも効果を発揮する東急リバブルから登場した不動産小口投資「レガシア」の魅力を紹介する。

都市部の賃貸不動産を資産運用に生かし、さらに相続対策にも効果を発揮する。それが、東急リバブルから登場した不動産小口投資「レガシア」である。

　同社が提供する不動産小口投資とは、一つの賃貸不動産を多数の投資家でお金を出し合って購入し（任意組合を組成）、同社が業務執行組合員として賃貸不動産の管理・運営を行い、そこから生じる利益を投資家に分配する仕組みのこと。一般的に都市部の賃貸不動産は購入に億単位のお金が必要だが、不動産小口投資の仕組みを使った「レガシア」なら一口五百万円から投資できる。運用期間は原則十年。年に一回、出資割合に応じた分配金の支払いが予定される（分配予定利回りは三・七％※）のも魅力的だ。

相続税の負担軽減に貢献し、争族回避にもつながる

　今回発売される第一号商品は、東京都世田谷区にある東急田園都市線「桜新町」駅そばの商業ビル（写真上）。“サザエさん通り”として家族連れでにぎわう一角にあり、テナントと長期にわたる定期借家契約を結んでいる。

　また、当小口商品は相続時の評価にあたり不動産とみなされるため節税効果を発揮する。賃貸不動産の相続税評価額は、時価よりも大幅に低くなることが多い。相続税の負担軽減につながるほか、生前贈与もしやすくなり、計画的な財産承継に役立つ。複数口持っておけば、相続人が複数いる場合も分割しやすく、争族回避にもつながる。

　運用期間が十年と長いため業務執行組合員として組合の管理を行う会社の信用力が問われるが、東急リバブルは東急不動産ホールディングスグループの事業会社であり、安心感は十二分といえる。

東急リバブル　事業企画課
（左から）チームリーダー：鈴木健二氏　課長：竹下有氏　担当：円舘祐美氏
　商品開発に携わった同社事業企画課長で不動産鑑定士の竹下氏は、「東急リバブルのノウハウやグループ力を駆使し、安定性に配慮して物件選定をしています。ぜひ、お客様の資産と思いを受け継ぐためにご活用いただきたいです」と話している。

投資用マンションを手放したい…「損しない売却方法」とは？

投資用の区分マンションの「売り時」は？

不動産投資をしている方のなかには、今持っている投資用の区分マンションを手放したいと思っている方も多いのではないでしょうか。「空室続きだから手放したい」「資産の組み換えで手放したい」など、売却したい理由は様々です。手放したい理由が違えば、売却するタイミングや売却する方法も異なります。そこで今回は、投資用の区分マンションを損をせずに手放す方法を紹介していきます。

■投資用の区分マンションは「手放すタイミング」が大事

まず最初に知っておきたいのは、投資用の区分マンションは手放すタイミングが非常に大事であることです。二重契約や売買金額改ざんなど、不動産投資業界で起きた不祥事の影響で、2018年後半から一棟収益物件のローン付けがかなり厳しくなり、一棟収益物件から区分マンションにシフトしている投資家が増えています。国土交通省が発表した不動価格指数の推移（図表1）を見れば、区分マンションの価格は右肩上がりであることがわかります。

［図表1］不動価格指数の推移（出所：国土交通省）

つまり、投資用の区分マンションは全体的に売却価格が上昇していることから、今は売り手市場といえます。今後どうなるかの判断は難しいですが、今売却するのは決して悪いタイミングではないといえるでしょう。

■手放す理由によって「売却方法」は異なる

投資用の区分マンションの場合、手放す理由によって売却する方法が異なります。

（1）収支がマイナスの場合

基本的に投資用の区分マンションで収支がマイナスの方は、すぐ対策をしたほうがよいでしょう。対策としては物件の売却のほか、収支がプラスの物件を買い増しして全体収支を改善させるというように、所有を続けながらの対策方法もあります。

投資用の区分マンションは投資家が買い手になるので、原則、投資用区分マンションの専門業者に任せるのがベストです。なぜならば、投資家の顧客を多く抱えている会社や、投資用の区分マンションローンを扱っている金融機関と提携している会社でないと、買い手がつかないからです。なお、空室期間をできるだけ短縮したい場合、業者に買取してもらうといいでしょう。

（2）収支がプラスの場合

収支がプラスの場合、売り手市場でもあることから、ゆっくりと高値を目指せるので、仲介業者に頼むのも1つの選択肢としてあげられるでしょう。

（3）サブリース契約（家賃保証）の場合

一般的には、サブリース契約（家賃保証）は、相場の8割前後の家賃を保証する内容になっていることが多いです。従って、サブリース契約を解除することにより、賃料がアップする可能性があります。家賃がアップすると利回りも高くなり、売却するには有利になりますが、売却する前にサブリース契約を解除する必要があります。サブリース契約には期間があり、契約解除により違約金がかかるケースもあるので、注意するようにしましょう。

（4）ファミリーマンションの場合

ファミリー向けのマンションの場合、実需と投資と両方のニーズがあります。入居者がいる時の売却もいいですが、場合によって空室のほうが利回りを気にせずに高く売却できるケースがあります。

いい条件の物件であればいいのですが、売れにくい物件を売却したい時もあるでしょう。そのようなケースは、こちらの記事（関連記事『「売れにくいマンション」8つの特徴…それでも売却する方法』）を参考にしてみてください。

■少しでも高く売却する4つのコツ

最後に、投資用の区分マンションンを高く売却する4つのコツを紹介します。

（1）投資用の区分マンションを扱っている業者に任せる

不動産業者にも得意・不得意があります。特に投資用区分マンションは専門的な知識が必要になるので、売却は投資用区分マンションを扱っている業者に任せることが絶対条件です。

（2）ポータルサイトを積極的に活用する

今や、WEBで売買情報を広報することが当たり前になっています。買い手の間口を広げる意味で、露出を増やすことも非常に重要です。

（3）相場より少し高めに売買価格を設定する

不動産の売買において、値引き交渉されるケースは多いです。値引き交渉されることを前提として、ギリギリのラインに対して少し高めの価格設定が重要です。相場より大きく離れると問合せに繋がらないので、いくらに設定するかは業者と相談しましょう。

（4）思い切りも大事

高く売却するということとは少しずれますが、売り出しの情報を長く出していると、売れ残り物件と見られ、高く売ることが難しくなります。また購入交渉を進める場合、それよりも高い価格で購入を希望する方が現れるかどうかの見極めも大事です。

■投資用の区分マンションを手放す時の税金は？

投資用の区分マンションを売却する時には税金がかかります。大きく下記2つの税金がかかるので、事前に把握しておきましょう。

●契約書に添付する印紙の「印紙税」

●売却益が出た時にかかる「譲渡所得税」

◆まとめ

今回は投資用の区分マンションを手放したいという方に向けて、売却方法や高く売却するためのコツを説明しました。マンション価格が上昇し続けている今は、売却するいいタイミングといえます。今回の説明を参考に、満足のいくマンション売却を実現させてください。

遠方で不動産投資はアリ？メリット・デメリット

投資用に購入する物件は、自分が住む街の近隣と遠方、どちらでも問題はないのでしょうか。
また、近隣と比べると遠方の物件への投資にはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

今回は、近隣の物件と比較しながら、遠方の物件に投資するメリット・デメリットについて2回に分けて解説したいと思います。

不動産投資に一服感　流通物件少なく、様子見広がる

2019/6/10 16:00

国内の不動産投資に一服感が出ている。低金利で資金調達しやすい環境にあるが、物件の価格が高騰し収益性が下がっているためだ。堅調な市況を背景に売りに出る物件が少なく投資先の選定が難しくなっている。特に海外投資家が慎重姿勢に転じており、関係者からは様子見の空気が漂うとの声が聞こえる。

物件価値"駅から1分ごとに100万円下落"

相続、家・土地の価値

不動産トレンドは3極化、ベストな売りどきは

■駅から1分ごとに100万円の下落

これからの不動産トレンドは大きく3極化します。

マンションの価値を維持または上昇する物件は、上位10〜15％のみ。徐々に価値を下げるものが70％、無価値またはマイナス価値になるものが15〜20％となります。

物件が駅に近ければ近いほど、不動産価値の下落は抑えられます。逆に駅から遠い物件は、速いスピードでとことん弱くなっていくでしょう。

具体的にいえば、駅から1分離れれば平米あたり1万8000円価値が下がります。

たとえば、65平米3LDKのマンションならば、駅から1分離れるごとに約100万円ずつ下がっていきます。10分で約1000万円、ものすごい下落率ですよね。

売りやすい家と、そうでない家の境目。マンションだと駅から徒歩7分、一戸建てだと15分が目安です。それを超えると、途端にニーズがなくなります。

駅から距離がある物件は、空き家になったら一日も早く、一秒でも早く売りに出しましょう。

間取りについては、オーソドックスな物件が売りやすいです。デザイナーズや注文住宅は、往々にして売りづらかったりします。

不動産は人気投票。あまりに個性的な間取りやデザインの家は、刺さる人には刺さりますが、多くが求めるものではありません。

団塊の世代は、変わった間取りの注文住宅をがんばって造っていましたが、残念ながら売りづらいのが現実です。

では両親の死去などで、空き家を抱えた場合はどうすればいいか。

実は今、日本では恐ろしいペースで空き家が増加しています。総務省が発表した「住宅・土地統計調査」によると、2013年の空き家率は13.5％で過去最高水準。

時間が経つほど空き家のライバルは増え、3カ月〜半年もすると売りにくくなってしまいます。

※写真はイメージです（写真＝iStock.com／hikesterson）

空き家が出たら、売るか貸すか、あるいは管理するかの3つの選択肢があり、早急な判断が求められます。

まず貸すパターン。これはしっかりした賃料をとれないと採算が合わないでしょう。貸す前に、一定の修繕やリフォームが必要になります。

たとえば30坪の4LDKだと、床壁天井を一通りやるだけでも150万円ほどかかります。さらにキッチンや洗面台など設備系一式で150万円くらいです。

リフォームに300万円かけて貸し出すとしても、それを何年で回収できるのか。仮に月5万円で貸し出せば、年間60万円。そうすると300万円回収するのに5年はかかります。

実際は経費もあるから6〜7年かかるでしょう。さらに租税も払って……などと考えると割に合わないですよね。

■建物が古くなったら修繕も必要

続いて管理するパターン。換気やポスト回りを掃除してくれる管理サービスもあります。でも結局、月5000〜1万円くらいの費用や固定資産税を払う必要がある。建物が古くなったら修繕も必要になってきます。

そう考えると、将来住む予定がなければ、空き家は思い切って売ったほうがいいでしょう。

長期的に見れば、今が一番高値で売れます。

駅近のマンションのように、中長期的なニーズが見込める物件でない限り、一分一秒でも早く売ることをおすすめします。

令和元年のポイント：空き家が出た。いつ売るか、今でしょ！

----------

長嶋修

不動産コンサルタント

1967年、東京都生まれ。業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さくら事務所」創業者・会長。マイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウの提供や、業界・政策への提言を行う。

----------

（不動産コンサルタント長嶋修構成＝プレジデント編集部　撮影＝渡邉茂樹　写真＝iStock.com）

66歳母と38歳娘「無職2人」の未来年表

タワマン上層階の子「成績は低迷」の理由

月収44万68歳の悩み"暇で暇で死にそう"

30歳独身会社員。貯蓄が900万円を超えたらマンション購入を考えていますが…

現時点で結婚の予定はなし。どんな物件を購入したらいい？

皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は、貯蓄が900万円を超える2年後にマンション購入を考えている30歳の会社員。無理のない範囲での購入プランを検討しているキタグニさんのお悩みに、ファイナンシャル・プランナーの藤川太さんがアドバイスします。

相談者

キタグニさん（仮名）
男性／会社員／30歳
関東／持ち家（親の家に同居）

家族構成

母（会社員・50代）、弟（会社員・20代)

相談内容

貯蓄が900万円を超えそうな2年後に都内にマンションを買おうと思っています。ローンの返済期間は60歳をむかえるまでの25年を考えております。無理のない物件額やマンション購入の考え方について教えてほしいです。都内のマンションで、1Rもしくは広くても1LDKほどで金額は2000万円以下で考えています。

家計収支データ

家計収支データ補足

（1）各費目の支出内訳
・通信費→スマホの月額支払い1万円、Wi-Fiルーターの月額支払い5000円
・趣味・教養・娯楽費→趣味であるスポーツ観戦やコンサート、舞台観賞にかかる合計金額
・雑費→実家へ3万円（一人暮らし後は不要）。以前、精神疾患にかかったためアフターケアの治療費とカウンセリング代1万5000円（現在は完治しているが、再発防止のため必須）

（2）ボーナスの支出内訳
旅行費用15万円、貯金45万円

（3）一人暮らしになった場合の支出予定
家賃：7万円
食費：3万円
水道光熱費：1万円
通信費：1万5000円
趣味：娯楽費：4万円（一人暮らし後は趣味にかける金額は抑える予定）
治療費：1万5000円
雑費：1万円
↓
合計支出額：19万円

一人暮らしをすると会社から家賃補助で2万円が追加されるため、収入は22万円になる。貯金額は月3万円と考えている。

（4）結婚の予定など、今後のライフプランについて
相談者コメント「結婚については今のところはない。正直、このまま独身でいいとも考えている。ただ、結婚をしたくないわけではないため、ご縁があった場合は考えるが直近はない」

ファイナンシャル・プランナー藤川太の3つのアドバイス

アドバイス1：団体信用生命保険に加入できない可能性が高い
アドバイス2：どうしてもマンションを買うのなら投資用と考えて購入を
アドバイス3：マンションにも相場がある。お金を貯めながらチャンスを待とう

アドバイス1：団体信用生命保険に加入できない可能性が高い

ご相談にお応えするアドバイスではないのがとても心苦しいのですが、率直にいってマンション購入は難しいと思われます。その理由は、現在は完治しているとのことですが精神疾患のカウンセリングと投薬が続いていると、住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合、保険金によって残りの住宅ローンが弁済される団体信用生命保険（通称：団信）に加入することができない可能性が高いです。

団信に加入できないと金融機関で住宅ローンを借りることはできません。住宅金融支援機構が提供する「フラット35」ならば団信に加入しなくても借り入れはできますが、万一のとき住宅ローンが残ってしまいますし、対象となる住宅は30平方メートル以上なのでワンルームだと適合しないかもしれません。

どうしてマンションを購入しようとお考えなのかがわからないのですが、現実的な視点でアドバイスをするとご実家で同居を続けることをすすめます。というのも、現在の収入だと生活はできますが十分とはいえません。シングルで実家暮らしだから、これだけ貯められたのです。

マンションを購入して一人暮らしをすると貯蓄ペースは一気に落ちますし、手元のお金も無くなりアクシデントが起こった際の余裕がありません。いざというとき、まとまったお金が手元にあるのは心強いことです。可能ならば当面は実家で生活して貯蓄を増やす方が、将来の不安解消には効果が大きいように思います。

アドバイス2：どうしてもマンションを買うのなら投資用と考えて購入を

住宅ローンを借りることができ、数年後にマンションを購入する場合についても考えてみましょう。その場合は、投資用のマンションを購入する気持ちで物件を選んでください。そうすれば結婚などライフプランの変更があっても、あわてずに済むからです。

投資用として検討する場合、まず考えたいのが利回りです。表面利回りなら7％以上、管理費や固定資産税などを除いた実質利回りでも5％は確保できる物件であることを意識しましょう。

もうひとつは、長期間にわたって賃借人を確保できる物件であるかということです。東京でも空き家率が増えてきています。将来的には賃貸物件も入居する人がなく、空室になる物件が増えてくるでしょう。エリアや沿線だけでなく、駅からの距離、周辺環境など、自分が気に入るだけでなく、客観的に見て競争力がある物件かどうかを見極めてください。

と考えると、いま検討している「1Rもしくは広くても1LDKほどで金額は2000万円以下」という条件は、金額面から見て割高である可能性が高いように思います。

アドバイス3：マンションにも相場がある。お金を貯めながらチャンスを待とう

検討している物件価格は割高である可能性が高いというお話をしましたが、マンションには相場があり、特にワンルーム物件は不動産の中でも流動性が高いため株のように値動きが大きい傾向があります。現在の不動産相場は頭を打った感があるものの、まだまだ割高。首都圏の不動産相場は上昇と下降を繰り返していますから、投資用物件として考えるならば購入時期は相場を意識して検討すべきです。

そこで、キタグニさんに提案です。現状では団信に加入できない可能性が高い、物件価格が割高ですから、しばらくは実家での生活を続けてしっかり貯蓄を増やし、相場が下がるのを待って現金で購入してはどうでしょう。現金で購入できれば、毎月の支払いは管理費や固定資産税などで3万円程度に収まるはず。これなら一人暮らしをしても、貯蓄を増やしていく余裕が生まれます。

住宅をいかに低コストで確保できるかは、マネープランに大きな影響を与えます。ここで失敗すると住宅ローンを返済していくだけの人生になってしまいますから、現金で買うことの安心感はとても大きいです。ぜひ考えてみてください。

相談者「キタグニ」さんから寄せられた感想

疾患については治っていたので問題ないと考えていたのですが、団体信用生命保険に加入が難しいとは思っていませんでした。難しいことがわかっただけでも良かったです。焦らずに購入時期を考えようと思います。

教えてくれたのは……藤川太さん

All About「資産運用」ガイド。「家計の見直し相談センター」で10年以上にわたり1万5000世帯を超える家計の見直しを行ってきたFP。資産運用、家計管理、マイホーム購入、不動産投資などに詳しく「普通の人」でもお金を貯める・増やせるようになる方法をアドバイスしています。

取材・文：鈴木弥生
(文:あるじゃん編集部)

◆32歳、住宅購入で6700万円のローン。今後が不安

◆38歳一人暮らし貯金150万円。うつ病で離婚も経験。将来が不安

◆31歳貯金10万円。4000万円の住宅ローンが重い

◆33歳手取り月収14万円で将来が不安。お金を増やしたい

◆39歳貯金450万。3500万円の住宅ローンを組んで後悔…

年収1200万円でも貯蓄が増えない！29歳男性がつける「家計簿」の問題点

家計簿をつけていてもお金が全く貯まらない人は、「家計簿」のつけ方を見直す必要があります（写真はイメージです）　Photo:PIXTA

年収1200万円の29歳男性
家計簿をつけても貯蓄が増えない

　今回ご相談をくださったのは、年収が1200万円、しかも単身でありながら貯蓄がなかなか増えないという29歳の男性です。

【相談内容】
＜相談者の家族構成と年齢＞
Ｓさん（ご本人・単身）29歳

＜世帯収入（年収）＞
1200万円程度

＜貯蓄＞
700万円程度

＜月間支出＞
40万円程度

●具体的な支出の予算
住居費　11万円
食費　5万円
交際費　4万円
雑費　1万円
日用品　1万5000円
交通費　7000円
公共料金　1万5000円
固定費（奨学金返済、ショッピングローン）3万円

＜投資額＞
確定拠出年金50万円、払い済み終身保険50万円、仮想通貨20万円、不動産投資2件5000万円弱

＜具体的なお悩み＞
予算も設定し、家計簿もつけてやっていますが、ボーナス以外の月はよくて数万円黒字で、トントンが多く、なかなか貯蓄が増えない。

区分でも都内でもできた！不動産売却を成功させる4つのポイント

こんにちは！火の玉ガールです。5/16配信のふんどし王子( 改めぽっちゃり王子？笑 )のコラム『地方で不動産投資を始めたい人がお金を貯める方法』はすばらしかったですね～！

このコラムを読んで、私も生まれ故郷の徳島を出て関西の大学に進学し、中国留学を経て大阪に戻り、世界同時多発テロ後に東京に出てきてから就職、結婚、出産、不動産投資に出会うまでの貧乏時代を思い出ました。

ふん様はコラムで地方の不動産投資のやり方を伝授してくださっていますが、私の場合は、『地方から出てきてた素人が東京でお金を貯めて不動産投資をする方法』です。

東京は生活費が高いを思われておりますが、徳島・大阪・東京と、田舎→中級都市→大都会の全部で生活したことのある私には断言できます。この中で一番お金を貯めやすいのは東京です。

理由は、とにかく交通の便が発達しており、仕事にしても不動産にしても選択肢が多いから、に他なりません。もちろん、その分競争は激しくなりますが、うまく探せば不動産を借りるのも買うのも、人と競争を避けて安く入手することができると思っています。

今回は別のテーマでコラムを進める予定ですので、この辺りは次回以降にお話ししたいと思います。

■ 売却を成功させる4つのポイント

それでは、前回のコラムのつづきとして、「売却を成功させる4つのポイント」を紹介します。まず一番目。

１、とにかく割安で購入すること

割安の基準は人それぞれだと思いますが、私の考える「割安」の基準とは、『買った翌日に売り出したとしても買値よりも高く売れる( であろう )価格』であることです。

例えば、区分マンションであれば”不動産アーカイブ”などで、同じマンション内の別の部屋の成約事例を見たり、特定の地域・自分の決めた条件の物件を一定期間見続けることで相場をつかみます。

そんな中、明らかに安い物件が出てきたらそれが買い時です。私はこれまで売却した物件すべてで、売値が買値を上回っています。

・首都圏郊外のファミリー区分が420万買→630万売
・首都圏郊外の戸建が440万買→600万売
・都心区分が3200万買→5280万売
・都心区分が650買→1180万売

どれも過去成約履歴及び周辺の成約事例よりもかなり安く購入できていたことが勝因です。

2、時流と物件に合った売り方で売り出す

二番目は、②時流と物件に合った売り方で売り出す、ということです。言うまでもありませんが、同じ物件でも物件の状態によって価格はまったく違ってきます。

修繕されないままの汚い物件は買いたい人もなかなか見つからず、安く買い叩かれがちですが、キレイにリフォームされておりそのまま住める状態であれば買い手が見つかりやすく、高く売れやすくなります。

しここで気をつけないといけないことは、その物件の場所によって、もしくは誰に買ってもらうのか（投資家か実需向けか）によって、どこまでリフォームをするべきかが変わるという点です。

投資用物件と実需用物件では売り方が変わります。投資用ならできれば賃借人が入っている状態で満室が一番よく、一棟ものなら外観が美しければ完璧です。逆に実需向けならファミリータイプで、必ず空室でなければならず、室内はリフォーム必須、ホームステージングしてあれば完璧です。

私の場合は、『ファミリータイプの物件を実需の方からリフォームされてないそのままの状態で買い受け、賃貸で回した後、空室のタイミングでリフォーム＆ステージングして実需向けに賃貸or売却両方で出す』ことを主な手法としています。

一般の方がマイホームとして住宅ローンを使って購入していただくことを前提としていますので、住宅ローンが使いやすい価格内で、それほど奇抜なリフォームはせず、万人受けする間取り、内装に仕上げて、数万円で家具や家電、造花などを配置します。

先述の都心区分を売り出したとき、媒介をお願いした大手不動産業者にお願いすると、ステージングは70㎡で約30万円ほどでできる、と言われましたが、ここで約5万円で自分で手配しました。

参照：家具家電レンタル・てぶらでどっとこむ

価格は1/6ですが、まったく安っぽくはありません。購入後の生活をイメージしやすい家具や家電を設置するのは、実需向けに売却するときは効果バツグンです。

3、物件によって一般媒介と専任媒介を使い分けること

三番目は、③物件によって一般媒介と専任媒介を使い分けること。「専任は囲い込まれる危険性があるので一般媒介がよい」といった意見をネット記事などでよく目にすることがありますが、一概にそうとも言えません。

物件によっては、一般媒介よりもむしろ専任媒介に向いているものもあります。私見ですが、あまり引き合いの強くない地方や郊外の物件は、顧客を抱えている地元系の業者に専任をお願いする方がよく、引く手あまたの人気地区なら一般媒介に大手・地元老舗・ネット新興系など他業種織り交ぜ、競ってもらうのがよいのではと考えています。

私の場合は、地方や郊外の物件に関しては、地元の老舗の業者さんに専任、都心の物件に関しては、大手2社、ネット系1社、大手ショッピングモールが手掛ける新興系1社、の計4社に一般媒介でお願いし、どれも売り出し3ヶ月以内に満額で成約しました。

一般媒介でお願いした物件に関しては、特に大手2社の業者さんがかなりお互いを意識し合って火花を散らし合い、代わる代わる内見の方を連れてきて下さいましたが、最後は現地見学会を開催していた際にふらっと立ち寄って下さった買主様を見事射止めた新興系業者さんが熾烈な競争を制して( 漁夫の利のごとく )決めて下さいました。

専任で出していた郊外の物件は、専任の地元老舗業者さんの顧客リストの中からズバッと一発内見で決めて下さったので、物件の力ではなく、業者さんの力に頼るのもアリではないかと実感しました。

4、適切な値付け

最後のポイントは、④適切な値付け、です。できるだけ高く売ることを狙って、最初に高く出して反響を見ながら段々と下げていく、というのも1つの手段ではありますが、私は最初から「これで売れる」と思われる値幅の中の上限価格で売り出します。

価格は、あらかじめ周辺相場を調べたうえで、売却を依頼する業者さんの中で一番信頼できると思われる担当の方に「いくらだったら売り切る自信がありますか？」と尋ねます。

自分が調べた価格よりも、ちょっと高いくらいの価格をズバッと言ってくれたら即決で媒介委託契約を結び( これまで希望価格・相場価格とそこまで乖離した売値を提示されたことはありません )、販売を開始します。

基本的には、売却と賃貸両方で進める場合が多いのですが、今のところ両方で出した場合どれも売却申込が先に入りました。賃貸が先に入れば、そのまま投資用物件として保有し続けるもよし、もし売却で利益確定したいのであればオーナーチェンジで出すもよし。

最初の条件に戻りますが、持っても売っても利益が出る価格で購入しておくことがやはり一番大事だと思います。

いかがでしたでしょうか？みなさまそれぞれ売却時に気をつけていらっしゃるポイントがあると思いますが、参考にしていただければ幸いです。
それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。

REIT、初の「敵対的M&A」　カギ握る当局の判断

不動産投資信託（REIT）のスターアジア不動産投資法人が、同業に合併提案して10日で1カ月となる。被合併側が「敵対的M&A（合併・買収）」と見なすREIT初の案件だ。総会が開かれれば、合併は実現する可能性がある。法令で投資家が議決権を行使しない場合「賛成」と見なすことを認めているためだ。このため合併のカギを握るのは、総会開催の可否の権限を持つ行政当局となる。

大家さん必見！「定期借家契約」に関する法規制

賃貸物件をお持ちの大家さんの中には建物の建て替えなどを将来的に検討している方も多いだろう。その場合、賃借人には退去をしてもらう必要があり、いざ退去の交渉となると、相当な立退料がかかることが一般的である。

１　普通借家契約から定期借家契約への変更の可否

そこで、将来の立ち退き請求がスムーズに進むように、借家人と結んでいる普通借家契約を「定期借家契約」に切り替えることを検討する大家さんも多いのではないだろうか。

既に賃借人と普通借家契約を締結している場合には、これを一方的に定期借家契約に変更することができないことは言うまでもない。
それでは、普通借家契約を、貸主と賃借人との間で合意解約し、新しく定期借家契約を締結することで、定期借家契約に変更することができるだろうか。

２　平成12年3月1日よりも前の普通借家契約は定期借家に変更不可
法律では、定期借家権に関する法律の施行日（平成12 年3月1日）前に契約を締結した居住用建物賃貸借契約は、たとえ当事者間で既存契約を合意解約して、新たに定期借家契約を締結することに合意したとしても、同一の当事者間で、同一の建物について定期借家契約を締結することは当分の間はすることができないとの制限が設けられている。

当分の間というのは、立法当初は4年程度と考えられていたようだが、現在でもこの制限は撤廃されていない。

３　事業用建物は、定期借家契約に変更が可能
もっとも、かかる規制は「居住用の建物」に限定されるので、居住用建物以外の賃貸借の場合には、それまでの普通家契約を合意解約して、同じ借家人と同じ建物について、普通借家契約を合意解約した上で、改めて定期借家契約を締結することは自由に行うことができる。

４　定期借家契約をする際の注意点
普通借家契約から定期借家契約に切り替える際には、新規の定期借家契約を締結する際の手続きと同じ手続きが必要となる。具体的には、
①更新がなく期間満了により契約が終了する旨を定めた「定期借家契約書」の締結の他、
②この契約の前に、契約更新がなく、期間満了により当該建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記した書面を交付して説明することまでが必要となる（借地借家法38条2項）。

契約書はきちんと作ったものの、事前の書面交付をしなかったケースでは、定期借家契約は認められず、更新を原則とする普通借家契約が成立することとなるので、注意が必要だ。

「事前の交付書面の交付がないから定期借家は認められない！」などと、後から争われないように、契約書だけではなく、事前交付書面に関しても、説明を受けた旨賃借人から署名押印をいただき、保存しておくことが必要だろう。

執筆：弁護士　鈴木　章浩

プロフィール
（鈴木＆パートナーズ法律事務所　代表弁護士）。実家が借地上でアパート・マンション経営、幼い頃から借地借家問題に注力をしてきた経緯から、弁護士としても不動産問題を中心に扱っている。現在、不動産管理会社複数の顧問弁護士として、賃貸管理や不動産売買のトラブル予防と解決を主な業務としている。

その家賃設定で大丈夫？適切な家賃を設定するポイント！

不動産投資において、所有物件の家賃をいくらに設定するかは不動産投資家の悩みと言えるでしょう。

家賃設定を高くすれば高い年間利回りを確保できますが、家賃が高いことで入居が決まらないと収入は減ってしまいます。とはいえ、入居率を上げるために家賃を下げすぎてしまうと、キャッシュフローが悪化してしまいます。

家賃を設定するにあたっては、周辺の家賃相場を調べた上で、物件の強み・弱みも考慮して、適切な価格にすることが重要です。

今回は、家賃設定のポイントや注意点を整理していきますので、家賃設定で悩んでいる人は参考にしてください。

家賃設定の際、家賃相場を調べる3つのポイント

(画像=Andrey_Popov/Shutterstock.com)

家賃相場の設定を見誤ると、不動産投資が失敗に向かう可能性が高まります。適切な家賃相場を見極める方法をまとめていきます。

近隣の類似物件を参考にする

不動産は、まったく同じ物件はありません。
そのため、まったく同じ評価の物件を見つけることは不可能ですが、近隣の類似物件の入居成約事例を参考に家賃を決めていくのが一般的な方法です。

似たような条件の賃貸物件が成約した金額であれば、早期に入居者が決まることが期待できます。一方長期間、入居募集されているのに成約しない物件は、相場に比べて家賃設定が少し高いのかもしれません。

近隣物件との比較においては、駅からの距離や間取り、築年数、階数、設備などを見比べて、自身の物件の家賃が適正化どうかを判断するようにしましょう。

不動産情報サイトの相場を参考にする

不動産情報サイトを検索すると、エリアや最寄り駅一帯の家賃相場をまとめて調べることができます。掲載されている物件の中で、自身の物件と条件の近い物件の家賃相場を調べることで、エリアの賃料相場を知ることができるでしょう。ウェブサイトは、検索するのに手間がかからないので、保有物件のエリアだけでなく隣接エリアや人気エリアの相場も調べてみるといいでしょう。

とはいえ、築年数や間取り、最寄駅までの距離など、賃貸物件は個別の要素が家賃に反映されるため、あくまで家賃設定の参考程度に留めるのがいいでしょう。

保有物件を将来どうするかによって家賃設定を決める

家賃は周辺相場を参考に設定するのが一般的ですが、将来売却して売却益を狙うなどの目的があれば、目的を達成できるような家賃に設定するのも一つの方法です。

物件を売却する際、少しでも高く売りたいのであれば、賃料設定は低いよりも高いほうが有利になるケースが多いです。売却価格は家賃収入を元に利回りで価格が決められるケースが多い傾向です。そのため、広告費を多く支払ってでも高い家賃で入居者を募集をする大家さんもいます。

または、リフォームや内装に費用をかけ、家賃を上げても入居者から申し込みが入るように工夫することも大切です。

家賃設定に正解はない！継続して確認をしていこう

家賃は、一度決めたからと言って安心してはいけません。

家賃相場は、中長期的に変動していきます。建物の築年数によって入居が決まる家賃は変わりますし、近隣に新しいアパートやマンションが増えるなど、外部要因によっても家賃相場は変わります。また、繁忙期と閑散期で募集家賃を変えてくる競合大家さんもいます。

現況のまま入居者を募集しても、なかなか内見の申し込みが入らないこともあるでしょう。そんな時は、内装やリフォーム費用をかけて、魅力的な部屋にするという方法もあります。また、物件の写真を増やしたり、セールスポイントを仲介会社に伝えたりして入居が決まる工夫をすることも、不動産投資家のスキルの1つと言えます。

大切なのは、常に情報を集めることです。不動産の家賃相場は、常に変わっていきます。その流れを見極めて、適切な家賃に設定することが重要です。（提供：YANUSY）

ポスト東京五輪のホットスポットは大阪・関西！万博、ＩＲ、インバウンドで投資資金流入中！！

米中貿易戦争の本格化により日本経済にも不確実性が高まっているが、新規の不動産投資意欲は依然強いようだ。日本不動産研究所が5月28日に公表した「不動産投資家調査」からそうした結果が出た。向こう1年間の投資に関する考え方として、「新規投資を積極的に行う」という回答が 94％（前回 90％）に上り、全体として不動産投資家の意欲は積極的な姿勢が明らかとなった。

「当面、新規投資を控える」との回答は 6%にとどまった。マーケットサイクル（市況感）に対しても東京・大阪のいずれも「現在」と「半年後」について「拡大期」とする回答が最も多くなっている。

ただ、東京は価格高騰を受け新たに投資がしづらい環境にあることから、利回りを追求する投資家マネーが西に向かう動きも顕著である。実需を見ても堅調。

近畿圏主要都市の4月の中古マンション価格（70㎡あたり）は、東京カンテイの調査で大阪市は3227万円となり、小幅ながらも3カ月続けて上昇、大阪市中心6区（福島・西・天王寺・浪速・北・中央）でもほぼ横ばいの4209万円だったが、2017年以降からの上昇トレンドが続いている。投資と実需の双方で強含みの資金流入が見て取れる。

近畿エリアはこれからのホットスポットだとして、東京圏からの参入組も増加している。とりわけ大阪は、2025年大阪・関西万博の開催が決まったことで熱い視線が集まり、ポスト東京五輪の日本経済のけん引役として期待されている。万博による経済波及効果は約2兆円と試算されており、収益不動産マーケットにもプラスになると見込まれる。

もっとも、万博開催決定当初は、地元大阪の不動産会社ですら「東京人が言うほどの盛り上がりはない」（大阪・泉佐野の不動産事業者）との反応が多かった。

しかし最近は、「大阪市内や京都市内に加えて、湾岸地域で地べたを中心に活発な不動産取引が見られるようになってきた」（大阪・梅田の不動産事業者）と万博に期待した動きがある反面、「行き過ぎた投資マネーの流入、つまり過剰投資により東京のように急騰することは望んではいない。そうなると、その後の反動によるマイナスが大きな問題となるからだ」と今から警戒する業者もある。

国際的なイベントは、道路や鉄道といった都市のインフラ整備が進むとともに、不動産の開発が促進され、国内外から資本・人材を吸引する好機である。一般的には、建設・不動産、ホテル、商業施設といった業種・業態が恩恵を受けるといわれる。

大阪湾岸エリアは、訪日客の増加も見越して、「商業・娯楽といった施設を集積した一大エリアとして大きく展開できると面白い」（大和不動産鑑定の竹内一雅氏）とインバウンドを軸にした動きを予測する声が多い。

また、「ポジティブなニュースだが実際の恩恵はまだ見通せない」と慎重な声もある。鍵となるのは、交通網の整備による利便性の向上である。「夢洲・咲洲などで鉄道などインフラ整備が進むことが条件となり、インフラが整えば不動産需要も増すだろう」（不動産団体連合会・岩沙弘道会長）。

また、万博会場となる夢洲に、大阪府・市が進めるＩＲ（統合型リゾート）の誘致が成功すると、その経済効果は建設時におよそ1兆2400億円、完成後の運営によるものが年間7600億円（大阪ＩＲ基本構想（案）・2019年2月）と見込んでいる。大阪の不動産市場では、今後5年余りの間にどれだけ投資マネーが流入するか注目が集まる。

ＪＬＬのレポートによると、2019年第1四半期（1～3月）の大阪圏の商業用不動産への投資額は1770億円となり、2四半期連続で減少しているものの、過去10年平均の1000億円は大きく上回り、活況が続いている。武田御堂筋ビルやＥＤＧＥ心斎橋、ザ・リッツカールトン京都などの大型取引があった。

▲今後１年間の不動産投資に対する考え方（出所：日本不動産研究所）
また、建築設計・不動産仲介を手掛けるエンジョイワークス（鎌倉市）では、不動産特定共同事業者として「ハロー！RENOVATION」というクラウドファンディングサービスを運営。

京町家再生を得意とする八清（京都市下京区）と地元の不動産会社ONDの3社共同でUNKNOWN 京都有限責任事業組合を立ち上げて「＜京都＞五條楽園エリア再生ファンド（投資型）」の募集を始めており、6月30日までに4000万円を集める計画だ。

五條楽園は、江戸後期から繁栄した京都最大の遊郭地帯。地元住民も訪れる機会が少なかったものの、遊郭特有の建築物に興味を持つ外国人や日本の若者の旅行先として最近賑わいを見せていることから、投資機会があると判断してのプロジェクトだ。

ここでは貴重なお茶屋建築やカフェー建築など、懐かしい風景がそのまま残され、人を惹き付けるポテンシャルの高さが魅力だと考えている。2棟続きの建物の構造や茶屋建築の特徴を生かし、ゲストハウス・シェアオフィス・コワーキングスペース・飲食店などが一体となった施設として再生する。

ポスト東京オリンピック、パラリンピックの投資先として、俄然注目を集める大阪・関西。行き過ぎた投資への警戒感もあるが、これからますます目が離せない。

健美家編集部

東急リバブルの投資用不動産に新商品　不動産小口化商品『レガシア』販売開始～都内の収益不動産に一口500万円から投資～

急リバブル株式会社(代表取締役社長：太田陽一、本社：東京都渋谷区)は、新たに不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品『レガシア』を展開いたします。
第一弾は、当社が世田谷区桜新町に開発した商業施設「L'tia(ルティア)桜新町」を対象不動産とし、6月より一口500万円から出資募集を開始します。

画像1: https://www.atpress.ne.jp/releases/185536/LL_img_185536_1.jpg
ルティア桜新町外観1

ルティア桜新町外観
https://www.atpress.ne.jp/releases/185536/img_185536_2.jpg

当社は、自社で開発・販売する投資用不動産を数多く手掛けています。一棟マンション「ルジェンテ・バリュ」、一棟レジデンス「ウェルスクエア・シリーズ」、都市型商業施設「ルティア」、米国における一戸建の投資用不動産など、多彩なラインナップで展開しており、また主軸の売買仲介事業においても収益不動産を多数取り扱っております。
新たに、個人投資家向けに、運用益の確保や、相続を前提とした資産圧縮効果と容易な資産分割に適した不動産投資商品として、『レガシア』を提供いたします。投資ニーズが多様化する中、不動産小口化商品という新たな選択肢を提案し展開してまいります。

■不動産小口化商品『レガシア』の事業スキーム
一棟の収益不動産を、複数の投資家が出資し合い、当社が理事長(業務執行組合員)となる任意組合を組成し、購入します。当社は理事長(業務執行組合員)として対象不動産の管理運営を行い、テナントからの賃料で得られた利益(賃料収入 ― 運営費用等)を出資口数に応じて投資家に分配します。一定期間保有後に、最適な時期と価格を見極めて売却し、その価格から諸費用等を控除した額を分配して組合を清算し終了となります。
詳しくはこちら https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/koguchi/ をご覧ください。

不動産小口投資の仕組み
https://www.atpress.ne.jp/releases/185536/img_185536_3.jpg

■「ルティア桜新町」について
東急田園都市線「桜新町」駅徒歩3分の桜新町商店街(サザエさん通り)に面した立地。3階建ての小規模店舗で、各フロアの前面ガラス張りとモザイク模様のデザイン壁の外観で視認性も高い。

■対象物件の概要
https://www.atpress.ne.jp/releases/185536/img_185536_4.jpg
※予定表面利回りとは年間賃料収入の募集総額に対する割合であり、予定分配利回りとは年間現金分配の募集総額に対する割合です。予定利回りは2019年10月以降の消費税率を10％として算出したものです。予定利回りは将来にわたって保証されるものではありません。

■不動産小口化商品『レガシア』に関するお問い合わせ
流通事業本部投資事業部事業企画課
担当：竹下・鈴木
TEL ：0120-952-323、03-3463-5740

「横浜」事業用不動産市場…今後も投資家が注目する理由とは？

今回は、横浜のオフィスマーケットをまとめたレポートから抜粋し、横浜みなとみらい地区のオフィス需要が好調である要因、同地区の事業用不動産投資市場の動向予測を見ていきます。※ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービス会社のシービーアールイー株式会社（CBRE）。本連載では、そのリサーチ部門が世界の不動産市場の最新情報をお伝えします。

申込み受付開始！相続税の「税務調査」の実態と対処方法～税務調査を録音することはできるか？／8月1日（木）開催決定

職住近接志向の強い「ミレニアム世代」の人口が多い

■人材確保面での優位性

全国の失業率は2％台と低い水準。加えて、将来の労働人口の減少は避けられない状況だ。このため、人材採用が企業の大きな経営リスクになっている。労働需給が逼迫する中、企業が人材を確保しやすい都市・地域への移転を決定・検討することは、自然な流れであろう。そのような観点からも、オフィスマーケットとしての横浜の優位性が浮かびあがってくる。

通勤・通学時間の実態をみると、神奈川県の平均は1時間45分と全国で最も長い（図表1）。また、横浜市では、人口の11%に相当する約40万人が東京23区へ通勤・通学している（図表2）。

［図表1］平日の通勤・通学時間 ※１日当たりの通勤・通学時間 ※10 歳以上の「通勤・通学」をしている人、平日の平均（出所：社会生活基本調査総務省、2016 年）

［図表2］東京23区へ従業・通学している人口（出所：国勢調査総務省、2017 年）

■人材確保面での優位性約40万人のミレニアル世代

ミレニアル世代（25歳～32歳）に最も近い区分の25-34歳の人口データを見てみると、横浜市では43万人（図表3）。東京23区の136万人に次いで多く、政令指定都市の中では最多。

［図表3］25 34 歳の人口 ※東京を除く（出所：国勢調査　総務省、 2017年）

ミレニアル世代は、ワークライフバランスを重視する傾向が特に強い。特に、通勤にかかる時間を短くしたいと考える人が多い。2015年に行ったミレニアルサーベイでは、74%が通勤時間を重視すると回答した（図表4）。

［図表4］ミレニアル世代のアンケート結果（出所：ミレニアル世代の職・住・遊これからの不動産戦略のターゲット、2016年10月）

横浜市在住のミレニアル世代にとって、横浜のオフィスエリアで働くことは、ワークライフバランスのとれる職住近接を可能とすることを意味している。

■人材確保面での優位性理工系学生や技術系人材が多い

将来の研究開発を担う世代を育てる環境が整っていると言える。神奈川県では、就業者に占める専門的・技術的職業従事者の割合が20％と全国1位（図表5）。さらに、県内に理学部、工学部の大学キャンパスが20箇所所在し、これは東京都に次いで多い。そのうち、東京工業大学、横浜国立大学、慶応大学など12キャンパスが横浜市に所在する（図表6）。

［図表5］専門的・技術的職業従事者の割合（出所：
国勢調査総務省、2017年）

［図表6］都道府県別理学部・工学部の数（出所：各大学ホームページよりCBRE作成、2019年3月）

オフィス賃料の予想上昇率は全国でもトップクラス

■今後2年間で横浜オールグレード賃料の上昇率は10.5％と予想

横浜オールグレード賃料は、2018年Q1から2019年Q1の1年間で4.6%上昇した。2019年Q1から2020年Q1の2年間では10.5%の上昇と、全国でも高い上昇率が予想される（図表7）。

［図表7］今後 2 年間のオールグレード都市別賃料と空室率の予想（出所：CBRE、Q1 2019）

横浜では、2020年に2棟、貸室総面積計2万5000坪の新規供給が予定されている。「みなとみらい」エリアで竣工する「横浜グランゲート」はソニーによる1棟借りで満室竣工することが確定しており、もう1棟も高い稼働率で竣工する見込み。内定している面積の多くは郊外からの移転であるため、二次空室の発生は限定的と考えられる。

一方、東京では、2020年に予定されている大量供給の影響で空室率が徐々に上昇、賃料は緩やかに下落すると予想される。東京と横浜の賃料格差は過去平均と比べやや縮小する見通し。それでも5,000円／坪程度の差があり、横浜の割安感は続くだろう。

■東京より高い利回りに投資家の関心は高い。需給タイトな状況が続く

オフィスの投資家期待利回りは、東京大手町で3.43％と2007年以降の最低水準にある。横浜の期待利回りは4.65％と東京を上回る水準。地方都市と比較すると、大阪（4.86％）、名古屋（5.15％）を下回ってはいるが、東京に近接する主要都市として利回りの高さに対する投資家の関心は高い（図表8）。

［図表8］投資家期待利回りの推移 ※オフィス（出所：Cap Rate Survey 2019年1月）

近年、東京都心の不動産投資市場では、需要の高さに比べて供給が圧倒的に少なく、利回りは低下傾向が続いている。少しでも高い利回りを求め、投資家の関心は東京以外の都市へ拡大。中でも、東京近郊のマーケットである横浜に対する関心は高い。実際、直近の横浜における投資額は増加傾向にある。2017年と2018年の年間平均投資額を、2013年から2016年までのそれと比較すると、全国の投資額は減少したのに対し、横浜での投資額は＋250%と大きく増加した（図表9）。

［図表9］不動産投資額の動向※オフィス、 2017 ～2018 年 vs 2013～2016 年（出所：CBRE、Q4 2018）

横浜のオフィス賃料は、2019年Q1から2021年Q1にかけて、10.5％上昇するとCBREでは予想している。投資家にとっては賃料のアップサイドが引き続き見込める魅力的な投資マーケットになるだろう。ただし、所有ビルの老朽化等をきっかけに、事業会社が自社利用目的で賃貸オフィスビルや区分所有床の購入を検討する動きも今後増えるとみられる。従って、横浜の不動産投資市場は需給タイトな状況が続く可能性が高い。

UBS・三井住友トラスト連合が示す「金融と不動産のハイブリッド投資」の重要性

プライベートバンキングビジネスを手がけるスイス系のUBSと三井住友トラスト・ホールディングスが、合弁で富裕層向け資産運用の新会社を日本で設立すると、日本経済新聞が報じています（写真も同紙から）。

UBSが51%、三井住友トラストHDが49%出資する証券会社を設立し、数年後にはUBS証券のプライベートバンキング部門を新会社に移管するそうですから、これはかなり本気です。

新入社員として入社した銀行と、取引先であるスイス系プライベートバンクとの共同事業ということもあります。しかし、私がこのニュースに高い関心を持ったのは、大手金融機関においても、いよいよ資産運用における金融と不動産の融合がはじまることになりそうだからです。

三井住友トラストは不動産に強みを持つ信託銀行を中核に持っています。今回、UBSの富裕層向け金融ビジネスとの融合で、金融と不動産のハイブリッドなサービス提供を目論んでいると予想します。

UBSは、日本国内ではナンバーワンのプライベートバンクとして、優秀なバンカーが揃っています。ただ、問題は金融商品以外の投資対象の品ぞろえが弱いことです。不動産に関しても、大手不動産会社の紹介などはやっていますが、充分とは言えません。不動産部門を持つ資本が入ることによって、総合的な資産運用サービスが強化されるなら、画期的です。

懸念材料は、UBSというブランドイメージが日系信託銀行の参画によって棄損されないかということです。ダイナースクラブ買収の際に、社名を三井住友トラストクラブに変更し、サービスレベルだけではなくブランドイメージまで落としてしまい、顧客離れを引き起こしました。今回も既存のUBSの優良顧客にネガティブなイメージを持たれないように、慎重に進めていく必要があります。でも、新会社の社名には「三井住友トラスト」の名前を入れそうで、心配です（笑）。

いずれにしても、日本国内でもようやく大手金融機関が個人向けに金融商品と不動産のような実物資産を組み合わせた「ハイブリッド投資」を提案しようという流れが出てきたことは大きな変化です。

これは、資産デザイン研究所が提案し、資産デザイン・ソリューションズがコンサルティングを行ってきた資産運用の考え方と同じです。我々も大手にはできないサービスを引き続き深めていくことで、新しくできる会社との差別化を強めていくつもりです。

■　毎週金曜日夕方に配信している無料のメールマガジン「資産デザイン研究所メール」。メールアドレスとお名前を登録するだけで、お金の不安を解消するための具体的な方法をご紹介します。

■　「初めての人のための99%成功する不動産投資」、シリーズ累計22万部を超えた「初めての人のための資産運用ガイド」など、今までに出版された書籍の一覧はこちらから。

※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。
※このブログは「内藤忍の公式ブログ」2019年6月7日の記事から転載したものです。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

古くからの問屋街「馬喰横山」が不動産投資で注目を集める理由

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、中央区・「馬喰横山」駅。

リノベーションで色づく伝統の問屋街

馬喰横山は東京の中央、中央区に位置しており、北側を千代田区と面しています。

「馬喰横山」駅は、中央区の日本橋馬喰町と日本橋横山町の地名を合わせて駅名が付けられました。江戸時代から続く問屋街として有名で、周辺は基本的にはオフィス街です。平日は近隣に勤めている方で賑わっていますが、夜や休日には静かな環境です。交通利便性も高く、住む町としても人気があり、近年でも開発が進んでいるエリアでもあります。

商業的にはオフィス街らしくコンビニや飲食店が中心ですが、小規模ながらもスーパーやドラッグストアもあるため日常生活には困りません。また、古い建物や倉庫をアトリエやギャラリー、カフェとしてリノベーションしたビルもあり、アートな街としても注目を集めています。

写真左から、江戸時代から続く日本有数の現金問屋街／ギャラリーや個性的なショップの入るリノベーションビル「アガタ・竹澤ビル」／馬喰横山エリアでは現在進行形で開発が進んでいる

複数路線を自在に使いこなせる交通利便性

[図表1]路線の異なる4つの駅が使える交通至便なエリア

「馬喰横山」駅を通るのは都営新宿線の１路線のみですが、徒歩圏内に総武本線「馬喰町」駅、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅、都営浅草線「東日本橋」駅と、交通網は充実しています。

都営新宿線を使えば「新宿」、総武本線で「東京」「品川」駅へ直結と、ターミナル駅へのアクセスが非常によい立地にあります。その他、日比谷線や浅草線などの複数路線を使いこなすことにより、自由自在な都心へのアクセスを手に入れることができます。駅が地下で繋がっているため、雨の日でも快適に移動できるのも嬉しいポイントです。

また、馬喰横山一帯は細い路地が多いため一方通行の道が目立ち、幹線道路に出るまでが少し面倒です。電車での移動を重視する方には大変便利な立地ですが、自動車での移動にはやや不向きかもしれません。

家賃相場はやや高めで下落率も低い

「馬喰横山」駅周辺の賃貸市場

「馬喰横山」駅の賃貸市場を分析していきます（図表2）。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m²に対し、馬喰横山は3,863円/m²。オフィス街に直結した都心エリアというだけあって、賃料相場はやや高めなエリアです。

また、「築年別平米賃料の分布図」（図表3）からもわかるように、このエリアは居住用マンション自体があまり多くはありません。築年の古いマンションでも賃料があまり下がっていないことが伺えます。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」（図表2）を見てみると、馬喰横山駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の50,833と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の429円ずつ値上がり、築年数1年ごとに「b.築年」の721円ずつ値下がり、面積1m²ごとに「c.面積」の2,154円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」（図表2）から馬喰横山駅の賃貸市場の傾向を分析すると、馬喰横山は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は平均的、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は23区平均よりもやや低く、安定した賃貸市場といえます。また、徒歩による影響はプラスに出ていますが、周辺に複数ある駅の相場に引っ張られていると考えられます。

［図表2］馬喰横山の賃貸市場分析

[図表3］馬喰横山の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通］リズムマンションDBより作成（データは2015年12月末日現在のデータです）※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10～30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

■馬喰横山の居住者特性

馬喰横山の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較（図表4）です。東京都ならびに中央区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、中央区で約55%です。中央区は東京都の中でも単身世帯の多いエリアです。馬喰横山の単身者割合を見てみると62%と中央区の中では高い水準です。人口総数で見ても2010年から2015年で約8,000人弱増加しており、そのうち約6,000人が単身者の増加です。

また、対象エリア内の居住者の年齢構成（図表5）をみると男女ともに30～44歳までの割合が高く、この年代だけで35%を占めています。ビジネス街至近という利便性が働き盛りの単身者からの支持が高い理由と考えられます。

［図表4］地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

［図表5］地域別男女・年齢構成比

2040年まで安定的に人口は増加と予測

借家数（供給）よりも人口（需要）の伸びが目立つ中央区

「馬喰横山」駅の所在する中央区は東京23区の中央に位置しています。日本橋や銀座などの大商業地域（オフィス街）を多く抱えるため、昼夜間の人口比率が大きく、昼間人口は60.6万人に膨れ上がるのが特徴です。

住宅・土地統計調査「借家数の変化」（図表6）によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」（図表7）を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。中央区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に21.9%増加、空き家数は54.3%減少しており、供給よりも需要のほうが高いことがわかります。

エリア別に貸家の住宅着工数（図表8）を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。中央区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

人口の推移（図表9）を見てみると、中央区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると中央区の総人口と単身者数は2040年まで増加傾向と予測されており、増加率も高い水準と予測されています。

馬喰横山においても2010年から2015年で単身者数・率ともに増加しており、今後も単身者需要は一定数見込めるといえます。

［図表6］地域別借家数の推移

［図表7］地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移」

［図表8］地域別住宅着工数の推移

［図表9］中央区の人口推移

まとめ

「馬喰横山」駅は、江戸時代から続く問屋街として有名で、周辺は基本的にはオフィス街です。平日は近隣に勤めている方で賑わっていますが、夜や休日には静かな環境です。交通利便性も高く、住む町としても人気があり、近年でも開発が進んでいるエリアでもあります。また、古い建物や倉庫をアトリエやギャラリー、カフェとしてリノベーションしたビルもあり、アートな街としても注目を集めています。

不動産市場に目を向けると、築古のマンションはあまり多くなく、古くなっても高い賃料を維持できているマンションもあります。近年でも開発が進められており、マンションの供給数も増えていますが、空き家数は2008年から2013年で減少しています。人口増加も予測されており、不動産投資をするうえでよい傾向といえます。

いま、アメリカ不動産投資が注目される理由とは !? 新たなポートフォリオ術が資産を最大化する

日本の投資家たちの目が海外不動産に向けられるなか、オープンハウスがアメリカ不動産事業に本腰を入れている。いまなぜ、アメリカ不動産なのか？理想の投資スタイルとは？同社の独自のビジネスモデルを担う、ふたりのキーマンに話を聞いた。

明快なコンセプトのもと、独自のビジネスモデルを展開するオープンハウスのウェルス・マネジメント事業部は、GINZASIXオフィス棟の11階にある。浮世絵の配されたほの暗いアプローチを抜けると、上質なくつろぎを宿す開放的なラウンジが迎えてくれる。「投資家の皆さまが気軽にお立ち寄りになり、リラックスして相談できる空間を目指した」と、同事業部部長・木村憲一郎（以下、木村）は話す。

オープンハウスがアメリカ不動産投資事業に本格的に参入したのは2017年。その経緯を同事業部・部長代理の高山吏司（以下、高山）はこう振り返る。

「弊社は国内の戸建・マンション・収益不動産の売買で成長してきた会社ですが、不動産金融の分野への進出を企図するなか、アメリカ不動産については断片的なサービスがあるのみで、仕入れや管理、融資など一貫したサービスを提供する企業がないことに気づいたのです。他国の環境に精通しつつ万全を期すのは容易なことではありません。しかし、アメリカ不動産の優位性を知りながら、投資家が安心できるサービスがないことは残念なこと。私たちは先陣を切って、魅力的な商品をご提供することを決めました」

アメリカ不動産という商材で魅力的な金融商品をつくる。そのテーマのもと、同社がこだわったのが、顧客のキャッシュフローを最大化することだった。言い替えれば、それを可能にする諸条件がアメリカ不動産には備わっていた、ということになる。

「アメリカは先進国のなかでは数少ない人口増加が見込める国で、経済（GDP）成長率も年率約2％の安定成長が続いています。人口の増加は住宅需要を増やし、経済成長は健全な物価上昇をもたらす。これらが基盤となり、不動産価格は長期的な上昇傾向にあります。空室率は低く、賃料は上昇傾向なので安定的なインカムゲインが得られ、売却時においてはキャピタルゲインも得られる蓋然性が高い。このようにアメリカの不動産が加熱しているのは、あくまで経済成長というバックボーンがあるからであり、無秩序な拡大ではないというのが我々の見解です。

また、中古物件が主流（約8割）のため、住宅の価値が落ちにくいのも特長です。さらに、物件価格に占める建物割合が日本と比べて高く（日本約20%に対しアメリカ約80%）、減価償却によるタックスメリットも生じます。

アメリカ不動産にも精通するオープンハウス。GINZA SIXで特別セミナーを開催 >>

つまり、インカムゲイン＋キャピタルゲイン＋タックスメリットの三本柱でキャッシュフローを最大化できるのがアメリカ不動産投資の魅力であり、そのメリットを享受できるよう、税金や融資金利などの相互に関連する要素を総合的に組み合わせることが重要であると考えています」（高山）

ジョージア州アトランタ近郊のジョンズ・クリーク市所在物件。人口増加率・世帯所得ともに高く、投資対象としても人気。

経済成長・人口増加が著しいテキサス州ダラスエリアで、トヨタの北米本社が移ってきたことでさらに注目されているプレイノ市。物件グレードは他のエリアより高く、外観も高級感があふれている。

「私はアメリカの不動産ほど情報開示の進んだ、透明性のある商材はないと思っています。物件選定の際には、過去の取引実績をはじめマーケットの現状や、アメリカの国勢調査に相当するエリア情報も参照できます。また、ドル資産であるため、資産の通貨分散ができることも魅力ですね。日本人の資産ポートフォリオの不動産については、国内に偏り過ぎていた。これからは不動産のグローバルな分散保有が始まっていくのではないでしょうか」（木村）

キャッシュフローを最大化するための最重要項目が、エリアと物件の選定だろう。同社では現地法人を設立し、都市の将来性や人口動態、学区などの生活環境、空室率、周辺取引事例といった広範囲にわたるデータをもとに投資に適したエリアを選定。一戸一戸自分たちの目で見極めて物件を仕入れている。

では、実際にどのエリアで、どのような物件を仕入れているのか？

「戸建てを提供している主なエリアは、現在3カ所です。テキサス州ダラス、ジョージア州アトランタ、オハイオ州コロンバスで、物件のほとんどは土地付き一戸建て〈シングルファミリータイプ〉を扱っています。価格は3,000万円を基準にしていますが、これは現地の中間層の年収の3倍から4倍に相当し、無理なく買える価格です。一方、投資家の方にとっても買いやすさがあるため、2戸、3戸と購入してエリア分散を図られる方も少なくありません。現地で家を探しているアメリカ人を最終的な売却先と定め、キャピタルゲインにつなげる出口戦略を設計するのも我々の仕事です」（高山）

仲介のみに留まる企業が多いなか、日本人スタッフと現地採用のスタッフが一丸となり、良質な物件を仕入れるのは同社の強みに他ならない。そして、必要に応じて最適なバリューアップを施すことで理想の住まいに昇華させる。まさに、オープンハウス・スタンダードだ。

オープンハウスがセミナーを開催、理想の投資スタイルを聞こう >>

「オープンハウスのビジネスモデルは、いわゆるSPAモデルなんですね。社員が東京中を走り回って土地を仕入れ、自社で建設し、販売して自社マーケットをつくっている。その考えがそのままアメリカにも応用されています。日本と異なり大きな課題となる融資については、購入物件を担保に当社グループでオリジナル融資をご用意することで問題をクリアしました。また、管理についてはアメリカ支社で行う一方、オーナー様の窓口は日本のオープンハウスとし、月に一度日本語での管理レポートをお送りするなど、日本語でしっかりサポートいたします」（木村）

当たり前のように語る両人だが、実は揃って物件のオーナーでもある。自らオーナーを経験することで、事業の成果を確認し、投資家にとって何がストレスになるかを実感し、その解消策を練っているのだ。

綿密に計算されたアメリカ不動産投資がもたらすメリットを手厚いサポートで享受する。まさにジャパンクォリティそのものだが、それを想起させるのが入り口からのアプローチに配された、あの浮世絵である。まずはソファに体を預けながら、ふたりのオーナーと談笑するのも楽しそうだ。

『知って動く不動産投資』企画オープンハウスセミナーへご招待
オープンハウスによる特別セミナーをGINZA SIXで開催いたします。理想の投資スタイルを直に聞ける絶好のチャンスです。

主催：オープンハウス
テーマ：「アメリカ不動産」×独自の「融資」スキームを大公開！キャピタルゲインが狙える米国不動産市況とは！？
会場：東京・GINZA SIX 11階「OPENHOUSE GINZA XI ラウンジ」
日時：お申し込み後のご相談となります

初めての不動産投資はオーナーチェンジの方が良い？オーナーチェンジに潜む危険性を解説

不動産投資における代表的なリスクに、空室リスクがあります。新築物件の場合、入居ゼロの状態から、入居者募集を開始することになります。確かに新築は人気がありますが、実際に入居者募集をしてみなければ、入居が決まる家賃設定など、不透明な部分もあります。
上記のような不確定要素や、そもそも購入した時から家賃が発生するなどがメリットであるオーナーチェンジ物件をメインに取り扱う不動産投資家もいます。

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者が住んでいる状態の物件のことです。

不動産投資をスタートした時点ですでに入居者がおり、すぐに家賃収入が入ってくるというメリットがあるため人気があります。

今回は「区分マンション」におけるオーナーチェンジ物件について考えてみます。

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット

(画像=ElenaFetisova/Shutterstock.com)

オーナーチェンジ物件には、どういったメリット・デメリットがあるのでしょうか。以下に整理しましたので、参考にしてください。

オーナーチェンジ物件のメリット

すぐに家賃収入が入ってくることが、オーナーチェンジ物件の最大のメリットです。また、空室物件に比べるとトータルでかかる費用が安く済むことが多いので、その分掘り出し物や高利回り物件を見つけられる可能性が高くなります。
区分マンションでファミリータイプの場合、自分で住むマンションを探している人と投資用で購入しようとする人が混在しています。
自分で住むマンションを探している人にとっては空室状態の物件の方が印象が良く高値で購入されるケースがあります。
逆に投資用物件として探している人にとっては空室状態より、入居者が付いていた方が安心材料になります。

また、投資用で購入したケースで、空室物件の場合、購入後の内装費用や入居者募集費用などが発生することも多いので、想定以上に支出が増えてしまうこともあります。オーナーチェンジ物件には、それがありません。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件は室内や入居者を自分で確認できないことが、最大のデメリットと言えるでしょう。将来に空室になった際、想像以上に室内の設備が劣化していて、リフォームに多額の費用がかかる可能性もあります。

さらに、入居者がどんな人物か分からない状態で購入することになるので、「家賃滞納の常習犯」「クレームや難癖が多い」「近隣住民とのトラブルが多い」といった可能性があることも考えておくべきです。

現在の家賃が、周辺の家賃相場と合っていない可能性もあります。適正な家賃は、入居時期によっても異なります。入居してから何年経っているか、あるいは新築の時から住んでいるかによって判断基準を変える必要があるのです。

高利回りだと思って購入したものの、退去後に家賃を大幅に下げなければ次の入居者が決まらないのであれば、利回りは想定より大きく低下してしまいます。このことも考慮して検討する必要があるでしょう。

空室時から自分で確認する事ができる1棟物件という選択肢もある

区分マンションのオーナーチェンジ物件のメリット・デメリットを確認してきましたが、やはり室内や入居者を確認できないことは、長期的に運用していく上で一つのリスクと言わざるを得ません。

物件購入後、すぐに家賃収入が入ってくる点は大きなメリットですが、成否を決めるポイントは「入居者がすぐ決まるような物件」を購入することです。

例えば、土地付きの1棟物件を保有するという選択肢もあります。

新築の1棟物件を保有するということは全室が空室からスタートするため、すぐに入居者が決まるのかという不安もあるかと思います。

しかし、きちんと計画を立てて建設した1棟物件であれば、完成前に全室入居者が決まっているということも珍しくありません。

そのような優良な1棟物件であれば、将来退去が発生しても、焦ることなく家賃設定や新規入居者募集をすることができるでしょう。（提供：YANUSY）

住んでみたいマンションブランド、第1位は…？マイボイスコム調査

インターネット調査のマイボイスコム株式会社は6月5日、マンションのブランドに関する調査結果を発表した。マンションブランドの認知（複数回答）では、全体では「ライオンズマンション」が5割強、「プラウド」「ザ・パークハウス」が各3～4割を占めた。中国、四国では「サーパス」が各4～5割で1位、「ライオンズマンション」「アルファ」が2～3位、北海道で「ライオンズマンション」に続き、「クリオ」が2位。近畿では「エスリード」「ジオ」「プレサンス」「ローレル」などの比率が他の層より高くなるなど、地域によって認知度が異なる。

J-REITが成長している理由は？長期投資に向いているワケ

経済・投資に関する話題の内容を、銀行で有価証券運用の経験があり、現在、楽天証券でラップを運用している筆者が、掘り下げていきます。
　今回は、楽天証券の「楽ラップ」や「IFA標準ラップ※」にも含まれている、「J-REIT（ジェイ・リート：国内の上場不動産投資信託）」です。

おつり投資から始める少額投資・貯金方法

「お金を持っているとあるだけ使ってしまう」「貯金が苦手」という人は、おつりやポイントが投資・貯金となるサービスを活用してみてはいかがでしょうか。投資未経験者でも始めやすい「トラノコ」「マメタス」、そして、気軽に貯金ができる「finbee（フィンビー）」などのアプリを活用してみましょう。

フロンティア不動産／SC競争激化で広島市「アルパーク（東棟）」譲渡

フロンティア不動産投資法人はこのほど、広島市の保有資産である「三井ショッピングパークアルパーク（東棟）」を譲渡した。

不動産株やREITにマネー流入　金利低下が追い風

投資マネーが不動産株や不動産投資信託（REIT）に流入している。米国を発端とした貿易戦争を嫌気した投資家が製造業から資金シフトを進めている。世界的な金利低下も追い風だ。

社会問題化している不動産投資トラブルを未然に防ぐために不動産投資初心者が実績あるベテラン不動産投資家に直接質問、効率よく不動産投資を学べるメディア『不動産投資Navi』を開設

不動産売買、賃貸・システム開発業を行う株式会社リ・アライズ（本社：東京都 渋谷区、代表取締役：清野　秀之）は、不動産投資業界のコンプライアンス問題や知識不足による不動産投資失敗が増加していることを受けて、2019年 6月3日（月）に、“不動産投資の不安・疑問を解決！不動産投資の達人に学べるメディア”『不動産投資Navi』https://fudousantoushi-navi.net/　を開設しました。

「楽しい仕事」はやるべきだが「楽しい投資」はやってはいけない

仕事で大きな成果を出すためには、仕事をやらされている「作業」ではなく、自分の新しい可能性への「チャレンジ」や社会への「使命」と捉えることが大切です。

なぜなら、作業と思ってやっているうちは、仕事は単調で出来るだけやりたくないものと考えており、そこからは月並みなアウトプットしか生まれないからです。

投資用不動産の立地選び…首都圏は「2極化」から「5極化」へ

不動産投資において、重要項目の1つである立地。この立地ですが、以前は「都心」と「郊外」の2極として大雑把に分けられていました。しかし、近年、入居者の生活スタイルも多様化している中で、立地もより細分化されてきたのです。

ラサール不動産投資顧問、三菱地所、NIPPOがマルチテナント物流施設「ロジポート川崎ベイ」竣工

ラサール不動産投資顧問、三菱地所、NIPPOの3社は、マルチテナント型物流施設「ロジポート川崎ベイ」(神奈川県川崎市川崎区東扇島)を5月31日に竣工した。契約率は100%。倉庫部分は、1～4階の高床倉庫と最上階の低床倉庫を整備し、1フロア1区画730坪～18区画1万5300坪まで面積を選択でき、様々なテナントニーズに対応可能だ。
　同物件には900台以上の通勤用駐車場のほか、120台以上のトラック待機場、休憩室、売店、シャワー室、コインランドリースペースを完備。働く人にとって快適な環境を整えた。また、防災面では24時間365日稼働の防災センターを始め、災害時に備えた72時間稼働の非常用発電機を導入し、従業員の安全やBCP(事業継続計画)にも配慮した。更に、環境認証である「CASBEE-建築(新築)」のAランクを取得する予定だ。

世界の不動産投資ソフトウェア市場2019年調査分析および予測業界の将来の動向および2025年までの予測

グローバルというタイトルの新しく発行されたレポート不動産投資ソフトウェア市場２０１９−２０２５は、特徴的なセグメントを分析するために一次および二次研究技術を提供することを検討している。さまざまな評価と最近の傾向が不動産投資ソフトウェア市場の主な成長要因です。不動産投資ソフトウェア市場レポートはビジネスに深い影響を残すさまざまな要素を示しています。レポートはまた異なるセクター全体のいくつかの地域別の見通しと一緒に不動産投資ソフトウェアの適用を提供します。不動産投資ソフトウェアレポートは2019年から2025年までに提供された見積もりをカバーしています。

中古ワンルームマンション投資の失敗例と対策

不動産投資初心者のAさんが選んだのは、都内の築25年の中古ワンルームマンションでした。一見何も問題はなく、比較的お買い得だったので購入を決めました。しかし、購入してしばらく経った頃にガス湯沸かし器が故障してしまい、洗面所や台所、風呂への給湯ができなくなってしまいました。

高利回りのワンルーム投資はハイリスク？利回り重視に潜む危険性とは？

不動産投資で収益の最大化を目指すために、利回り重視で物件を探してしまう人も多いのではないでしょうか？

不動産投資はエリアによって相場がありますが、多くの物件を調べていくと相場よりも高い利回り、いわゆる高利回り物件を発見することもあるでしょう。

不動産投資の節税…高所得者が陥りがちな「落とし穴」とは？

個人の方、とりわけ所得が大きくなりがちな会社経営者、ドクター、外資系勤務の会社員などは、税金対策のために不動産投資に興味を持つ方が非常に多いです。しかし、個人の課税所得を引き下げ、税金負担を合法的な範囲で軽減するためには、正しい理解のもとに行わないと、思わぬ「落とし穴」にはまることもあるので注意しましょう。

「収入が高いので税金も高い。しかし税金は払いたくないから、税金をゼロにしたい。何か画期的な節税スキームはないですか？」という無茶なご相談をたまにいただきます。

安定・高利回り！いっそ不動産会社を買ってしまおう

不動産に投資する場合、REITや小口不動産投資がありますが、どちらも不動産投資会社に運用を委託する形態です。しかし、実は不動産会社そのものに投資することもできます。上場不動産企業の中には、業績安定で配当が高利回りの会社もあります。不動産市場の繁栄をストレートに享受できる、不動産株への投資を考えてみましょう。

自己資金100万円の会社員…不動産投資は始められるのか？

今回紹介するのは、30代の会社員T様です。自己資金はあまりないというT様でしたが、知り合いが不動産投資で成功しているのを見て、「資産を増やしていきたい。自己資金が少なくても始められる不動産投資法はないか」と相談がありました。実際にT様がどのような手法で不動産投資を始めたのか、見ていきましょう。

大阪のワンルームマンション投資の利回りや価格相場は？地域ごとの特徴も

東京は今後の人口推移状況や再開発スケジュールなどでワンルームマンション投資の先としては魅力的ではありますが、一方で物件価格の高さから利回りが低くなってしまうというデメリットもあります。

東証REIT指数…好調な値動きの裏で投資額23％減の理由

今期（Q1）の既存J-REITによる公募増資（払込ベース）は、件数が前年同期の半分の7件、調達額は前年同期比23％減の176億円となった。

東証REIT指数は年初から8％上昇と上昇基調を維持している。しかし、不動産投資市場においてはJ-REITの投資基準を満たす物件が少なく、取引価格も高止まりしており、物件取得が難しい環境にある。スポンサーのパイプラインを活用した取引が投資額の70％と高い水準を維持していることも、市場での物件取得の困難さを物語っていると言えよう。そのため、公募増資を伴う物件取得による資産規模の拡大よりも、ポートフォリオの質の向上に注力するJ-REITが増えていると考えられる。実際、今期は物件取得を行う際に、将来の競争力低下が懸念される物件の売却を行う事例が見られた。その結果、J-REITによる今期の売却額は822億円と、前年同期比で73％増加した。

米国の不動産管理会社が「部屋の証拠写真」を撮っておくワケ

私が日本に来て、自分でも賃貸住宅に住み、また不動産の仕事に関わるようになって驚いたのは、管理会社の管理レベルが非常に高いことです。

なにか住宅に問題が生じたときは、電話で連絡すればすぐに対応してもらえますし、家賃や敷金の管理などでも、管理会社が原因となるトラブルが生じることはまずありません。一方、アメリカのPM（プロパティ・マネジメント＝管理）会社は、一般的には日本ほど管理の質が高くありません。

入居者に喜ばれる？嫌がられる？周辺施設の見極め方

子供の声やチャイム、校内放送、さらには運動会や体育祭などのイベントの際の喧騒など、意外と騒音問題になりやすいです。

音に敏感な方にはあまり向きませんが、小さい子供がいるファミリー層をターゲットとする物件であれば、かえって学校や保育園がすぐ近くで便利というプラスに働く可能性もあります。

軍用地への｢不動産投資｣が意外にも儲かるワケ

投資は、リスクとリターンが表裏一体の関係にあります。リスクが高い商品は、リターンも高くなっています。各投資を比較すると、資産価格や配当（あるいは賃料収入や利子）の変動が大きいものは、リスクの高い投資となっています。

例えば、株式投資はリターンが望めて収益性が高い半面、元本割れのリスクも高いものです。一方、預貯金は安全性が高く元本割れのリスクは低いですが、大きなリターンは望めません。

不動産所得の必要経費、節税に役立つ不動産投資の税務知識まとめ

賃貸経営で得られる不動産収入から諸々の必要経費を差し引いたものが不動産所得となります。不動産所得を得た場合には確定申告をする必要がありますが、「経費になるもの」「ならないもの」を正しく理解しておかないと余分に税金を支払うことにもなります。

東京の不動産投資マーケット…「下町」への投資はアリか？

不動産投資の地域としては、やはり東京を中心とした首都圏がおすすめです。しかし、都心部の場合、近年のアベノミクスによる景気回復や2020年開催予定の東京オリンピックの影響もあって、物件価格が高騰しており、東京の不動産を購入したくても「予算的に難しい」という人もいるでしょう。ただ、世界的に見ても東京は本当に大きな街で、都市圏という定義（横浜・埼玉・千葉も含んだ）で見ると推定人口も3,800万人を超えて、2位のジャカルタと約600万人の差があります。

不動産の融資が厳しくなることは、投資家に悪いことばかりではない？

2019年4月に日銀が発表した「金融システムレポート」において、不動産業向け貸出の対GDP比率が1990年末以来はじめて、過熱を示す「赤」へと転化しました。これは、バブル期並みの融資の過熱状況ということで報道機関や金融機関、不動産会社などからも大きく注目を集めました。

東南アジアの不動産はどの国に投資したらいい？

今後、縮小していく可能性がある日本の不動産市場。将来を見据え海外不動産に注目する投資家も増えています。有望エリアはいくつかありますが、物件が割安傾向で経済成長が期待できるのが東南アジアです。ASEAN（東南アジア諸国連合）各国の市場状況を解説します。

BM、PMとは？不動産投資における「物件管理」の基礎知識

物件の選定を行い、融資を受けて購入したあとは、物件の「管理」を行わなければなりません。物件の管理とは、賃貸経営を健全な状態に維持し、入居者を安定的に獲得するための活動のことです。

物件の管理を行わなければ、安定的にインカムゲインが得られません。また、管理が行き届いていないと、資産価値の低下につながってしまう恐れもあります。そのような事態にならないよう、あらかじめ管理の全体像について把握しておきましょう。物件の管理には、大きく「建物管理（BM）」と「賃貸管理（PM）」の2つがあります。

腕時計投資家に聞くその魅力とは？売却益を得ながら所有する楽しみも

腕時計投資を知っていますか？高級腕時計を自分自身も利用しながら売買益を得る投資方法です。腕時計投資の第一人者である斉藤由貴夫さんに、どのような投資なのか、またどのような部分に注意して投資を行えばいいのかをお聞きします。

ラサール、三菱地所、NIPPO／川崎市で30万m2の物流施設を満床竣工

ラサール不動産投資顧問と三菱地所、NIPPOの3社は6月3日、川崎市川崎区の東扇島で国内最大規模のマルチテナント型物流施設「ロジポート川崎ベイ」を竣工させた。

不動産＆仮想通貨！SPA!フェス31で「勝ち組投資家」たちが夢の競演！

　本誌とゆかりのあるゲストが多数登場して、この機会にしか見られない豪華共演を披露してくれるこのイベント。今年は6月28日から時事通信ホール（有楽町）で3日間にわたり行われる予定だ。そのオープニングを飾るのが、不動産＆仮想通貨投資で名を馳せる投資家軍団「ニュー・リッチ・オールスターズ」の面々である。

５年で家賃収入「年間2億円」を実現したファイナンシャルアカデミー代表に学ぶ、上級者向けハイスピード不動産投資講座『IZUMI塾』6年ぶりに開催決定

日本最大級の総合マネースクールであるファイナンシャルアカデミー(本社：東京都千代田区、代表：泉正人、以下当校)は、2019年7月20日（土）と21日（日）の2日間、中・上級者向け不動産投資セミナー『IZUMI塾』を開催します。これから訪れる、不動産の「10年に1度の絶好の買い場」で成功を掴むためには知識とテクニックが不可欠です。年間2億円以上の家賃収入を5年で確立した不動産投資家である当校代表、泉正人が直接講師として「ハイスピード不動産投資」のノウハウを2日間で伝えます。

一棟マンション価格、5ヶ月連続で下落（不動産投資レポート2019年5月分）

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」では、毎月、新規に登録された全国の住宅系収益不動産 3種別（区分マンション / 一棟アパート / 一棟マンション）のデータ（表面利回り、物件価格）を集計し、最新の市場傾向として取りまとめています。2019年5月分のデータを報告致します。

「GA technologies」AI活用して中古不動産投資をサポート

足元では米中貿易摩擦の不透明感が増し、全体相場も厳しい展開となっています。そこで今回は、日経平均が下落する中、株価好調なＧＡ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｉｅｓ（３４９１）をピックアップします。

本当にあった「不動産投資詐欺」4つの手口…回避策は？

安全・安心な不動産投資のために「詐欺の手口」を知る

不動産投資に興味があっても、「不動産投資会社に騙された！」という声を聞き、躊躇している方も多いのではないでしょうか。不動産投資は大金が動くだけに、詐欺にあった時の被害額が非常に大きくなります。そのため「不動産投資は怖い」と躊躇してしまうのでしょう。

これから不動産投資を始めるなら、不動産投資に関連して、過去にどのような事件が起こり、同様の事件に巻き込まれないために、どのような対策を行えばいいのか、知っておくべきです。ここでは、不動産投資に関連した4つの詐欺の手口を紹介していきます。

1　手付金詐欺

契約を急がせることよりも、さらに悪質なのが「手付金詐欺」です。この手の詐欺は、契約して手付金を受け取った後に、業者が姿を消すことがあります。そのため、お金が戻ってくることは、まず「ない」と思ってください。

不動産投資ブームで、初心者を食い物にした「有名大家」の実態

ブームの牽引役は「○○大家」を名乗る有名大家たち

ここ数年の不動産投資ブームは、業者や銀行によって作為的につくられたものである――私はそう考えています（2018年1月書籍『不動産会社が書けない「有名大家」の裏話』刊行当時）。ただ、ここには一つ欠けているものがあります。それが「有名大家」の存在です。本名を名乗って活動している投資家はごくまれで、「○○大家」などと名前を出さず、偽名を使っているケースも多いのです。

なぜなら有名大家は元サラリーマンや現役サラリーマンであるケースが多いので、会社にバレないためです。インターネットを通じた情報発信も多くハンドルネームを使用するのが一般的ということもあって、特に不審な印象を与えません。しかし、不動産というものは安くても数百万円、その多くは数千万～数億円であることを考えると、名前も知らない○○大家の提唱することを、初心者投資家がそのまま信じ込んでしまうのは危険としか言えません。

「不動産投資で、サラリーマン人生から脱却できた！」

「月に数百万円の収益を上げて、海外のリゾート地で豪遊」

「あなたも、僕と同じように最高の人生を送りたいと思いませんか？」

「不動産投資なら、あなたの人生を今すぐ変えられる！」

こういった謳い文句で不動産投資を過度に勧める投資家が増えています。このような有名大家たちは三つのタイプに分けることができます。

セミナー講師タイプ

業者主催のセミナーに協力している投資家は、業者から高額な講師料を受け取っています。業者側も自社の商材に合った投資家に依頼するケースが多いのですが（シェアハウスの販売会社がシェアハウスで成功した投資家を呼ぶなど）、なかには自分が実践したことのない投資手法を、業者から依頼されたという理由だけで勧めている投資家も、少数ですが存在します。

投資家に支払われる講演料の相場は非常に高く、年間家賃収入1000万円に達していない投資家であっても「有名」というだけで、2時間で5万円、なかには10万円以上の講演料が支払われるケースもあるそうです。これは講演料の相場で考えると、それなりに名が通った文化人と同じレベルです。

ただ、ほかのタイプと比較して、業者との関わりは浅いことが多いです。有名大家自身がまるでタレント活動のように知名度を上げるため講師を引き受けている場合が多く、「誰かを損させよう」という気持ちでセミナー講師をしていることはありません。

しかし、業者からすれば、人気のある有名大家にセミナーを依頼することで、たくさんの集客が見込めます。そして、セミナーの後は個別相談会という名目で、営業マンと面談をさせて物件を売っていくのです。

先述したとおり、ブームに乗って不動産投資をおこなう人口が増えています。サラリーマンだけでなく学生、20代女性、主婦、公務員、医師、引退した65歳以上など、非常にニッチなところまで不動産投資は広がっています。ターゲットが広がれば、それぞれの属性において〝顔〟となる有名大家が求められるようになります。こうした、業者のさまざまな差別化戦略の代表格がセミナーというわけです。

ブローカータイプ

このタイプには「不動産投資コンサルタント」「不動産アドバイザー」と名乗っている人が多くいます。不動産投資で成功したあと、業者と裏で紹介料契約をし、コンサルティングした投資初心者を業者のもとへ送り込みます。

本来、売買仲介をする業者は、宅建業法のもと責任を持って物件を調査するのはもちろん、それ相応の知識や経験を持っています。しかし、ブローカータイプの投資家にそういった責任はありません。すべて「自己責任ですから」と言って自分の逃げ道をつくっています。とにかく業者に送り込んで紹介料を稼ぐことが目的なので、自分が本気で良いと思っていない物件でも「これ、すごくお買い得ですよ」などと言ったりします。悪質だと感じるのは高額なコンサルティング費用を受け取りながらも紹介料を取るという、いわば報酬の二重取りをしていることです。

広告塔タイプ

業者とがっちり手を組んでいるタイプの有名大家です。顔や名前を出して一定の不動産業者のホームページに出たり、書籍を出版した際にその業者について良く書いたりします。表には出しませんが、書籍を出版する際の広告費を業者が出していることもあります。

もちろんセミナー講師も務めます。セミナー講師タイプやブローカータイプとの違いは、特定の一社のみの宣伝をしていることが多く、ほかよりも業者が絡んでいる感じが見えやすい点です。

このほか、セミナー講師をしたり、大家塾を主宰したりしているケースもあります。つまり、この三つのタイプの特徴をすべて満たしている投資家もいるということです。いずれにしても、有名な人ほど商売上手で、ビジネスチャンスがあれば、あの手この手を使っていろんなところに手を出します。

こうなると職業は、不動産投資家ではなくて、集客業務や代理店業務とでもいったほうが正しいように感じます。

不動産投資で赤字になってしまったら？空室による赤字は要注意

不動産投資における赤字とは

不動産投資を始めた理由には「老後の資産形成のため」「安定的な収益が見込める」「節税効果に期待」など、様々なものがあるかと思います。これらの理由のうち不動産投資には「所得税が還付され節税効果がある」という話はよく耳にしたこともある方もいるのではないでしょうか。たしかに不動産投資で出た赤字は、会社員の給与と合算して相殺（損益通算）できますので、所得税や住民税を減らせるという節税効果があります。

節税になるのは赤字のときだけ

注意しなくてはいけないのは、不動産投資に節税効果があるのは赤字のときだけです。特に短期償却の築古物件を購入すれば、年あたりの減価償却費が大きくなるので会計上は赤字になります。しかし、償却期間が終わってしまえば会計上でも黒字転換するので節税効果はなくなってしまいます。

減価償却を利用した節税の例をひとつ挙げてみます。
たとえば給与所得500万円のAさんが、下記のような物件を所有していたとします。

建物価格 1,000万円

年間家賃収入 100万円

減価償却期間 4年

返済額なし（自己資金）

1,000万円の建物を4年かけて償却するため、1年の減価償却費250万円を経費として計上し、会計上は年間家賃収入100万円－経費250万円＝150万円の赤字となります。

Aさんはローンの返済もなく家賃収入がそのまま収益となっていますので、キャッシュフローは100万円の黒字ですが、減価償却費は実際にはお金の出ていかない出費として経費計上されますので、会計上は赤字となります。
前述した通り、事業所得は給与所得と合算して損益通算できます。Aさんの給与所得500万円から赤字の150万円を差し引くとAさんの総所得は350万円となり、所得のうち150万円が課税対象から減りますので、所得税、住民税が低くなり、結果「節税」になります。

しかし、償却期間の4年が過ぎてしまえば、年間の家賃収入はすべて利益となります。そうなれば、総所得は逆に600万円に増え、節税効果はなくなりますので注意しましょう。
このように、減価償却を利用して赤字を生み出し節税を行うことも原理上可能ではあります。しかし節税ができるとはいっても、狙って赤字にすればいいというわけではありません。節税目的の赤字には危険が伴います。その理由を次の章で見ていきましょう。

軍用地への｢不動産投資｣が意外にも儲かるワケ【6/3 東京都】【限定2住戸】独占販売！1,000万円台から　カンボジア・ペントハウスレジデンス

2019/06/04 11:00

日本最大のアメリカ軍基地である嘉手納飛行場にも実は投資している人がいます（写真：ZUMA Press／アフロ）

日本でアメリカ軍基地として使用されている土地を「軍用地」といいます。1972年5月に沖縄は日本に返還されましたが、その後もアメリカ軍が使用している基地、および国土交通省が管理している那覇空港用地、加えて自衛隊基地も「軍用地」と呼ばれています。

この軍用地にオフィスやマンションの賃貸物件などと同じく不動産投資ができる、と聞けば意外に思うかもしれません。『専門家が優しく教える！〔軍用地投資〕の教科書』の著者、仲里桂一氏が、その知られざる世界を解説します。

投資は、リスクとリターンが表裏一体の関係にあります。リスクが高い商品は、リターンも高くなっています。各投資を比較すると、資産価格や配当（あるいは賃料収入や利子）の変動が大きいものは、リスクの高い投資となっています。

例えば、株式投資はリターンが望めて収益性が高い半面、元本割れのリスクも高いものです。一方、預貯金は安全性が高く元本割れのリスクは低いですが、大きなリターンは望めません。

不動産投資のリスクとリターンは？

不動産投資の場合はどうでしょうか。最近あまり聞かれなくなった原野、山林への投資は、「あの山の近くに将来空港ができるかもしれない。とても安い金額で購入できる山が、将来何十倍の価格で売れるかもしれない」といった投資です。

事の真偽が定かではない噂のうちは土地の価格も安いので、大きなリターンが期待できます。しかし、実際に空港ができるかどうかは不確実性が高く、リスクが高い投資といえます。

例えば、これが空港の建設計画が進み、「どうやら本当に空港ができそうだ」という頃（不確実性が低くなる）には、土地の価格が上がってしまっているので、最初の頃ほど大きなリターンは望めない投資となります。

銀座の1等地のビルなどは、空室リスクなどがほとんどない投資ですが、人口の少ない地方都市での不動産投資のように利回りはよくありません。都心のワンルームマンション投資の利回りはその間くらいで、新築で3～4％程度です。

軍用地投資の利回りは現状2％弱と、不動産投資のなかでは比較的低めです。利回りこそパッとしませんが、軍用地投資にはほかにはない魅力がたくさんあります。

不動産投資と金融商品のいいとこ取り

不動産投資の特徴は、安定性と収益性だといわれています。リスク面から見るとミドルリスク・ミドルリターンにあたり、ほかの投資と比較しても手堅い投資といえます。

不動産投資の運営上のリスクの1つは、空室です。このリスクを回避するために、空室になりにくい優良物件を選ぶことが大切だということは、不動産投資をしたことがある人なら誰もが知っていることでしょう。

銀座の1等地のビルには、老舗百貨店や有名ブランドショップなどの優良テナントがこぞって入居しているので空室はほぼありませんが、その分景気に左右されやすいので必ずしも安定はしません。軍用地以外の不動産投資は建物を「人」に貸して賃料を得るビジネスモデルです。建物の維持管理を怠ると老朽化につながり空室リスクが発生します。

その点、軍用地は空室になりにくい優良物件です。「日本の平和と独立を守る」という理念の下、日本政府はアメリカ軍に継続的かつ安定的に施設を提供しなければなりません。つまり、急に「来月で賃貸借契約は終了、土地を返還します」といった事態は考えにくいのです。万が一、土地が返還されるにしてもその数年前に国からの説明やマスコミ報道があるので、返還後の土地の利用について計画を立てる時間もあります。

さらに、一般的な不動産投資では、何もせずに購入時よりも利回りが上がるといったことはまれですが、軍用地投資では家賃＝軍用地料が年々上昇するので、利回りが年々上がります。

不動産投資のなかでも空室などのリスクがなく、黙っていても利回りが上がるのが軍用地投資。長期で安定的に利益が得られる“究極のほったらかし投資”なのです。また、一般的な不動産は売却する際に時間がかかるもの。ほかの投資と比べて「流動性が低い」といわれます。

ところが、手堅い投資として近年注目を浴びている軍用地は、「嘉手納飛行場」のような人気物件が売りに出されると数分で買い手が見つかるほどです。流動性が高く、金融商品と同様に換金性に優れているといえるでしょう。

このように、軍用地投資最大のメリットは、不動産投資と金融商品のいいとこ取りができることです。

通常、不動産投資を行ううえでの大きなリスクの1つは空室ですが、無事に借り手が決まったとしても安心してはいけません。なぜならその借り手がしっかりと家賃を払ってくれるとは限らないからです。

貸主にとって家賃が支払われないということは死活問題ですので、滞納者を追い出してきちんと支払ってくれる入居者を入れたいと思うのは当然です。しかし、実際に追い出せるかというと、そう簡単にはいきません。滞納者は出ていけと言われてもお金がないので行く場所がなく、催告を無視して居座ってトラブルになるケースも多いものです。

不動産投資には、こういった家賃滞納リスクはつきものです。しかし、軍用地投資には、当たり前ですが、家賃滞納リスクがありません。なぜなら、軍用地の借り手は日本政府だからです。

在日アメリカ軍の基地に使用されている土地軍用地は、日米安全保障条約に基づいて、日本政府が地主と賃貸借契約を結んで借り上げ、地代として軍用地料を支払ってアメリカ軍に提供しています。国（日本）と国（アメリカ）との約束が前提となっているので、その約束を破る＝滞納することは、国際問題に発展する重大事項となります。

これほど、信用できる「優良顧客」はほかにいません。借り手＝日本政府だから、超安心なのです。

アインシュタインも大絶賛！複利の法則

「人類最大の発明は複利」。天才物理学者アインシュタインが「宇宙で最も偉大な力」と評したのが“複利”という概念です。

金利には単利と複利があります。金利が適用されるのは、単利の場合は「元本」だけ。それに対して複利は「元本＋金利」に金利が適用されるという考え方です。

現在は世界的に超低金利の時代。日本の預金金利0.01％程度では複利効果はほとんど期待できません。しかし、軍用地の地料は、沖縄県軍用地等地主会連合会（土地連）と防衛省との地料の交渉によって、その年の地料＋αが次年度の地料となることが決まっています。軍用地を持っている限り、半永久的かつ複利的に地料は増え続けていくのです。

私が2011年に購入した25坪の嘉手納飛行場の軍用地料の例を挙げましょう。2011年の軍用地料は、11万2716円でした。軍用地料は年々上昇し続け、2018年には、12万7241円。年平均1.8％アップしたことになります。

アメリカ軍基地周辺では振興開発で地価が著しく高騰しており、基地周辺の土地の実勢賃料は軍用地料の倍近くとなっています。あまりにも軍用地料が低すぎるため、土地連は地料算定の見直しを国へ求めており、その要望に応えて防衛省は毎年、地料を増額しています。これが、地料が複利的に増える理由です。

また、十数年後の2032年には、国と地主との土地の賃貸借契約を更新する時期にあたり、例年の倍以上の大幅な地料の増額が確実視されています。

株式投資の場合、会社がなくなれば株の価値はゼロになります。しかし、軍用地投資で、例えば極東最大の空軍基地である「嘉手納飛行場」を購入した場合、現在のところ、返還されることは考えにくいです。

たとえ、将来的に返還される軍用地を購入したとしても、そもそも土地はなくならないので無価値にはなりません。むしろ場合によっては返還決定後のほうが価格は高騰することもあります。

ローリスク・ミドルリターンの投資

そして、国が遅滞なく支払ってくれる地料によって投下資金を着々と回収できます。これが「軍用地投資はローリスク」といわれる理由です。この地料収入は年々一定の割合で上昇することから、軍用地を購入するとだいたいどのくらいの収益が得られるのかを高い確率で予測することが可能です。

地料10万円、年間の平均上昇率は先ほどの嘉手納飛行場の実例を基に平均1.8％、倍率を58倍と仮定します。倍率とは軍用地の販売価格を決める際の指標です。地料に倍率を掛け合わせた金額が販売価格になります。

計算してみると、購入時に580万円だった販売価格は15年後には744万円になるという結果が出ます。「15年で3割しか上がっていないじゃないか」と感じられるかもしれません。

ですが、私が説明したいのは、そんなことではありません。軍用地は自分でシミュレーションした価格で購入さえできれば、リスクは極小でありながら、一定割合のリターンを得ることが可能だと言いたいのです。

『専門家が優しく教える！〔軍用地投資〕の教科書』（扶桑社）書影をクリックするとアマゾンのサイトにジャンプします

実際に、軍用地は現在までのところ地料が右肩上がりで、ほぼ確実に購入した金額以上で売却できる状況が続いています。

ほかの不動産投資ではそうはいきません。入念なシミュレーションをして希望価格で購入できたとしても、確実にそのシミュレーションどおりに利益が得られるかというと、そう簡単ではないでしょう。一般的な不動産投資では、時間の経過とともに建物が劣化するため、購入時よりも家賃が下落して利回りは悪くなり、物件価格も下落していくものです。ところが、軍用地投資では、軍用地を所有し続ける限り利回りも価格もアップし続けます。

軍用地投資は、決して簡単に儲かる投資ではありませんし、ほかの不動産投資のようにキャッシュフローも多く出ません。とはいえ、本来ありえないはずの「ローリスク・ミドルリターン」の投資ができるのは大きな特徴です。

株式会社ビヨンドボーダーズが東京都で開催する不動産投資セミナーです。イベントの詳細・申し込みにつきましては、下記URLをご参照ください。

44歳会社員、貯金670万円。住宅ローンを完済後の貯蓄プランは？

◆お金を増やすためには、貯蓄ではなく投資をすべき？
皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は、あと4年で住宅ローンを完済できる見込みがたったため、今後の貯蓄プランを相談したいという44歳の会社員、ひらめさん。教育費がかかる時期が迫っている中で、どのようにお金を貯めていくべきかというお悩みに、ファイナンシャル・プランナーの藤川太さんがアドバイスします。

埼玉県がアツい！投資目線の狙い目エリア5つ

埼玉の不動産投資でねらい目のエリアとは

埼玉県といっても非常に広いので、投資をする際には賃貸需要が見込めるエリアに絞って物件を選定することが大切です。

埼玉の狙い目エリア1：南浦和駅

さいたま市南区にある駅で、京浜東北線・根岸線と武蔵野線の2路線が乗り入れしており、通勤や通学にとても便利な駅です。

東口にはマルエツとダイエー、西口にはまるひろ（小規模デパート）があるためどちらのエリアでも生活に困ることはありません。

不動産価格についても、公示地価が埼玉県の中では最も高いさいたま市大宮区ですと、1坪200万円以上するエリアもありますが、南浦和であれば1坪103万円程度と比較的落ち着いているため、良い物件を安く購入できる可能性もあります。

埼玉の狙い目エリア2：与野駅

南浦和とも近い位置関係にある場所で、京浜東北線の停車駅です。
駅周辺はいわゆる住宅地で、比較的静かな住環境である一方、さいたま新都心駅がすぐ隣でコクーンシティやさいたまスーパーアリーナも徒歩圏内です。

さいたま新都心や大宮駅が近い割には、与野駅に離れるだけで物件価格が落ち着くため、初心者でも投資しやすい地域といえます。

埼玉の狙い目エリア3：川口駅～蕨駅

川口・西川口・蕨駅は京浜東北線の停車駅で、以前から中国人をはじめとする外国人居住者が多いエリアとして有名で、昔は治安を心配する人もいましたが、最近ではインバウンド需要を見込んで、むしろ外国人をターゲットにして賃貸経営するケースも増えてきています。

また、ワンルームで6万円以上の家賃設定でも決まる可能性があるエリアなので、管理費や修繕積立金といった固定のランニングコストがかかる区分マンション投資を埼玉で検討するのであれば、狙い目の駅であるといえるでしょう。

埼玉の狙い目エリア4：戸田公園駅

埼京線の停車駅、東京都と埼玉県の境目に位置する駅で、毎年夏に開催される戸田橋花火大会の最寄駅でもあり、当日はかなりの人でにぎわいます。

戸田というと、戸田市役所がある隣の戸田駅の方が人気がありそうに感じるかもしれませんが、駅の乗車人数については戸田公園駅の方が多く快速も停車します。

東京都心部へのアクセスがとても良いので、赤羽や北赤羽の延長で部屋探しに来るユーザーもいるので、それなりの賃貸需要が見込めるでしょう。

また、戸田市は全国でもトップクラスに下水道料金が安く、行政サービスが充実している点もメリットの1つです。

埼玉の狙い目エリア番外編：埼玉大学周辺

東京都内で不動産投資をする場合、駅からの距離が立地を考える上で最も重要な要素となりますが、埼玉など地方となると必ずしもそうとは限りません。

特に、駅から遠い場所にある大学の学生をターゲットに賃貸経営をするのであれば、駅よりも大学までの距離を中心に考える必要があります。

例えば、埼玉で有名な埼玉大学の場合、最寄駅の南与野駅でも徒歩で20分以上かかるため、一人暮らしをする学生の多くは、大学の周辺で飲食からアルバイトまで完結できるよう、大学周辺を中心に賃貸物件を探すそうです。

不動産投資として考えた場合、南与野駅から徒歩20分以上も離れているため、地価は安くなる傾向があり、大学生の安定した賃貸需要が見込めるため、1棟もののアパート経営にも向いているといえます。

まとめ

今回は話題の埼玉県について、不動産投資の目線からメリットやデメリットを分析してみました。

埼玉県といってもエリアとしては非常に広く、不動産投資として狙い目なのは、あくまで東京都寄りの南部のあたりです。

埼玉県の物件は東京都よりも安く投資ができるため、ハードルは一見低く感じるかもしれませんが、需要があまりないエリアの物件に投資してしまうと空室率や家賃の下落に苦しむ可能性があります。

基本的には、東京都まで30~45分以内で通勤できるエリアに絞って投資物件を探したほうがよいでしょう。

インスペクションの説明義務化で不動産取引はどう変わる？

2018年4月１日の改正宅建業法の施行により、中古不動産の媒介契約時においてインスペクション（建物状況調査）に関する説明が義務化されました。もちろん、インスペクションの実施自体が義務化されたわけではないものの、この施行によって不動産投資を取り巻く環境はどのように変化していくのか、考えてみましょう。

インスペクションとは？

(画像=Unuchko Veronika/Shutterstock.com)

インスペクションとは、「建物状況調査」のことです。建築士などの専門資格を有する人間が、「建物の構造上安全性に問題がないかどうか」「雨漏り・水漏れの有無、給水管などに劣化が発生していないか」などを診断するもので、目視可能な範囲に限られています。インスペクションを正しく行うことによって、不動産の売り主・買い主双方にとって安心な不動産取引を行うことが期待できるでしょう。さらに、売買後のトラブルも未然に防ぐことができる効果もあります。

説明義務化の趣旨

インスペクションに関する説明が義務化された背景には、「中古住宅の取引をもっと活性化させたい」という政府の考えがあるといえるでしょう。宅建業法の改正前は、「不動産取引において中古住宅に関する質的な信頼性をいかに担保するのか」という点が大きな課題でした。新築住宅と違って、中古住宅は劣化が進行している場合が多いため、特に建物の基礎部分や壁の内側、給排水管などの「見えない部分」に何かしらの不具合が発生している可能性があります。

中古住宅を購入しようと考えている方にとっては、「物件の不具合について十二分に把握することがないまま物件購入を決めなければならない」という不利な場面が散見されていました。インスペクションの説明義務化は、売り主・買い主双方にとってのこうした不動産取引の不安を払しょくする狙いもあるのです。

説明義務化によりどう変わる？

では、インスペクションの説明義務化によって、これからの不動産取引はどのように変化していくのでしょうか。

買い主にとって十二分な購入検討材料が与えられる

インスペクションの実施有無を透明化することによって、買い主は購入検討中の不動産の状況を的確に把握する機会が得られます。つまり、中古住宅の購入前に十二分な購入検討材料が与えられることによって、より不動産購入に踏み切りやすくなることが期待できるでしょう。

売買後のトラブルを抑止することが可能

不動産購入前に、インスペクションの実施有無を把握し、実施している場合はその内容を的確に把握することによって、売買後のトラブルを未然に防ぐ効果があります。「言った」「言わない」「聞いていない」といったトラブルを回避することができるのです。

インスペクションによって安全性が証明された物件は評価されやすい

売買前にインスペクションをしっかりと実施している物件は、専門資格を持ったプロによる「お墨付き」が得られたことと同義のため、「付加価値が付けられた」という見方をすることもできます。売り主にとっては、インスペクションを正しく行うことによって、買い主に物件をアピールするための材料を得ることができるでしょう。

建物に不具合がある場合、売却するのに不利に働く

インスペクションによって、建物の安全性に問題がないことが証明された場合は、買い主に対するプラスのアピール材料になります。しかし、見えない箇所に何かしらの不具合が所見された場合、その情報は売買契約締結前の重要事項説明の際、確実に買い主へ通知しなければいけません。そのため、購買意欲を低下させてしまう可能性もあります。

ただし、問題のある箇所を明確にして「どの箇所にどの程度の補修が必要か」という部分についてきちんと説明することによって、「買い主が建物補修に関して見通しを立てやすくなる」という見方もあります。

インスペクションでより安心できる不動産取引を

インスペクションの義務化によって、より透明度の高い不動産取引が可能になりました。中古住宅は、新築住宅と比較しても建物の各所に不具合が発生している可能性が高いため、インスペクションの存在価値は非常に大きなものがあるといえるでしょう。不動産取引時には、こうした項目にも目を配り、適切な判断ができるようにしておく必要があります。（提供：YANUSY）

株式、FX、投資信託、不動産…ビギナー投資家が一番はじめに着手するならどれがベスト？

資産運用や投資を始めるときに大切なことは、「どのテーマを選ぶか」ではないでしょうか。スタートをうまく切れば、その後、投資規模をスムーズに拡大しやすくなります。逆に言えば、スタート段階で足踏みしてしまうと時間とコストばかりがかかってしまい、資産形成は思うように進みません。どんなテーマからスタートすべきかを考えます。

ビギナー投資家が理想のスタートを切るための3つの条件

（写真＝StudioByTheSea/Shutterstock.com）

ビギナー投資家がスムーズなスタートを切るには、次の条件を満たす資産運用や投資が理想と考えられます。

● 経験がなくても運用しやすい
● 少ない元手を効率的に運用できる
● 時間的な制約が少ない

結論から言うと、これらの条件を満たすビギナー投資家向きのテーマは「投資信託」や「不動産投資」などであり、不向きなカテゴリは「FX」や「株式」などであると考えられます。その理由をこれから解説していきます。

条件1：経験がなくても運用しやすい

経験を積まなければ結果が出ないテーマでスタートすると、相当な時間とコストを覚悟しなければなりません。その間、資産形成が一切進まないというリスクがあります。

経験が必要なテーマの代表は、FXや株式などです。潤沢なキャッシュがある人は株式を長期保有して資産形成するという選択もあるでしょう。しかし、少ない元手を効率的に増やさなくてはならない方は、短期・中期で保有して売買する視点も必要です。これを行うには、ある程度時間をかけて、値動きのパターンを学習したり、売買のコツを身につけたりしなければなりません。

一方、投資信託というテーマも知識や経験は必要なものの、FXや株式の短期売買ほどではありません。入門書を数冊も読めば基礎知識は身につけられます。また、不動産投資というテーマは、物件選びや運営には経験を要しますが、信頼できるパートナー（販売会社や管理会社など）さえいれば手厚いサポートが受けられるため、ビギナー投資家でもムリなく運用することができます。とはいえ、オーナーとしての基礎知識は必須です。書籍・セミナー・勉強会などを通して学習していくことは大切です。

条件2：少ない元手を効率的に運用する

FXや株式は投資金額を自由に設定できるものの、「投資額が少なければリターンも少ない」という特徴があります。信用取引やレバレッジ取引を利用すれば手持ちの資金以上の取引も可能ですが、リスクが大きくなり、堅実な投資や資産運用とはかけ離れていきます。

これに対して投資信託は、限られた額をコンスタントに積み立てて、複利効果で効率的に資産を増やしていくことも可能です。また、不動産投資は一見すると、物件購入にまとまった費用が必要なため、初期投資が多いように感じられます。しかし実際には、物件購入費の大半は、金融機関からの借り入れでまかないます。キャッシュが必要なのは、頭金や購入時の諸費用のみなので、初期投資を抑えながら大きな額を効率的に動かすことが可能です。

条件3：時間の制約が少ない

ほとんどのビギナー投資家は、本業を持ちながら投資や資産運用を行うはずです。この時点で、時間的な制約があると効果を上げにくいテーマは除外されます。FXや株式の短期売買で成果を上げようとすると、こまめに値動きをウォッチすることも必要なので、平日の日中の時間が使いづらいサラリーマンは特に不利です。

対極的に、投資信託や不動産投資は、普段はほぼ放置している感覚で運用することができます。決まったタイミングで通帳や口座に分配金や賃料が入金されるだけ。時間の制約といえば、投資信託であれば投資額を増やすとき、不動産投資であれば管理会社とのコミュニケーションなどに、わずかな時間がかかるくらいです。

テーマではなく分散投資や資産形成の基本

ここではそれぞれのテーマの性格をわかりやすくするため、ビギナー投資家に向いた資産運用、そうでない資産運用の二極で解説してきました。しかし最終的には、さまざまなテーマに分散投資することでリスクヘッジができます。理想のスタートを切った後は、時間をかけながら株式投資などのノウハウを身につけていくことも一案です。（提供：Braight Lab）

国内事業用不動産投資額が前年比30％減、その理由は？

事業用不動産への投資は2013年以降最低に

[図表1]最新動向

*1 投資額は 10 億円以上が対象、土地取引および J -REIT の IPO 時の取得物件は除く
*2 期待利回りは投資家に対するアンケートに基づく。 NOI ベース、上限と下限の平均値。調査開始年は、 2003 年 7 月オフィス・賃貸マンション、2009年 1 月商業施設・ホテル・物流施設
*3 CBRE 短観 DI=Diffusion Index は改善すると答えた回答者の割合から、悪化すると答えた回答者の割合を引いた指数。カッコ内の数値は対前期比。単位はポイント
（出所：CBRE、Q1 2019）

■2019年Q1投資額は対前年同期比30％減の7,610億円、全投資主体で投資額が減少

今期（Q1）の事業用不動産の投資額（10億円以上が対象、土地取引およびJ-REITのIPO時の取得物件は除く）は対前年同期比30％減の7,610億円、Q1の投資額としては2013年以降で最低だった。投資主体別投資額においてもすべての投資家が前年同期より減少。J-REITの減少額がもっとも大きかった。市場での売り物件が少ないなか、J-REITはスポンサーのパイプラインを活用した取引が引き続き主体となっている。また、今期はポートフォリオの質の改善を目的とした買い替えが多く、公募増資による取得が大幅に減少したことが投資額減少の背景にあると考えられる。

[図表2]主要不動産取引（投資主体別取引額）
※10億円以上の取引を対象 J REIT による IPO 時の取得物件を除く（出所：CBRE、Q1 2019）

[図表3]地域別不動産取得比率※10億円以上の取引を対象 J REIT による IPO 時の取得物件を除く（出所：RCA、CBRE、Q1 2019）

■東京の期待利回りはオフィスを含む4アセットタイプで最低値を更新

CBREが四半期ごとに実施している「不動産投資に関するアンケート‐期待利回り（2019年4月時点）」によれば、東京の期待利回り（NOIベース）の平均値は、前期から横ばいとなった商業施設とマンション（ワンルーム）を除く、オフィスなどの4アセットタイプで低下し、最低値を更新。また、地方都市のオフィス期待利回りも4都市（大阪、名古屋、仙台、福岡）で最低値を更新した。

[図表4]期待利回り※期待利回りは投資家に対するアンケートに基づく。NOIベース、上限と下限の平均値。調査開始年は2003年7月オフィス・賃貸マンション、2009 年1月商業施設・ホテル・物流施設（出所:CBRE, Q1 2019）

投資家の「物件の選別眼」はさらに厳しく

■資金調達環境の悪化や投資意欲の減退は見られない

2019年4月時点の東京Aクラスビルを対象としたCBRE短観（DI）は、すべての項目で悪化。悪化幅がもっとも大きかったのは「金融機関の貸出態度」DI（対前期比8ポイント減）で、「さほど厳しくない」の回答率増加が要因。他の項目については「変わらない」の回答率増加が要因だった。一方、物流施設（首都圏、マルチテナント型）においては、「賃料」「空室率」「期待利回り」の3項目のDIが前期から改善、残り4項目が悪化した。悪化幅がもっとも大きかったのは「投融資取り組みスタンス」DI（同12ポイント減）で、「現状を維持」の回答率が8ポイント増加したことが要因。

[図表5]CBRE短観（ DI=Diffusion Index ）※改善すると答えた回答者の割合（%）から、悪化すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数。期待利回り
DI は、低下すると答えた回答者の割合（%）から、上昇すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数（出所：CBRE、Q1 2019）

■投資姿勢はより選別的に

CBREが2019年1月に実施した投資家意識調査によれば、投資意欲は2018年と比べて衰えていないことがわかった。また、今期の期待利回りやCBRE短観を見ても、Q1に投資意欲が衰えたとは考えにくい。しかし、物件が少なく、不動産価格が高止まりしていることに加えて、世界経済に対する懸念が高まっていることから、投資家はより選別的になっている。同調査結果によると2019年の売却意欲は前年よりやや減退した。タイトな需給バランスが続くことにより投資額は伸び悩む可能性がある。

■投資額減少は前年同期からの反動減も一因

今期（Q1）の投資額が減少した一因は、投資額が伸長した前年同期からの反動減もある。前年同期はJ-REITが2005年の調査開始以来最大を記録し、他の国内投資家による1,000億円を超える大型案件があるなど投資額は大きく伸長した。一方、今期は100億円を下回る中小型案件の減少が目立ち、大型案件の取引も少数にとどまった。

■商業施設とホテルで投資額が増加

アセットタイプ別投資額は、商業施設が1,190億円で対前年同期比93％増加、次いで多かったホテルは1,170億円で同70％増加した。いずれのアセットタイプもJ-REITを含む国内投資家がけん引した。一方、地域別では全地域分類で投資額は減少。減少幅がもっとも大きかったのは首都圏（同42％減）、次いで地方都市（同40％減）だった。どちらの地域もJ-REITによる物流施設の投資額減少が主因だった。

不動産投資のオルタナティブ　民泊、コインランドリー、軍用地

近年、日本ではこれまで対象にならなかったマンションやアパート以外の不動産投資が注目されています。そこで今回は、不動産投資のオルタナティブ（代替・代案）を探っていきます。今後も右肩上がりが予測される投資対象ばかりですので、ぜひ新しい不動産投資先や土地活用方法の参考にしてください。

今後の需要が見込める民泊

（写真＝ImageFlow/Shutterstock.com）

住宅を活用して宿泊サービスを行う民泊は、インバウンド需要も追い風になって注目を集めており、多くの民泊が全国各地にできています。大きく分けて、民泊には以下の4つの営業形態があります。

・年間を通して1泊2日から民泊営業ができる「簡易宿所（旅館業法）」
・特定のエリアにのみ実施できる「特区民泊（国家戦略特別区域法）」
・オンラインで届け出ができ、年間営業日数が180日以内の「民泊新法による民泊（住宅宿泊事業法）」
・大規模なイベント期間中に、自治体主導で行う臨時措置としての宿泊施設「イベント民泊」

自宅や古くなったマンションなどをリノベーションして民泊にすることも可能なため、初期費用を抑えられるメリットがあります。しかし、どのような人が利用するか分からないため、マナー違反や近隣とのトラブルが発生する可能性もあることが懸念材料です。土地の特性を考慮しつつうまく対処できれば、今後さらなる需要が見込める投資対象となるでしょう。

低資金で始められるコインランドリー

最近のコインランドリーは清潔感があり、女性一人でも入店しやすいと人気です。そのため、需要は増えて店舗も増加傾向にあります。初期投資は、2,000万円ほどで出店できるため、参入しやすい点も店舗が増える理由といえるでしょう。ただし、コインランドリーの運営は管理に手間がかかることを念頭に置く必要があります。

清潔感を保つために常に店舗の清掃をし、機械などのトラブルへの対応も必要です。それらを怠ると売上に直結するため、こまめに気を配る必要があります。オーナーがすべて管理することも可能ですが、そうでない場合は雇用や管理委託などの費用がかかるのが一般的です。

安定して上昇している軍用地

沖縄県米軍基地の軍用地への投資が注目されています。米軍基地は、もともと地主がいた土地を軍用地として借用しているため、日本政府から年間借地料が支払われるのです。借地料は、毎年交渉により決められます。また、軍用地の売買価格は「年間借地料×倍率」で決定します。近年、沖縄軍用地の投資が注目されているため、倍率も上昇傾向にあります。以下のように、軍用地投資のメリットはいくつかあります。

手間がかからない

マンションやアパートなどの経営は、入居者募集や管理などの手間がかかりがちです。しかし、軍用地はその特性から管理が必要ないうえ、国との取引のため毎年確実に収入を得ることができます。

借地料が上昇している

年々、借地料が上がり続けています。手間をかけずにお金が得られる投資物件といえます。

売却しやすい

お金が必要となった場合、すぐに買い手がつきやすく売却しやすい点も軍用地投資のメリットといえます。

相続税対策になる

軍用地は、民間所有の土地よりも「相続財産評価額」の評価が低いうえ、借地のため評価額がさらに下がります。相続税対策としても有効なこともチェックしておきたい点です。まさに理想的な投資対象ですが、デメリットもあります。たとえ、所有しても物件を見るために敷地内に立ち入ることは不可能です。

そのため、物件選びは衛生写真で行います。衛生画像などの情報で、返還後の土地活用も念頭に入れつつ購入する必要があるのです。

不動産投資のオルタナティブは、案外おもしろい

今回、紹介した不動産投資は比較的低資金で始められる不動産投資方法です。同時に民泊やコインランドリーなどは、外部にすべて委託する方法もあります。しかし、あえてオーナー自ら管理を行えば、新たな人との関わりが生まれ、また違う価値を得られる可能性もある投資対象でもあります。どちらの場合にも共通していえることは、立地が大切だという点です。立地の特性や情報を仕入れつつ、自分に合った物件を探してみましょう。（提供：ANA Financial Journal）

44歳会社員、貯金670万円。住宅ローンを完済後の貯蓄プランは？

6月1日（土）22時20分　All About

お金を増やすためには、貯蓄ではなく投資をすべき？

皆さんから寄せられた家計の悩みにお答えする、その名も「マネープランクリニック」。今回の相談者は、あと4年で住宅ローンを完済できる見込みがたったため、今後の貯蓄プランを相談したいという44歳の会社員、ひらめさん。教育費がかかる時期が迫っている中で、どのようにお金を貯めていくべきかというお悩みに、ファイナンシャル・プランナーの藤川太さんがアドバイスします。

相談者

ひらめさん（仮名）
女性／会社員／44歳
関東／持ち家（一戸建て）

家族構成

夫（会社員・45歳）、子ども2人（12歳・10歳）

相談内容

住宅ローン残高はあと800万円。計画通りに繰上返済をすれば、あと4年で完済予定です。何か投資をしたほうが良いのか、貯金をしていくほうがよいのか悩んでいます。

家計収支データ

家計データ補足

（1）住宅ローンについて
購入した物件：新築・一戸建て
借り入れ時期：2011年
物件価格：4000万円
ローン残高：800万円
金利のタイプ：固定1.54％
毎月の返済額：9万5000円

固定資産税：11万円

（2）加入している保険の内容
・生命保険（名義／夫、終身払い終身保障、入院5000円）＝毎月の保険料1万8000円
・県民共済（名義／妻、死亡保障400万円、入院3000円）＝毎月の保険料2000円

（3）各費目の支出内訳
・趣味・教養・娯楽費→おやつ代4000円、週末の外出時の諸費用（外食費等も含め）2万4000円
・教育費→習い事
・家族のこづかい→夫：3万5000円、妻：1万5000円

（4）ボーナスの支出内訳
繰上げ返済100万円、旅行代40万円、車維持費25万円、固定資産税11万円、御祝いや行事など24万円

（5）子どもの進路について
2人とも高校まで公立、大学から私立を親としては希望。でも本人の希望があれば、できる限り応えたい。

（6）60歳以降の働き方について
夫婦ともに、できれば60歳を過ぎても働きたい。正社員でなくてもよい。

（7）退職金、年金について
夫：退職金有、金額不明。20歳から厚生年金加入
妻：退職金有、金額不明。22歳から厚生年金加入、国民年金の未払い7カ月ある

（8）投資商品に対しての考え方
初心者なので、ハイリスクハイリターンは望まない。

（9）今後の支出について
同時期ではないが、5年以内に車2台の買い替えが必要。

ファイナンシャル・プランナー藤川太の3つのアドバイス

アドバイス1：住宅ローンの繰上返済はこのまま継続して完済を目指す
アドバイス2：家計管理能力は高い。ただし保険は見直し余地あり
アドバイス3：毎月の貯蓄の一部をiDeCoの積立投資で老後資金に

アドバイス1：住宅ローンの繰上返済はこのまま継続して完済を目指す

住宅ローンの完済と教育費の準備を両立させる方法には、

①住宅ローンを返済しながら教育費をコツコツ貯めていく
②住宅ローンの繰上返済を優先して教育費が必要な時期までに完済する

という2つの方法があります。②の方法は計画通りにいかなかったとき、教育費はない、住宅ローンは残っているということになるため、①の方法で進めるのが一般的です。

ただ、ひらめさんの場合は順調に繰上返済が進んでいますし、まだ子どもが小学生ですから、ここまで来たら住宅ローンを終わらせてしまいましょう。というのは、住宅ローンという大きな固定費が終われば年間200万円というお金が捻出できますから、大学費用はこれを充てればいいのです。

人生にはもうひとつ大きな支出＝老後資金も必要です。現時点で細かい試算をするのは難しいですが、毎月15万円貯蓄できていますし、夫婦ともに厚生年金で退職金もあり、60歳以降も働く予定とのことですから、生活に困ることはないはずです。

アドバイス2：家計管理能力は高い。ただし保険は見直し余地あり

8年余りで住宅ローン完済の目途がついたというだけあって、支出の内訳を見ても家計管理能力の高さがわかります。共働き4人家族で食費が5万8000円というのは優秀だと思います。

家計の見直しポイントを挙げるとすれば、夫の生命保険です。詳細な内容がわからないのですが、保険料から推察して特約が付いた割高な商品ではないでしょうか。まずは、内容をきちんと確認してみてください。死亡保障額が最高3000万円程度の収入保障保険と日額5000円程度の終身医療保険で、保険料は合わせて月額1万円以内に収まるはずです。

もうひとつは通信費。詳しい内訳がわからないのですが、金額から見ると削減の余地がありそうです。子どもが成長すると増えがちな支出ですから、今後は注意が必要です。

アドバイス3：毎月の貯蓄の一部をiDeCoの積立投資で老後資金に

住宅ローン完済後の貯蓄プランですが、教育費が必要な時期が近づいていますから、住宅ローン返済に充てていた資金は、ひとまず貯蓄してください。もう少し時期が早ければ投資商品で運用するという考え方もありますが、ここで投資を始めてリーマンショックのような経済危機が起こったら大学資金が不足しかねません。

しかし将来を考えると、投資を始めるのはいいことだと思います。そこで、いま貯蓄している15万円の一部を老後資金としてiDeCo（個人型確定拠出年金）で積立投資を始めてはどうでしょう。運用益が非課税というだけでなく、掛金は全額所得控除できますから節税にもなります。節税という意味では、ふるさと納税もおすすめです。実用的な返礼品を選べば節約につながりますから、利用していないようでしたら検討してみてください。

ただし、iDeCoは金融機関によって取り扱っている運用商品や手数料などが違いますし、ふるさと納税も年収や家族構成によって控除限度額が異なります。節税メリットを上手に享受するためには、制度や仕組みを正しく理解してから始めてください。

相談者「ひらめ」さんから寄せられた感想

独身時代からまた結婚しても、共働きだったのもあり、何も考えず散財していました。たまたま同僚に家計簿をつけるのをすすめられてから、自分なりに試行錯誤で頑張ってきました。今回は専門家の方により良いアドバイスを頂きまして、無理のない程度に頑張っていこうと思いました。いろいろとありがとうございました。とても勉強になりました。

教えてくれたのは……藤川太さん

All About「資産運用」ガイド。「家計の見直し相談センター」で10年以上にわたり1万5000世帯を超える家計の見直しを行ってきたFP。資産運用、家計管理、マイホーム購入、不動産投資などに詳しく「普通の人」でもお金を貯める・増やせるようになる方法をアドバイスしています。

取材・文：鈴木弥生
(文:あるじゃん編集部)

不動産向け融資はバブル期以来の過熱！日銀が金融システムリポートを公表！！今後の金融市場・不動産市場はどうなる？

2019/06/02 配信

日本銀行（日銀）は平成31年4月17日、2019年4月号の金融システムリポートを公表した。 gf2440480682w

日銀では、適切な政策・業務運営を支えることを目的に、金融経済情勢や金融市場・制度などについて、調査・分析を行っているが、金融システムリポートはその一環として、半年に1回公表しているものである。

今回のリポートでは、金融循環上の過熱・停滞感について評価するヒートマップ（各種の金融活動指標に関して、それぞれのトレンドからの乖離度合いを色で識別することにより、1980 年代後半のバブル期にみられたような過熱感やバブル崩壊後にみられたような停滞感の有無を点検するもの）において、「不動産業向け貸出の対GDP比率」が過熱を示す「赤」となっている。

これは実に1990年のバブル期以来のことである。この不動産向け融資の過熱について、日銀はどのように分析しているのか、リポートの内容を紹介していきたい。

不動産業向け貸出は、新規実行額（フロー）ベースでは、2017年度入り後、前年対比減少が続いているが、残高（ストック）ベースでは、前年比5％程度の伸びとなっている。国内銀行の不動産業向け貸出の残高は、2018年12月末時点で約78兆円と、引き続きバブル期を上回る過去最高の水準にある。新規融資が減少しているにもかかわらず、融資残高が増加しているのは、融資期間が長期（10年・20年）のものが多いためである。

一方、ヒートマップのその他の指標（「不動産業実物投資の対GDP比率」や「地価の対GDP比率」）は「緑」であり、不動産市場の過熱感を示す指標に拡がりはみられない。

このことからリポートでは、現状の不動産市場全体はバブルとは考えにくいとしている。ただし、バブル期とは融資先等が異なること、人口や企業数の減少、　潜在成長力の低下といった要素も、不動産を巡るファンダメンタルズにバブル期とは異なる影響を及ぼしていると考えられることから、ヒートマップに表れない不均衡等が蓄積している可能性もあり、注視が必要だとしている。

さらにリポートでは、金融機関のリスクプロファイルとしての不動産関連リスクについて、第4章で整理している。

ここではまず、バブル期と現在の不動産業向け貸出の違いについて、バブル期は地価上昇による転売益を狙った不動産取引のファイナンス需要が中心であったのに対し、現在は大型の不動産取引業向けよりも、不動産賃貸業向けの貸出（REIT や不動産ファンドに対するものも含む）が増加していると分析している。その上で注視又は留意すべきポイントとして、

・中長期の空室増加・賃料下落、人口や企業数の減少、成長期待の低下といったバブル期とは異なるファンダメンタルズのもとで、将来の物件需要に対して過大投資となっていないか

・REITや不動産ファンド向けはノンリコースが多いこと、貸家業向けは中小企業や個人など必ずしも損失吸収力の高くない借り手の比重が高いことから、不動産収入の減少が債務返済能力の悪化に直結しやすい

の2点を挙げている。

以上のような分析結果、現状認識を踏まえ、日銀では金融機関の不動産賃貸業向け貸出に対するリスク管理について、貸出実行時点における実査、キャッシュフロー計画の妥当性確認等を適切に行うとともに、実行後の管理（空室率・賃貸収入のモニタリング、適切な引当の実施等）を貸付期間を通じて継続していく必要があるとしている。

この内容は、金融庁が平成31年3月28日に公表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」において示した、「金融機関に求められる対応」と重なる部分もある。また、日銀が平成31年3月19日に公表した「2019年度の考査の実施方針等について」でも、地域金融機関の不動産業向けについて重点的に点検するとされている。

つまり、金融庁の検査、日銀の考査において、個人投資家への融資に対するチェックがますます厳しくなるものと予想される。

今回のリポートでも、新規融資実行額は減少している旨の記載があった。今後の銀行融資はどうなるのか。リポートにあった「ヒートマップに表れない不均衡等が蓄積」し、それが崩れることはあるのか。東京オリンピック・パラリンピックを控えた金融市場・不動産市場から目が離せない。

健美家編集部

2018年の新設法人数、リーマン後初の前年割れ、企業の新陳代謝は「少産多死」の時代に？

2019/06/01 15:00

　2018年の新設法人数は前年を9年ぶりに下回った。倒産や休廃業・解散件数の推移によっては「少産多死」の状況となる。東京商工リサーチと帝国データバンクの調査を見てみよう。

東京商工リサーチ、2018年「全国新設法人動向」調査結果

　東京商工リサーチは5月14日、「2018年全国新設法人動向」の調査結果を発表した。調査は同社の企業データベースから、2018年（1月から12月）に全国で新しく設立された新設法人を抽出して分析したもの。

　2018年の新設法人は前年比2.7％減の12万8,610社で、リーマン・ショック後の2009年以来、9年ぶりに前年を下回った。前年の新設法人数は13万2,291社で、2007年以降で初めて13万社を超えていた。

　新設法人を資本金別でみると、増加は「100万円未満」が2万9,419社（前年比1.4％増）、「1千万円以上5千万円未満」が5,746社（同0.4％増）で、これ以外の区分はすべて減少。「1億円以上」は506社（同13.2％減）と大幅に減少している。「1千万円未満」の少額資本金（その他除く）の新設法人は11万420社（前年比2.2％減、構成比85.8％）だった。2006年の会社法施行による最低資本金制度の廃止が浸透し、構成比は9割近くにまで達している。

　産業別では、10産業のうち6産業が前年より減少し、減少率トップは「建設業」の前年比25.6％減。増加率トップは「運輸業」の同20.65％となった。

　法人格別の社数では、株式会社が8万7,527社（構成比68.0％、前年比4.8％減）と全体の約7割を占めたが、新設法人数は2017年より4.8％減少した。合同会社は2万8,940社（同22.5％、同7.3％増）で初めて2万8,000社を超えた。合同会社は設立コストが安価なだけでなく、株主総会の開催が不要など経営の自由度も高く、メリットが浸透している。このペースで増加すると、2019年に3万社を突破する可能性もあるが、個人投資家が不動産投資の節税対策として活用していた部分もあり、商工リサーチは、このまま合同会社が増加の一途をたどるかは不透明だとしている。

　一方、2018年の休廃業・解散は過去最多の4万6,724社（前年比14.2%増）に達したことから、東京商工リサーチは、新規参入の企業が減少し、企業の新陳代謝は「少産多死」の厳しい状況と分析している。

帝国データバンク、「倒産」「休廃業・解散」調査

　一方、帝国データバンクは「倒産」と「休廃業・解散」について、それぞれ調査結果を発表している。

　1月15日に発表された「全国企業倒産集計 2018年報」では、2018年（1月から12月）の倒産件数は前年比3.7％減の8,063件で、2年ぶりに前年を下回っている。業種別に見ると、7業種中6業種で前年を下回った。なかでも、建設業（1414件、前年比10.0％減）、製造業（927件、同9.7％減）、卸売業（1202件、同5.8％減）の3業種は、2000年以降で最少となった。

　主因別の内訳を見ると、「不況型倒産」の合計は6443件（前年比5.9％減）で、構成比は79.9％（同1.8ポイント減）。不況型倒産を業種別に見ると、小売業（1575件）が24.4％を占め最多となった。「人手不足倒産」は153件（前年106件）で、前年比44.3％の増加、「後継者難倒産」は401件（前年341件）で、前年比17.6％の増加となっている。

　帝国データバンクは1月25日に「2018年全国休廃業・解散動向調査」も発表。2018年（1月から12月）の「休廃業・解散」件数は、前年比5.6％減の2万3,026件で、2年連続で前年を下回った。

　態様別では「休廃業」が前年比8.9％減、「解散」が同1.2％減でともに前年を下回ったものの、大企業の子会社の再編や後継者難問題などを背景に「解散」は3年連続で１万件を超えた。業種別では「建設業」が構成比31.6％で最も多く、「不動産業」（構成比22.1％）、「小売業」（同15.6％）、「卸売業」（同11.7％）などが続いた。

　代表者の年代別に見ると、リタイア適齢期に当たる「70代」が6723件（構成比35.4％）となり、2年連続で最多。また、件数・構成比ともに「70代」と「80代以上」が増加し、「70代」の構成比は2.8ポイント増加している。

「ＯＮＳＥＮ」はユニーク　海外ファンドが観光資源へ投資熱

2019.6.2 09:01

「ＯＮＳＥＮ」－－。外国人旅行者向けサイトでも人気を集める日本の代表的な観光資源に対して海外ファンドが投資を拡大している。外国人旅行者によるインバウンド需要の強さを背景に、温泉施設の新設や既存のホテル・旅館の買収が熱を帯びており、関連する不動産投資信託（Ｊ－ＲＥＩＴ）の資産も増勢にある。

　大阪にテーマパーク

　今年２月に大阪市湾岸部の高層ビルに巨大な温泉型テーマパーク「空庭温泉」を開業したのは、ソフトバンクグループ傘下の米フォートレス・インベストメント・グループ。不動産部門の最高投資責任者（ＣＩＯ）であるトーマス・プリー氏は米国と大阪を何度も往復し、開発の陣頭指揮を執った。

自身も温泉と和食を愛するプリー氏は、「温泉は日本特有のもので、都会の温泉には大きな需要がある」とみている。個室露天風呂に置く信楽焼の湯船や栃木県から運んだ庭園のしだれ桜はこだわりのアイテムだ。外国人旅行者に加え、癒やしを求める働く女性客の獲得を狙い、利き酒のできる日本酒ショップや「ドラゴンボール」など１万５０００冊のコミック本を置く休憩室も併設した。

　フォートレスは日本で約９０の温泉施設やホテルを展開しており、今後４年間でホテルなどを含む日本の不動産に最大４０００億円を投資する構えだ。系列ＲＥＩＴのインヴィンシブル投資法人では２０１８年に１２件のホテルを取得し、運用資産に占めるホテルの比率は昨年末時点で６４．１％と１年前から３．２ポイント上昇した。

　後継者難で物件豊富

　米ファンドの温泉投資熱は金融市場でも注目を浴びている。インヴィンシブルの投資口価格は今年に入り２０％以上上昇し、大江戸温泉リートも１０％近く上げ、東証ＲＥＩＴ指数の上昇率６．６％を上回って推移している。

香港の投資ファンドであるオデッセイ・キャピタル・グループは昨年、新潟県越後湯沢の老舗旅館「松泉閣花月」を承継した。１９５５年創業の花月は設備投資負担で資金繰りが難航し、借り入れ先の地方銀行主導で進めた事業計画もうまくいかず、新たなスポンサー探しに至った。

　祖父の代から続く老舗を継いだおかみの富井智子氏（４０）は「経営に危機感はなく、時の流れに身を任せていた。接客が私たちにとって最優先だったから」と振り返る。オデッセイが招いた新支配人の下、ホームページの刷新や外部セールスを積極化させ、売り上げは１５％増えた。新しいオーナーは「従業員を追い出すこともなく、雇用を継続し、足りないところを補うやり方はありがたい」と富井氏は言う。

環境省によると、全国に温泉地は約３０００カ所、宿泊施設数は１万３０００カ所ある。日本政策投資銀行などの調査では、昨年初めて３０００万人を超えた外国人旅行者の訪日目的で温泉とショッピングは、特にアジア勢の間で人気が高かった。

不動産助言会社のアイビー総研の関大介社長は、「公衆で裸にならない外国人にとって、温泉はユニークで日本の文化を感じやすい世界。ストライクゾーンだ」と話す。今後は後継者不足問題から売却物件が大量に出てくることもあり、海外ファンドはそのうまみを理解しているとみる。

　中小基盤整備機構が２０１７年に全国１６００の施設を対象にした調査によれば、温泉・観光地のホテル、旅館の５割で後継者が決まっていない。

　ビズリーチの南壮一郎社長は後継者不在の旅館承継のため、３月に新たなプラットフォームを立ち上げた。「旅館は地域経済で目立つ存在。売却することにはいまだに抵抗があるようだ」としつつも、家業から企業への転換で存続の可能性があることが浸透し始め、かたくなな姿勢は「少しずつ雪解けしている」との見方を示した。（ブルームバーグ　Ｔａｋａｈｉｋｏ　Ｈｙｕｇａ）

不動産投資を副業にする際に気をつけるべきポイント

ビジネスパーソンの副業として、不動産投資が一時話題となりました。さまざまな副業がある中で、不動産投資は副業になるのか、ならないのか気になるところです。では、どんな場合に不動産投資が副業に当たらないのでしょうか。

不動産投資は「副業」にはならない？

（写真＝MIND AND I/Shutterstock.com）

厚生労働省が副業や兼業を推進していることもあり、近年、副業に関心を持つ人も多くなっています。
では、不動産投資は副業に当たるのでしょうか。副業に当たる仕事かどうかは、はっきりとした定義はなく、基本的に「本業以外の仕事で収入を得ている」のであれば、それが副業であると考えられます。しかし不動産投資の場合には、本業以外の収入であっても基本的に副業にはカウントされません。

不動産投資の場合、多くは「家賃」という形で収入を得ています。これはいわゆる不労所得に当たります。自分が勤めている会社の就業規則に副業禁止とあっても、不動産投資であれば労働を伴わないことから副業には当たらず、規則違反にはならないと考えられます。

例えば、遺産相続でアパートを親から受け継いだ人、本業に影響を与えない程度の規模で不動産投資を行っている人は、原則的に副業には当てはまりません。

ただし、サラリーマン大家になる際には注意しておきたい点も

しかし、不労所得の不動産投資であっても、副業と考えられてしまうことがあります。それは、所有する不動産が「事業規模」に当たる場合です。不動産貸し付けにおける事業規模は、室数が10室以上のアパートやマンション、5棟以上の独立家屋と定められています。これから不動産投資を行う人、不動産投資の規模を拡大しようと考えている人は、事業規模の範囲にならないように気を付ける必要があります。

注意したい公務員の不動産投資

公務員は、副業を禁止されています。過去には不動産で副業をしていたとして、ある市の職員が処分されています。このケースでは、「（事業規模ではない）不動産投資は副業に当たらないと思った」という自治体の職員がアパートを3棟所有し、年間600～700万円の収入を得ていました。このように、規模によっては不動産投資が副業と認定されてしまうこともあるので用心しましょう。

気になるのであれば勤務先に相談を

不動産投資が副業に当たるのか気になるのであれば、会社側に聞いてみるのも一つの手です。あらかじ相談しておけば、後から問題になることもありません。特に、副業禁止の就業規定がある会社に勤めている人は、事前に確認しておいたほうが安心です。

会社に副収入を知られたくない場合には

不動産投資が事業規模に当たらなくとも、本業以外の収入が20万円以上ある人は、確定申告しなければなりません。確定申告をしなければ副収入が会社に知られないと考えるかもしれませんが、故意に確定申告を行わなかった場合追徴課税の対象となり、税務署から会社に連絡されることもあります。

また、給与から天引きされる住民税にも注意が必要です。住民税は、収入によって金額が上下する税金です。住民税の納付額が多いことで、本業以外に収入があると知られてしまう可能性があります。就業規則違反にならなくても、副業を会社に知られたくない人は、確定申告の際に、住民税を給与からの天引きではなく自分で納付する普通徴収を選択しましょう。

不動産投資は副業にはならない小規模から始めてみよう

不動産投資は、「事業規模」でなければ原則は副業には当たらないことが分かりました。不動産投資を考えている人は、ワンルームマンション投資など小規模から始めてみてはいかがでしょうか。ただし、公務員や副業禁止の会社に勤めている人は事業規模の範囲に気を付けて、副業に認定されないよう注意しましょう。（提供：ANA Financial Journal）

不動産投資が節税に効果あり？その真実とは？

不動産投資は、単に収益を得るための手段というだけではなく、節税にも一定の効果があることをご存知でしょうか。節税を考えるうえで重要なポイントとは、「知っておかなければ確実に損をする」ということです。節税に関する正しい知識を身につけておかなければ、税金を節約するどころか、逆に損をしてしまう可能性もあります。不動産投資に携わっている方は、節税に関する正しい知識を身につけておきましょう。

不動産投資で節税ができる仕組みとは？

(画像=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)

不動産投資を行うなかで節税を行うには、どのようなポイントに気をつけておくべきなのでしょうか。

所得税および住民税が節税できる

不動産投資を行うと、さまざまな経費がかかってきます。例えば、管理会社に支払う管理費、共用部分の清掃費用、エレベーター・機械式駐車場の保守費用、修繕費などを必要経費として所得から差し引くことが可能です。ここでは、「損益通算」と「減価償却」について確認してきましょう。

損益通算が可能

例えば、給与所得を得ているサラリーマンが不動産投資を行っているケースを考えます。仮に、1年間の給与所得のうち課税対象額が500万円、不動産投資による所得金額が100万円だとしましょう。このとき、所得税の課税対象額は600万円であることが分かります。

反対に、必要経費が過大になったり、思うような家賃収入が上がらなかったりした場合を想定してみましょう。給与所得の課税対象額が500万円で、不動産投資において50万円の損失が出ていたと仮定すると、所得税の課税対象額は450万円です。

このように、不動産所得における損失を給与所得と合算することを損益通算と呼びます。サラリーマンで不動産投資を行っている方はもちろん、何らかの事業を行いながら不動産投資をしている方は、ぜひ覚えておきたい基本的な節税方法です。

減価償却を活用

購入した投資物件は、購入金額を法定耐用年数に分割して費用化することで、所得を抑えることができます。この考え方は、実際に必要な物品を購入したり、入居者を増やしたりといった努力をする必要がありません。利益を圧縮する恩恵を受けることができるため、見落とすことなくチェックしておきたいポイントです。

節税を考えるうえで注意すべきポイントとは？

上述したように、不動産投資においてはさまざまな節税のメリットを享受することができます。節税を行うことによって、キャッシュアウトを減らすことができるため、「手元にキャッシュを極力残しておきたい」という方にとっては、しっかりと押さえておきたいポイントといえるでしょう。ただし、節税目的のためだけの不動産投資にはリスクも内在しているため注意が必要です。

黒字経営に転換した場合

不動産所得を必要経費が上回っている状態を「赤字」と呼びますが、逆に賃料収入が増大したり、管理費・保守費などの必要経費が減額になったりすると黒字に転換する可能性もあるでしょう。また、中古物件に投資している場合だと、法定耐用年数を超過することによって減価償却費を計上することができなくなるため、（税務上）黒字に転換する可能性が高まります。

黒字になり納税が発生するということは、キャッシュアウトすることを意味します。不動産投資が黒字経営に転換すれば、当然利益が出た部分に関して税金がかかりますので、納税資金の確保も意識しながら経営を進めたいところです。

金融機関からの評価も視野に入れよう

過度な節税ばかりを視野に入れた不動産投資を行っていると、金融機関からの印象を下げてしまう可能性があります。なぜなら、収益性が悪く赤字が連続している事業にお金を貸してくれる金融機関は多くないからです。金融機関からの融資を活用して複数物件を購入し、事業規模を拡大していきたい方は、節税だけではなく、「不動産投資によっていかに利益を出すのか」という点にフォーカスしたほうが良いでしょう。

まとめ

不動産投資は節税を考えるうえでは有効な側面がありますが、不動産投資の分野において今後事業規模を拡大していきたいと考えるなら、節税ばかりを意識するのは賢明な選択ではありません。事業として、「どのように利益の出る体質を構築していくのか」という点を意識して、不動産投資を成功に導きましょう。（提供：YANUSY）

新資格「投資診断士(R)」が幅広い投資の知識を学べると評判！

2019年5月30日 12:40

投資診断士(R)資格は、「ソーラージャーナル」や「不動産投資の教科書」などのメディアにも紹介されており注目度が高まっている。5月31日（金）には約6000人が参加するイベントに出展。

　一般社団法人投資診断協会（本社：新宿区新宿三丁目、代表理事：高松　伸吾）は、『日本に正しい投資の考え方を根付かせる資格【投資診断士(R)】』を創設しました。投資診断士(R)を取得するためには、基本的な金融知識だけでなく、NISAやiDeCoといった投資にまつわる制度、暗号資産（仮想通貨）などの新しい投資手法や、現代の投資を理解するのに重要なIT情報リテラシーについても研修します。なお、【投資診断協会】および【投資診断士(R)】の活動は事前に金融庁へ確認をし、法令上問題ないと回答頂いている安心の資格です。投資診断士(R)資格は今年の2月に研修をスタートし、現在では「ソーラージャーナル」や「不動産投資の教科書」などメディアに取り上げられ、また、金融業界や不動産業界など多岐に渡る業種の300名を超える方々から申込を頂いており注目度が高まっています。　
　5月31日（金）には、公益社団法人生命保険ファイナンシャルアドバイザー協会（JAIFA）が運営する「2019 JAIFA年次大会in長野」にてブースを出展します。

新資格「投資診断士(R)」が幅広い投資の知識を学べると評判！

2019年5月30日 12:40 0

]

■【投資診断協会】の設立
～日本に正しい投資の考え方を根付かせたい～
　投資は、誰しもが一度は検討する資産形成手法です。ただ現実には、金融リテラシーの向上に目を向けず投資を実行し、結果、投資で失敗している方が日本にはたくさんいます。
投資自体は、将来資産形成を検討する上で必要性が高い手法であり、投資自体に問題性があるわけではありません。問題なのは個人が金融リテラシーを高めるための行動を起こしていない事や、高めるための“知識研修”資格“が世の中に少ないことです。
　金融リテラシーの向上から、自分のリスク許容度にあった投資の選択を実行していく。そのために、一般社団法人投資診断協会が設立されました。

■【投資診断士(R)】とは？
　投資を検討している方、投資を検討しているが踏み出すのが怖い方、投資で後悔したくない方、そういった方々に投資について啓蒙していくための資格です。近年では、NISAやiDeCoといった投資にまつわる制度や、暗号資産（仮想通貨）などの新しい投資手法も生まれてきているため、そうした新しいトピックについてもカバーしております。また情報技術（IT）を活用した投資手法も増加していることから、現代の投資を理解するのに重要なIT情報リテラシーも研修に盛り込んでいます。
詳しくはこちら→　https://entry-ida.com/

・保険募集人・銀行員・証券外務員・税理士・ファイナンシャルプランナー
・不動産投資物件販売従事者・不動産コンサルティング・金融コンサルティング
等、投資性商品を扱う業種・職種、金融商品を扱う業種や職種の方々、
家計を管理する主婦の方、金融業界へ就職を考えている就活生など

〇主な研修項目
・投資診断協会　基本理念
・投資に関する基礎知識
・投資商品について（株式、債権、投資信託、生命保険、不動産投資、FX、派生商品（デリバティブ）、代表的な貯蓄型投資商品、現物投資、暗号資産（仮想通貨）など）
・制度投資（確定拠出年金、NISAなど）
・ポートフォリオの考え方
・投資診断士(R)とは何か

〇資格取得の流れ
受験申込・入金 → 教材到着・事前学習 → 資格試験（集合形式） → 資格取得
詳しくはこちら↓
https://entry-ida.com/

＜試験概要＞
試験開催エリア：東京・大阪・札幌・名古屋・福岡
試験日：2019年8月24日（土）
直前講習開始：12:30
試験時間：13:00～14:00
申込み期日：2019年8月3日（土）まで
試験会場：申込み完了後に詳細を案内

次回試験日：2019年10月19日（土）
次回の申込み期日：2019年9月28日（土）

■紹介頂いているメディア
投資診断士資格は下記のメディアに紹介されています。
〇自然エネルギーの最新情報誌【ソーラージャーナル】
　今もなお太陽光発電が魅力的な対象であることを理解してもらうためには、株や不動産など他の投資商品との比較が不可欠です。また、多様な観点からポートフォリオを分析する高度な知見と客観性が必要です。あらゆる投資商品について学びポートフォリオの考え方も身につけられる資格として投資診断士資格が紹介されています。

詳しくはこちら→https://solarjournal.jp/solarpower/29298/

〇誠実なコンテンツで透明性のある不動産業界を目指す情報誌【不動産投資の教科書】
　金融全般の正しい知識と投資手法を説明でき、投資家の金融リテラシー向上の手助けができる資格「投資診断士」。正しい投資の考え方を投資家に伝えたい。「投資診断士」に込めた想いについて、インタビューしていただいています。
詳しくはこちら→https://fudousan-kyokasho.com/toushi-shindanshi-24817

■参加者6000人！5月31日（金）「2019 JAIFA 年次大会 in 長野」に出展
　日本に正しい投資の考え方を根付かせる資格「投資診断士(R)」を啓蒙するため、生命保険ファイナンシャルアドバイザー協会（JAIFA）が運営する「2019 JAIFA年次大会in長野」にて投資診断協会が出展致します。
イベントに関してはこちら→http://www.jaifa.or.jp/public/nagano2019.html

■今後の展開
　投資診断士(R)の資格取得者が活躍できるように、協会が主催で投資教育をテーマにしたセミナーを開催していく予定です。また「マスター」制度の導入も考えています。これは資格取得者を対象に研修を行い、例えば「株式投資マスター」「不動産投資マスター」など各商品のプロフェッショナルを認定するようなものです。さらに投資について相談したい方々が増えているので、投資について公平なアドバイスができる窓口も設置していく予定です。

◆お問い合わせ先◆
一般社団法人　投資診断協会
E-mail：info@toushishindan.com
TEL：03-6447-4104（平日10:00～18:00)
担当：事務局

◆IDA　一般社団法人投資診断協会◆
https://toushishindan.com

企業プレスリリース詳細へ PR TIMESトップへ2019.05.31

貸付投資のオンラインマーケットFunds、インテリックスの子会社と事業提携

1円から貸付投資ができるオンラインマーケット「FUNDS（ファンズ）」を運営する株式会社クラウドポートは5月30日、中古マンション再生流通事業の株式会社インテリックスの子会社である株式会社Intellex Fundingと業務提携契約を同月24日付で締結したと発表した。これに伴い、Fundsのプラットフォーム上で、インテリックスが手掛けるリースバック事業を主な出資対象とするファンドを30日に公開した。

インテリックスは1995年設立、中古マンションをリノベーション（再生）して販売するリノベーションマンション事業の先駆け的企業。理想の住まいを実現するため、不動産の仕入・設計・施工・販売・アフターサービス保証といった幅広いサービスを提供、2019年2月末現在で累計2万戸以上のリノベーション施工・販売実績を持つ。一方で、今回のプロジェクトの出資対象でもあるリースバック事業や、少額資金で不動産投資ができるアセットシェアリング事業など、複数の新規事業に取り組み事業領域を拡大中。Intellex Fundingはクラウドファンディングを活用したファンド組成事業を開始するために設立された。

今回のファンドでは、インテリックスが展開するリースバック事業「あんばい」を資金使途とする。リースバック事業とは、顧客が不動産の売却後も定期借家の形で同じ場所に住み続けながら、ローンの返済や教育費、老後の生活資金、葬儀や相続資金などに必要となる資金を準備することができる仕組み。配当利回りは3.5%（予定／税引前）、運用期間は9ヶ月。インテリックスは、借入金を原資にリースバック事業を行い、事業の成否にかかわらずIntellex Fundingへ返済義務を負う。Intellex Fundingは当該弁済金を原資に投資家へ分配を行う。

緑地環境が魅力の「駒込」は賃貸経営向きの街か？

髙木弘美2019.6.1 緑地環境が魅力の「駒込」は賃貸経営向きの街か？

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、豊島区・「駒込」駅。

JRと東京メトロが接続する成熟した街並み

「駒込」は東京の北側、豊島区に位置しています。北は北区の西ヶ原、東は北区の中里・田端、南は文京区本駒込、そして西は巣鴨と面しています。山手線と南北線の2駅が乗り入れていますが、複数路線が乗り入れる駅としては商業的に繁栄しておらず、隣の巣鴨と比べると落ち着いた街並みを形成しています。

駅を降りてまず気が付くのが道路幅の広さです。駒込エリアは住宅街の区画が整備されているため道路幅が広く、町全体に開放感を与えています。また、小さな公園から「六義園」「旧古河庭園」などの緑地環境が整った庭園、お寺もとても多いエリアです。駅周辺には歓楽街もないため治安もよく、空が広く緑が多い街並みで、日々、清々しく過ごすことができます。

商業面ではあまり繁栄してはいないものの、駅前通りには飲食店が軒を連ねています。また、下町らしい商店街が多く見られるのも駒込の魅力の一つ。「しもふり商店街」を始め、「アザレア通り商店街」など、いつも人で賑わう商店街はどこか懐かしい印象を与えてくれます。周辺にはコンビニや日々の生活には24時間営業しているスーパーがあるため不便することもないでしょう。

写真左より、「駒込」駅前は道路幅が広く開放感のある雰囲気／いつも人で賑わう「しもふり商店街」国の名勝に指定されている「旧古河庭園」

都心を一周する山手線と、山手線を縦断する東京メトロ南北線の乗換駅

［図表1］JRと東京メトロで都心部へのアクセルも抜群

「駒込」駅はJR山手線と東京メトロ南北線の2路線が乗り入れています。南北線は東京メトロのなかでも新しい路線で、都心を一周するJR山手線を縦断するように走っています。

山手線を使えるので都内各地へのアクセスのよさはもちろんのこと、東京メトロ南北線は「飯田橋」や「四谷」、「永田町」などのビジネス街だけでなく、東京ドームに近い「後楽園」や人気の街である「麻布十番」などお出かけに便利な駅が通っています。また、東急目黒線や埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線へ直通運転が行われており、神奈川県や埼玉県方面への移動もスムーズ。また、他路線への乗り継ぎも非常に便利です。

都心で生活するうえで、交通利便性の高さは非常に魅力的なポイントといえます。

東京23区の平均水準で安定した賃貸マーケット

「駒込」駅周辺の賃貸市場

「駒込」駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です（図表2）。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円／m²に対し、駒込は3,272円／m²。23区内、山手線の駅ということを考えると、割安感のあるエリアです。

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」（図表2）を見てみると、駒込駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の63,949円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の648円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の891円ずつ値下がり、面積1m²ごとに「c.面積」の1,632円ずつ値上がることがわかります。

「賃料に対する影響割合の比較」（図表2）から駒込駅の賃貸市場の傾向を分析すると、駒込は徒歩による賃料下落「a.徒歩/d.切片」、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」、すべて平均的です。昔からある閑静な住宅街などで見られる傾向で、賃貸市場が安定していることが伺えます。

［図表2］駒込の賃貸市場分析

[図表3］西新宿五丁目の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通］リズムマンションDBより作成（データは2015年12月末日現在のデータです）※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10～30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

■駒込の居住者特性

駒込の居住者特性（図表4）を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに豊島区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、豊島区で約63%です。豊島区は東京都の中でも単世帯も多いエリアです。

駒込の単身者割合を見てみると56%と豊島区の中では低い水準ですが、2010年から2015年の推移をみると、約4,000人弱増加しており、そのうち6割が単身者の増加です。

また、対象エリア内の居住者の年齢構成（図表5）をみると20～40代、特に25歳～39歳までの男女の割合が高いです。山手線という利便性、賃料相場の割安感、落ち着いた住環境、この3つのポイントから若い単身者からの支持の高いエリアとなっています。

［図表4］地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

［図表5］地域別男女・年齢構成比

単身者需要が高まり安定した賃貸需要が見込める

借家数（供給）、人口（需要）ともに伸びる豊島区

「駒込」駅の所在する豊島区は東京23区の北西部に位置しています。「池袋」のような華やかな繁華街や高級住宅地として有名な「目白」など、様々な特性の街が点在しています。

住宅・土地統計調査「借家数の変化」（図表6）によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」（図表7）を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。豊島区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約16.2%増えているのに対し、空き家数は約52.6%増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

エリア別に貸家の住宅着工数（図表8）を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。豊島区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

人口の推移（図表9）を見てみると、豊島区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると豊島区の人口は2035年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約135%と高い水準を保っています。また、豊島区の単身者数も2030年まで増加傾向と予測されています。

駒込においては2010年から2015年で単身者数・率ともに増加しており、今後も単身者需要は一定数見込めるといえます。

［図表6］地域別借家数の推移

［図表7］地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

［図表8］地域別住宅着工数の推移

［図表9］豊島区の人口推移

まとめ

「駒込」は東京の北側、豊島区に位置しています。北は北区の西ヶ原、東は北区の中里・田端、南は文京区本駒込、そして西は巣鴨と面しています。山手線と南北線の2駅が乗り入れており、緑の多い落ち着いた街並みを形成しています。複数路線が乗り入れる駅としては商業的に繁栄していませんが、下町雰囲気を残した商店街が多く懐かしい気持ちにさせてくれます。

賃貸市場に目を向けると、徒歩による影響、築年による影響、そして市場の幅を表す標準偏差のすべてが平均的です。昔からある街並みに多い特徴で、大きな値動きの少ない賃貸市場といえます。駒込は単身者数も増加傾向にあり、安定した不動産経営に向いているエリアといえます。

国土交通省「不動産特定共同事業法施行規則改正」「電子取引業務ガイドライン策定」等の実務動を踏まえた不動産特定共同事業制度の要諦【JPIセミナー6月17日(月)開催】

［株式会社日本計画研究所］

（第一回目満席締切・追加開催セミナー）

日本計画研究所は、国土交通省　土地・建設産業局　不動産市場整備課　不動産投資市場整備室　課長補佐（弁護士）谷田　智沙氏を招聘して下記の通りセミナーを開催いたします。
セミナー終了後には、講師及び参加者間での名刺交換会を実施いたしますので、ビジネスに役立てていただける構成となっております。

〔詳細・申し込み〕https://www.jpi.co.jp/seminar/14683

〔タイトル〕（第一回目満席締切のため追加開催セミナー）
国土交通省
「不動産特定共同事業法施行規則改正」「電子商取引業務ｶ゛ｲﾄ゛ﾗｲﾝ策定」等の実務動向を踏まえた
不動産特定共同事業制度の要諦
～不動産投資ｸﾗｳﾄ゛ﾌｧｳﾝﾃ゛ｨﾝｸ゛と対象不動産変動型ﾌｧﾝﾄ゛～

〔講義概要〕
2017年不動産特定共同事業法改正によるクラウドファンディングの導入を受け、多様かつ健全なクラウドファンディング市場の形成を図るため、不特事業者が整備すべき業務管理体制等の明確化を行うガイドラインが2019年4月に策定される。また、クラウドファンディングと組み合わせ、個人の資産形成に資する長期・安定的な投資商品の組成を促進するため、対象不動産変更型契約に係る規制を合理化する省令改正も同時に行われる。これらの新たな施策・取組みについて詳説する。

〔講義項目〕
1.不動産特定共同事業の概要
　(1)不動産特定共同事業
　　１）基本的スキーム　　　　　２）特例事業スキーム
　(2)小規模不動産特定共同事業
　(3)不特事業の実績・事例等
2.クラウドファンディングの環境整備
　(1)電子取引業務の概要
　(2)電子取引業務ガイドラインの策定
　　1）電子システムのセキュリティ管理体制の明確化　2）適切な審査体制・項目等の明確化
　　3）提供すべき情報等の明確化　　　　　　　　　 4）クーリング・オフの明確化
3.対象不動産変更型ファンドの合理化
　(1)対象不動産の追加取得の方針及び手続　　　　　　(2)契約の解除等
　(3)対象不動産売却後の金銭
4.その他
　(1)金銭の預託　　(2)新設会社の許可申請　　(3)利害関係人取引
5.関連質疑応答
6.名刺交換会
講師及び参加者間での名刺交換会を実施いたします。

〔講　　師〕　　
国土交通省　土地・建設産業局　
不動産市場整備課　不動産投資市場整備　室課長補佐（弁護士）　谷田　智沙氏

〔開催日時〕2019年6月17日(月) 9:30 - 11:30

〔会　　場〕港区南麻布/JPIカンファレンススクエア　https://www.jpi.co.jp/access

〔参加費〕
▶民間参加費1名： 32,810円 (資料代・消費税込) 【正規申込１名に付、同社より1名無料同行可（要登録）】
▶行政：国家公務員・地方自治体職は、先着５名様無料ご招待（ホームページからのお申込みに限る。）

《こちらも要チェック↓↓》
【6月25日開催】不動産「新ビジネス開発」担当管理者が押さえるべき留意点
https://www.jpi.co.jp/seminar/14607

【8月1日開催】「不動産売買契約」「不動産信託受益権売買契約」における具体的な条項案修正の実務
https://www.jpi.co.jp/seminar/14624

【お問合せ】
JPI 日本計画研究所
〒106-0047東京都港区南麻布5-2-32 興和広尾ビル
TEL.03-5793-9761　　FAX.03-5793-9766
URL　 http://www.jpi.co.jp

【株式会社JPI（日本計画研究所）】
“「政」と「官」と「民」との知の懸け橋”として国家政策やナショナルプロジェクトの敷衍化を支え、国家知の創造を目指す幹部・上級管理職の事業遂行に有益な情報をご参加者を限定したリアルなセミナーという形で半世紀、提供し続けています。

賃貸管理上でのトラブル対応術とは？

入居者が家賃を支払うことによって、不動産投資家は賃料収入を得ることができます。つまり、不動産投資とは、物件の売り買いを行って資産を増やすだけの行動ではなく、「人を相手にする商売」という側面もあるのです。「人相手の商売」において避けて通れないのが、クレームを始めとする各種トラブル。大家として、こうしたトラブルにはできるかぎり適切に対応したいものです。

本記事では、賃貸経営において発生しうるトラブル・クレームに関して、適切に対応するための解決策を紹介します。

よくあるトラブルとは？

(画像=Brian A Jackson/Shutterstock.com)

賃貸経営を行っている中で多く見られるトラブルとは、どのようなものが挙げられるのでしょうか。

近隣住戸の生活音がうるさい

投資物件がマンション・アパートなどの集合住宅の場合、「近隣住戸の生活音がうるさい」というクレームが最も多いのではないでしょうか。「壁を1枚隔てて他の入居者と同じ建物内にいる」という、集合住宅ならではの悩みともいえます。音の感じ方は人それぞれですが、最悪の場合は住人同士のいざこざに発展するリスクもあるため、面倒ではあっても適切に対応しなければならないクレームの一つです。

家賃滞納が発生した

投資物件のオーナーは、入居者が家賃を支払うことによって賃料収入を得ることが可能です。たとえ、満室でも家賃滞納が発生していれば、その滞納分だけ損をしているということになります。家賃滞納は、不動産投資の成功や失敗に直結するもののため、長期化させずに早い段階で芽を摘んでおくことが肝要です。

退去時の原状回復に関するトラブル

退去時の原状回復に関して、「入居者が原状回復のための費用負担に応じない」といったケースも散見されます。

トラブルやクレームには大家としてどのように対応するべきか？

上述したようなトラブルやクレームは、投資物件を保有し、賃貸経営をしている方であれば誰でも直面するリスクがあります。こうしたリスクを軽減させるためにも、万一のトラブルの際に「どのように対応するのか」という点について、正しい理解と備えが必要です。

生活音トラブル

近隣住戸の生活音に関するクレームについては、「完全に解決することが困難」という認識を持っておく必要があります。集合住宅における生活音は上下階だけではなく、隣の住戸や斜めにも伝わる可能性があります。入居者間のトラブルの間に入って板挟みになると心理的にも疲弊してしまいます。

そのため、クレームを入れてきた入居者の声に対して、真摯に耳を傾け「何に困っているのか」を把握し、注意喚起の貼紙の掲示など、協力できる部分は積極的に協力することが賢明です。また、他の入居者にとって明らかな迷惑行為を繰り返している入居者がいる場合には、弁護士や管理会社などとも相談しながら行為の差し止めや、退去勧告を行うことも視野に入れておきましょう。

家賃滞納

家賃収入は、不動産投資の正否を分ける重要な要素です。滞納したままにせず、確実に回収するようにしましょう。管理会社に管理を委託している場合には、相互に協力しながら対応していく必要があります。管理会社と管理委託契約書を締結している場合には、「家賃滞納への対応に関する条項が含まれているのか」についてあらかじめ確認しておきましょう。

万が一、家賃滞納が起こったとき、適切に対応してくれる会社なのかどうかの見極めも重要です。

退去後の原状回復

入居時に締結した賃貸借契約書において、退去時の原状回復に関して貸し主・入居者双方の義務を明確に定めておくことが大事です。

トラブル・クレームに発展しない仕組みづくりを

不動産投資は、人が入居する物件を取り扱う以上、「人が相手の商売」です。したがって、「トラブルやクレームは避けては通れないもの」ということを理解しておく必要があります。いざトラブルやクレームが投資物件で発生した場合、大家として責任を持って対応するのはもちろんです。しかし、トラブル・クレームに発展しない仕組みづくりを構築しておくことも大切といえるでしょう。（提供：YANUSY）

【不動産投資本】やってはいけない不動産投資

衝撃的な本だ。一部の不動産業者とスルガ銀行が結託し、客（＝不動産投資家）を置き去りにしたまま、自分たちの利益追求に走る“異常な商売”の内情が、著者である藤田知也氏（朝日新聞記者）の取材でつまびらかにされている。題名は、「やってはいけない不動産投資」。確かに、不動産投資のことを知らない人が読めば、不動産投資なんて絶対に「やってはいけない」と感じるようなえげつない内容がいくつも並ぶ。

本書に登場する“あちら側”の行員や営業マンたちは、自分のノルマさえ達成できれば、客の人生を狂わせることなどどうなってもいいと考えている風に見える。しかも、手口が巧妙だ。

あるサラリーマン大家は、自分の知らないうちに書類が偽造され、決済の席で隣にいる営業マンから「数字が違いますけど、話を合わせてください」と告げられたという。戸惑いつつもそのまま決済を終えたというそのサラリーマン大家を「自己責任」と切り捨てるのは酷というものだろう。

すでに家賃収入を得ている不動産投資経験者たちも少なくない。「サブリースのリスクは知っていたが、10年目から借上金額が下がると書いてあったのが、かえって信用できると思った」「知り合いにすすめられて警戒心が緩んだ」といった声をきくと、「勉強不足の素人が欲を出し過ぎて騙された話」というイメージが覆る。

と同時に考えるのが、悪徳業者たちが物件を持ち込んでいたのはスルガ銀行だけでないという事実だ。本来の価値より何割も高い価格の物件を30年、40年といった長期ローンで買った「この本に出てこないオーナーたち」もまた、眠れぬ夜を過ごしているのだろうか。彼らは口々に、「おかしいと思ったところで引き返すべきだった」と口にするが、後の祭りだ。

「エビデンスを偽装してまで金儲けに走った銀行と不動産会社が悪い。こんな魑魅魍魎が跋扈する不動産投資の世界に近づくのはやめよう」。
ジャーナリストである著者は、読者にそう警告したかったのだろう。

だが、不動産投資家なら、このメッセージを丸ごと受け止めるわけにはいかない。エビデンス偽装は違法であり、それにかかわった金融機関と悪徳業者たちが責められるのは当然だ。しかし、昔から不動産の世界には、同じような話はいくらでもある。

「いい銀行も悪い銀行もない。いい不動産会社も悪い不動産会社もない。自分を儲けさせてくれる物件とそうでない物件があるだけ」。ベテラン投資家が語っていた言葉だ。

今回の件で、融資の門は閉まり、市場の風向きは大きく変わった。このフィールドで彼らと渡り合い、利益を上げていくためにはどうしたらいいのか。

トラブルに巻き込まれたオーナーたちを反面教師に、これからの投資に生かせることを探す。そんな風に本書を読み込む読者がいても、著者を裏切ることにはならないはずだ。

健美家編集部

マンション経営をはじめる前に理解しておきたい「金融機関カテゴリ」総まとめ

不動産投資の最終的な成功は、「金融機関からの融資をいかに引き出せるか」にかかっているといっても過言ではありません。いくら魅力的な物件と出会えても、融資が決まらなければマンション経営をスタートさせることは難しいです。スムーズな融資を可能にするためには、「不動産投資と金融機関の関係」を正しく理解することが重要になります。

不動産投資でよく使われる主な金融機関カテゴリ

（写真＝StudioByTheSea/Shutterstock.com)

不動産投資をはじめるときに融資してくれる金融機関といっても、さまざまなカテゴリがあります。不動産投資を成功させるには、自分の属性（年齢・収入・雇用形態など）にフィットした金融機関を選ぶことが欠かせません。マンション経営の融資で一般的に利用されているカテゴリには、メガバンク、地銀、ノンバンクなどがあります。それぞれの特徴を理解しましょう。

富裕層向きの「メガバンク」

全国的に展開する大規模な金融機関です。他の金融機関と比較して「低金利の傾向がある」のがメリット。一方、審査基準が厳しいというのがデメリットで、一般サラリーマンの不動産投資の融資には不向きと言われます。金融機関によっては相当な資産家でないと積極的に融資しないというケースもあるでしょう。また、サラリーマンへ積極的に融資してくれる金融機関でも、上場企業勤務や高所得者に限定しているケースもあります。

地方物件に強い「地銀」

その地域に根ざした金融機関です。メガバンクと比較して、審査のハードルが低いのがメリット。その分、「高金利の傾向がある」のがデメリットです。一方、一言で地銀と言っても、金利の設定や審査基準で、企業ごと、店舗ごとに独自色があります。不動産投資に対する融資基準が厳しかったり、また、交渉次第では有利な金利を引き出せたりするケースも少なくありません。

使い方によっては低金利も可「ノンバンク」

預金業務を行わず、貸出業務を主にさまざまなサービスを展開する金融機関です。審査がスピーディーというのがメリット。これぞと思う物件をすぐに押さえられることは他の不動産投資家に対してのアドバンテージになります。デメリットは、メガバンクや公的な融資機関よりも金利が高い点です。しかし、実際には大手の新築マンション会社の物件であれば、メガバンクに匹敵する低金利で融資を受けられるケースもあります。

その場合、スピーディーな審査、低金利のメリットが享受できます。不動産投資のセミナーや書籍では、「ノンバンク＝高金利」と解説されることが多いですが、あくまでも中古物件や中小ディベロッパーなどに限った一般論のため注意しましょう。このほかに、女性や中高年の方、自営業者などであれば日本政策金融公庫の利用も一案です。メリットは、これらの属性の方が「優遇金利で融資を受けやすいこと」「全期間固定金利に設定できること」など。デメリットは、緻密な事業計画書を求められることです。

自分の属性と相性のよい金融機関を見つける方法は？

ここまでの内容で、金融機関のだいたいの特徴はつかめたのではないでしょうか。しかし、本当にどの金融機関がご自身に合うのか、確信を持てない方がほとんどでしょう。現実的には、不動産会社（マンション販売会社や仲介会社など）のコンサルタントの意見を参考にしながら選択するのが賢明です。経験則をもとに、相性のよい金融機関を提示してくれるはずです。

次のステップとしては、金融機関との交渉になります。これは、不動産会社の紹介を通して交渉をスタートするのがスムーズです。大手の不動産会社であれば、たいていの場合、複数のカテゴリの金融機関と取引していることが多いので、その中から相性の良いところを紹介してくれます。金融機関との交渉・手続きは、不動産会社がサポートしてくれますが、依存しすぎてしまうのはやめましょう。

今後、経営規模を拡大したり、安定経営をしたりしていくには金融機関の知識はマストです。わからないことが出てきたら、調べたり確認したりしながら着実に知識を増やしていきましょう。（提供：Braight Lab）

東京初セミナー開催！『不動産投資1DAYスクール2019』協賛のご報告

大和財託株式会社
2019年5月31日 11時00分

収益不動産を活用した資産運用プラットフォーム事業を展開する大和財託株式会社[本社：大阪市北区角田町　代表取締役：藤原正明]は、令和元年5月25日に開催されたイベント「不動産投資１DAYスクール2019」(主催：株式会社マネーフォワード、以下「マネーフォワード社」）に協賛したことをご報告いたします。

展示ブース

講演の様子

「不動産投資１DAYスクール2019」は、１日で不動産投資の知識やノウハウが学べることをコンセプトに、5月25日(土)にJPタワーにて開催された、マネーフォワード社主催のイベントです。資産運用プラットフォームサービスを展開する当社は、マネーフォワード社が掲げる“すべての人の「お金のプラットフォーム」になる”というビジョンに賛同し、当社の東京進出の足掛かりとして協賛しました。
イベント内で開催された講演では、当社代表取締役　藤原正明が関西における１棟収益不動産投資をテーマに、関西圏の魅力や将来性、関東在住者向けの融資戦略などをお話しました。なお、本講演は当社初の東京セミナーであり、来場者の方々からは「関西圏の状況が参考になった」「１棟物の良さがわかった」という声をいただきました。
展示ブースでは来場者の方々にオリジナル小冊子のプレゼントや、当社のプラットフォーム型資産運用サービスとオリジナル収益不動産『Zシリーズ』をご紹介しました。また、ご希望の方には当社の資産運用コンサルタントによる個別相談が行われ、多くの来場者の反響がありました。
当社は令和元年5月1日に東京コンサルティングオフィスを開設し、6月1日よりプライベート相談を開始いたします。本イベントを足掛かりとして、関東圏での事業拡大を加速させてまいります。そして当社の事業を通して一人でも多くの方が経済的安定と潤いある人生を実現できますよう、良質なサービスを提供してまいります。

個別相談の様子

大和財託の資産運用サービスについて

■一方通行のサービス提供ではなく、顧客のニーズに合わせたオーダーメイドのサービスを提供する
当社の事業は、プラットフォーム型の資産運用サービスです。通常はハウスメーカーであれば物件建築をおこない、新築区分を取り扱う不動産会社であれば新築区分を販売する、というように各々の企業が取り扱う商品・サービスのみを提供します。しかし様々な資産運用ニーズがある中で、企業が提供したいものを提供することが、果たして本当に顧客の悩みの解消となっているのかと当社は考えます。

それに対し当社は、顧客の

状況　(職業、年収、資産など)

資産運用の目的　(お金を増やす、節税、相続税対策、事業承継など)

目標　(3年後に現在の年収ほどの不労所得、相続税対策と月額〇〇万円の家賃収入など)

に対して、収益不動産の全領域から顧客にベストな方法を選び、プランを組み立て、実際のサービスを提供することで多様なニーズに対応しています。

これからも当社は収益不動産を活用した資産運用のプラットフォーマーとして、お客様の将来の経済的安定を実現し、人生に潤いを提供してまいります。

『事業を通して、お客様・取引先・社員など当社に関わる全ての人々が幸せになる会社』

大和財託は、１棟アパート・マンション等の収益不動産をメインツールとする資産運用プラットフォーマーです。今後は更なるニーズにこたえるべく、株式上場の準備を進めています！

藤原正明　(大和財託株式会社　代表取締役)
昭和55年生まれ　岩手県出身　大阪府在住
三井不動産レジデンシャル株式会社を経て収益不動産の売買・賃貸管理を行うベンチャー企業で実務経験を積む。平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を活用した資産運用プラットフォーム事業を展開。
お客様の経済的安定を実現する為圧倒的顧客ファーストのサービスを提供する。また収益不動産を活用した資産運用の領域において業界に革命を起こすべく日々経営にあたっている。
Twitterアカウント：@fujiwaramasaaki

著書『はじめての不動産投資　成功の法則　改訂版』
著者：藤原正明　(大和財託(株)代表取締役）
発売元：幻冬舎　定価：1,300円＋税

【会社概要】
会社名：大和財託株式会社
所在地：大阪府大阪市北区角田町8番1号
　　　　梅田阪急ビルオフィスタワー29階
電話番号：06-6147-4104
ＦＡＸ：06-6147-2103
代表者：藤原　正明（ふじわら　まさあき）
資本金：1億円
設立：平成25年7月
業務内容：資産形成に関するプランニング及びコンサルティング、不動産・金融に関する市場調査、情報提供及び投資顧問業、不動産の管理・賃貸及び売買、建物のリフォーム・リノベーション及びその他建設業、損害保険代理業及び生命保険の募集に関する業務など
社員数：53名(アルバイト含む)
関連会社：大和財託リーシング株式会社
ホームページ：https://yamatozaitaku.com/
Facebook：https://www.facebook.com/yamatozaitaku
ブログ：https://ameblo.jp/yamatozaitaku

〈実績〉
第6期（平成30年8月期）　売上高　2,670百万円　経常利益　224百万円
第5期（平成29年8月期）　売上高　   356百万円　経常利益　　700万円
                                        ※決算期変更に伴い平成29年6月～8月の3ヶ月間
第4期（平成29年5月期）　売上高　2,000百万円　経常利益　200百万円
第3期（平成28年5月期）　売上高　1,983百万円　経常利益　 7,540万円
第2期（平成27年5月期）　売上高　1,169百万円　経常利益　 2,560万円
第1期（平成26年5月期）　売上高　   736百万円　経常利益　    728万円

不動産投資や賃貸経営の知識を身に付けるには

2019/06/01

宅地建物取引士廣田裕司

不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンの投資だといわれていますが、何の知識もなく始められるのでしょうか。
知識がないままで、収益物件を販売する会社のセールストークを鵜呑みにして、物件を買ってしまい、大変なことになっている人もいます。
不動産投資や賃貸経営に関する知識がない状態で物件を購入することで、ミドルリスクからハイリスクになってしまうのです。

そこで今回は、これから不動産投資を始める人が、不動産投資や賃貸経営をする上で必要な知識をどのよう勉強するかを書いていきます。

物件を購入する前に

建設会社や収益不動産の販売会社が、「サブリースで○○年一括借上げだから安心」などというようなセールストークで、あたかも知識がなくても大丈夫と勧誘しますが、実際にはサブリースの物件では様々なトラブルが発生しています。
サブリース業者側の勧誘姿勢にも問題はあると思いますが、物件を購入した側にも問題がないとは言えません。ある程度知識を持ち、販売側から提示される計画が本当に成立するどうかの判断が必要です。

また、多額の借金をして購入するにもかかわらず、契約書をよく読まずに契約しているのもどうかと思います。
誤解してほしくないのですが、「サブリース」という仕組みがダメと言っている訳ではありません。業者さんから提案されるサブリースの計画の妥当性を判断できるようになることが重要なのです。
サブリースに限らず、購入する物件を選定する上で、知識が必要なのは言うまでもありません。物件を購入する前に充分な勉強が必要です。

どんな知識が必要で、どのように身につけるか

不動産投資は、ほかのビジネスと比較して、労働投下が少ないビジネスモデルだと思います。
また、賃貸管理などの実際に動く必要のある業務は、アウトソーシングできる仕組みが整っています。

しかし、アウトソーシングは、あなたの手足となって作業をしてくれるだけで、どんなことをやってもらうのかは、あなた自身が決める必要があります。
つまり、経営上の判断を自身で下す必要があるのです。

いろいろな局面で、適切な判断をするためには、不動産投資や賃貸経営に関する知識が必要になることは言うまでもありません。
不動産投資は、物件の購入後も管理運営し収益を上げるので、購入後の賃貸管理の知識も重要です。
また、不動産の取引や管理運営中に発生する税金の知識、金融機関から資金を借り入れて物件を購入するケースが多いので、ファイナンスに関する知識など様々の知識が必要です。

具体的には、

不動産投資手法

賃貸管理

税務・会計

ファイナンス

建築

など、幅広い知識が必要です。

書籍やインターネットから知識を得る

最初は、書籍やインターネットのサイトを読んで知識を得ることから始めましょう。

現在は、不動産投資に関する書籍が多数出版されていて、どの本を読んだらよいのか迷われる方が多いと思います。こちらのコラムで役立つと思われる書籍を紹介していますので参考にしてください。

関連記事

・賃貸経営のプロ推薦！不動産投資の勉強に役立つ6冊

どの本を読むかも大切ですが、1冊だけでなく、最低5冊以上読むことをお勧めします。できれば10冊以上読んだ方がいいと思います。
当然ですが、本の内容は著者によって論調が変わってきます。たとえは、投資用中古マンションの販売会社の人が書いた本は、中古マンション投資は一番良いというように書かれています。このあたりを考慮して、たくさんの本を読み全体像を把握するようにします。

インターネット上にも、実際に不動産投資をしている人のブログなど、多数の情報が存在します。この「INVEST ONLINE」もその一つです。インターネット上の情報を読む上で、書籍同様に、どういう立場の人が書いているかを確認し、複数のサイトを読むようにしましょう。

セミナーへの参加

書籍やインターネットである程勉強した後、セミナーに参加します。
不動産投資や賃貸経営に関するセミナーは、無料で食事が用意されるものから、参加費が数万円するものまで、いろいろなセミナーが開催されています。

セミナーを選ぶときは、どんなことを知りたいのかを明確にして、参加するセミナーを決めることが重要です。参加費が高額だからといって必ずしもあなたにとって役立つ内容であると保証されているわけではありません。
セミナーで得られると思われる情報と、ご自身の知りたい情報が合致しているか見極めるのが大切です。

また、セミナーでは、疑問点を講師に直接聞ける機会があります。このようなときは積極的に質問をしていきましょう。

大家の会

賃貸経営上の悩みは、会社の同僚や友人に話しても、あまり相手にされませんし、逆に「儲かっているでしょう」と羨ましがられるのがオチです。
大家の会へ参加し、不動産投資をやっている人と知り合い、情報交換することが勉強になります。また、人脈形成にも役立ちます。
私が代表を務めている「行動する大家さんの会」も大家の会の一つですが、最近は大家の会が数多く発足しています。どのような大家の会があるのか、検索してみるとよいでしょう。

大家の会は、セミナー、勉強会、物件の見学会となどと同時に懇親会がセットで開催されるケースが多いです。できれば懇親会にも参加し、参加者と積極的に情報交換をしましょう。懇親会の席上では、勉強会では聞けない本音の話が聞けると思います。

知識を身に付けることがゴールではない

以前、ほかのコラムでも書きましたが、空室対策の一つとして、「空室へスリッパを設置する」ことは、いろいろの本で紹介されています。しかし、実際にスリッパの置いてある物件は少ないです。
いろいろの方法で、不動産投資や賃貸経営に関する勉強をするのですが、知識を得ただけでは、なんの役にも立ちません。知識は、実際の賃貸経営の場で役立てて意味があります。
新しい空室対策を実際にやってみる、管理会社さんからのリフォームの提案に対して的確な判断を下すなど、実際の行動に移して、初めて知識が生きてきます。学んだ知識を行動に移し、不動産投資や賃貸経営に役立てることが重要です。

2019.05.31

不動産投資成功の鍵を握る？管理会社の選び方と気を付けるポイント

不動産投資は、金融機関から融資を受けて始められるほか、購入後の管理も管理会社に委託できるため、会社員の方でも働きながら無理なく取り組める資産運用として注目されています。しかし、管理会社の管理業務が疎かであると、キャッシュフローなど賃貸経営に大きな影響を与えるため、管理会社選びが不動産投資成功の鍵を握っていると言えます。

そこで今回は、不動産投資成功の鍵を握る管理会社の選び方と、気を付けるべきポイントについて解説します。

1　不動産投資で必要な管理とは

不動産投資を始める際は、マンションやアパートを購入するためのまとまった資金が必要です。また、マンションやアパートを購入しても、入居者の募集や建物管理なども必要になるため、なかなか一歩を踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか？

しかし、不動産投資ではまとまった資金が必要になる一方、安定した収入が期待できることや購入した不動産を担保にできることなどから、不足する購入資金を金融機関が融資してくれる可能性があるのが特徴です。また、管理会社に管理を委託すれば本業と両立できるため、サラリーマンでも始めやすい資産運用と言えます。

管理会社に管理を委託するからには管理会社に報酬を支払う必要があります。そのため、オーナーの中には少しでも支出を抑えるために自分で管理できないか気になっている方も多いと思います。不動産投資で必要な管理は以下のような項目です。

入居者の募集業務
入退去の手続き（契約更新等も含む）
家賃徴収業務（遅延・滞納の督促等も含む）
書類関係の保管および鍵の保管
クレーム対応（入居者間・近隣住民とのトラブル対応）
建物の定期的な修繕（退去時のクリーニングも含む）

他にも様々な管理を伴うため、自主管理では本業との両立が困難になる可能性があります。また、問い合わせ窓口がオーナー本人になって、クレーム対応などでプライベートの時間がなくなる可能性を考えると、管理会社に委託した方が大幅に負担を軽減できるでしょう。

2　管理会社を選ぶ際の3つのポイント

管理会社に管理を委託すれば、基本的には不動産投資で必要な管理業務の全てを代理してくれるため、オーナーはほとんど物件を所有しているだけで良くなります。しかし、その代わりに委託報酬として家賃収入の5～10％を支払わなくてはなりません。

管理会社は、家賃収入がなければ収入が生じないため、基本的には空室が少なくなるよう管理業務にしっかりと取り組んでくれますが、中には高い報酬であるにもかかわらず、管理が疎かになっている管理会社もあります。

管理が疎かになっていると、空室がなかなか埋まらない、入居者の不満が溜まって退去に繋がりやすいなどの悪影響が起き、キャッシュフローが悪化しやすくなるので注意が必要です。そのため、不動産投資成功には管理会社選びが重要と言えます。管理会社を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。

管理実績が豊富
担当者と連絡が取りやすい
しっかりとした管理体制が整っている

それぞれのポイントについて見ていきましょう。

2-1　管理実績が豊富

管理会社を選ぶポイントの1つ目は、管理実績が豊富かどうかということです。新しい管理会社より老舗の管理会社の方がその地域に密着しており、そのネットワークによってより多くの入居者が期待できる可能性があります。

しかし、新しい管理会社が全て悪いというわけではありません。新しい管理会社の中でも、多くの管理物件を抱えている管理会社の場合には、それだけ営業力に長けている従業員が多い、オーナーからの信頼度が高い管理会社であることが予想できます。

また、過去の管理実績をいくつかピックアップして自社サイトなどで公表しているか、空室対策に積極的で入居率を高く維持できているかといった点なども確認しておいた方が良いでしょう。

2-2　担当者と連絡が取りやすい

2つ目は担当者と連絡が取りやすい管理会社を選ぶということです。例えば、管理実績が豊富で多くの管理物件を抱えている管理会社の中には、1人当たりの管理物件が多すぎて、担当者に相談したくてもなかなか連絡が取りにくいケースがあります。

遠方の物件の管理を委託している場合には、担当者との連絡は「物件がどうなっているか」という情報を得るための最も効率的な手段でもあるため、連絡が取りやすいかどうかは重要と言えます。また、連絡が取りにくいということは、物件からの不満に対する対応も遅れていることが想像できます。

そうなると、入居者の不満が溜まって退去へとつながる可能性が高くなるので注意が必要です。そのため、担当者との連絡が取りやすいだけでなく、「○○までに返答します」など、誠心誠意対応してくれる担当者が多い管理会社を選ぶのがポイントと言えるでしょう。

2-3　しっかりとした管理体制が整っている

また、しっかりとした管理体制が整っている管理会社を見つけることも重要です。例えば、「仕事で夜遅くに帰宅してお風呂に入ろうとしたところ、給湯器が故障してお湯が出ない」というケースでは、営業時間外の連絡を受け付けていない管理会社だと入居者の不満が溜まってしまいます。

しかし、24時間のトラブル対応窓口がある管理会社だと、入居者も安心して過ごせるため、安定した需要や長期間の入居が期待できます。他には以下の管理体制が整っていることも重要です。

オーナーに定期的な報告・連絡・相談がある
オーナーごとに担当者がついて手厚いサポートがある
滞納への督促をしっかり実施してくれる
物件情報を社内で共有できている

「管理を委託したのに全然結果に結びつかない」と後悔しないためにも、上記だけでなく不安要素を書き出して、その不安要素に対してどのように対応するかを管理会社に事前に確認しておくのも重要なポイントと言えるでしょう。

空き家の発生抑制へモデルハウス　都が募集

2019/5/31 19:59

東京都は空き家の発生抑制や中古住宅の流通促進を目指し、リフォームのモデルハウスを設ける。

事業者を募集し、モデルハウスの運営費用の一部を助成する。

都内には約80万戸と、全国の1割に相当する空き家が存在する。

先進的なモデルを示し、中古住宅の有効活用を促す。

都内にある1981年6月以降に建築された木造戸建て住宅が対象で、12月20日まで募集する。

リフォームでは断熱などの省エネやバリアフリーなどでの性能向上の取り組みを想定している。

助成額の上限は1カ月100万円にする。

見学会の告知や屋内の備品設置、清掃などに充ててもらう。

都によれば、中古の戸建て住宅の成約件数はここ10年、年間4千戸程度で横ばいが続いている。

中古の流通が進めば空き家の抑制にもつながるとし、事例を示すことで多くの所有者に可能性を実感してもらいたい考えだ。

三井不、ラボ・オフィス賃貸　創薬・再生医療向け

(2019/5/31 05:00)

三井不動産は３０日、創薬・再生医療ベンチャー向けにウェットラボとオフィススペースを一体化した施設（イメージ）の賃貸事業を始めると発表した。

大和ハウス、長野・千曲に産業団地開発

(2019/5/31 05:00)

大和ハウス工業は３０日、長野県千曲市に産業団地（イメージ）を開発すると発表した。

三井住友建、鉄筋組み立て20人→５人　自動化システムで省人化

(2019/5/30 05:00)

三井住友建設は開発中の鉄筋組み立て自動化システム「Ｒｏｂｏｔａｒａｓ（ロボタラス）」の導入により、手作業で約２０人を要した作業員の数を約５人に省人化する。

東急不、高齢者向け住宅で介護・看護の負担減　長く働ける環境整備

(2019/5/30 05:00)

東急不動産は高齢者向け住宅「グランクレール」で、介護士や看護師の働き方改革に乗り出す。

鹿島、モジュールで医薬品工場　内装工期を半減

(2019/5/29 05:00)

鹿島は医薬品製造施設のモジュール化工法を開発した。工場生産したクリーンルーム仕様のモジュールを組み合わせ、短期間に施設を構築できる。従来より内装工事の費用が若干増える一方で、工期を半減でき運用後の施設変更も容易だ。

分譲マンション割高感鮮明　首都圏、賃料で回収に25年

2019/5/29 20:30

首都圏で分譲された新築のマンション価格の割高感が強まっている。

東京カンテイ（東京・品川）によると、2018年はマンションの平均価格が前年比1割上昇し過去最高を更新。

株価収益率（PER）をもとにした、価格が賃料の何年分に当たるかを表す数値「マンションPER」が18年は24.98となり、調査対象の00年以降で最も高く、住宅が手に届きにくくなっている。

にほんブログ村

「不動産投資初心者勉強」

建物価格	1,000万円
年間家賃収入	100万円
減価償却期間	4年
返済額	なし（自己資金）

こだわりこそ人生だ！

「完」不動産投資へのこだわり！ 投資は東京・大阪・名古屋にこだわるべき 「不動産 投資 初心者 勉強」

回復し続ける地方の地価 それでも投資は東京・大阪・名古屋にこだわるべき

東京

大阪

名古屋

2030年100兆円産業「MaaS」丸わかり。不動産の価値が根底から変わる？

ウーバーでは電動飛行機によるMaaSの試験も

CREALが、不動産投資クラウドファンディングにおけるリサーチで運用資産残高No.1を獲得!!

イラン、通貨の信用不安深刻化…車や不動産投資、仮想通貨に走る

なぜ不動産投資の営業マンは自分で物件を買わない？

なぜ自分でやらない？の答えは「買えないから」

投資マンションの相続で使える？「小規模宅地等の特例」の条件とは

都心、駅近の好立地…築古物件に残る賃借人を退去させるには？

金融機関は不動産融資に依然「積極的」、一方で景気後退懸念から物件の収益性など重視

ケイアイスター不動産がハワイの不動産投資に関する公式サイトをオープン

プロ投資家が語る！ワンルーム投資でありがちな6つの失敗事例と対処策

中国の物件は10年でボロボロ…アジア不動産投資が難しいワケ

投信業界は10年で何が変わった？新たなトレンドが生まれるのか？

5月の投信運用、内外の「株式型」が5%超下落

増える民泊事業者 そのワケは

貯蓄など必要なし!? 不動産投資に「向いている性格」4パターン

「ESG」不動産投資でも 3年で5割増

2019/6/12 11:04

不動産投資の利回りの相場とは？高利回り物件のリスクを知ろう

都市部にある物件の利回りの相場

都心と地方では違いがあるのか？

日興アセット「財産３分法」、分配金を40円に減額 15年ぶりの低水準

清水建設、不動産に懸ける五輪後 5000億円投資

私募REITとは

▼私募REIT 機関投資家や金融機関、事業法人を対象にしたプロ向けの不動産投資信託。証券取引所に上場し株式と同じように個人が売買できる上場REITとは異なる。

今から始める自己投資。自分の価値を高めよう

自己投資で実りのある人生というリターンを得る

自己投資の方法

ここからは、必要な自己投資のための具体的な方法について見ていきましょう。

超短期留学

体づくりと人脈形成にはジム

話題の筋トレ英会話ならビジネスでもジムでも使える

感性を高める自己投資

効果的な自己投資で理想を現実にする

私募REIT、生保も開発 第一生命は5年で1000億円規模

家賃未払いを防ぐ！リスクが高い「入居希望者」の見極め方6つ

「日本の不動産買おう」…韓国人投資家の問い合わせ増える

不動産投資信託の規模３０兆円に

相続対策しながら分配金を得られる 1口500万円の不動産小口投資

相続税の負担軽減に貢献し、争族回避にもつながる

投資用マンションを手放したい…「損しない売却方法」とは？

投資用の区分マンションの「売り時」は？

遠方で不動産投資はアリ？メリット・デメリット

不動産投資に一服感 流通物件少なく、様子見広がる

2019/6/10 16:00

物件価値"駅から1分ごとに100万円下落"

相続、家・土地の価値不動産トレンドは3極化、ベストな売りどきは

■駅から1分ごとに100万円の下落

■建物が古くなったら修繕も必要

関連記事（外部サイト）

66歳母と38歳娘「無職2人」の未来年表 タワマン上層階の子「成績は低迷」の理由 月収44万68歳の悩み"暇で暇で死にそう"

30歳独身会社員。貯蓄が900万円を超えたらマンション購入を考えていますが…

現時点で結婚の予定はなし。どんな物件を購入したらいい？

相談者

キタグニさん（仮名） 男性／会社員／30歳 関東／持ち家（親の家に同居）

家族構成

母（会社員・50代）、弟（会社員・20代)

相談内容

家計収支データ

家計収支データ補足

ファイナンシャル・プランナー藤川太の3つのアドバイス

アドバイス1：団体信用生命保険に加入できない可能性が高い アドバイス2：どうしてもマンションを買うのなら投資用と考えて購入を アドバイス3：マンションにも相場がある。お金を貯めながらチャンスを待とう

アドバイス1：団体信用生命保険に加入できない可能性が高い

アドバイス2：どうしてもマンションを買うのなら投資用と考えて購入を

アドバイス3：マンションにも相場がある。お金を貯めながらチャンスを待とう

相談者「キタグニ」さんから寄せられた感想

関連記事（外部サイト）

年収1200万円でも貯蓄が増えない！29歳男性がつける「家計簿」の問題点

家計簿をつけていてもお金が全く貯まらない人は、「家計簿」のつけ方を見直す必要があります（写真はイメージです） Photo:PIXTA

年収1200万円の29歳男性家計簿をつけても貯蓄が増えない

区分でも都内でもできた！不動産売却を成功させる4つのポイント

REIT、初の「敵対的M&A」 カギ握る当局の判断

大家さん必見！「定期借家契約」に関する法規制

その家賃設定で大丈夫？適切な家賃を設定するポイント！

「完」不動産投資へのこだわり！投資は東京・大阪・名古屋にこだわるべき　「不動産投資初心者勉強」

回復し続ける地方の地価　それでも投資は東京・大阪・名古屋にこだわるべき

増える民泊事業者　そのワケは

「ESG」不動産投資でも　3年で5割増

日興アセット「財産３分法」、分配金を40円に減額　15年ぶりの低水準

▼私募REIT　機関投資家や金融機関、事業法人を対象にしたプロ向けの不動産投資信託。証券取引所に上場し株式と同じように個人が売買できる上場REITとは異なる。

私募REIT、生保も開発　第一生命は5年で1000億円規模

相続対策しながら分配金を得られる　1口500万円の不動産小口投資

不動産投資に一服感　流通物件少なく、様子見広がる

相続、家・土地の価値

不動産トレンドは3極化、ベストな売りどきは

66歳母と38歳娘「無職2人」の未来年表

タワマン上層階の子「成績は低迷」の理由

月収44万68歳の悩み"暇で暇で死にそう"

キタグニさん（仮名）
男性／会社員／30歳
関東／持ち家（親の家に同居）

アドバイス1：団体信用生命保険に加入できない可能性が高い
アドバイス2：どうしてもマンションを買うのなら投資用と考えて購入を
アドバイス3：マンションにも相場がある。お金を貯めながらチャンスを待とう

家計簿をつけていてもお金が全く貯まらない人は、「家計簿」のつけ方を見直す必要があります（写真はイメージです）　Photo:PIXTA

年収1200万円の29歳男性
家計簿をつけても貯蓄が増えない

REIT、初の「敵対的M&A」　カギ握る当局の判断

(画像=Andrey_Popov/Shutterstock.com)

家賃相場の設定を見誤ると、不動産投資が失敗に向かう可能性が高まります。適切な家賃相場を見極める方法をまとめていきます。