ワンルームマンション投資へのこだわり　　　都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？【本日のお悩み】

ワンルームマンション投資で騙されない！知っておきたい11の知識

長年、投資用ワンルームマンションのコンサルタントをやっていると、営業マンに言われるがまま儲からない投資用ワンルームマンションを購入してしまい、収支は毎月赤字、売るにしても数百万円の持出しが発生する。そんな八方ふさがりの人を多く見てきました。
物件価格が安かった2010年前後において、どの物件を購入しても高い確率で儲けを出すことができた投資用ワンルームマンションでしたが、アベノミクス相場により不動産価格が急騰することとなりました。その一方で賃料収入は物件価格の上昇率に追い付くことはなく、結果、2020年代の現在においてワンルームマンション投資で儲けを出すことは至難の業となっています。

投資のというものにはいろいろな種類があり、株式、投資信託、国債、暗号通貨、FX、金銀プラチナ、そして不動産投資。
この中で一番失敗をしない投資とはどれだと思いますか？答えは不動産投資です。不動産投資は購入前に計算をすることができます。購入価格、借入金利、賃料、賃料下落率、空室率、経費計上などを理解することができればその物件を購入した10年後、20年後、30年後のキャッシュフロー、節税効果の変化など、購入前にすべてのお金の流れを理解することができるため、投資で失敗をする確率を極限に下げることができます。

本書では投資用ワンルームマンション営業マンに言われるがまま購入し、あとで後悔しないための知識を11の章に分け解説をしております。収益計算、損益計算、税金計算部分では解説がかなり複雑になっているため、ざっくりと読みたい方は数字の計算部分は読み飛ばしをしていただき、文章だけを読んでいただくだけでも十分にワンルームマンション投資に関して理解が深まるように構成したつもりです。
また本書ではワンルーム営業マンがどういった営業トークをしてくるのか、彼らの行動パターン、彼らがお客様に物件を購入してもらうための戦略、“営業トークの嘘”などワンルームマンション営業の裏の部分を解説しております。
普段からワンルームマンション投資、ワンルームマンション業者を否定する動画を多数アップしており、ワンルームマンション業者から疎まれている私ではありますが、皆さんが儲からないワンルームマンションを購入してしまい、一生後悔をしないために本書を執筆しました。最後までお読みいただけると幸いです。

都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？【本日のお悩み】

PHOTO:node / PIXTA

不動産投資専門のQ＆Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください！

Q.都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？

東京23区のワンルームマンションの購入を検討しています。

シミュレーションを繰り返した結果、損する可能性は低いのでは？と考えています。現在は与信を有効活用して「インフレヘッジ・がん団信含む生命保険機能を得てもいいのでは」と判断しています。

一方で、シミュレーションでは、将来の物件価格が金融機関による評価（収益還元法）になっていて、大きく値下がりはないという想定になっています。

一つ引っかかるのがここで、本当に「家賃が維持できれば物件価格はそれほど落ちない」という考えでいいのかということです。物件の主なスペックは以下の通りです。家賃が相場より安いので（これは地場の不動産業者で確認済み）、そこが購入を検討する理由になっています。

＜物件情報＞
・文京区／地下鉄徒歩5分
・築9年／21平米
・2100万／賃料8万（共益費込み）

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と！果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

　kazu21599 さん

＞「シミュレーションを繰り返した結果損する可能性は低いのではと考えていて…」「シミュレーションでは将来の物件価格が金融機関による評価（収益還元法）になっていて、大きく値下がりはないという想定」

1）まず、築10年の同スペック物件と、築20年の同スペックと築30年の同スペックの家賃を調べて下さいませ。家賃に差がありませんか？

2）通常築古になってくればそれに応じて家賃は下がるのが普通の考えだと思いますが、収益還元法で大きな値下がりはないとの根拠はなんでしょうか？

3）そのシミュレーションはご自身で作成されたものですか？
ご自身でされたのであれば、確信できますね。であれば、失敗も成功も自己責任なので、ご自身の判断を信じて購入されると良いと思います。

では、私ならどうするの？と聞かれたら、区分ワンルームマンションは買いません。理由は、将来の価格なんて誰にもわからないからです。

家賃8万だと、仮に管理費＋修繕積立金1.5万とすれば、6.5万✕12=78万です。本体2100万なら購入諸経費8%として168万円発生し、合計2268万になります。よって利回りは3.44%（78万/2268万）になり、どう考えても儲かるとは思えません。

3.44%から固定資産税、修理費、入退去時の現状回復費、募集費用を払うと、CF残るのかな？想定通り10年後も20年後も同程度の金額で売れると思いますか？もしそうであれば、築20年の同スペック物件が出でいば相談者様は買いますか？私なら少なくとも2割くらい安くないと購入しません。

上記のような判断をするので、現状築9年、表面利回り4.5%物件(8万✕12/2100万)は、私の基準では投資不適格との格付けになり購入はしません。

だって、2100万返済するのに100/(8−1.5)/12=約27年もかかるもん？これに初期諸経費や修繕費、入退去時募集関連費を含めると元取るのに35〜40年くらいかかりそう？なあんて思ったりします。

ただし、これはあくまでの私の判断になります。私は首都圏のことはわからないので、この物件首都圏であれば、30年後も2000万で売却できるかもしれませんし、あるいは10年後にインフレで4000万で売れるかもしれません。

でもリーマンショック後のように1/2以下の価格でないと売却できないかもしれません。未来にいくらで売却できるかなんて誰にもわかりません。

東京都・江東区に水害対策を施した投資用ワンルームマンション完成。頻発する自然災害から建物、生活をも守るための対策をパッケージ化

最新のIoTを取り入れた投資用ワンルームマンションの開発と販売を手掛ける株式会社シーラは、江東区大島1丁目に「水害対策マンション」を竣工した。

特徴１．ハード面とソフト面の組み合わせで建物と生活を守る

●ハード面（建物構造面）
「建物のハード面」は、ハザードマップから浸水被害の予測を立て、設計地盤面プラス1mを水防ラインと定めて設計。エントランス・管理室・エレベーターなどマンション共用部重要設備のある部分を「水害対策エリア」と設定。水害対策エリアには止水板、止水扉を設置し、設計地盤面プラス1ｍの水害からこのエリアを守り、マンションの機能維持を実現可能にしている。

更に、電気・インターネット・水道などのライフライン重要設備を水防ラインより高く配置することにより、設備の水没からの生存性を高め、入居者の生活維持を目指した。

●ソフト面（生活面）
「ソフト面」は、在宅避難を想定した3日間分の備蓄品完備など様々な部分を強化し、災害からの入居者の安全確保と災害設備有効利用を目指した。

特徴２．災害対策だけではない、QOLの高い暮らしを

9階部分には入居者が利用できるルーフガーデンを配置。
今求められている新生活スタイルに対応する空間として機能し、夏には隅田川花火大会の観覧も期待できる。

一部の居室内にはフレキシブルスペースを設け、リモートワークにも対応。入居日からすぐに使えるWi-Fiも完備している。
おうち時間が長くなったからこそ、入浴時間も快適に過ごすため、清潔感を重視し、陶器のようなホワイトカラーに拘った追い炊き機能付きのゼミオートバスを全戸に導入している。

特徴３．実用性だけではないデザイン性の高い外観

コンクリートとアルミで構成された重厚感のある壁面アプローチとスリットから光が差し込み、奥に続く間接照明が優しくつつむエントランスホール。

特に注力したのが、前面道路に面した正面ファサード（建物の正面デザイン）。プラン上屋外避難階段が正面に配置されている為、階段を壁の裏側とし正面は水平にファサードを整えることで、重厚感のあるデザインとなっている。

◎物件概要
・名称：SYFORME　SUMIYOSHI(シーフォルム住吉)
・所在地：東京都江東区大島一丁目5番9号(住居表示)
・交通：東京メトロ半蔵門線･都営地下鉄新宿線「住吉」駅 A4出口より徒歩8分、都営地下鉄新宿線「西大島」駅A1出口より徒歩6分
・総戸数：80戸（管理事務室1戸含む）
・間取り：1D・Kタイプ（A,Bタイプ）、2Kタイプ（C,D,タイプ）
・竣工予定日：2021年9月末
・入居予定日：2021年10月初旬
・設計・監理：株式会社エル設計事務所
・施工：株式会社リンク・トラスト
・デザイン監修：株式会社ベイス

健美家編集部

投資用中古ワンルームを売買独自の不動産DBが成長源

築20年以上の物件を個人から直接買い取り再販。蓄積した不動産情報をフル活用。

社長　榮章博（さかえ・あきひろ）1960年生まれ。大京を経て99年にランドネットを創業。台湾・香港現地法人で取締役に当たる董事（とうじ）も兼任。会社経営の傍ら、自らも区分所有マンションや1棟アパートなどに投資。（撮影：今井康一）

築年数の経ったワンルームを中心とするマンションの買い取り再販で成長を遂げたランドネット。個人投資家などから直接不動産を買い取ることで中間マージンを省く。今年7月、東証ジャスダックスタンダード上場を果たした。榮章博社長に成長戦略を聞いた。

──築古ワンルームマンションの取り扱いが豊富です。

当社は不動産の買い取り再販や仲介を行っている。とくに部屋の広さが30平方メートル未満のワンルームマンションの取り扱いが得意だ。マンション市場には築年数の古い物件が多いため、仕入れの7割は築20年以上。営業エリアは、北は北海道から南は石垣島まで全国どこでも。実際に石垣島の物件を取り扱ったこともある。

仕入れの7割が個人オーナーからだ。ダイレクトメールや電話などで直接営業をかけている。オーナーはそれぞれ物件を売りたい事情を抱えており、反響はある。売却も原則自社で行い、仲介業者などの中間マージンを省くことに努めている。

不動産投資初心者向け「ワンルーム投資」のリターンとリスクを考える

ワンルーム投資で得られるリターンとは？

まずはワンルームに限らず、不動産投資で得られるリターンとは何かをご説明します。収益不動産への投資によって得られるリターンは大きく2種類です。

1つ目に、購入価格と売却価格の差額である「キャピタルゲイン」。

これは、物件の価値が購入時より高くなった場合に得られる利益のこと。日本の不動産の場合、有名建築家が手掛けたヴィンテージマンションなどの特殊物件を除くと、物件の価値は基本的には年数を経るごとに下がっていきます。

そのため、キャピタルゲインはその土地の価値に左右される側面が大きく、特に再開発などで将来的な人気上昇が見込める街などは狙い目とみなされます。長期的に見て、街全体の価値が上がっていくかどうかを見極めることが、キャピタルゲインを考える上では重要です。

2つ目に、定期的な収入である「インカムゲイン」。

これは物件を貸し出すことで得られる家賃のことを指します。不動産投資における収入は一般的にこのインカムゲインが基本です。不動産における利回りは、

1年分のインカムゲイン（定期収入） ÷ 投資額（購入価格＋メンテナンス費）

で計算できます。たとえば、1000万円で買った不動産を、そのまま月10万円で貸し出した場合には、

10万円×12ヶ月÷1,000万円＝12%

が利回りになります。家賃を高く設定するほど収益は増えますが、借り手がつかない場合はその期間の収益がなくなってしまうため、需要を冷静に見越して、家賃設定を行う必要があると言えるでしょう。

始める前に必ず知っておきたいワンルーム投資のリスク

低リスクで安定したリターンが見込めると思われがちなワンルーム投資ですが、当然いくつかのリスクも存在します。物件購入前に知っておきたいワンルーム投資の主なリスクは以下の4つです。

リスク①：入居率が100％になることはまずない

よほどの人気物件は例外として、一般的な物件は必ず空室期間ができてしまいます。その期間はインカムゲインが発生しないため、利回りの計算をする際には、当然それを念頭に入れておかなければなりません。

一棟投資の場合は全室が同時に空室になることはそうそうありませんが、ワンルーム投資の場合は、退去＝収益ゼロを意味します。相対的にリスクが高いことを意識しておきましょう。

リスク②：家賃額の設定や設備投資の自由度が低い

マンション内には複数の権利者が存在するため、必然的に運営の自由度も低くなります。

特にワンルーム物件の場合には、家賃設定に注意が必要です。隣の部屋との家賃差があまりにも大きいとトラブルを招くこともあるため、バランスを考えた家賃設定を考えなければなりません。また、共用部のメンテナンスは管理会社が担当するため、入居者から宅配ボックスの設置などの要望があっても、自由に設置できない場合も。所有権の範囲が限られているために、物件の価値を高める工夫が難しい場合もあります。

リスク③：広告やメンテナンスのコスパが割高

オーナーは所有物件が空室になると、入居者募集の広告を出したり、部屋の清掃やリフォームなどのメンテナンスを行ったりする必要があります。

マンション一棟まるごと所有している場合は、複数室を同時掲載することで広告コストを抑えたり、メンテナンスを1つの業者に発注してコストを押さえたりできますが、ワンルームのオーナーだとそういった経費削減ができずに、管理コストが割高になってしまう場合もあります。

リスク④：共用部も含めた物件価値を保ちづらい

物件の価値は、室内だけでなく共用部も含めて査定されます。そのため、売却額を高めるには、日々のメンテナンスや設備投資も重要となってきます。

しかし、リスク②で挙げたようにワンルームオーナーが共用部に関与できる範囲には制限があるため、どんなに自分が所有する物件のクオリティを保っても、共有部の環境によっては不動産価値が下がってしまうリスクもあるのです。

こうした事態を避けるには、管理会社はどのような会社なのか、また自治会はしっかり機能しているかなど、購入前に念入りに調べておく必要があります。

購入前にしっかり情報収集をしてリスクを避けるべし

上記でワンルーム投資のリスクを見てきましたが、特にワンルーム投資の場合、資産価値の低下に対して、物件オーナーが行える“対策の自由度”が低いことに注意しましょう。

マンションの資産価値を管理会社に委ねる部分が大きいため、投資する際には、物件そのものや街の価値だけでなく、管理会社や担当者の力量も欠かさずにチェックしなければなりません。

どんな投資にもリスクはつきものですが、適切な対策を取ることで、失敗する可能性を減らすだけでなく、損害が発生しそうな場合にも、傷が浅い段階でリカバリーすることが可能になります。目先の利益や出費に振り回されず、事前にしっかりと情報収集を行い、リターンとリスクを天秤にかけて冷静に検討することが、ワンルーム投資で収益安定化を図る重要なポイントです。

人生100年時代の「これから年表」50代の投資は「東京×中古×ワンルーム」

「人生100年時代」といわれて久しい。長らく40歳が人生の折り返し地点とされてきたが、今や50歳と考えるべきだろう。「50歳から、さらに50年という長丁場をどう生きればいいのかと考えてしまうかもしれません。でも、何歳ごろにどんなトラブルに巻き込まれやすいのかがわかれば、事前に対策を立てられます。老後はけっして暗くはありません」　こう話すのは、『老後の年表』の著者で、老後問題解決コンサルタントとして活動する横手彰太氏（48）。人生後半の問題に対処するためには、いつ何が起こるかを知り、40代から “自分の武器” を身につけておくことが重要だという。 ■投資するなら「東京×中古×ワンルーム」　40代では自己投資にお金を使い、50代は「お金を増やすステージ」だという。老後の生活のため、不労所得を得るにはどんな方法があるのか。「我々の世代は受け取る年金の額が少なくなりますから、毎月5万～10万円の収入を上乗せできるよう投資を始めましょう。　やり方は人それぞれなので、投資信託でも株でもいいです。私は30代で株を始めましたがうまくいかず、40代で不動産投資に出会いました。現在、毎月10万円ほどの家賃収入を得ています。　　後期高齢者になれば医療費は増えますし、維持費のかさむ家を手放したり、介護施設に入るなど住み替え資金も必要。近年は中高年のひきこもりが増え、離職した我が子を養わなければならなくなるかもしれない。老後破産を避けるために定期収入は重要です」　横手氏の不動産投資の鉄則は、「東京」「中古」「ワンルーム」だという。「不動産投資は人が集まる場所でするのが基本なので、東京の物件を選びましょう。新築はプレミアムがあるぶん、購入直後から価値が下がる。中古は当然、新築よりも安く購入できるので、収益性と利回りが高い。　ワンルーム賃貸をすすめるのは、ファミリータイプの場合、入居者は分譲も視野に入れるためライバルが多いから。20平米ほどのワンルームなら、学生をはじめ単身者の需要が常にあり、分譲もライバルにならない」 ■財産管理のための「家族信託」　もうひとつ、50代でやっておくといいと話すのが、横手氏の専門でもある「家族信託」だ。「家族信託というのは、財産の管理を家族にまかせる仕組みのことです。認知症のことは知っていても、それがすなわちお金の問題でもあることを知らない人は多い。　認知症になると判断力がなくなるため、法律的な手続きができなくなり、銀行により財産が凍結されてしまう恐れがあります。それは絶対に避けたいので、事前に信頼できるお子さんと契約をして、1000万円、2000万円と現金を預ける。　いつか自分の介護が必要になったら、そこから費用を賄うという契約です。相続のために遺言を書いてくれというと、親子関係はギクシャクしてしまいがちですが、家族信託の場合は、親が長生きすることが前提なので前向きな話になり、資産の棚卸しがスムーズに進みます。　これは1000人以上の相談を受けてきた私が実感したことです。認知症対策をしておけば、相続問題の9割は解決できます」　100歳で笑って過ごせるか否か。すべては40代、50代のおこないにかかっている。（週刊FLASH　2021年8月31日号）

ワンルームマンション投資、中古と新築の違いやメリットとは？【本日のお悩み】

Q.ワンルームマンション投資、中古と新築の違いやメリットとは？

最近、ワンルームマンション投資の電話が良くかかってきてます。

あまり興味を持っていなかったのですが、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、中古と新築の違い、どこのエリアがこれから注目されるのか、自分では判断できないので教えて頂きたいです。

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と！果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

　kazu21599 さん

【ワンルームマンション投資のメリットとデメリット】

・メリット⇒買いやすく、融資が付き易い。
・デメリット⇒殆どの購入者が、儲からないことがわかり後悔する。場合によっては損切になる。

【ワンルームマンションの中古と新築の違い】

・中古⇒損失が少なくて済む。稀に自分でしっかり勉強して、自主管理やDIYで利益を上げられる可能性がある。
・新築⇒損失がデカく、〇〇〇万単位の損失になることもある。稀に値上がりして、宝くじよりはキャピタルで儲かることがあるかも。

【どこのエリアがこれから注目されるのか自分では判断できないので教えて頂きたい】

⇒不動産賃貸業は投資と言いますが、購入したら経営者です。ラーメン屋を開業したいけど、どこでやったら儲かりますか？程度の事業計画で成功すると思いますか？

判断できないのなら止めた方が良いです。怪しい高額不動産塾生になったり、セミナーで165万のコンサル契約したり、FacebookやLINEグループでどこでも調べればわかる情報にお金を出しかねないので、自分で判断できるまではやめておいた方が良いです。特に電話アポのワンルームマンション投資は、99％くらいの確率で失敗物件掴まされるのでお勧めしません。でも投資は自己責任ですから、宝くじを引くつもりで捨ててもいいお金で購入されるのでしたらご自由に、という回答になります。

猛烈に増え続けたワンルームマンション、購入者に待つ不都合な未来

先日、ワンルームマンション業界の関係者と話す機会があった。値上がりが続いているにもかかわらず、よく売れているという。彼が言うには「もうあり得ないところまで値段が上がってしまっている」らしい。

　新築のワンルームマンションを買っているのは、中堅以上の給与所得者がほとんどである。「自己資金0円であなたもマンションオーナーになれます」的な甘言に誘われて購入を決めるらしい。そして、翌年の春に確定申告を行うと給与から源泉徴収されてきた所得税が戻ってくる。年収が1000万円前後なら、その額が数十万円に達するはずだ。

　そんなタイミングを見計らって「もう1戸いかがですか？　また来年も所得税が還付されますよ」とセールスが行われる。それに乗って何戸も買っている人は少なくない。何といっても自分のお金を払わずにマンションが買えてしまうのだ。

　しかし、世の中はそれほど甘くない。ノンバンクや審査の緩い地方銀行から借り入れる諸費用も含めたオーバーローン（物件価格を超えた借入額の融資）の返済は、購入したマンションの賃貸収入で行う。

　購入直後の2年程度は売主側が用意する「一括借り上げ」のような制度で家賃収入が保証される。しかし、その期間が切れると条件変更や家賃の減額を提案されることになる。このあたりは、数年前から盛んに報道で取り上げられている。欠陥住宅など世間を騒がせた某社のアパート経営の問題点と、ある程度共通している。

　家賃保証期間が過ぎた後に、その住戸が空室になった場合はどうなるのか。購入者は自腹を切ってローン返済を行うしかなくなる。

　既存ワンルームマンションの住戸数は年々積み上がっている。しかし、少子高齢化によって借り手である若年層の人口は減っている。この手の物件が集中する東京都の人口も流出超過に転じた。

それでもワンルームマンションは増え続けている。買う人がいるからだが、売れる限り、儲かる限り、業者は造り続けるだろう。

　すでに東京23区の賃貸住宅は数万戸規模で供給過剰状態にある。今後、これは拡大すれども縮小することはない。つまり、業界の経営環境はますます厳しくなる。

　この10年ほど、金融緩和と景気の安定によって、ワンルームマンションは猛烈に増え続けた。今後、空室になった住戸のローンを払いきれずに任意売却や競売に追い込まれるケースが急増しそうだ。そのオーナーたちの中には、最終的に自己破産に追い込まれる者も少なくないだろう。

　そもそも投資商品としての設計に無理があるのが新築ワンルームマンションだ。しかも価格が上がり過ぎて、投資対象としてはリスクばかりが目立っている。その弱点が多くの人の目にさらされる日は遠くない。

ワンルームマンション投資に必要な初期費用は？手数料やローンについて解説

1　物件を購入するのに必ず必要な費用

賃貸用の物件としてワンルームマンションを選んだ場合、何にどのくらいの費用がかかるのか、紹介します。

1-1　物件の購入費用

不動産投資を始めるには賃貸用の物件が必要ですので、購入費用を用意する必要があります。ワンルームマンションで投資を始めるのであれば、立地や物件の状態などにもよりますが、一都三県の新築物件で2,000万円～4,000万円がおおよその相場となります。

一方、中古物件であれば数百万円台からありますが、築年数が経っていたり、空室期間が長くなっているケースもあるためハイリスク物件の多い価格帯となっています。利回りや物件の状態を考慮し、まずは1,000万円～2,500万円程度の物件を目安に検討してみると良いでしょう。

金融機関のローンを活用するのであれば、物件購入費を全額用意する必要はなく、頭金として物件価格の2割程度が必要になるケースが多いと言えます。新築物件であれば400万円〜、中古物件であれば200万円程度の頭金を用意しておきましょう。

1-2　仲介手数料（中古ワンルームの場合）

不動産の売買は宅地建物取引士が行うことになっており、中古マンションを購入する場合は不動産会社に仲介してもらい取引することになります。不動産会社に仲介してもらう場合、仲介手数料を支払うことになります。

この仲介料は、法定限度額が決められていて、下記のようになっています（宅地建物取引業法第四十六条第一項）。

売買価格（税抜き）が200万円までの部分…上限5.5％（税込）
売買価格（税抜き）が200万円～400万円までの部分…上限4.4％（税込）
売買価格（税抜き）が400万円～の部分…上限3.3％（税込）

なお、下記に記載した速算法を用いるのが通例です。

仲介手数料＝売買価格×3％+6万円

例えば、2,000万円の中古ワンルームマンションを購入した場合、2,000万円×3.3％＋6.6万円＝72万6000円（税込）が仲介手数料となります。

この仲介手数料はあくまでも法定な上限額であり、交渉することも可能です。状況に応じて、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

1-3　各種税金

不動産を取得すると税金がかかります。種類が多く、納めるタイミングも違いますので覚えておきましょう。

登録免許税

不動産を所有した場合、登記という手続きをする必要があります。土地や建物の所有者を法的に明らかにするためで、所有したら速やかに登記を行います。

物件が新築か中古かによって次の方法があり、それぞれに登録免許税という税金を納めることで登録をします。

物件の種類	登記の種類	登録免許税
新築物件	所有権保存登記	建てた場合は不動産価額の0.4％、購入した場合は不動産価額の2.0％
中古物件	所有権移転登記	不動産価額の2.0％

※参照：国税庁HP「No.7191 登録免許税の税額表」

ご自身で登記を行う場合は、下記にある書類をご自身で揃えて法務局に提出します。

登記識別情報：土地や建物といった不動産の所有者などが記載されている
登記原因証明情報：所有権を移転登記する原因、移転する人やされる人などを明記されている
住民票：移転登記をするのが当人であることを証明する

専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。その場合は費用がかかりますので、下記で改めて説明いたします。

印紙代

契約書などの文書は課税文書と言われ、契約の成立を証明するために課税することが「印紙税法基本通達第12条」で決められています。不動産の売買における契約書は第1号文書に当たり、その成立を証明するために収入印紙を貼付することで税金を支払うことになります。

この収入印紙の金額は、契約書に記載されている金額によって異なります。下記の表で確認してください。

記載された契約金額	印紙税額（1通または1冊につき）
100万円〜500万円以下	1,000円
500万円〜1,000万円以下	5,000円
1,000万円〜5,000万円以下	10,000円
5,000万円〜1億円以下	30,000円

2021年8月現在、通常よりも軽減されており、契約書の作成日時が2022年3月31日までは上記の印紙税額となっています。詳しくは国税庁の「印紙税の手引き」で確認してください。

固定資産税・都市計画税

不動産を所有することでかかる税金が固定資産税と都市計画税です。毎年1月1日に固定資産台帳に登録されている所有者に対して固定資産税と都市計画税の支払い義務があります。

計算式はそれぞれ次のようになっています。

固定資産税＝固定資産税評価額×標準税率1.4%
都市計画税＝固定資産税評価額×制限税率0.3％

中古物件の場合、引き渡し日までの税金を買主が支払うことになりますが、引き渡し日以降については、買主が売主に渡す形式を取ることになります。そのため、契約をして引き渡し日が確定した時点で固定資産税と都市計画税を計算し、決算日に買主が売主に支払う形で収めることになります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産の移転に対して課せられる税金で、売買、贈与、交換、建築などの際に課税されます。ワンルームマンションを取得する際にもその評価額に対してかかり、計算式は下記になっています。

不動産取得税＝固定資産税評価額×標準税率4％

この不動産取得税は自治体によりますが、購入後3～6カ月したら納税通知書が届きます。遅れてくるので初期費用として忘れられることもありますが、納税のためにお金を用意しておきましょう。

1-4　管理費・修繕積立金

ワンルームマンション投資の場合、入居者ではなくオーナーがマンションの管理組合に加入することになっています。そのため引き渡し日から、マンションを快適に利用するのに必要な管理費と修繕積立金の支払い義務が生じます。

ただし、どのタイミングで支払うのかはマンションの管理組合や、売買取引、売主との関係などで異なります。例えば、管理組合の口座に振り込むのであれば、当該月末なのか、当該月初なのか、といった決まりがそれぞれであります。確認しておきましょう。

またこの管理費と修繕積立金は、入居者がいなくても必要です。引き渡し日から必ず必要になるので忘れないようにしましょう。

2　利用する際に必要な費用

これまで紹介したのはワンルームマンションを購入する際に必ずかかる初期費用でしたが、この項目では必要であれば利用する際にかかる費用を解説していきます。

2-1　不動産投資ローンを活用する際の費用

ワンルームマンションの場合、自己資金だけで購入することもありますが、金融機関から融資を受けて購入する場合はローンに関わる費用がいくつかあります。しっかり覚えておきましょう。

事務手数料

ローンを借りる際には返済計画書の作成など事務的な業務が発生するため、金融機関に事務手数料を支払うことになります。その計算方法は、定額制と定率制の2つの種類があります。

定額制は借入金に関わらず◯◯円といったように決まった金額が必要になります。一方、定率制は借入金に対して◯◯％の金額になります。融資してもらう金額が3,000万円で事務手数料が5％あれば、60万円となります。

定率制の場合は想定よりも高くなることもありますので、ローンの借り入れの前に金融機関の事務手数料についても確認しておきましょう。

ローン保証料

融資を受ける際に保証人を立てるケースもありますが、ほとんどの金融機関では保証会社を活用してローンの返済を保証してもらう仕組みをとっています。

この場合、一括で支払う方法と、金利に上乗せしてローン返済と一緒に保証料を支払う方法があります。一括で支払う場合は融資総額の2％前後が相場となります。

団体信用生命保険

団体信用生命保険は略して「団信」と呼ばれることもある生命保険です。ローンの借入人（被保険者）が病気や死亡などで借入金を返済できない場合に、金融機関にローン残高が支払われる仕組みです。

金融機関によって対応が違いますが、加入が必須なところもあります。種類も複数あり、死亡だけではなく、がんや3大疾病などに罹患すると保険金が支払われる商品もあります。保険料は一括で支払うケースと、ローンの残高に上乗せされて徴収されるケースがあります。下記の記事も参考にしてください。

【関連記事】不動産投資ローンの団体信用生命保険、仕組みや種類は？注意点も

2-2　司法書士に支払う報酬

前述した所有権移転登記および所有権保存登記の他に、ローンを借りた際の抵当権設定も司法書士に依頼する際は報酬を支払うことになります。仲介手数料のように法的な決まりはなく、依頼する司法書士事務所によって設定されています。

相場は不動産1件につき数万円〜5万円程度ですが、事務所によって違いますので報酬が低く設定されているところを選ぶこともできます。融資をしてもらう金融機関が紹介してくれるケースもあります。

2-3　火災保険料・地震保険料

火災や台風、大雨、洪水などで被害を受けても、火災保険に加入しておくことで補償を受けることができます。特にローンを借りる際は物件が担保となりますので、火災保険への加入が必須となっている金融機関もあります。

保険料は補償のタイプによって違いますが、ワンルームマンション投資を行っているオーナー向けの保険商品を用意している損害保険会社もあります。火災保険の補償対象として、下記のものが含まれているタイプを検討してみましょう。

火災、落雷、破裂・爆発
風災、雹災、雪災
水災
水濡れ（上階からの水漏れなど）
破損、汚損
盗難

なお、火災保険には地震による被害は対象に含まれていないことがほとんどです。そのため地震特約をつけるか、別の地震保険に加入する必要があります。

マンションの管理組合に相談し、どのような保険に入っておくべきか、聞いておくのも一つの手です。万が一、地震が起きて、マンション自体が損壊した場合の補償方法などについても確認しておきましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資といっても、初期費用に関しては不動産購入の際と大きく変わりません。初めてマンションを購入するという方は、物件の費用以外にも多くの費用が必要になることをしっかり確認しておきましょう。

余裕を持って自己資金を用意することで、ワンルームマンション投資を滞りなくスタートし、シミュレーションの想定外になった時でも対処しやすくなります。生活に影響が無いよう、投資資金はできるだけ余剰資金で行うことも大切なポイントです。

猛烈に増え続けたワンルームマンション、購入者に待つ不都合な未来

　新築のワンルームマンションを買っているのは、中堅以上の給与所得者がほとんどである。「自己資金０円であなたもマンションオーナーになれます」的な甘言に誘われて購入を決めるらしい。

　そして、翌年の春に確定申告を行うと給与から源泉徴収されてきた所得税が戻ってくる。年収が１０００万円前後なら、その額が数十万円に達するはずだ。

　そんなタイミングを見計らって「もう１戸いかがですか？　また来年も所得税が還付されますよ」とセールスが行われる。それに乗って何戸も買っている人は少なくない。何といっても自分のお金を払わずにマンションが買えてしまうのだ。

　購入直後の２年程度は売主側が用意する「一括借り上げ」のような制度で家賃収入が保証される。しかし、その期間が切れると条件変更や家賃の減額を提案されることになる。このあたりは、数年前から盛んに報道で取り上げられている。欠陥住宅など世間を騒がせた某社のアパート経営の問題点と、ある程度共通している。家賃保証期間が過ぎた後に、その住戸が空室になった場合はどうなるのか。購入者は自腹を切ってローン返済を行うしかなくなる。

　それでもワンルームマンションは増え続けている。買う人がいるからだが、売れる限り、儲かる限り、業者は造り続けるだろう。

　すでに東京２３区の賃貸住宅は数万戸規模で供給過剰状態にある。今後、これは拡大すれども縮小することはない。つまり、業界の経営環境はますます厳しくなる。

　この１０年ほど、金融緩和と景気の安定によって、ワンルームマンションは猛烈に増え続けた。今後、空室になった住戸のローンを払いきれずに任意売却や競売に追い込まれるケースが急増しそうだ。そのオーナーたちの中には、最終的に自己破産に追い込まれる者も少なくないだろう。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。同志社大法

ワンルーム投資なら資金がなくても始められる！

不動産投資を行う場合、それには種類があることを覚えておくべきです。アパート投資や戸建投資などがありますが、今回は特に少額から始められるワンルーム投資を紹介します。投資はお金持ちしかできないものだと思っていても、案外身近なところから始められると知識を付ければ自分でも面白くできるかもしれませんよ？

ワンルーム投資とは、その名の通りマンションやアパートの一室のみに対して投資をする方法です。マンションを全て買いとるとかなりのお金がかかってしまいますが、一室のみであればその何十分の一くらいで済みます。つまり、若いことから始められる不動産投資と言えるのです。

ワンルーム投資のメリットは、先ほど述べたように安い金額から始められることですね。また、仮に失敗して空きの状態が長く続いたとしても、被害総額が少なくて済むので良い勉強代になったと思えます。

逆にワンルーム投資のデメリットは、その部屋に人が入らない限り収入はゼロになってしまうので、マンションのように複数の部屋を買うより不定期な収入となってしまうことです。より定期的に、安定した収入が欲しいのであればワンルーム投資は向いていません。ここが最大のデメリットになるでしょう。

しかし、リスクを考えればワンルーム投資は妥当でしょう。もし、これからも空きが出なさそうな好立地にあるマンションやアパートの一室があるならば、思い切ってそこの部屋だけの大家さんになるのも良いかもしれません。マンションやアパートは引っ越す人が多いですが、その分次々入ってくる人もいます。それを期待するならば立地条件には気を付けておきましょう。

基本的には駅から近く、通勤するのに困らないところや、普段使うスーパーやコンビニが近くにあるところが狙い目です。今からやっておけば資産を増やす手段として役立ってくれるかもしれませんね。新しい物件なら長い間投資をし続けられ、利益も上がっていく可能性が出てきます。

ワンルームマンションの価格が再上昇する「カラクリ」

■【購読者5万人！】毎週金曜日17時に配信している無料のメールマガジン「資産デザイン研究所メール」。メールアドレスとお名前を登録するだけで、お金の不安を解消するための具体的な方法をご紹介します。

金融緩和による世界的な金利低下により、余剰資金が不動産マーケットに流入してきています。これは実需も投資用も変わりません。

アメリカでは、空前の住宅ブームとなり、1年前に比べ居住用不動産の価格が、2桁以上の上昇と過熱気味になっています。住宅ローン金利が下がって、リモートワークの拡大で住宅購入する人が増えたことが背景です。

日本でも似たような状況で、湾岸のタワーマンションの物件価格はジリジリ上昇し、それにつられて中古物件価格も上昇しています。

日本国内の投資用のワンルームマンションの価格は、コロナ禍でもほとんど変わりませんでした。これは、家賃水準と入居率にほとんど変化がなかったためで、当たり前といえば当たり前のことです。

ここにきて、もう一つの価格決定要因である提携ローンが、価格をさらに押し上げる可能性が出てきました。

8月からオリックス銀行が借入金利を大幅に引き下げるようです。借り入れ金利が下がれば、ローン返済額が少なくなりますから、今より高い価格でも買いたい投資家が増えてきます。

不動産の借り入れ金利と物件価格は逆相関するのです。

個人投資家と同じように金融機関も預かった預金の運用先に悩んでいます。そのような中で、安定した金利収入が得られる不動産担保ローンは、金融機関にとっても数少ない魅力的な収益源です。

低金利の長期化は、金融機関の貸出競争を誘発します。オリックス銀行以外の他の金融機関も追随すれば、更に投資家の購入意欲が高まります。こうなると、投資用ワンルームマンション市場は、さらに供給不足になると予想します。

7月24日に開催するこちらのセミナーでは、横浜の物件を紹介するだけではなく、今後の投資用不動産マーケットの動向と、今やっておくべき資産運用について情報提供します。皆様のご参加をお待ちしています。

■　「初めての人のための99%成功する不動産投資」、シリーズ累計30万部を超えた「初めての人のための資産運用ガイド」など、今までに出版された書籍の一覧はこちらから。

※内藤忍、及び株式会社資産デザイン研究所、株式会社資産デザイン・ソリューションズは、国内外の不動産、実物資産のご紹介、資産配分などの投資アドバイスは行いますが、金融商品の個別銘柄の勧誘・推奨などの投資助言行為は一切行っておりません。また、投資の最終判断はご自身の責任でお願いいたします。

※このブログは「内藤忍の公式ブログ」2021年7月22日の記事から転載したものです。オリジナル原稿を読みたい方は内藤忍の公式ブログをご覧ください。

医療業界で働くオーナー生の声本音で語る！私が中古ワンルーム投資を始めた理由

株式会社ジーイークリエーションが東京都で開催する中古ワンルームマンション投資セミナーです。イベントの詳細・申し込みにつきましては、下記URLをご参照ください。

セミナー概要

開催日	2021年7月17日
セミナー名	医療業界で働くオーナー生の声本音で語る！私が中古ワンルーム投資を始めた理由
投資対象	中古ワンルームマンション投資
主催者・団体	株式会社ジーイークリエーション
講師	医療業界で働く現役男性オーナー株式会社ジーイークリエーションコンサルタント
会場名	株式会社ジーイークリエーションセミナールーム
都道府県	東京都
開催地住所	港区南青山2-26-37 VORT外苑前I 2F
対象者	不動産投資初心者
イベント概要	【セミナー内容】 ■はじめに 11:00～　オーナー様のご紹介　　ワンルーム投資ってなに？仕組みを簡単にご紹介 ■第1部 11:10～　出演：現役男性オーナー様　　【オーナー’s STORY】医療業界で働くオーナー生の声　　　・子育ても終わり、今度は自分の老後と向き合う時に考えたこと　　　・老後資金対策として不動産投資が最適だと思った理由　　　・実際に購入した物件と、不動産投資を始めて良かったこと ■第2部 11:45～　出演：GEcreationコンサルタント　　「リスク」から考える不動産投資　　　・5大リスクの対処法　　　・見落としがちなポイント
開催時間	11:00～13:00
費用	無料
定員数	10名
詳細URL	https://www.ge-creation.co.jp/seminar/1146/
備考	特になし

ワンルームマンション投資とアパート経営の違いは？特徴やリスクを比較

1．ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、リスク

ワンルームマンション投資は物件を買いやすく売りやすいメリットを持つ一方で、空室リスクや収益の確保には注意を要します。それぞれ詳しく見て行きましょう。

1-1．ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリットとして、下記2点を取り上げています。

単身者向けのため、物件価格が安い
物件を売却しやすい

単身者向けのため、物件価格が安い

ワンルームマンション投資が持つ大きなメリットは、アパート経営よりも物件価格が安いため、投資の初心者でもエントリーしやすい点です。2021年時点では、東京23区など都心でも新築で2,000万円〜3,000万円程度の物件が多くなっています。地方都市においては1,000万円台の物件も少なくありません。

一方でアパート経営の場合は、立地や規模によって違うものの、物件価格は数千万円〜1億円程度です。アパート経営と比較すると、ワンルームマンション投資は自己資金を豊富に用意できない投資の初心者に適しています。

物件価格が安いワンルームマンションは、ローンを利用するとしても利用額が少なくなるため、アパートと比較するとローン審査を通過しやすい点も初心者向けのメリットです。

物件を売却しやすい

アパートと比較すると新築時の物件価格がさほど高くないワンルームマンションは、流動性が高く売却しやすい特徴も持っています。

ワンルームマンションの入居者はサラリーマンの単身者などが中心です。駅から近いなど立地条件が良いワンルームマンションは空室リスクが低いため、長期的に収益が期待できます。

不動産投資において入居率の高い物件は人気が高いため、立地の良いワンルームマンションは、アパートなどと比較すると売却しやすい強みを持っています。

1-2．ワンルームマンション投資のデメリット、リスク

一方、ワンルームマンション投資のデメリットとして下記2点を取り上げています。

収益性が低くキャッシュフローが上がりにくい
保有住戸数が少ない場合は空室リスクに要注意

収益性が低くキャッシュフローが上がりにくい

ワンルームマンション投資ではキャッシュフローが上がりにくい点に要注意です。キャッシュフローとは資金の流れのことで、不動産投資では、得られる収入から支出を引いて手元に残る資金（もしくは流出する資金）がいくらなのかを見ることになります。

間取り別で比較すると、面積の狭いワンルームマンションの家賃は最も低い部類に入ります。しかし、ワンルームマンションは、立地が良い分だけ固定資産税などの経費が上がってしまうこともあります。

収入が少ない一方で経費が高くなるため、ワンルームマンション投資を検討する際は、事前の収支シミュレーションを入念にすることが重要です。特に新築ワンルームマンションの場合は、ローンを利用すると分譲当時からキャッシュフローが赤字という物件も少なくありません。

保有住戸数が少ない場合は空室リスクに要注意

ワンルームマンションに投資する場合、1部屋しか所有していないのであれば空室リスクに要注意です。

アパート経営の場合は、複数の住戸をまとめて保有することになるので、1部屋空室が発生したとしても、他の住戸の運用収入でカバーできます。

しかし、ワンルームマンションを1部屋しか保有していない場合は、空室が発生した際に他の住戸の収入でカバーするといったことができなくなります。

例えば、学生向けマンション投資などでは、大学の移転など周辺環境の変化によって赤字を補填できなくなる失敗例があります。

ワンルームマンション投資で空室期間が発生すると、ローン返済に行き詰まる可能性もあります。ワンルームマンション投資を進める場合は、可能な限り空室期間を短くするため、立地の選定には特に要注意です。

【関連記事】上場している不動産投資会社7社の実績・評判まとめ

2．アパート経営のメリット・デメリット、リスク

アパート経営はワンルームマンション投資とは反対の特徴を持っています。買いづらく売りにくい一方で、空室リスクに強く収益を確保しやすいことが特徴的です。

2-1．アパート経営のメリット

アパート経営のメリットとして、下記2点を取り上げています。

投資規模が大きく、収益性が高い
空室リスクが小さい

投資規模が大きく、収益性が高い

アパート経営が持つ最大のメリットは、複数の住戸を同時に運用できる特徴から、毎月のキャッシュフローを増やせることです。例えば1棟アパートを購入できれば、複数のワンルームマンションを同時に運用しているのと同じような状況を作れます。

また、キャッシュフローに余裕があれば、不動産投資で貯まった収益を2次運用でさらに増やせます。総じてアパート経営は投資規模や収益の拡大に適しています。

空室リスクが低い

アパート経営は複数の住戸を同時並行で運用できるため、1部屋空室が発生しても、他の部屋の家賃収入で穴埋め可能です。空室リスクに備えられる点は、アパート経営の大きなメリットと言えます。

空室の長期化からローン返済に行き詰まる失敗は多いものです。しかし、アパートを運用している状況下では、ワンルームマンション1部屋のみの投資よりも空室リスクの対策が可能となります。

なお、アパートは高さ制限のある住宅街に建てられることが多く、都市部に存在しているワンルームマンションと比較して立地条件に差があります。

このような背景からアパート経営では、1部屋が広い物件を選んだり家賃を周辺相場よりも少し安くしたりなど、周辺物件との競争力を保つ対策が重要になります。

2-2．アパート経営のデメリット、リスク

次にアパート経営のデメリットについても見て行きましょう。ここでは以下の2点を取り上げています。

必要な自己資金が多い
築年数や構造によっては売却しづらい

必要な自己資金が多い

アパート経営が持つデメリットとしては、物件価格の高さから要求される自己資金が多くなる点が挙げられます。

2021年時点、アパートローンを利用する場合でも、物件価格の1割〜3割程度は自己資金の投下を求められることも多いものです。仮に1億円の物件・1割の自己資金であれば、1,000万円の自己資金が必要になります。

また、アパート経営では木造物件も多いため、ローンの返済期間が短くなってしまう点にも要注意です。アパートローンの返済期間は法定耐用年数を基準としている金融機関が多く、この場合、木造アパートの投資では返済期間を22年に設定されることになります。

返済期間が短くなると、毎月の返済額が多くなるため、ローン返済が物件運用の収益を圧迫します。木造アパートに投資する場合は、キャッシュフローのシミュレーションに要注意です。

築年数や構造によっては売却しづらい

築古の木造アパートに投資する場合は特に、物件運用後に売却しづらい点を考慮しておく必要があります。

木造アパートはローンの返済期間が短くなるため、法定耐用年数の築22年を経過した物件では、不動産投資ローンの審査がさらに厳しくなります。収益が低い、またはローンを利用できない物件は買い手がつきにくく、価格を下げないと売却できないこともあるので要注意です。

【関連記事】アパート経営に強い不動産投資会社一覧

まとめ

ワンルームマンション投資とアパート経営とでは、強みと弱みが相反している点が特徴的です。どちらの方が適しているかは、投資目的や軽減したいリスクによって異なります。物件を選ぶ際には、優先順位や軽減したい事項を明確にすることが重要です。

なお、築古の木造アパートは物件価格が安く高利回りの物件も多い一方で、賃貸運用や物件売却の難易度は高いため要注意です。利回りだけに着目して物件を選ぶのではなく、リスクとリターンのバランスを取った物件の選定をしていきましょう。

コロナ禍でも賃料収入は安定的　長期資産運用にはワンルーム賃貸も狙い目か

コロナ禍にあっても、マンションやアパートの賃貸市場は大きく崩れることはなかった。不動産情報サービス・アットホームの募集家賃動向（2020年9 月）によると、20年春の繁忙期はコロナショックがダイレクトに経済を直撃したため、賃貸住宅の成約件数に停滞はあったものの、家賃相場は高値で推移してきた。日本でも迅速に経済支援対策が講じられたことで、住居確保の点では適度にダメージが回避された格好だ。同年9月のマンション家賃動向を見ると、早々にコロナ前の数値に戻っている地域が出ている。都心のオフィス・テナント賃料では、コロナショックによる下落からの回復が鈍いが、居住用のマンション・アパートの賃料に関してコロナによる下落は目立たず、3大都市圏では上昇トレンドをキープ、または横ばいを維持しているところがほとんどであった。

　東京23区を見る限り、ワンルームなど1人用住居の賃料は横ばい、カップルやファミリー用では上昇トレンドである。この点について評論家の見解には、コロナ禍による経済不安から各世帯層で賃貸派が増加しているともある。

　そこで不動産による資産運用だが、分譲マンション購入による賃貸運用で安定収入を目指すことも選択肢の1つに入るだろう。これまでは区分所有による不動産投資はリスクも大きいとされてきたが、近年の動向やコロナ禍により、変化も出てきている。またコロナ禍にあっても賃料や空室率に大きなダメージの出ない賃貸業は、長期資産運用ではメリットとなる。

　今後の傾向を読むならば、都市部ではワンルームかカップル用の間取りが狙い目だ。平成27（2015）年国民生活基礎調査の世帯票年次推移を見る限り、東京都の世帯当たり人員の平均が年々下がり続けており、平成元年（1989年）に3.10人だったものが、2.49人に減少している。さらに2020年には1.96人、2040年には1.85人との予測もある。

　今後は、テレワークなどライフスタイルも変わっていくため、ファミリー世帯の地方移住が進み、反対に単身者の都市部集中が加速するものと見受ける。だからこそ、オシャレで機能的なワンルームや1LDKを購入して賃貸収入を確保する資産運用に魅力が高まるのだ。

　ここで賃貸収入の利回りを間接的に高めるノウハウについて確認しておきたい。周知のことではあるが、賃貸収入は必要経費や設備費を差し引いて所得税が課税されるため、家賃収入にかかる税金がかなり軽減できるだろう。

　まず、賃貸用のマンションの購入費用を減価償却で落とせる。鉄筋コンクリートの分譲マンションであれば47年の減価償却で、3000万円の購入価格ならば、ざっと年に66万円が必要経費になる。しかも、修繕費や火災保険料など賃貸運営にかかる費用も計上でき、その上で通信量や交通費、事務所費（自宅）と光熱費など生活費の一部も経費となるのだ。

　なお、賃貸の他に収入があれば損益通算ができ、場合によっては本業の納税分が減額できる。このように不動産の賃貸業では、投資信託やFXトレードでは得られない減税効果がある点に注目したい。賃貸収入が安定している物件を確保すれば、定期的な賃料収入に減税効果によって高い利回りが期待できるだろう。

　また、現在はマイナス金利時代のため、分譲マンション購入のためのローン金利が低く抑えられることもメリットだ。住宅ローンのほとんどには団信保険といって、死亡や高度障害、3大疾病によって働けない場合はローン残金が保険金として支払われるサービスもあり、資産の素となるマンション維持がしやすいこともある。

　賃貸業は、不動産投資の中でもローリスクな資産運用とされる。堅実で丁寧な運用を心がければ、年5～10％の利回りは決して難しくないだろう。今後は、都市部のオシャレで機能的なワンルームマンションも狙い目となるだろう。

区分一筋26年、59室を「現金買い」した兼業大家の軌跡

1989年、自宅用として購入した区分マンションをきっかけに不動産投資を開始。現在に至るまで59室の中古ワンルームマンションを現金で買い進め、家賃年収3600万円の大家となった芦沢晃さん。

投資歴26年、これまで区分マンション一筋で購入し続けてきた「区分投資の生き字引」である芦沢さんは、これまでどのように規模を拡大してきたのだろうか。そして、無借金で物件を買い進めてきた「堅実投資術」について、インタビューで語ってもらった。

■初めての不動産投資は「マイナス100点」

―現在の投資規模について教えてください

これまで26年間で、59室の中古ワンルームマンションを無借金で購入してきました。現在の総資産は3億円、年間家賃収入3600万円です。主に西東京、神奈川の横浜・川崎などの京浜地区に物件を所有しています。

毎月発生する管理費・修繕積立金や、固定資産税、所得税などを差し引いた税引き後CFは、だいたい2000万～2400万円です。現在は入居率95％で運営しています。

―初めて購入したのはどのような物件だったのでしょうか。

実は、収益用のマンションを購入する前に、自宅用に不動産を購入しているんです。1989年のことです。当時は会社の独身寮に住んでいたのですが、30歳を過ぎたら出なくてはいけない決まりだったので、新居を探していたんです。

当時は、都内の新築住宅は毎年1000万円ずつ高騰しているようなバブル期。「数年後に購入するよりも、今買った方が良いだろう」と思い、思い切って物件を購入しました。八王子市の約3000万円、2DKの中古区分マンションです。

―居住用として購入された物件が最初だったんですね。

その6年後、結婚して子どもが生まれ、2DKだと手狭になってしまうので引っ越すことにしました。そこで購入した物件を売却しようと不動産会社に相談したのですが、バブルが崩壊してしまって。3000万円で購入した物件が、半値にしかならないことがわかったんです。

それで、やむを得ず賃貸に出しました。これが大家の始まりです。

―問題なく運営はできたのでしょうか？

入居はついたのですが、毎月の返済が7万円、家賃も7万円でした。管理費・修繕積立金や税金を支払うと赤字でしたね（笑）。

不動産投資家としては、「マイナス100点」の物件だったと思います。物件の評価が半値になってしまいましたし、収支もボロボロでしたから。

でも、この物件を貸し出したことで不動産投資を知ることができました。この物件がなければ、現在のように不動産投資で資産を築くことはできなかったと思います。だから、自己投資という側面で見れば300点くらいかな？

―その失敗を、次の物件購入に生かしたのでしょうか。

いえ、次の物件も失敗したんですよ（笑）。

1戸目の物件が赤字ですので、なんとかして、収支がプラスになるように挽回しようと思いました。1戸目の物件を賃貸に出した半年後くらいに、2戸目の物件を購入しました。投資用として購入した初めての物件です。

鶯谷駅にある1000万円の中古ワンルームマンションをフルローンで買いました。収支は家賃6万円で返済額が5万5000円だったので、これで「やっとお財布にお金が入るぞ！」と喜んでいましたね。

でも実際に運営してみると予想外の出費が発生してしまい、年間の収支はマイナスだったんです。

固定資産税などの税金、エアコンや給湯器などの故障による修繕費、退去による原状回復費用を、計算に入れていなかったんですね。退去があった際は家賃が入らないですし。

また、管理組合の積立金も赤字だったということも購入後に分かりました。

―2戸目での失敗は、芦沢さんの不動産投資にどのような影響を及ぼしたのでしょうか？

この経験から、2つのことを学びました。

1つは「ローンを組むと収支が回りにくくなる」ことです。銀行返済をする必要があるからです。一棟物件の場合は、複数の部屋があるため、退去や修繕が発生しても他の部屋の家賃でカバーがしやすいです。

しかし、私が購入している1Rマンションの場合、得られる家賃収入は少ないため、専有部で修繕が発生すると、ローンを組んでいた場合すぐに手出しが発生します。また、部屋も1室しかないため、退去があればその期間の家賃は得られません。

2つ目は「マンションの修繕積立金の金額を必ずチェックすること」です。築年数が経過するにつれ、エレベーターや外壁といった共用部など、いたるところで修繕が必要になります。仮に修繕積立金が不足している場合、オーナーが費用を捻出しなければなりません。

修繕積立金の積立金額は、目安1室あたり50万～100万円程度で見ています。大規模修繕が発生したとしても、これくらいの積立金額があればひとまず安心だと判断しています。

できるだけ支出額を少なくするためにも、この2つは気を付けなければいけないと、失敗から学びました。

そして、次の物件から現金購入をしていこうと決めました。

■「コツコツ現金購入」を確立し、59室まで拡大

―2戸目から3戸目を購入する間までに3年かかったそうですが。

そうなんです。この3年間は、経験とお金を貯める時期にしていました。

2戸目の物件を購入したものの、不動産投資の収支がどのようになっているのか、何にお金が発生するのか、ほとんど理解していませんでした。そのため、所有している不動産を運営しながら、賃貸経営の収支や管理の方法などを学んでいったんです。

また区分マンションを2戸、融資を組んで購入したことで手出しが多く発生しましたから、「中古ワンルームマンション投資は現金で買わなくてはダメだ」と反省し、貯金に専念しました。

―どのようにお金を貯めていったのでしょうか？

倹約と資産運用です。独身の頃から、必要な生活費以外は毎月すべて投資に回しており、コツコツお金を増やしていました。

当時は投資商品が今ほど豊富ではありませんでしたが、財形貯蓄や株式累積投資、持株会などを行い、毎月15万円くらい投資しました。あとは社内預金が5万円くらいで、合計毎月20万円以上は預金と投資に回していました。

―そのように貯めたお金で購入した3戸目は、どのような物件だったのでしょうか。

3戸目は、田園都市線の駅徒歩4分の場所にある、630万円のワンルームマンションです。家賃は7万円。この物件は現金で購入したので、返済がありません。そのため、固定資産税や所得税などの税金を支払った後の年間の手残りは50万円くらいです。この物件からは、すべて現金購入をしています。

―その後、2004年から2012年にかけて、一気に30室近くの区分マンションを購入されたんですね。

はい。会社からまとまったお金をもらいまして…。実は、2004年くらいに会社からリストラされたんです（笑）。退職金が入ってきたので、それを原資にコツコツ購入しました。リストラではありましたが、退職金をもらったときは「ラッキー！」と思いましたね。

また、2008年にリーマンショックが起きて、日本の不動産市場に影響が出て、安い物件が多く出たんですよ。その時に仲の良い不動産会社から物件を紹介してもらいました。不動産会社と関係性が構築できていたことも大きかったと思います。

■リスク回避をする「建物分散」

―物件を購入する際、どのように選んでいますか？

まず、基本的には自分とゆかりのあるエリアを選ぶようにしています。生活圏や勤務圏ですと周辺に何があるのか、ある程度土地になじみがあるため、どのような賃貸需要が見込めるのかを予測することができるからです。

ちなみに、私は神奈川県に生まれて、今は西東京で生活をしているため、東京の西側や神奈川の東側で物件を購入することが多いです。

購入価格は500万～1000万円くらい、家賃5万円を得られる物件という条件を定めています。

販売価格が500万円より安ければ、利回りは高くなるかもしれません。しかし、修繕リスクが高くなりランニングコストの不確定要素が多くなってしまう。一方、価格が1000万円以上だと、資金回収効率が悪くなってしまいます。

資金回収は税金や修繕費などのランニングコストを考慮しても、10数年くらいで回収することを基準にしています。

―家賃5万円を基準にしているのはなぜでしょうか？

家賃が5万円以下だと、維持費負けしてしまうからです。区分マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月発生します。家賃が低すぎると、毎月のキャッシュフロー（CF）が少なくなってしまうため、スピード感が出ないんです。

一方、家賃が6万～7万円であればCFが出るのが利点です。しかし、その分買い手が増え、競合が多くなります。よって販売価格が高くなるため、投資回収率が悪くなってしまいます。

そのため、家賃は5万円を基準にしています。

また、管理費・修繕積立金が大体家賃の3分の1程度に収まるかどうかも確認しています。例えば、家賃が5万円であれば管理費・修繕積立金が1万5000円です。築年数が経過していくにつれ、管理費・修繕積立金は徐々に高くなっていきます。10～30年と長期間にわたって物件を保有するのであれば、家賃が下落していくことも考えられますから、そこも重要なポイントと言えます。

―間取りをワンルームや1Kなど単身者向けに絞り込んでいるそうですが、なぜでしょうか？

高いランニングコストを支払いたくないからです。ファミリータイプの物件は家賃が高く取れるメリットがあります。しかし、退去すると、部屋が広い分、修繕費用が200万円くらい発生してしまいます。

一方、単身者向けの間取りの場合の修繕費用はせいぜい50万円程度で、退去時の修繕費で手元資金が大きく流出することはありません。そのため、ランニングコストを考慮して、ワンルームか1Kに絞り込んでいます。現金購入をしているため、手元資金はできるだけ残しておきたいんですよね。

―先ほど言っていた修繕積立金は、どのようにチェックしていますか？

物件の重要事項説明書を見て、いつ大規模修繕を行ったのか、今後いつ修繕を行うのかを確認しておくようにしています。

管理組合が機能していなければ、修繕が行われずに物件の状態が悪くなり、入居付けに苦労しますから、管理組合が管理費・修繕積立金をどのように利用しているかを確認するのも重要なポイントと言えます。

ただし、初めは難しいことなので、徐々に経験を積んでから理解できることかもしれません。そのため物件購入は慎重に考えていく必要があります。

また、そのような物件を購入してしまっても大きな失敗を回避するために「建物分散」することが大切です。

―「建物分散」とはどういうことでしょうか？

購入する物件を分散することです。一棟物件の場合は一度に複数の部屋を扱うことができ、キャッシュフローを一気に高められるのが特徴の1つです。

一方、区分マンションは1室のキャッシュフローは小さいのがデメリットですが、建物を分散して購入できます。

購入する物件のエリアや建物を分散することで、管理組合が機能していないリスクや、怠慢な管理会社による空室リスク、建物の老朽化や震災などによる大規模修繕リスクなど、さまざまなリスクを分散できます。

そのため、区分マンションを購入する際は建物を分散させることが大切だと考えています。

■成功の秘訣は焦らないこと

―芦沢さんは、現在もサラリーマンを続けていらっしゃるそうですね。なぜでしょうか？

ひとえに仕事が面白いからです（笑）。最近は「FIRE」という言葉が話題になっており、そのような生き方も大変素晴らしいと思います。ただ、私の場合は、サラリーマンとして行っている仕事が楽しくて仕方がないんです。

大切なことは、人生の目的に合った生き方をすることだと思います。人生の価値観は人それぞれ異なりますから。

―今後の目標は何でしょうか？

相続をどのようにするか、対策を決めておくのが今後の目標です。

現在63歳ですから、今後は何が起こるかわかりません。いつ自分の身に何か起きたとしても大丈夫なように、今のうちに相続のことを考えています。

妻と息子がいるのですが、妻は不動産には全く興味がなく、息子は社会人になったばかり。息子が不動産投資に関心を持つかどうかはまだわかりません。仮に不動産投資に関心がないとなった場合は、不動産を現金化して株式投資に資金を回すことも検討しています。現在不動産の資産が3億円くらいで、株式が1億円くらいなので、もう少し株式に資金を回しても良いかなと思っています。

……とはいえ、昨年も2戸購入してしまいましたが（笑）。

―これから不動産投資をはじめていきたいと考えている人に、アドバイスはありますか？

「焦らない」ことが成功の秘訣だと思います。さまざまな事情があって、「5年後に資産○億円」などといった、短期間で高い目標を達成したいと考えている人もいると思います。

しかし、短期間で高い目標を掲げてしまうと、焦って行動してしまいます。そうすると、購入条件を妥協して物件を高掴みしてしまったり、入居者が付かないようなエリアの物件を購入してしまったりと、焦って適切な判断ができず物件を購入してしまう恐れがあります。

とにかく焦らず、不動産投資の世界を楽しんでいただければ良いと思います。

〇芦沢晃・プロフィール
1958年生まれ。大学卒業後、大手電気メーカーへ入社。1989年、自宅用として購入した区分マンションを賃貸に出したことをきっかけに、不動産投資を始める。不動産投資歴26年、総資産3億円、年間家賃収入3600万円で、東京都と神奈川県の区分マンションを中心に、59室の中古ワンルームマンションを保有。著書に『最新版少額現金ではじめる！「中古ワンルームマンション」堅実投資術』（ごま書房新社）、『東京オリンピック直前版"中古ワンルームマンション”投資の秘訣！』（ごま書房新社）、『サラリーマン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」』（筑摩書房）ほか累計10作執筆。

不動産投資を始めた目的は67.3％が「資産運用」　人気があるのは「ワンルーム区分マンション」

株式会社グローバル・リンク・マネジメントは、20代から60代の男女1万1,794名を対象に「不動産投資に対する意識調査」を実施し、その結果を5月20日に発表した。調査期間は1月13日から14日。

　不動産投資にどの程度興味を持っているか聞く（N=1万794名）と、「興味はあるが実際に行動したことはない」が27.8％、「興味があり、セミナーや説明会に足を運んだことがある」が4.2％となった。「全く興味がない」は41.6％、「不動産投資に対して悪いイメージを持っている」は22.4％だった。そのほかでは、「副業として不動産投資を運用している」が3.1％、「現在不動産投資の収入メインで生活をしている」が0.9％だった。

　不動産投資をしていない人（N=1万834名）に、その理由で最もあてはまるものを聞くと、「投資そのものに興味がない」（32.9％）、「投資する費用が高い（投資にかける預貯金がない）」（29.1％）、「資産価値や家賃が下がるリスクがある」（10.9％）、「不動産の知識が無い、難しいと思っている」（10.3％）などが続いた。

　投資用不動産保有者400名に絞って、不動産投資を始めたきっかけを聞くと「家族や友人からの口コミ」が22.3％で最も多かった。以下、「自分もしくは親族の土地を持っていた」が19.8％、「営業の電話がかかってきた」と「パソコン・スマホ等の広告」が14.5％で続いた。

　不動産投資を始めた目的は「資産運用」が67.3％を占め、「老後の年金対策」が18.5％で続いた。そのほかでは、「生命保険の代用（団体信用生命保険）」（3.8％）などもあった。

　保有物件の種別を複数回答で聞くと、「ワンルーム区分マンション」が27.3％で最も多く、以下、「一棟アパート」（23.8％）、「戸建て」（21.5％）、「ファミリー向け区分マンション」（16.3％）、「一棟マンション」（14.8％）の順で続いた。一方、資産運用型中古マンション手掛ける株式会社GA technologiesは5月26日、「不動産投資マンスリーレポート　2021年4月度」を発表した。

　同社の4月の成約顧客を分析したところ、年収のボリュームゾーンは「500万円～600万円未満」の17％と「1,000万円～1,200万円未満」の16％で、「800万円～900万円未満」と「600万円～700万円未満」がそれぞれ約10％で続いた。また、成約顧客の職種は「会社員」が88％を占め、物件の価格帯は「2,000万円未満」が30％、「2,000万円台」が51％、「3,000万円台」が14％、「4,000万円以上」が5％だった。

　不動産投資ではワンルーム区分マンションの人気が高く、会社員を中心に資産運用の手段として取り組んでいる人が多いようだ。

新築マンションは「狭小」から「広大」トレンドへ　特殊な好況感の先行き懸念も

コロナ禍のテレワーク普及により、新築マンション市場のトレンドが変わりつつある。これまでは価格も手頃な“狭小マンション”が多く販売されてきたが、コロナ後は「広さと部屋数」を増やした“広大マンション”があちこちに建設されている。果たしてどこまで需要があるのだろうか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。

新築マンション市場に新たなトレンドが生まれている。コロナ禍によって商品企画の傾向に変化が生じたのだ。「広さと部屋数」を増やすという流れが顕著に表れ始めたのだ。　コロナ禍によって度々発出された緊急事態宣言は、人々の働き方に微妙な変化をもたらした。「自宅でできる仕事はなるべく自宅で」というテレワークが一気に普及したのだ。これによって、多くの人々にとって自宅は「寝に帰る場所」というより「仕事場」になってしまった。　場合によっては、一日の内のほとんどを自宅で過ごさなければならない。そうなると、今まで気づかなかったことにも気づかされる。　例えば、仕事をする場所がない。リビングのダイニングテーブルを一日中使うわけにもいかない。リビングには他の家族がいる場合も多く、リモートでの打ち合わせや会議には向かない。また単身者でもワンルームマンションのような狭い空間に一日中閉じこもっていると、かなりの閉塞感に見舞われる。　そんな人々にとって、根本的な解決策は引っ越しであった。新しく探す住まいは、今よりも「もう一部屋」、そして「もっと広く」というニーズを満たす条件でなければならない。

20平方メートル台の住戸が増えた背景

　しかしコロナ前の新築マンション市場では、その逆の現象が広がっていた。それは「より狭く」、「よりコンパクトに」という流れである。　この8年ほど、新築マンションの値上がりはほぼ全国的な傾向であった。大きな理由はコストプッシュだ。人手不足による人件費の高騰が建築費のコストアップとなった。インバウンド向けのホテル需要の増大が土地価格を上昇させたのだ。黒田日銀総裁が行った異次元金融緩和による金利低下とマネー増加も、これらを強力に後押しした。　しかし、新築マンションの購入者である一般所得者の収入は横ばいか、むしろ実質的に減少している。消費税率のアップや公共料金の値上げもあった。個人所得は下がり気味なのに、マンションの価格が上がったら買えなくなるのは当然だ。　そこでデベロッパーたちが考えたのが、供給住戸の面積を縮小するという手法。面積が小さくなれば、販売価格も圧縮できるのだ。何とも短絡的なやり方であるが、あの業界では市場が販売不振期に入った時に採用されるお決まりの選択肢である。　大手財閥系のマンションデベロッパーが供給する都心エリアの新築物件に、当たり前のように20平方メートル台の住戸が混じるようになったのは2010年代の後半あたりからだ。　20平方メートル台といえばワンルームである。ベッドと小さなテーブルセットを設置すれば、もう他に家具は置けない程度の広さ。大手デべロッパーがそういうワンルーム的な狭小住戸を自社ブランドのマンションに組み込むこと自体、以前にはなかった。最初にそういった住戸を見たときには驚いたものだ。　そして、コロナ直前の2019年頃はすっかりありふれた光景になっていた。

4LDKの間取りも珍しくない時代

　ところがコロナ禍がこの流れを変えている。　この春ごろから新築マンション市場には、明らかにコロナ後に商品企画された物件が供給され始めている。首都圏でも関西圏でも、そこにはある程度はっきりとした傾向が読み取れる。それが「広さと部屋数」なのである。　都心でも郊外でも、コロナ以前はあまり見なかった4LDKの間取りも珍しくなくなっている。そして、20平方メートル台の住戸は、ほぼ見られなくなった。狭くても40平方メートル台が普通になりつつある。　新築マンション市場というのは、何かトレンドが変わるときには、業界全体が「一斉に」動く傾向がある。例えば、どこかのデべロッパーが新たに導入して成功したデザインや設備は、その1年後にはありふれたものになっている。　傍から見ればやや滑稽な変化だが、あの業界の横並び意識は相当なものである。今回も、この業界特質がいかんなく発揮されていると言っていい。

高くなり過ぎた価格に需要追いつかず

　しかし、今回の「広さと部屋数」を増やすという潮流変化が市場に受け容れられるかというと、それはまだ分からない。なぜなら、「広さと部屋数」を増やせば当然販売価格も高く設定せざるを得ない。その価格に需要層はついてこられるのかという究極の問題があるのだ。　これに対する答えは、あと半年も経たずに判明するはずだ。すでにある程度の答えは見え始めている。　東京の都心でも大阪の中心エリアでも、新築マンションの売れ行きは芳しくない。今年の春先までは、それでもまだ少しだけ動いていた気配を感じた。　しかし新年度入りして2か月近くが経過した今、動きは鈍っている。やはり、高くなり過ぎた価格に需要層が付いてきていないのだ。　実はコロナ禍が始まった2020年の間も、首都圏ではマンション事業用地の値上がり基調が続いていた。その結果、今年売り出される新築マンションの価格は昨年よりも値上がりしているケースが多い。　そうでなくても、コロナ前の2019年には新築マンション市場の需給がかなり厳しい状況だった。ただ、2020年は持続化給付金や融資条件の緩和という「コロナ特需」があったので、東京都心の不動産市場では投資家向けの利回り物件等を中心に活発な取引が行われていた。

新築マンション「冬の時代」到来か

　また一般の需要層も「広さと部屋数」問題を即座に解決できる中古マンションの購入を急いだ。湾岸エリアでは、にわかな中古タワマンの購入ブームもあった。そういった動きが不動産市場全体に表面的な好況感をもたらしていたのだ。　しかし、どうやらそういう特殊事情による好況感も終わり始めている。　にもかかわらず、新築マンション市場では価格が高騰するのを構わずに「広さと部屋数」の商品企画物件が、それこそ「一斉に」市場に送り出されている。　この変化に需要層が付いていけなければ、新築マンション市場には本格的な冬の時代が到来するのではないか。

【東京都23区投資用ワンルームマンションコロナ禍で価格変動リスクが低下】「東京都23区」と「大阪市」投資用ワンルームマンションを比較

［マンションリサーチ株式会社］

～中古マンション売却レポート2021年5月vol2～

新型コロナウイルス感染拡大により、各地で不動産価格が大きく変動しています。

不動産価格に影響するのは、需給バランス。コロナ禍では全国的に不動産の供給数が不足している状況であるものの、物件種別やエリアによってその動きは大きく異なります。

本記事では、40平方メートル以下・オーナーチェンジ物件＝投資用ワンルームマンションに絞って、とくにコロナの影響が大きい東京都23区と大阪市の「価格」と「供給数」を比較し、両エリアの今後の価格変動リスクを考察します。

本記事解説コラム：https://t23m-navi.jp/magazine/news/covid-19-pricefluctuationrisk/

【調査概要】
～調査内容～
コロナの影響が大きい東京都23区と大阪市の40平方メートル以下・オーナーチェンジ物件＝投資用ワンルームマンションの
「価格」と「供給数」を比較し、両エリアの今後の価格変動リスクを考察する。

～考察結果～
大阪と比較した場合、中期的には東京都23区の価格変動リスクが低下すると推測される

【調査詳細】
【2019年～2021年】東京都23区・大阪市の投資用ワンルームマンション価格推移
まずは、投資用ワンルームマンションの平均成約坪単価の推移を見ていきましょう。

～東京都23区の価格推移～

グラフ1.東京都23区ワンルーム投資マンション成約坪単価推移

マンションリサーチ株式会社調べ

こちらは、東京都23区のグラフ。青がコロナ前の2019年、オレンジがコロナ蔓延が始まった2020年、灰色が2021年の推移です。

全体的に、乱高下が目立ちます。ただそれは、コロナ前の2019年から継続的に見られていることです。その後は、安定しないながらも緩やかに高騰基調にあるといえるでしょう。

■大阪市の価格推移

続いて、以下は同条件の大阪市のグラフです。

グラフ2.大阪市ワンルーム投資マンション成約坪単価推移

マンションリサーチ株式会社調べ

大阪市は、2019年（青線）については価格の変動が少なかったものの2020年（オレンジ線）以降の乱高下が目立ちます。東京23区でもコロナ禍に価格の変動は見られていますが、大阪市はそれを凌駕する変動率です。

2020年から2021年5月までの価格の標準偏差は、次の通り大阪が上回っています。

=====【参考】============================================
2020年から2021年5月までの価格の標準偏差は、次の通り大阪が上回っています。
東京都23区：113505.4
大阪市：153738.2

一方で、コロナ前2019年の標準偏差は大阪市が大きく下回っているのです。
東京都23区：106522.3
大阪市：70748.7

つまりこれは、コロナ発生を機に投資用コンパクトマンションの価格変動リスクが東京都23区と大阪市で逆転したということ。とはいえ東京の値はコロナ前後で大きく変わっておらず、2020年以降の大阪の乱高下が際立っています。
========================================================

～東京・大阪の投資用コンパクトマンションの供給量は？～

続いて、マンションの価格に大きな影響を与える「供給数」の推移を見ていきましょう。

■東京都23区の供給数推移

グラフ3.東京都23区ワンルーム投資マンション売出件数前年同月比

マンションリサーチ株式会社調べ

まずは、東京都23区です。
2020年1月以降、投資用コンパクトマンションの売り出し件数は対前年比でマイナスが継続。-30％を下回った月も見られます。

2020年後半になるにつれ徐々に数値を戻し、2021年4月にはコロナ禍で初めてプラスに転換しました。直近のデータでは、供給数は増加傾向にあります。

■大阪市の供給推移

グラフ4.大阪市ワンルーム投資マンション売出件数前年同月比

一方、こちらは大阪市の同条件のグラフです。
大阪市では、2020年4月、1度目の緊急事態宣言発出で一時的に売り出し戸数が減りましたが、2020年後半まで好調に売り出し数を伸ばしていきました。

しかし、7月、8月のコロナ第二波以降マイナスに。2021年明けてから一時的に売り出し数が増えたものの、2021年4月には再び減少傾向にあります。

～大阪の価格の乱高下は感染者数増加によるもの？～

グラフ５.東京都・大阪市日別新型コロナウイルス陽性者数

参照：東京都福祉保健局、大阪府公表値

新型コロナウイルス感染拡大から1年以上、日本国内では東京都の感染者が最も多い状況が続きました。

しかし、第二波の2020年秋には大阪の感染者数が東京に迫る時期も。そして3度目の緊急事態宣言が発出された前後、2021年3月あたりからは状況が一変し、大阪の感染者数・重症者数が東京を上回りました。

大阪の投資用ワンルームマンションの価格や供給数(グラフ2、グラフ4参照)と照らし合わせてみると、感染者数が増加した時期やその直後に供給数が減り、価格が上がる……ということが繰り返されたことによる価格の乱高下だと考えられます。

～今後も投資用ワンルームマンションの価格変動が大きくなる可能性も～

2021年4月現在、東京都23区で投資用コンパクトマンションの供給数が増加傾向にある中、大阪市では減少傾向に。供給不足からの安定供給に転じると、価格の押し下げ圧力にはなるものの「安定化」をもたらします。

よって中期的には、東京都23区の価格変動リスクが減少するものと推測されます。

とはいえ、価格の変動はエリア全体の平均値を見たときのもの。すべてのマンションの価格が、平均値のような推移を辿ることはありません。

【マンションリサーチ株式会社サービスURL】
■不動産売却一括査定サービス『マンションナビ』
https://t23m-navi.jp/

■不動産データクラウド
https://fudosan-data.jp/

■分譲マンションデータ販売
https://mansionresearch.co.jp/s/data_sale

【株式会社マンションリサーチについて】
マンションリサーチ株式会社では、不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「9000万件以上の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名　　：マンションリサーチ株式会社
所在地　　：東京都千代田区九段北１丁目２番１１号　エイム東京九段ビル3階
設立年月日： 2011年4月
資本金　　： 1億円
Web　　： https://mansionresearch.co.jp/

企業プレスリリース詳細へ（2021/05/28-14:16）

儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？《楽待新聞》

不動産投資専門のQ＆Aサービス「楽待相談室」には、不動産投資に関する質問・相談、そして回答が日々寄せられています。本記事では、実際に投稿された質問の一部をご紹介していきます。ぜひ参考にしていただき、ご自身の疑問・質問も投稿してみてください。

■質問者：akir253829 さん

Q.儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？

現在、都内のワンルームマンションの購入を検討しています。最初はワンルーム投資は儲からないので、対象から外していましたが、現在私が入っている生命保険と同等の効果になる物件がありました。生命保険を解約した上で購入すれば、物件自体のキャッシュフローがでなくても、月に数万円のプラスになる計算です。

この物件では儲からないかもしれませんが、不動産投資の実績と経験を積んで、今後に活かすという点ではありでしょうか？

■回答者：不動産おじさんさん（不動産投資家）

結論から申し上げますと、この物件を買っても次につながるどころか足かせになるので見送りされた方が貴殿のためになると思います。

本来、新築ワンルーム投資は次のような目的の方が実践されています。
・医者や弁護士など時間的余裕がない方が給与所得と損益通算して行う節税法
・相続税対策向けに資産組み換えをして行う節税法
しかし、どちらも節税効果もやがて薄れていきインカムゲインは入らず、損切りしてキャピタルロスとなる方が圧倒的に多いため得策とはいえません。貴殿に至ってはそのどちらの目的でもないと思いますし、次のステップの足かせになってしまうので見送られた方がよろしいかと思います。

その理由をもう少し詳しく、3つに分けてご説明します。

1.キャッシュが貯まらない
2.売却が難しい
3.融資に悪影響になる

1.キャッシュが貯まらない
お気付きのとおりでキャッシュは貯まっていきません。何故なら利回りが低く規模も小さいからです。さらに、今後家賃は下落し修繕積立金は上昇していくので売上は新築時から右肩下がりです。さらにさらに申し上げると、3回目以降の大規模修繕費は各戸に特別徴収するマンションがほとんどなので、長期修繕計画を確認し修繕積立金の増額及び特別徴収金額を予測したシミュレーションもしてみてください。

2.売却が難しい
ワンルームマンションの買い手のほとんどは「節税目的」です。若しくは「転売目的」でキャピタルを狙う業者かどちらです。貴殿が売却をしようとした際に、買い手は節税効果が少ない中古物件ではなくやはり新築に目が行くのではないでしょうか。となれば出口は安くして業者に買ってもらうか、若しくは表面利回を15%以上に設定して個人の方に買ってもらうか。いずれにせよキャピタルロスになる可能性が高いです。

＞「この物件を購入して生命保険を打ち切れば不動産投資としてはキャッシュフローはでなくとも私のポートフォリオ全体としては月に数万円のプラスになります」

このマンションを生命保険として考えた時に、数十年後果たして家族にキャッシュを残してくれるかは疑問が残ります。生命保険と投資を一色単にするのはあまり良くない考え方だと思いますので、保険は保険、投資は投資と今一度冷静になって考え直してください。

3.融資に悪影響になる
＞「数年間不動産投資と大家としての経験を積み、融資の実績を作って次につなげたいと考えました」、「この物件自体は大きくは儲からないかもしれませんが不動産投資の実績と経験があることが次につながるのであれば検討したいと思い、特に融資の実績があることが以降の融資に影響を及ぼすのか」

残念ながら融資の実績が金融機関の審査にプラスに働くことはほぼありません。むしろ既存借入が無い方が承認額及び率は高まります。

区分から始めて一棟投資をやりたいという方が相談にいらっしゃいますが、90%以上の方に区分は融資の足かせになるので、売却するようにお願いしています。何故なら債務超過になっていることが多く、与信評価が低くなり思うような融資が引けないからです。債務超過は特に新築区分マンションの購入者に多く見られる傾向で、それは業者の利益が20%前後乗っているため積算価格と大きく乖離してしまうことから発生します。
そうして一棟を買えない人になっていくのです。

■今後も不動産投資を拡大していきたいと気概があるが故に、焦りが冷静さを奪っているように思えます。営業パーソンもそのあたりを軸にプレゼンしてくるので、今一度冷静になって物件を見極めてください。

儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？【本日のお悩み】

Q.儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？

現在、都内のワンルームマンションの購入を検討しています。最初はワンルーム投資は儲からないので、対象から外していましたが、現在私が入っている生命保険と同等の効果になる物件がありました。生命保険を解約した上で購入すれば、物件自体のキャッシュフローがでなくても、月に数万円のプラスになる計算です。

この物件では儲からないかもしれませんが、不動産投資の実績と経験を積んで、今後に活かすという点ではありでしょうか？

質問を投稿すると先輩大家や専門家からの回答が続々と！果たしてどんなアドバイスが寄せられたのでしょうか…。

今後の足かせになるので見送られた方がよいです。その理由は3点です。
1）キャッシュが貯まらない。
2）売却が難しい。
3）融資に悪影響になる。
よって、この物件を買っても活かすどころか、資産拡大において悪影響になるため、見送りされた方が貴殿のためになると思います。

【不動産投資本】26年間で区分59室を現金購入借金ナシの中古ワンルーム堅実投資術

区分マンション投資といえば、不動産投資をこれから始めたいという初心者でも真っ先に検討しやすいジャンルだろう。不動産投資書籍やコラムを執筆されている成功大家さんの中にも、最初は区分からスタートしたという方が少なくない。

一方で、「中古区分マンションで不動産投資を始めたが、管理費や修繕積立金などが引かれると手残りは微々たるもの。だから1棟モノの購入にシフトした」という話や「営業トークにのせられて新築ワンルームを購入したが、毎月持ち出しが発生して大変だ」という話など「区分儲からないエピソード」にも枚挙に暇がない。

いくらか不動産投資の勉強を積まれた方であれば、一度や二度ならず耳にしたことがあるのではないだろうか。

そんな区分マンション投資で着実に規模を拡大し、資産を積み上げていく方法について書かれたのが、今回紹介する「最新版　少額現金ではじめる！中古1Rマンション堅実投資術」だ。

不動産投資歴26年の大ベテラン・芦沢晃氏
中古区分の現金買いに特化して59室を無借金経営

著者は健美家コラムニストも務める不動産投資歴26年目の大ベテラン兼業大家・芦沢晃氏。芦沢氏は忙しい技術系サラリーマン業のかたわら、都心～京浜地区を中心に20平米前後の中古区分ワンルームマンションに絞って投資を続け、現在59室を所有する。

驚くべきはそれらのほとんどをコツコツ現金で買い増してきたという点。徹頭徹尾の投資スタンスで、年間家賃収入3,600万円のうち管理積立費等などの諸経費を差し引いた実に2,900万円が税引前の手残り家賃となっている。税引後では、その7割程度が手元に残るそうだ。

芦沢氏は区分にフォーカスする理由について、「本業のサラリーマンエンジニアで好きな仕事を継続しながら母の介護と家族を守るために、十分吟味選別した区分を現金購入しながら着実にキャッシュフローを積み上げていくのが適していたから」と語る。

苦手な借金というリスクを抱えず、仕事や介護など多忙を極める日々の中でも無理なく投資を継続できる点が自身に合っていたという。

また、区分物件は一棟物件に比べて物件流通数が多く入門者も多いため、事前の入念な研究によって、欲しい条件の物件が出た時にライバルに先んじて購入しやすいという利点もあるそうだ。

区分投資に一点特化した著者の26年間の集大成　　　　　　　　　コロナ禍の今に対応した最新情報も

本書は著者の26年間59室の投資経験を詳細なデータと考察で振り返りながら、購入物件の選定方法、購入ルートの開拓方法、区分ならではの物件管理、バリューアップ方法やトラブル事例など区分投資にひたすら特化して噛み砕いた内容となっている。

特に様々な区分投資での定型成功パターン（著者の専門分野である中古1R区分のほか都心好立地の築浅区分、ファミリー区分や新築1R区分etc…）の解説や、部屋ごとに物件の状況や入居者の状況、また大家自身の余力に応じて代行管理、家賃保証管理や自主管理を適宜切り替えながら運営の最適化を図る方法など、本書以外ではなかなか目にすることもないだろう。

なお本書は芦沢氏が2019年に出版し大好評を博した前著の改訂版となる。コロナ禍で変化しつつある区分投資の最新事情や株価高騰に着目した自己資金づくりノウハウなど、前著出版時から大きく変化した今の事情に即して加筆編集された「最新版」となっている。

本書に派手なエピソードや驚きの高利回りといったものは決して登場しない。そこにあるのは芦沢氏が26年間粛々と研究と行動を積み重ねながら到達した、長期に渡って負けないための不動産投資の知恵である。

本業を続けながら、大きな借金をせず、じっくりと無理のない範囲で不動産投資を行っていきたい堅実派の方にとっては、大いに励みになる一冊だ。

自分に合った不動産投資スタイルがまだ定まらない初心者の方にとっても、選択肢を広げる一助として手にとってみる価値があるだろう。

健美家編集部（協力：Tamaarai）

結局、生き残った不動産投資は「中古ワンルーム」だった

昨日中古ワンルームマンションのダイレクト販売を行うワンルームダイレクト（運営会社：ゲイツ株式会社）のスプリングパーティーが開催されました。

私もゲストとして参加し、未公開物件紹介あり（写真）、お楽しみ抽選会ありのパーティを楽しむことができました。

この1年、コロナウィルス感染拡大により、不動産マーケットは大きな影響を受けました。

私の保有している物件も、民泊施設や北海道のリゾートエリアの物件は収益が大きく下がり、ダメージを受けました。一方で、ほとんど無傷だったのは中古ワンルームでした。

1年くらい前には、リモートワークの広がりによって、東京から人口流出が始まり、東京23区の不動産価格は下がり、居住用物件の賃料も下がると不動産の専門家に言われました。

しかし、1年経った今でも、ワンルームマンションの入居率は99％前後と全く変わっていません。

賃料に関しても、過去数年で上がりすぎたエリアは元の水準まで調整しているケースもありますが、ほとんどの物件は同じ水準です。

物件価格も、数年前のような上昇基調ではなくなりましたが、下がることはありませんでした。むしろ、流通する物件数が減った分、購入が難しくなってきています。

不動産投資の中で、コロナウィルス感染拡大の影響をほとんど受けていないのは、国内では中古ワンルームマンションだけと言っても過言ではないのです。

そんな中古ワンルームマンション投資の最近の新たな動きとしては、東京以外の関西圏や横浜などの物件に注目する投資家が増えてきたことがあげられます。

これは東京に比べ物件価格が安にも関わらず、好立地の物件が市場に出回ることが多く、利回りも高いことが魅力になっているからだと思います。また、すでに複数の物件を東京23区に保有している人は、エリアのリスク分散の観点からも他の地域の物件を購入するメリットがあります。

様々な投資対象で資産運用を「人体実験」してみてわかったことは、「お金を借りる力」のある人にとって、それを活用して中古ワンルーム投資することは、リスクとリターンのバランスが取れ、長期の資産運用に最適ということです。

来月も信頼できる販売会社とリアルやオンラインでセミナーを開催します（それぞれのセミナーの画面にリンクしています）。

マンション建替えで大逆転の高値売却！浜松町・築50年の超狭小ワンルームの奇跡！

東京ポートシティ竹芝、ウォーターズ竹芝に世界貿易センタービル、浜松町ビルの建替と大規模な開発が続く浜松町界隈。こうした開発の機運が高まってきたのはここ10年ほどのこと。

それ以前の浜松町は周辺の開発から取り残されてきた感があり、古いビルも目に付いた。その古いビルの建物のひとつ、約12㎡のワンルーム主体の投資用物件が建替えられることになった。

耐震補強も建替えもダメという四面楚歌

写真左手の古そうな建物が浜松町ビジネスマンション。東京ポートシティ竹芝工事中に見かけ、建替えがありうるのではと思ったいた — 写真左手の赤い屋根、古そうな建物が浜松町ビジネスマンション。東京ポートシティ竹芝工事中に見かけ、建替えがありうるのではと思ったいた

建替えられることになった浜松町ビジネスマンションは1973年の竣工で地上9階、総戸数154戸（うち店舗2区画）の投資用マンションである。

主な住戸タイプは約12㎡のワンルーム。同エリアで再開発が始まって以降、何度か訪れた際に目にしており、見た目からも建替えの必要性があることは推察できた。

実際、建替え計画を発表した三井不動産レジデンシャルのプレスリリースによれば、同マンションは建物や設備の老朽化の進行からマンションの再生について長年検討してきたという。

だが、耐震性不足を補うための耐震補強工事にはかなりの額が必要となる上、公示後の建物の利用にも制約が出る。建替えるためには9割以上が約12㎡の狭小住戸である点がネックとなった。

そのままの広さで建替えてもニーズがあるとは思えない上、各戸を広くしようと考えると、現所有者はかなりの額の持ち出しをしなくてはいけない。普通に考えたら、まず無理と思うはずだ。

しかも、総戸数は154戸。投資用物件であることから、所有者の大半は現地に住んではいない。その合意形成だけでも大変な手間である。

「敷地売却制度」を利用、一転、建替えへ

ところが、2014年12月から施行された「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」により、それが可能になった。なぜか。同法では耐震性不足のマンションの建替えを促進するため、新たにマンション敷地売却制度を創設、容積率の緩和特例を打ち出しており、同マンションは港区では初めて同法が適用されたからである。

マンション敷地売却制度の流れについては下図を見ていただこう。非常に簡単に言えば、特定行政庁に耐震性不足が認定され、デベロッパーの買受計画が認定されれば、区分所有者の5分の4の多数でマンション敷地売却決議が可能になり、さらに4分の3以上の多数によってマンション敷地売却組合の設立できる。そして、その組合が最終的に買受人にマンションと敷地を売却できるようになるという仕組みである。

敷地売却までの流れ。もちろん合意を形成する必要はあるが、持ち出しがなく、売却できるとなれば自分たちで建替えあるいは耐震補強をするよりはハードルはだいぶ下がるはずだ

所有者からしてみれば自分たちだけでは老朽化、耐震性不足に対応することも、建替えもできなかった四面楚歌の状態から一転、買受人に時価（！）で買い取ってもらえることになったわけである。

約50年前の住戸を「時価」で売却

約50年前のことなので、購入額がいくらだったかは分からないが、面積から考えるとさほどの額ではあるまい。現在のこのエリアの想定相場が坪300万円を超えていることを考えると、買った価格どころか、大きく利益が出る額になっているのではなかろうか。しかも、この期間、同物件はそれなりに稼いでくれていたはずで、そこに加えて最後に大逆転である。なんと、親孝行な物件だろうか、羨ましいことである。

写真右手が東京ポートシティ竹芝のレジデンス棟、左がオフィス棟で浜松町ビジネスマンションが絶妙な場所に立地していることが分かる

これが可能になった理由は当時はそれほど物件のなかった浜松町がこのところの開発で一気に利便性がアップ、注目を集めたこと、法改正の2つ。同物件は冒頭で上げた東京ポートシティ竹芝のレジデンス棟の隣にあり、ゆりかもめの竹芝駅のすぐ脇。時間がまちの利便性を大きく変え、物件の立地を良くしてくれたのである。

法改正で容積率が400％から600％と緩和されたことも大きい。いくら立地が良くなっていても、同じサイズの建物しか建たないのであれば買受人が出なかったかもしれない。

容積率の緩和により、鉄骨鉄筋コンクリート造の地上9階建ては鉄筋コンクリート造の地上18階、地下1階にサイズアップする。戸数は154戸から102戸に減るが、狭いワンルームだけからワンルーム～2LDKまでになり、近年の新築マンション価格高騰からするとかなり良い値で分譲されることになろう。完成予定は2023年11月である。

この例から分かることは「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」により、耐震性に劣る、都心のマンションであればこれまで不可能だった建替えが可能になるかもしれないということ。築年数の古い物件にも建替え、売却のチャンスがあるかもしれないのである。

健美家編集部（協力：中川寛子）

知っておきたいワンルーム投資の1つのメリット

本記事は、松木正一郎氏の著書『勤務医のためのマンション経営経営創業30年「正直不動産会社」の社長が語る!』（サンライズパブリッシング）の中から一部を抜粋・編集しています。

(画像=PIXTA)

ワンルーム投資のメリット

ワンルーム投資ローンが良い融資である大きな理由がもうひとつあります。住宅ローンを組んでいらっしゃる方はご存知かも知れませんが、ローンを組む際には、ほとんどの金融機関で団信（団体信用生命保険）と呼ばれる保険に加入することが必須条件となっており、不動産投資のために融資を受ける場合も、例外なく加入することとされています。

団信とは、住宅ローンの契約者が不幸にも死亡してしまった時、高度な障害状態になってしまったときなどに、保険金により残りのローンが弁済される生命保険です。

車のローンも事業ローン（融資）も団信のような制度はなく、万が一のことがあったらすべて負債となってしまい、残された家族が返済しなくてはなりません。ところが不動産の場合、2000万円のローンを組んでいて、500万円返済したところで万が一のことがあれば、残りの1500万円は団信から支払われるため、これ以上の返済義務はなくなります。残された家族にローンは残らず、物件という「資産」が残り、毎月収入を生み出します。

名前こそローンと呼んでいるものの、ローン残高と生命保険金額がイコールになっているということです。つまり、ローン残高は生命保険の補償と捉えることができます。ローン返済がなく資産が毎月収入を生み出す仕組みを構築しておくことで、残されたご家族の生活における大きな安心となります。

(画像=勤務医のためのマンション経営)

この保険料は、家賃収入という他人の資力で賄えるケースがほとんどです。万が一の出来事は予測不能です。考えたくはありませんが、どんなに注意していても病気になるかも知れませんし、事故に遭うかも知れません。自分だけは大丈夫とはいきません。

最近では、団信の種類にも幅が出てきました。「三大疾病保証付保険」や「八大疾病保証付保険」なども登場していますが、中でも一番保証が手厚いのは、がん保証の付いた団信（がん団信）です。

医師の方であれば詳しいかと思いますが、国民の2人にひとりががんになると言われている昨今です。この「がん団信」に加入している方は、死亡時だけではなく、「所定のがん」と診断された場合、たとえそれがステージ1の初期のがんであったとしても、残りのローンが弁済されるのです。

マンション投資ローンは長期間で組んでいくものです。その間に万が一のことがあった場合にも、こうした保証を活用すれば家族に迷惑をかける心配もありません。

ただし、団信も他の生命保険と同じように、健康状態が良好でないと加入できません。団信に加入できなければ、融資も受けられないということです。機会損失を避けるためにも、健康なうちにローンを利用しておくのが賢い選択肢ではないでしょうか。

不動産投資が保険の機能も備えているという点は意外な側面だったかも知れません。マンション経営には、ほかにも現代ならではのリスクに備えることができる、たくさんの魅力があります。後ほど詳しくご説明しましょう。

借りるより貸すほうが怖い

不動産投資では、ローンが返済不能となった場合は担保として物件が取られます。

逆を言えば、担保があるからこそ、私たちも安心してお金を借りることができ、金融機関も安心して融資できるとも言えます。

借りる側の私たちよりも、貸す側の金融機関のほうが融資に関する経験がはるかに長いため、返済不可能になるような金額や期間で融資が通ることはまずありません。融資というのは、「借りる側よりも貸す側のほうが怖い」ものだからです。

あなたが貸す側の立場だとして、例えば友人が「100万円貸して欲しい」と言ってきたとします。素直にポンと貸してあげることができるでしょうか。使い道はともかく、きちんと返してくれるのか、いつ返してくれるのか、逃げられやしないかと気になって仕方がないのではないでしょうか。金融機関はこのようなことを通常業務でやってのけているのです。

ランドネット、中古住宅売買で年商357億円

ランドネット　榮章博社長

買取再販物件は年326件販売

ランドネット（東京都豊島区）は、全国で中古の投資用ワンルームマンションの売買や買取再販事業などを展開している。創業以来、積極的にITに人的リソースを投入し、この3年間で年商は倍増の357億円となった。榮章博社長に独自のビジネスモデルや今後の戦略などを聞いた。

オーナーから直接購入

――メインのビジネスモデルは。

中古の区分マンションを買い取ってリフォームして販売する買取再販と、30平米以下のワンルーム賃貸マンションを買って投資用物件として販売する2パターンになります。北は北海道から、南は沖縄県までの物件を扱っていますが、最も多いのは首都圏、次が近畿圏。前期の取扱件数は不動産仲介を含み年間3788戸。コンパクトタイプマンションの不動産直接仕入件数業界ナンバー1となりました。今期は月平均370件くらいです。仕入れ価格の平均は1150万円ほどになります。

――全国の物件情報をどのように入手するのですか。

私は不動産仲介会社時代に、直接、売主さんとやり取りしていました。そのノウハウをICTを使って大量に処理できるしくみを作りまして、全員で運用しているのが今のかたちです。具体的には町の不動産情報...例えば、その地域に何という名前のマンションがあって、何戸で何階建てで、駅から何分などといった情報を収集し、データ化したものを全国版に拡大していきました。

リーマンショックもコロナも影響なし　投資先としての「都心のワンルーム」の強さ

資産運用として、将来への備えとして、不動産投資は根強い人気がある。

　ただ、「お金持ちのもの」「富裕層にしかできない」という思い込みもまた強く、それが「一般的な経済状況の、普通の会社員」が参入するにあたっての障壁になっている。

　不動産投資は本当に「お金持ちのもの」なのか。『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門改訂版』（幻冬舎刊）の著者、住吉秀一さんへのインタビュー。後編では、不動産投資の中でもリスクが低いとされるワンルームマンションへの投資にコロナ禍で起きた変化について聞いた。（新刊JP編集部）

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2021/03/post_210611.html

Copyright © Business Journal All Rights Reserved.

■リーマンショックもコロナも影響なし「都心のワンルーム」の強さ

――新型コロナウイルスのお話がありましたが、都心部の区分マンションはあまり影響がなかったというのは意外です。

住吉：ほとんどないです。不動産関係で一番影響を受けたのはホテルや大型の商業施設でしょうね。

　マンションのデベロッパーからすると、ワンルームマンションを建てようとする時に、これまで競合になっていたのはホテルだったんです。ワンルームマンションとホテルは立地が重なることが多いので。

――それはわかります。両方とも都心の駅近に建つことが多いですよね。

住吉：そうです。特に最近ホテル建設ラッシュでどんどん建てていたじゃないですか。もっというとホテルはマンションよりも建設用地を高く買えるんですよね。そうすると土地の所有者としてはホテルを建てるという方に売りたい、となります。だから、マンション側はホテルと競合すると分が悪かったんです。

　それでこのコロナでしょう。新しいホテル建設が減って、マンション用の土地は値下がりするかと思いきや、そうでもない（笑）。

　賃貸のワンルームマンションの話に戻ると、コロナの影響で3月と4月の引っ越しシーズンは人の動きが止まったんですね。ただ、よく言われていた「東京から脱出して地方に移住する」というケースはかなり少数派で、都心のワンルームマンションの稼働率が落ちたということはありません。

　これは、冷静に考えると当然ですよね。テレワークが普及したといっても、人はどこかに住まないといけないわけで、わざわざ地方に行く人がどれくらいいるのかというと…。

――メディアでそういう人を取り上げているのを見たことがありますが、数としては少ないでしょうね。

住吉：そう思います。都心のワンルームマンションの賃貸物件はリーマンショックの時もほとんど影響がありませんでしたから、投資先としてはかなり手堅いと言えるはずです。

――当時影響があったのはどういう物件だったんですか？

住吉：家賃が100万円くらいする高級賃貸やオフィス向け物件は影響を受けました。それは今回も同じですね。「普通の人が普通に住む物件」には影響はありませんでした。

――不動産投資の「手堅さ」をメリットとする反面、「必ずしも誰もが利益をあげられるわけではない」ともされていました。成功する人と失敗する人を分けるものは何なのでしょうか。

住吉：失敗する人に共通するのは「儲けよう」という気持ちが強すぎて、高利回りとか低価格という売り文句に飛びついてしまう点です。

　ワンルームマンションは手堅いのですが、そんなにすぐ儲かるわけではありません。それを理解したうえで地道にやっていける人はそんなに失敗しないのですが、トレンドや広告文句に流されやすい人は注意した方がいいと思います。

――高利回りを求めると、たとえば郊外や地方のアパートを一棟買って運営するという方向に行くわけですか？

住吉：そうですね。高利回りはリスクも当然高くなります。そこを容認できる方ならいいのですが、はじめて不動産投資をする方には、正直向いていないと思います。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2021/03/post_210611.html

――物件を購入した時点で、投資の成否はほぼ決まるとされていました。となると、必要なのは「情報」だと思いますが、購入するかどうかの判断材料になる情報の集め方についてアドバイスをいただければと思います。

住吉：インターネットからの情報や不動産会社からの情報など、様々なところから情報を得て、上手に活用していくのが第一なのですが、これはそんなに簡単なことではないですよね。

　特にインターネットは、こと不動産投資に関してはきちんとした情報を得にくいと感じています。個人で不動産投資に成功しているYouTuberの方やフィナンシャルプランナーの方がネットで情報発信をしているのを見かけますが、「再現性」の点で問題があると感じることが多いです。

　なので、これから不動産投資を始めるという方は、まずは信頼できる不動産会社を見つけて、そこから得る情報をもとにしてみるのが確実だと思います。

――また、借主の募集は不動産管理会社に任せている人が多いように思います。物件の所有者が借り手を集めるためにできることはありますか？

住吉：そこは個人では難しいでしょうね。今はインターネットで物件を探すのが主流ですが、不動産会社に依頼してポータルサイトに載せてもらうのが、一番効率がいいと思います。

――借り手が決まった後に起こりうるトラブルについての章も興味深かったです。家主の側からすると、借り手とのトラブルは定期的に遭遇するものなのでしょうか？トラブルと言うと直接借り手と家主がもめるというよりは、住民同士のトラブルに家主が巻き込まれるケースが多いと思いますが。

住吉：「隣の部屋の生活音がうるさい」と連絡がくるのはまれに聞きますが、それ以外はほとんどないと思います。コロナで家にいる人が増えていますが、とはいっても一日中家にいるわけでもないでしょうから、それで住民同士のトラブルが増えたということもありません。

　都心のワンルームの場合は比較的「節度のある方」が住まれることが多い点もトラブルの少なさの理由としてあると思います。住民同士のトラブルは、物件の立地と住む方の属性、家賃の金額が関わってくるので。

――最後になりますが、これから不動産投資をはじめようと考えている方にメッセージをお願いいたします。

住吉：今回の本を通して、不動産投資は自分に縁がないものではなく、決して難しいものでもないということを知っていただきたいです。始めるにしてもやめておくにしても、実際のところを知っていただいて判断していただいた方がいいと思いますし、そのために今回の本は役立つのではないかと思っています。

　もし興味を持っていただけたら、実際に不動産会社に足を運んで、担当者から直接情報を教えてもらうことをおすすめします。セミナーなどもありますが、今はコロナでリモートになっていたりします。やはり、対面の方が伝わってくるものがありますので、対面の方がいいのではないかと思います。

　そして、不動産投資は始めるのであれば早い方がいいということもお伝えしたいです。（新刊JP編集部）

※本記事は、「新刊JP」より提供されたものです。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2021/03/post_210611_2.html

「ワンルームマンション離れ」が加速　サラリーマン投資家も逆風か

少額の自己資金できる不動産投資としてサラリーマンでも手を出す人が多かった「ワンルームマンション投資」。首都圏を中心とした不動産市場のバブル化によって、これまでは資産を増やすことに成功したり、節税メリットを享受できたりと恩恵を受けてきた人もいるだろう。だが、「コロナ禍によって風向きが変わりつつある」と指摘するのは、不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。

　＊　＊　＊
　サラリーマンが始める不動産投資の初級者編は、何といっても新築ワンルームの購入だろう。

　ワンルームマンションの販売はここ数年、絶好調だと伝えられる。昨年1年間の首都圏や近畿圏における供給戸数の統計数字はまだ出ていない。ただ1-6月の前半の数字から考えると、東京都では前年（2019年）並みである年間5000戸程度の供給があったと推計できる。

　ただし、市場環境は新型コロナの影響もあってジワリと変化している。

学生や社会人のワンルーム需要が減少

　ワンルームマンションへの投資は、賃借人が毎月きちんと家賃を払ってくれることを前提としている。

　これまで毎年たくさんの人が東京都に流入してきた。その多くが大学に入学する学生であったり、就職で東京に移住してきた新社会人である。つまりはワンルームマンションを借りてくれる人々である。彼らの旺盛な居住ニーズが、東京やその周辺で大量に供給されてきたワンルームマンションに需要をもたらしてきたのだ。

　しかし、新型コロナの感染拡大で市場環境は変化しつつある。総務省が1月末に公表した外国人を含む2020年の人口移動報告によると、転入者が転出者を上回る「転入超過」が東京都では3万1125人。前年から5万人強の減少となった。これは現行集計を始めた2014年以降で最少であるという。

　コロナによって東京への人口流入が大幅に減り始めたのだ。この流れは今後も続く可能性が高い。

ワンルーム投資の最大のメリット

　こういった変化はみられるが、ワンルームマンションの市場への供給が減るとは考えにくい。その理由は、すでにワンルームマンションを供給する側の体制がすっかり整ってしまっているからだ。一部上場などの有力な専業のデベロッパーが何社もある。

　不動産業界では、彼らを「ワンルーム屋」と呼んでいる。ワンルーム屋は土地が多少狭くても高値で買い取ることを厭わない。なぜなら、彼らは土地を高く買った分はキッチリと販売価格に上乗せできるからだ。

　ワンルームマンションを購入しているのは、ほとんどがサラリーマンだ。あるいは勤務医も有力な需要者になっている。ワンルーム投資の第一のメリットは、安定的に家賃収入を得ることではない。所得税を軽減することである。

　例えば年収700万円の場合、所得税・住民税は合わせて年間約100万円である。しかし2000万円程度のワンルームマンション投資を行うと、その初年度には諸経費や減価償却、ローン金利などで税法上150万円程度の損失が生じるケースが多い。

　この金額を給与所得から差し引くと、年収は550万円となる。税金は合わせて63万円前後。翌年に確定申告すると、差額の37万円が還付されるのである。

　この37万円を手にすると、多くの人は「儲かった」と考えてしまう。しかし、2年目からはこの額がガクンと減る。3年目はさらに減る。ワンルームマンションへの投資は最初の1年もしくは2年しかメリットが味わえない。だから、毎年のように買い増す個人投資家も多い。給与所得の多い勤務医などが、ワンルーム投資にハマるケース多いのはこのためである。

プロの不動産業者が買わないワケ

　ただし、以上のような「節税」効果が味わえるのは賃料収入が安定している場合のみである。空室になったりすると、その間の家賃未収分が大きな痛手となる。家賃が入ってこなくても、管理費や固定資産税などの出費は発生している。もちろん、ローンも返済しなければならない。

　ワンルームマンションへの投資は、賃貸経営がよほどに安定している物件でないと当初の思惑通りの効果は上がらない。むしろ、リスクばかりが膨らんでいくのだ。

　個人の不動産投資家たちの多くは、ワンルーム投資を経験している。しかし、最初の数戸でそのデメリットに気づいてしまう。だからワンルームを1戸単位で買うよりも、アパートやマンションを棟単位で保有する方向へと転換していく。

　ワンルームマンションは不動産の仲介市場でも、やや特殊なカテゴリーである。元の売主関連の業者がサブリース契約を結んでいるような場合は、売却に著しく手間暇と時間がかかるので、普通の仲介業者は扱いたがらない。そういう場合、サブリースの業者なら買い取ってくれるが、市場価格より何割も安くなってしまう。

　そういったケースも多いので、プロである不動産業者はよほどの優良案件でもない限りワンルームを買うことはない。仮に所有しても、売却益が出るようになると早めに処分している。そのリスクをよく分かっているからである。

　結論を言ってしまえば、新築ワンルームマンションは、不動産投資をよく分かっていない初心者のサラリーマンに“売りつける”タイプの商品なのだ。

「ワンルーム屋」の春は終わる

　ここ10年ほど、日本の景気は悪くなかった。コロナ以前は「人手不足」というのが産業界の共通認識ではなかったか。賃金はさほど伸びなかったが、雇用は安定していた。

　この間、ワンルーム屋さんたちは大いに業績を伸ばした。ワンルームを専門に売る営業マンは、20代にして年収が2000万円超というケースも珍しくない。もちろん経営者も大いに儲かったであろう。某人気女優と婚約するのではないかと噂されている「不動産会社経営」の青年実業家も、実のところワンルーム屋である。

　しかし、そろそろワンルーム屋の春も終わりそうな気がする。

　その理由は、いうまでもなくワンルーム購入者たちの賃貸経営不安定化である。家賃を払ってくれる人がいないワンルームは、ただの“負動産”である。

　テレワークもワンルーム離れを加速させている。20平方メートル台の狭い空間の中で仕事もプライベートも完結させることにストレスを感じる人が増えている。彼らは都心やその近辺のワンルームから、郊外の広くて部屋数の多い住まいへと流れている。

　東京カンテイが今年1月に発表したプレスリリースによると、東京や神奈川における分譲マンションの賃料が小幅ながら下落しているという。ワンルームマンションの賃貸経営にはアゲインストの風が吹き始めた。

　この先、ワンルーム屋さんたちには厳しい経営環境が待っているのではないか。

ひとりなら風呂なしワンルームで銭湯通いもアリ？一人暮らしのお風呂の実態調査を開始

バスリエ株式会社
お風呂に関わる企画・開発・販売などを行うバスリエ株式会社（千葉県我孫子市、代表取締役：松永武「以下、バスリエ」）は、一人暮らしのお風呂をより快適に楽しんでもらうため一人暮らしのお風呂の実態調査を開始しました。ぜひご協力をいただけますようお願いいたします。 https://www.bathlier.com/expand/o-recipe/survey/living.html

一人暮らしの方はお風呂派・シャワー派どちらが多いのか。
節約のため、掃除が面倒だから、準備に手間がかかるから・・・そういった理由でシャワーで済ましてしまう人が多いかもしれません。

確かにシャワーは手軽で簡単に身体をキレイにすることができます。
しかし湯舟に浸かるだけで、血流が良くなる、全身のマッサージ効果がある、筋肉がほぐれリラックスできる・・・など、シャワーでは得られない様々な効果が得られます。面倒でもあらゆる面で身体に良いのはやっぱりお風呂！
当記事では一人暮らしでもなるべく節約しながらお風呂を楽しめる方法をご紹介しています。

それでもやっぱり面倒！という方には手間もかからずトータル費用も安くできる銭湯がおススメ！
銭湯のメリットも併せてご紹介しておりますので、是非ご覧頂けたらと思います。

＜節約しながらお風呂を楽しめる方法を知りたい方がコチラ＞
https://www.bathlier.com/expand/o-recipe/survey/living.html

＜一人暮らしのお風呂に関するアンケートはコチラ＞
https://www.bathlier.com/chousa/living.html

実施について

・2021年3月よりインターネット上にてアンケートによる実態調査を開始
https://www.bathlier.com/expand/o-recipe/survey/living.html

・調査結果については弊社ホームページなどで発表予定です。
・調査報告の際は、調査期間/調査数とともにホームページで発表いたします。

会社概要

■会社名：バスリエ株式会社
■代表者：代表取締役松永武
■設立：2008年8月1日
■所在地：〒270-1145 千葉県我孫子市高野山464-18 スペース&キャピタル我孫子ビル2階
■TEL ：04-7183-3252
■FAX ：04-7182-2937
■URL ：https://www.bathlier.co.jp
■Email： info@bathlier.co.jp
■事業内容：浴用品の企画・製造・販売

アーバネットコーポレーション---投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売等を手掛ける

アーバネットコーポレーション<3242>

投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売等を手掛ける。アジールブランドで展開。東京23区・駅徒歩10分以内に特化。投資用ワンルームマンション7棟売却。不動産仕入販売は売上伸長。21.6期2Qは2桁増益。　記：2021/02/08

※FISCO銘柄コメントは、FISCOアプリの業容コメントを転載したものです。FISCOアプリでは、全ての上場企業の業容コメントを閲覧できます。

ひとりなら風呂なしワンルームで銭湯通いもアリ？一人暮らしのお風呂の実態調査を開始

一人暮らしの方はお風呂派・シャワー派どちらが多いのか。
節約のため、掃除が面倒だから、準備に手間がかかるから・・・そういった理由でシャワーで済ましてしまう人が多いかもしれません。

確かにシャワーは手軽で簡単に身体をキレイにすることができます。
しかし湯舟に浸かるだけで、血流が良くなる、全身のマッサージ効果がある、筋肉がほぐれリラックスできる・・・など、シャワーでは得られない様々な効果が得られます。面倒でもあらゆる面で身体に良いのはやっぱりお風呂！
当記事では一人暮らしでもなるべく節約しながらお風呂を楽しめる方法をご紹介しています。

それでもやっぱり面倒！という方には手間もかからずトータル費用も安くできる銭湯がおススメ！
銭湯のメリットも併せてご紹介しておりますので、是非ご覧頂けたらと思います。

＜節約しながらお風呂を楽しめる方法を知りたい方がコチラ＞
https://www.bathlier.com/expand/o-recipe/survey/living.html

＜一人暮らしのお風呂に関するアンケートはコチラ＞
https://www.bathlier.com/chousa/living.html

実施について

・2021年3月よりインターネット上にてアンケートによる実態調査を開始
https://www.bathlier.com/expand/o-recipe/survey/living.html

・調査結果については弊社ホームページなどで発表予定です。
・調査報告の際は、調査期間/調査数とともにホームページで発表いたします。

会社概要

■会社名：バスリエ株式会社
■代表者：代表取締役松永武
■設立：2008年8月1日
■所在地：〒270-1145 千葉県我孫子市高野山464-18 スペース&キャピタル我孫子ビル2階
■TEL ：04-7183-3252
■FAX ：04-7182-2937
■URL ：https://www.bathlier.co.jp
■Email： info@bathlier.co.jp
■事業内容：浴用品の企画・製造・販売

人生100年時代に最適な投資用ワンルーム「シニアテックマンション」が誕生！　　　～最先端IoTを駆使したスマートホーム＆見守り機能でアクティブシニアの快適な生活を実現～

入居率99.7%*を誇る投資用IoTマンションの開発・売買・仲介を手掛ける株式会社シーラ（本社：東京都渋谷区、代表取締役CEO：湯藤善行、以下シーラ）は、人生100年時代に求められるアクティブシニア向け住宅として、高齢者にフィットするデザインに加えて最先端IoTを駆使したスマートホーム機能と24時間体制の見守り機能を搭載した「シニアテックマンション」を開発。2021年2月16日(火)より販売を開始いたしました。また、俳優の滝藤賢一さんがおじいちゃん役、SYLA営業マン役、不動産投資を検討するお客様役を1人で3役演じる新CMを公開いたします。*2020年度平均実績

■シニアテックマンション概要

超高齢社会を迎えた日本の65歳以上の「高齢者」のうち、実に8割以上は体力も気力も経済力もある「アクティブシニア」と呼ばれる元気な方々です。介護を前提とした老人ホームでは、「アクティブシニア」のライフスタイルにフィットせず、とは言え、普通の住宅ではいざというときに不安もあります。「その大きなニーズにそれに応えられる住まいがない…」そこに着目し、開発されたのがシニアテックマンションです。「アクティブシニア」の暮らしにフィットする細やかなリノベーションとIoTによる心地いい距離感のある見守りシステムそして、万が一の事態をカバーするケアや保証がひとつになった新しい高齢者向け住宅です。

特徴1. 24時間体制のIoT見守りサービスとアクティブシニアのためのリノベーションが施された空間

入居者の状態を感知し、緊急時には介護資格を持ったコンシェルジュとビデオ通話がつながり、緊急性が高いと判断された際にはドクターが現地へ訪問し救急診療を行います。病院が開いていない夜間・土日祝日のご相談も可能で、訪問診療を行います。また見守り機器や、音声認識で家具と連携し、暮らしを便利にするスマートホーム機能が充実しているほか、24時間入居者の生活をサポートします。さらに、入居者が生活しやすいよう、さりげない配慮や工夫が施された空間スペースへとリノベーションされており、部屋に到着した瞬間から、寝ている間まで、心地よいサポートを行います。

特徴2. 投資用物件だからこそ！住まいにとどまらないフレキシブルな価値

既存の高齢者向け住宅は、入所金・月額利用料が高額で、たとえ短期間で退所することになった場合でも、手元には何も残りません。しかし、シニアックマンションであれば、高額な入居費用や月額費用は必要ない上に、不動産オーナーとして運用をしながら、ご両親やご自身の終の棲家としても活用が可能。さらに、資産としてお子様やパートナーへの財産として残すこともできます。運用をしても、自らが住んでも、あるいは売却しても、資産を活かし、その価値を残すことができる、フレキシブルな価値を提供します。

特徴3. 入居者とオーナーをリスクから守るサポート体制

24時間体制で看護資格者・介護資格者常駐のコールセンターが完備されており、日常的な見守り体制に加え、緊急時のサポート体制も整っています。さらに、サブリース契約の採用や万全な設備補償で、オーナー様の資産面のリスクからも守ります。

■シニアテックマンションが求められる背景
1.都心の単身高齢者の増加
国内の高齢者人口・高齢化率はともに右肩上がりで、今後ますます高齢化が加速することが予想されています。特に都心部で単身の高齢者世帯が増加しており、都心におけるシニア向け住宅の需拡大が見込まれます。

2.介護と住宅を巡るミスマッチ
高齢者の中でも、約8割が介護を必要としないアクティブシニアだと言われており、アクティブシニア向けの住宅サービスとして、「高齢者向け住宅」の市場が拡大しています。しかし、「高齢者向け住宅」と一口に言っても、介護付き有料老人ホームから、住宅型有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームなど、その種類は多種多様。実際、これらは要介護者向けにつくられたものがほとんどで、自立したアクティブシニアのニーズに応える住宅は少ない現状があります。

3.高齢者の賃貸難民化
賃貸物件の多くが高齢者に対応した設備を備えていないことに加え、高齢者は、孤独死リスクや保証人確保の問題で賃貸物件が借りにくいという現状があり、今後高齢者の住宅難民化は社会課題となることが予想されています。

■CM概要
公開日：2021年2月15日（月）
公開URL ：https://youtu.be/X74LNaZzmSU

新CMでは、俳優の滝藤賢一さんが個性豊かな三人のキャラクターを華麗に演じ分け、人生100年時代に求められている新しい住宅「シニアテックマンション」について紹介します。本作は、シーラの営業社員に扮した“タキトウケンイチ”さんと、年収800万円・広告代理店勤務の“タキトウケンゾウ”さんが、カフェでマンション経営について話すシーンからスタート。そこにシニアテックマンションに住んでいる“ケン爺”が登場します。シーラが提供するシニアテックマンションの住みやすさを語るケン爺が、実はケンイチさんのお父さんという設定となっており、動画を通じて投資用物件としてのシニアテックマンションの魅力を紹介します。

■滝藤賢一プロフィール

名前：滝藤賢一
生年月日：1976年11月2日
映画『バレット・バレエ』で映画デビュー。舞台を中心に活動するが、映画『クライマーズ・ハイ』（2008年公開）で注目を集め、ドラマ・映画への活躍の場を広げる。
主なテレビ出演作品に「龍馬伝」（NHK）、「半沢直樹」（TBS）、「半分、青い。」（NHK）、「探偵が早すぎる」（読売テレビ）、「コタキ兄弟と四苦八苦」（テレビ東京）、「麒麟がくる」（NHK）など。現在、ドラマ「君と世界が終わる日に」（日本テレビ）、「バイプレイヤーズ～名脇役の森の100日間～」（テレビ東京）が放送中。

■会社概要
本社所在地　　　：東京都渋谷区広尾1-1-39 恵比寿プライムスクエア 7F
創業：2010年9月29日
代表取締役CEO　：湯藤善行
事業内容　　　　：不動産売買、マンション開発、賃貸管理、建物管理
URL　　　　　　：https://syla.jp/

リーマンショックもコロナも影響なし　投資先としての「都心のワンルーム」の強さ

資産運用として、将来への備えとして、不動産投資は根強い人気がある。
ただ、「お金持ちのもの」「富裕層にしかできない」という思い込みもまた強く、それが「一般的な経済状況の、普通の会社員」が参入するにあたっての障壁になっている。
不動産投資は本当に「お金持ちのもの」なのか。『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門改訂版』（幻冬舎刊）の著者、住吉秀一さんへのインタビュー。後編では、不動産投資の中でもリスクが低いとされるワンルームマンションへの投資にコロナ禍で起きた変化について聞いた。

リーマンショックもコロナも影響なし「都心のワンルーム」の強さ

――新型コロナウイルスのお話がありましたが、都心部の区分マンションはあまり影響がなかったというのは意外です。
住吉：ほとんどないです。不動産関係で一番影響を受けたのはホテルや大型の商業施設でしょうね。
マンションのデベロッパーからすると、ワンルームマンションを建てようとする時に、これまで競合になっていたのはホテルだったんです。ワンルームマンションとホテルは立地が重なることが多いので。
――それはわかります。両方とも都心の駅近に建つことが多いですよね。
住吉：そうです。特に最近ホテル建設ラッシュでどんどん建てていたじゃないですか。もっというとホテルはマンションよりも建設用地を高く買えるんですよね。そうすると土地の所有者としてはホテルを建てるという方に売りたい、となります。だから、マンション側はホテルと競合すると分が悪かったんです。
それでこのコロナでしょう。新しいホテル建設が減って、マンション用の土地は値下がりするかと思いきや、そうでもない（笑）。
賃貸のワンルームマンションの話に戻ると、コロナの影響で3月と4月の引っ越しシーズンは人の動きが止まったんですね。ただ、よく言われていた「東京から脱出して地方に移住する」というケースはかなり少数派で、都心のワンルームマンションの稼働率が落ちたということはありません。
これは、冷静に考えると当然ですよね。テレワークが普及したといっても、人はどこかに住まないといけないわけで、わざわざ地方に行く人がどれくらいいるのかというと…。
――メディアでそういう人を取り上げているのを見たことがありますが、数としては少ないでしょうね。
住吉：そう思います。都心のワンルームマンションの賃貸物件はリーマンショックの時もほとんど影響がありませんでしたから、投資先としてはかなり手堅いと言えるはずです。
――当時影響があったのはどういう物件だったんですか？
住吉：家賃が100万円くらいする高級賃貸やオフィス向け物件は影響を受けました。それは今回も同じですね。「普通の人が普通に住む物件」には影響はありませんでした。
――不動産投資の「手堅さ」をメリットとする反面、「必ずしも誰もが利益をあげられるわけではない」ともされていました。成功する人と失敗する人を分けるものは何なのでしょうか。
住吉：失敗する人に共通するのは「儲けよう」という気持ちが強すぎて、高利回りとか低価格という売り文句に飛びついてしまう点です。
ワンルームマンションは手堅いのですが、そんなにすぐ儲かるわけではありません。それを理解したうえで地道にやっていける人はそんなに失敗しないのですが、トレンドや広告文句に流されやすい人は注意した方がいいと思います。
――高利回りを求めると、たとえば郊外や地方のアパートを一棟買って運営するという方向に行くわけですか？
住吉：そうですね。高利回りはリスクも当然高くなります。そこを容認できる方ならいいのですが、はじめて不動産投資をする方には、正直向いていないと思います。
――物件を購入した時点で、投資の成否はほぼ決まるとされていました。となると、必要なのは「情報」だと思いますが、購入するかどうかの判断材料になる情報の集め方についてアドバイスをいただければと思います。
住吉：インターネットからの情報や不動産会社からの情報など、様々なところから情報を得て、上手に活用していくのが第一なのですが、これはそんなに簡単なことではないですよね。
特にインターネットは、こと不動産投資に関してはきちんとした情報を得にくいと感じています。個人で不動産投資に成功しているYouTuberの方やフィナンシャルプランナーの方がネットで情報発信をしているのを見かけますが、「再現性」の点で問題があると感じることが多いです。
なので、これから不動産投資を始めるという方は、まずは信頼できる不動産会社を見つけて、そこから得る情報をもとにしてみるのが確実だと思います。
――また、借主の募集は不動産管理会社に任せている人が多いように思います。物件の所有者が借り手を集めるためにできることはありますか？
住吉：そこは個人では難しいでしょうね。今はインターネットで物件を探すのが主流ですが、不動産会社に依頼してポータルサイトに載せてもらうのが、一番効率がいいと思います。
――借り手が決まった後に起こりうるトラブルについての章も興味深かったです。家主の側からすると、借り手とのトラブルは定期的に遭遇するものなのでしょうか？トラブルと言うと直接借り手と家主がもめるというよりは、住民同士のトラブルに家主が巻き込まれるケースが多いと思いますが。
住吉：「隣の部屋の生活音がうるさい」と連絡がくるのはまれに聞きますが、それ以外はほとんどないと思います。コロナで家にいる人が増えていますが、とはいっても一日中家にいるわけでもないでしょうから、それで住民同士のトラブルが増えたということもありません。
都心のワンルームの場合は比較的「節度のある方」が住まれることが多い点もトラブルの少なさの理由としてあると思います。住民同士のトラブルは、物件の立地と住む方の属性、家賃の金額が関わってくるので。
――最後になりますが、これから不動産投資をはじめようと考えている方にメッセージをお願いいたします。
住吉：今回の本を通して、不動産投資は自分に縁がないものではなく、決して難しいものでもないということを知っていただきたいです。始めるにしてもやめておくにしても、実際のところを知っていただいて判断していただいた方がいいと思いますし、そのために今回の本は役立つのではないかと思っています。
もし興味を持っていただけたら、実際に不動産会社に足を運んで、担当者から直接情報を教えてもらうことをおすすめします。セミナーなどもありますが、今はコロナでリモートになっていたりします。やはり、対面の方が伝わってくるものがありますので、対面の方がいいのではないかと思います。
そして、不動産投資は始めるのであれば早い方がいいということもお伝えしたいです。

不動産投資「都心のワンルーム」が低リスクとされる理由

資産運用として、将来への備えとして、不動産投資は根強い人気がある。

ただ、「お金持ちのもの」「富裕層にしかできない」という思い込みもまた強く、それが「一般的な経済状況の、普通の会社員」が参入するにあたっての障壁になっている。
不動産投資は本当に「お金持ちのもの」なのか。今回は『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門改訂版』（幻冬舎刊）の著者、住吉秀一さんにインタビュー。不動産投資の中でもリスクが低いとされるワンルームマンションへの投資の実態を語っていただいた。

■不動産投資は「普通の会社員」でもできる

――『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門改訂版』について、オリジナル版からアップデートされた点などがありましたら教えていただければと思います。
住吉：主に実例のところですね。オリジナル版で好評だったオーナーの方々によるワンルーム投資の実例のところを、最新のものにしています。オーナー様にインタビューをして書いているので、よりリアルさを感じていただけると思います。
――私の周りを見ても、ワンルームマンションを投資用に買う方は増えているという感覚があります。
住吉：そうですね。爆発的に増えているわけではないですが、少しずつ着実に増えてはいます。
――ちなみに、都内だとどのエリアが人気なんですか？
住吉：もちろん、東京23区内はどこも人気で、誰でも日本橋とか新宿の駅前の物件を持ちたいでしょうけど、ご存じの通り値段が高いですから、なかなか手が出ません。
だから、こういう「超都心」の少し外側くらいの物件を買う方が多いですね。たとえば墨田区などは、探してみると普通の会社員の方も手が届くような物件があったりします。
――今回の本は「普通の会社員」でもできる投資ということでワンルームマンションをテーマにされているのでしょうか？
住吉：そうですね。不動産投資というと「富裕層の方がするもの」というイメージがあるかと思いますが、決してそんなことはなくて、特に裕福ではない普通の方でも取り組むことができるということを知っていただきたくて書いています。
もちろん、「アパートを一棟買う」というようなやり方は億単位のお金がかかるので、それは富裕層の方にしかできないのですが、区分マンションであれば普通の会社員の方でも手に入れられるということをお伝えしたいです。
――不動産投資の基礎知識から物件選び・購入のノウハウ、税金の知識まで、不動産投資全体が俯瞰できる内容になっています。読者としてはこれから不動産投資を始める方を想定されていますか？
住吉：不動産に興味はあるけども、何をしていいかわからない方や、最近興味を持ち始めたという方に読んでいただけたらいいなと思っています。
本当に興味がある方は、自分で情報を集めてくると思うのですが、そこまでいかない方、「何となく興味があるんだけど、何から始めたらいいのかな」と思っている方に、不動産投資の基礎的な知識と実態について知っていただける内容になっていると思っています。
――今回の本では投資初心者に「ワンルームマンション」をすすめています。ワンルームマンションのメリットとリスクについてお話いただきたいです。
住吉：先ほどのお話にもありましたが、まず区分マンションは普通に働いている方々の手に届かないような金額ではありません。これがまず一つメリットとしてあります。
そして、比較的都心に近い、立地のいい物件を手に入れやすい点もメリットです。これがアパートだとそうはいきません。アパートは住宅エリア、つまり少し郊外の方にあるので。
都心に近い物件は、会社員にも手が届くとはいえそれなりに単価は高いのですが、「物件は買ったけども借主が見つからない」というリスクが低いのも魅力です。
――よく不動産投資で「利回り」という言葉を聞きますが、利回りは郊外のアパートと都心のワンルームマンションではどちらがいいのですか？
住吉：利回りでは郊外のアパートでしょうね。ただ、それは全室埋まればという前提で、アパート一棟買いは部屋数が多い分、借主が見つからなくて空き部屋が出てしまうリスクがあります。不動産投資の初心者向けなのは、ワンルームマンションです。
また、マンションであれば建物のメンテナンスや管理などは管理組合があるので、自分でやらなくていいのも強みです。アパートは自分でやらないと、他にやってくれる人はいないので。
――区分マンションは売りたくなったら買い主がすぐ見つかりそうです。
住吉：それはあります。あとはローンですよね。投資用のマンションを買う時はほとんどの方がローンを組まれますが、コロナ禍の今でも都心部の居住用の物件はほとんど影響を受けていませんから、金融機関も貸倒れの心配がないということでローンが通りやすいんです。

手堅い資産運用の味方　ワンルームマンション投資のメリットは？

年齢とともに賃金が上がっていった時代はもう昔。これからは給料が上がらないことを前提に、将来の計画を立てていかなければいけない。
そうなると、必要になるのは投資。給料が増えず、貯金に利子がつかないのなら、自分のお金は自分で増やすしかない。
『決定版! たった90分で人生が変わるワンルームマンション投資入門改訂版』（住吉秀一著、幻冬舎刊）は、数ある投資のなかでも「手堅い」とされる不動産投資について解説。特に、資金の限られた会社員でも手を出しやすいワンルームマンションを対象にした投資方法を指南する。

■不動産投資はワンルームから始めるべき理由

家賃収入で定期的にお金が入ってくる。インフレに強い。そして今はローンの金利が低い。こんなメリットのある不動産投資だが、当然ながら誰もが成功できるわけではない。
本書によると、全国の賃貸物件の空室率は平均21％。都内でも14.5％（2020年5月時点、ホームズ調べ）と、物件を購入したはいいものの借り手がつかないという事態は十分に考えられる。そうなってしまうと、せっかくの不動産投資も資産運用の役に立たなくなってしまう。
では、不動産投資で利益を出していくためには、どんなことに注意すればいいのか。その一つが物件の選び方だ。本書によると、不動産投資は物件を購入した時点でその投資の成否がほとんど決まってしまうという。そんななかで、これから不動産投資を始める「初心者」に向いているのが
・好条件の物件も手が届く価格帯
・管理の手間がかからない
・物件数が豊富で比較しやすい
・ローンを100％近くつかえる
などのメリットがあるワンルームマンションなのだ。

■投資用ワンルームマンション購入　狙い目は東京と・・・

では、ワンルームマンションを購入するのに適した場所はどこなのか。
本書で推奨されているのが「東京」と「名古屋」である。東京は少子高齢化が進む日本のなかでも、ワンルームマンションの借り手層となる単身世帯数が増えている。その一方で、都の規制によって首都圏のワンルームマンションの供給戸数は2007年の9210戸から、2019年には5254戸まで減っている。需要に対し、供給がまったく追いついていない状態だというのも、投資分野としてのワンルームマンションの強みでもある。
一方で名古屋の魅力はその豊かさだ。内閣府の2016年度県民経済計算によると、都道府県別県内総生産で、愛知県は東京都に次ぐ2位。一人あたりの県民所得も同様に2位となっている。その中心はいうまでもなく名古屋である。
名古屋の豊かさは、リニア中央新幹線の開業、アジアNo.1航空宇宙産業クラスター形成特区の指定などによって今後も継続していく、と本書は見立てている。豊かな場所には人が集まる。必然的に賃貸需要も高まるというわけだ。
◇
本書では物件選びのより細部にわたる注意点や、物件購入のノウハウ、資金調達の知識、そして税金の知識まで、不動産投資で必要な知識を包括的に解説している。
興味はあっても手を出すとなるとなかなかに勇気がいる不動産投資だが、本書はこれから始める人の背中を押しつつ、リスクについても教えてくれる。初心者投資家には頼りになる一冊だ。
（新刊JP編集部）

ひとり暮らしの快適ワンルーム　何を手放し何を選ぶ？

2LDKからワンルームのマンションに引っ越し、部屋の大きさはサイズダウン。けれど「快適度はアップした」と語る、整理収納アドバイザーcoyukiさんの部屋作りの秘訣を紹介します。●ひとり暮らしは「モノを増やさない仕組みを作る」

coyukiさん 48歳/ブロガー・整理収納アドバイザー/愛媛県在住【お部屋DATA】ワンルーム・36m2家賃：6万円　シングルマザーで育ててきたひとり娘が昨年独立。それを機に、2LDKからワンルームのマンションに引っ越し、47歳にして初めてのひとり暮らしを始めたcoyukiさん。　小さな部屋の住み心地は、「小回りが利いてすごく快適。以前はモノは使う場所に置かないと不便だったけど、今はどこにあっても数歩で手が届く。だからプリンターも玄関に置いています（笑）」　部屋が小さくなる分、ベッドや収納家具は思い切って手放した。結果、「空間を広々と使え、掃除も無理なく行き届くので、いつでもお客様を迎えられます」。モノを減らしたとはいえ、防災グッズや食品ストックはキープ。「ひとりだからこそ、自分の身を守る最低限のモノは備えておきたいです」頑張らない部屋のルール □ 家具選びは常識にとらわれない □ 狭さを生かしてモノの置き場にこだわらない □ 「心の安心」をくれるものは大切に ●持ちすぎない工夫・6つ　coyukiさんのモノを持ちすぎない、6つの工夫を聞いた。どんな家具を持ち、どんな収納方法を実践しているのだろう。どれも、当たり前に縛られないものばかり。次のページから、順を追って見ていこう。

1. ベッドを持たない

⇒昼寝OKのソファとマットレスで快眠　ワンルームに移るとき、セミダブルのベッドを手放した。代わりに松山市のインテリアショップ「STROLL」でオーダーしたデイベッドを設置。PC作業で疲れても、すぐ横になれる。夜は床にマットレスを敷いて寝る。 ●2. 大好きなコタツを卒業 ⇒電気毛布で無駄なくぬくぬく　冬の必需品だったコタツも、電気毛布のおかげで晴れて卒業。足元に掛けたり全身をくるんだりと柔軟に使え、収納もコンパクト。「布団を温めるのにも重宝しています」 ●3. 収納家具を増やさない ⇒吊るしてスッキリ＆使いやすく　収納家具は少ないほうが、部屋が広く使え、掃除もしやすくなるので、極力持たない派。壁や扉の面を活用した「吊るす収納」を随所に取り入れている。写真左）下着やハンカチなどの小物は、クローゼット内の無印良品「吊るせる収納・小物ポケット」に全部収納。このハンガー部に、「自分で紐を掛け、結び目を2つ作ってピンチ付きハンガーを2本掛け、靴下類も吊るせるようにしました」写真右）玄関扉にマグネット式の傘立てを装着し、折り畳み傘やストールも一緒に収納。写真左）レンジの横にはマグネットフックでトングや鍋敷きを。写真右）シンク下収納の内扉にはシールフックで皮むき器やおろし金などを吊るす。　吊るす効果でキッチンはスッキリ。

4. 文具用のキャビネットはなし

⇒使用頻度別にデスクに立てて収納　書類はファイリングし、デスクの上に立てて収納。文具は、毎日使うものはがま口に、月末の会計処理に使うものはナカバヤシの「ライフスタイルツールファイル」に、ストックはファイルのクリアポケットにと、分類し、立てている。 ●5. ひとり暮らし用家電に替えない ⇒大きめの冷蔵庫がパントリーも兼ねる　冷蔵庫は娘と2人暮らしのときに使っていたものをそのまま利用。ひとり暮らしには大きすぎるサイズだが、庫内の空きスペースに米や薄力粉、乾物などを収納容器に収めて入れ、備蓄庫として有効活用。 ●6. あえて生活感を隠さない ⇒洗濯グッズはワントーンで潔く出す　洗濯機置き場は廊下沿いで来客の目に触れる場所。狭い通路なのでカーテンで覆うと圧迫感があるためあえてオープンに。白で統一し、アクセントのポスターが視線を上段に誘導することで、生活感を和らげている。

これだけは持っておく、大切なモノ

●食品ストック　イケアの白い3段ワゴンの下2段に、缶詰やカップ麺などの備蓄食料をストック。定期的に在庫をチェックし、食べた分、買い足している。 ●思い出の品　子供の成長記録や写真などは収納ボックス1つ分に厳選し、玄関収納に保管。「娘の写真はベストショットに絞り、アルバム2冊に収めました」 ●防災グッズ　防災グッズが30点収まる非常持ち出し袋とヘルメットは、玄関収納の一番下が定位置。いざというときに、即取り出せるようスタンバイ。 ●2～3人分の食器　作家ものを中心に集めた食器は、引っ越し時に一部手放したが、「お客様が来ることも考え、2～3客ずつは持っています」 ●coyukiさんの適正量 ⇒服は30着以内に骨格診断と信頼できる店との出合いで、似合わない服を買う失敗がなくなり、30着以内に厳選された。手持ちの服は写真に撮ってアプリで管理しているので、店員に見せつつ相談も。取材・文/相良朋（日経WOMAN編集部）　写真/宮田昌彦　間取り図制作/WADE 日経WOMAN2019年7月号掲載記事を再構成この記事は雑誌記事掲載時の情報に基づいており、現在では異なる場合があります

ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に投資用ワンルームマンションの売却が可能なサービス「お任せコンシェルジュ」を提供開始

不動産の売買・仲介業を手掛ける、株式会社東・仲（所在地：東京都豊島区、代表取締役：伊藤幸弘）は、昨今の新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の状況も踏まえて、ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に投資用ワンルームマンションの売却が可能なサービス「お任せコンシェルジュ」の提供を開始しました。

不動産の売買・仲介業を手掛ける、株式会社東・仲（所在地：東京都豊島区、代表取締役：伊藤幸弘）は、昨今の新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の状況を踏まえて、ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に投資用ワンルームマンションの売却が可能なサービス「お任せコンシェルジュ」の提供を開始しました。

売買契約書等への署名・捺印手続きなど、全て面会不要で郵送のみで完結し、従来の投資用ワンルームマンション売却と比較して圧倒的に簡単に手続きが可能な、不動産業界において全く新しい革新的なサービスです。

■ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に投資用ワンルームマンションの売却が可能なサービス「お任せコンシェルジュ」

https://www.to-chu.co.jp/omakase/

【サービス提供の背景】

従来の投資用ワンルームマンション売却においては、売買契約書等の締結や、印鑑証明書・住民票等の取得などにあたって、ご自宅から外に出て様々なお手続きを売却主様に実施をしていただく必要がありました。

また、不動産業者のサポートが丁寧ではないために、売却手続きの際にとまどってしまい、書類準備が面倒であったり、売却完了まで長い時間を要したりという課題がありました。

昨今の新型コロナウイルス感染症（COVID-19）の状況を踏まえて、株式会社東・仲では、ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に投資用ワンルームマンションの売却が可能なサービス「お任せコンシェルジュ」の提供を開始しました。

【サービスの概要】

株式会社東・仲の「お任せコンシェルジュ」は、売買契約書等への署名・捺印手続きなど、全て面会不要で郵送のみで完結し、従来の投資用ワンルームマンション売却と比較して圧倒的に簡単に手続きが可能な、不動産業界において全く新しい革新的なサービスです。ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に不動産売却が可能です。

＜サービスの対象者＞

所有している投資用ワンルームマンションを、ご自宅から一歩も外に出ることなく、簡単に売却したい物件売却希望者

＜提供価値＞

・ご自宅から一歩も外に出ることなく完結できる利便性の高さ

・圧倒的なスピードと手軽さ

＜4つの特長＞

1：ご自宅から一歩も外に出ることなく、売却手続きがとにかく簡単

売買契約書等への署名・捺印手続きなど、全て面会不要で郵送のみで完結。印鑑証明書・住民票等の取得も代行可能。ご自宅から一歩も外に出ることなく売却手続きが可能です。

2：圧倒的なスピード

物件購入者をゼロから探すのではなく、東・仲が直接買い取りを実施するため、スピーディーなお取引が可能。物件査定価格の提示から現金決済まで、最短３営業日で対応いたします。

3：全国どこでもご自宅まで無料出張

ご希望のお客様には、東京以外でも全国どこでも無料で東・仲の担当者がご自宅まで出張し、丁寧にお手続きをサポートいたします。はじめての不動産売却で不安なお客様でも、ご安心してお手続きをいただけます。

4: 仲介手数料不要

物件の売却を仲介するのではなく、東・仲が直接買い取りを実施するため、仲介手数料が一切不要です。売却にかかるコストをカットして、お得に売却をすることが可能です。

【会社概要】

会社名：株式会社東・仲（かぶしきがいしゃとうちゅう）

本社：〒170-0002　東京都豊島区巣鴨1-24-12　アーバンポイント巣鴨5階

代表者：代表取締役　伊藤幸弘

Tel：03-5981-9950

Fax：03-5981-9951

免許番号：東京都知事（2）97169号

資本金：8,000万円

事業内容：動産の売買・仲介、賃貸の管理・運営、内装工事の企画・施工、不動産コンサルティング、損害保険代理業

URL：https://www.to-chu.co.jp/

【本件に関するお問い合わせ先】

株式会社東・仲

代表取締役　伊藤幸弘

Tel：03-5981-9950

Fax：03-5981-9951

一人酒でストレス発散、突然の涙も…「ワンルーム在宅ワーク」はなぜ“しんどい”のか

仕事モードに切り替えられない

　とくに彼女を気落ちさせたのは「仕事のオンオフの切り替えができないこと」だったという。毎朝8時に起きて9時に就業してもまったく集中できず、16時くらいまでぼんやり過ごしてしまう日が増えた、と橋本さん。

「コロナ禍でも毎日出勤しなければならない人の不安に比べたら、贅沢な悩みだと思います。でも、どんどん夜型になっていく生活や、狭いワンルームにずっと一人でいる環境に、人に会えない寂しさも重なって、突然涙が出るときもありました」

　自身を“まじめ系クズ”と称する橋本さんは、仕事モードに切り替えられないダメな自分に対して「どうしてちゃんと仕事ができないんだろう」と自責の念に駆られ、マイナス思考に囚われてしまうという。

「出社していた頃は、絶対に自宅に仕事を持ち帰らないようにしていたんです。会社なら就業時間も決まっているし、人の目もあるので怠けようがない。でも、出社しなくなってからは、自己管理ができない自分や、夜型になって夜中にも仕事をしてしまう状況もツラくて……。自己嫌悪は精神衛生上よくないのでやめたいのですが、なかなか改善できないですね」また、外出する機会が大幅に減ってしまったストレスによって、日常生活にも影響が出ているという。

「これは在宅ワークあるあるだと思うんですけど、お酒を飲んでストレス発散するようになりました。350mlのチューハイを1本だけなので、たくさん飲む人にとっては大したことない量だと思うんですけど、昔はほとんど飲まなかったので個人的には大きな変化ですね。その私が毎日飲んでいるくらいだから、お酒好きな人の酒量はもっと増えてるんじゃないでしょうか」

　また、ずっとワンルームで過ごしている閉塞感から抜け出すために、1日2時間ほど散歩に出るようになったという橋本さん。一気に変わってしまった環境に順応する方法を模索しているようだ。

友人とのオンライン通話が心の支えに

　4月に入ると「緊急事態宣言」が発出され、状況は改善するどころか、さらに緊迫感が増してしまった。そして、それまで様子見をしていた企業も、続々と在宅ワークに切り替えるように。

「その頃、私と同じように『在宅ワークで仕事に集中できない』と悩んでいる友人がいたので、オンラインでつないだまま一緒に作業をすることにしたんです。日中は黙々と仕事をしたり、昼寝をしていたら起こしてあげたり、ときどきおしゃべりをしたり、リアルでは会えないけど、心は救われましたね。ただ、コロナの影響で通常よりも仕事の量が減っていた状況も相まって実現した対処法だと思います」

　仕事のオンオフの切り替えは完璧とはいかないが、自分以外の誰かと作業をすることで精神的には安定したという。

在宅ワークで気づいた“出社疲れ”

　現在彼女は、週に1日だけ出社し、それ以外は在宅で勤務している。精神的に塞ぎこむ日もあるが、体力の面ではメリットも感じているという。

「週5日出社していた頃は、毎日残業して、夜はお風呂に入れず寝落ちしていました。ドリンク剤がないと乗り切れない日も多かったし、疲れすぎて吐き気がしていた時期もあって……。それでも、今までは“会社は行くもの”だったので出社していました。でも今は睡眠時間も確保できるようになったので、以前よりも体調はいいです。体力的な意味では、かなり無理をしていた自分に気づきました」

　在宅ワークを経験したことで、オフィスに通勤するという “出社疲れ”を感じなくなったそう。「これで家でもバリバリ仕事ができたらいいんですけどね……」と、橋本さん。あちらを立てればこちらが立たず、といったところだろうか。

「それと、女性特有のメリットですが、生理痛が重い日は『在宅でよかった』と感じます。生理痛を抱えて通勤する負担もないし、ツラいときは気兼ねなく休憩できるので助かってます。在宅に切り替わった女性のなかにも、同じように感じている人は多いかもしれませんね」

　橋本さんの会社では、今後も在宅ワークを維持する方針だという。

「もう、以前のように出社することはなくなるような気がします。2日出社で3日在宅ワークが理想なんですけど、さすがにワガママすぎますよね……。今後も在宅ワークが続きそうなので、そろそろ家具を新調しようかな、と思ってます」

　新型コロナによって急速に進んだ働き方改革。そのひずみが、多くの人々にとって最適なカタチで解消される日は来るのだろうか。

ワンルームで在宅勤務、もう限界！　一人暮らしの若者たちの悲鳴

新型コロナ第3波に伴い、1都3県に再び緊急事態宣言が発出されたが、それに伴い在宅勤務を推奨する流れも加速し始めている。テレワークによる在宅勤務なら通勤の煩わしさから解放され、会議もオンラインを利用することで手軽に参加できるようになった。

　しかしその一方で、悲鳴を上げている人たちがいる。狭いワンルームマンションで在宅勤務する単身者だ。第1波、2波をどうにか乗り越えられたものの、第3波の渦中にある今、彼らの心身の限界が近づいている。

「僕が住んでいるのは、都心の狭いワンルームマンションです。昨年の緊急事態宣言の時はなんとか乗り越えましたが、外出自粛、在宅勤務が続くようなら引っ越しを考えないとメンタルが壊れそうです」

　そう嘆くのは、IT企業に勤務する30代男性・Aさんだ。一昨年の夏から、職場近くの東京都心に家賃約9万円のワンルームを借りている。在宅勤務になってからは、上手に気分転換ができなかったようで、ストレスで酒と食事量が増え、体重は7キロ増加したという。

　在宅勤務が始まってから約8か月、Aさんが様々な工夫をしたうえで出した結論は「もう無理かも」というものだった。9万円の家賃負担と狭い部屋での仕事という2重の苦しみが重くのしかかる。

「ワンルームは、もともと在宅勤務用にできていない。部屋にあったいろいろなものを処分してワークスペースを確保しても、すぐ横に布団があるといった環境はどうにもなりません。ロフトベッドにして、ベッドの下をパソコンスペースにしようかと思いましたが、ただでさえ日当たりがいいとは言えない部屋で、さらに一日中薄暗いところにいるのも気が滅入りそうで……。

　今はカフェで仕事したり、ビジネスホテルのテレワークプランなどで気分転換していますが、その出費もバカにならない。正直オフィスに出勤したい気持ちは強いですが、感染拡大が続いているので無理。空間が狭いと、行動も制限されるということが身に沁みました。イライラして壁を殴りたくなることも……。もう無理かもしれません。お金も精神も限界です」（Aさん）Webサイト関連企業で働く20代女性・Bさんも、「ワンルームは辛い」と悲痛な表情で訴える。Bさんは東京の下町エリアのワンルームで暮らしており、昨年春から在宅勤務になった。

「第一に、オンとオフの切り替えが本当に大変。誘惑が多すぎて仕事に集中できません。それだけならまだいいのですが、閉じこもってほぼ人と話さない生活なので、気分が滅入って、夜眠れなくなりました」（Bさん）

　そんなBさんは、昨年末頃、「しばらく在宅勤務は続くだろう」と諦めの境地になり、ワンルームでの在宅勤務スタイルを自分なりに工夫することにした。ポイントは「今を充実させること」だという。

「誰にも会わないからといって楽な格好ばかりせず、きちんと着替えて、軽くメイクもする。声を出し、鏡で笑顔の練習をする。テイクアウトやお取り寄せなどを利用し、ちょっと贅沢な食事を週1回は許す。お金を貯めて『コロナ後に絶対に海外旅行する！』という目標をたてる。生活をなんとか楽しむために、意識するようになりました。少しは気分も良くなったように思います」（Bさん）

　メーカー勤務の20代男性・Cさんは、月に何度か出勤日が設けられているが、基本的には在宅勤務。現在は都内の7畳ほどのワンルームマンションに住んでいる。在宅勤務が続くと、やはり孤独を感じることも多くなった。その憂さ晴らしは、家飲みだ。

「本当に辛いんですよ、ウサギ小屋での在宅勤務は……。Zoom飲み会で、ゆるーく飲み会を開催します。いつでも入ってきていいし、いつでも退出していいよ、というルールにして、友人たちに通知。会社の愚痴やワンルームでの苦労なんかも語り合える。死にそうだったメンタルが少しだけ回復するように思います」（Cさん）

　ワンルームでの在宅勤務に疲弊する若者たち。仕事の進行だけでなく、メンタル面の問題と闘っている人も少なくないようだ。

都心中古ワンルームマンションの価格は、ナゼ下がらないのか？

■【購読者5万人！】毎週金曜日17時に配信している無料のメールマガジン「資産デザイン研究所メール」。メールアドレスとお名前を登録するだけで、お金の不安を解消するための具体的な方法をご紹介します。
新型コロナウィルス感染拡大で、東京の中心部から郊外に移動する人が増え、不動産価格は下落すると言われました。しかし、今までのところ都心ワンルームマンションの販売価格は下がっていません（写真は私が投資している神楽坂の物件）。
これには、次のような理由があると思っています。
理由1．変わらない金融機関の担保評価
投資用マンションはローンを借りて購入する人がほとんどです。金融機関の物件評価価格が下がれば、借り入れ可能金額も下がり価格も下落します。
現状では、金融機関の都心中古ワンルームマンションへの評価は、低金利の継続と市場価格の安定から1年前とほとんど変わっていません。
理由2．家賃の高止まり
家賃が下がれば賃貸利回りが低下し、価格にもマイナスの影響となります。しかし都心中古のマンションの家賃は、都心3区などの中心部では上がり過ぎた反動から若干下がっていますが、全体ではほとんど変わっていません。
理由3．購入希望者の増加
在宅勤務の拡大により、時間が増えた人たちが、資産運用に興味を持ち始めネット証券の新規口座開設数は急増しています。金融商品だけではなく、投資用不動産にも興味を持つ人が増えてきています。
理由4．売却するオーナーの減少
既に不動産を保有している人たちは、慌てて売却するより、安定した賃料収入を引き続き得た方がメリットが大きいと考え、売却物件数が減っています。
これらの要因が相まって、投資家の都心・中古・ワンルーム購入ニーズは強く、販売会社が高く仕入れても、売れてしまうことから、販売会社間の仕入れ競争が激化しています。
自社で買取も行っている一部の会社以外は、仕入れコストは、ほとんど変わりません。商品のクオリティもほとんど変わりませんから、価格で勝負するしかありません。自社の利益を削って、価格を下げ、薄利多売で販売数を増やす動きが出てきています。
これは個人投資家にとって、購入コストの低下というメリットになります。
資産デザイン研究所でも、このような流れを捉えて、いくつかの不動産販売会社の価格を重視したセミナーを企画・募集しています。

まちかど風景・西区～イオン伊都向かいにワンルーム賃貸

福岡市西区徳永北でワンルーム賃貸の建設が計画されている。JR九大学研都市駅から徒歩5分程度で交通アクセスに優れているほか、道路をはさんで向かい側には大型商業施設「イオンモール福岡伊都」があり、生活利便性が確保されている。

　計画されているのは「賃貸併用住宅」で、S造3階建てのワンルーム6戸、ワンルーム外1戸の延面積336.11m²。建築主は個人、設計を大和ハウス工業（株）熊本支社集合住宅一級建築士事務所が手がける。着工は2021年1月頃を予定している。

　このほか、近隣エリアの周船寺では、上村建設（株）が設計を手がける「（仮称）周船寺Mビル（RC造4階建て、ワンルーム外8戸）」の建設が計画されている。21年も姪浜以西のエリア開発は活況を維持できるのかに注目したい。

ワンルームの部屋を広く使おう！布団のメリットとデメリット対策方法

決して広くはないワンルーム。
限られた空間は、なるべく効率的に使いたいですよね。
部屋の広い範囲を占める家具といえば、寝具です。ベッドから布団に変えた場合、空間に広さは生まれるのでしょうか？
また、布団に変えることでどのようなメリットデメリットが生まれるのでしょうか。
ベッドと布団を比較し、どちらがご自身のライフスタイルに合っているのか検討してみましょう。

狭いワンルーム。ベッドと布団どっちがいい？

寝具の全体的な大きさは、およそ90cm×2m以上になる場合がほとんどです。
ワンルームでは空間を圧迫し、部屋をさらに狭く感じさせてしまいます。
もっと広く部屋を使いたいけど、ベッドと布団、どちらの方が良いのか悩んでいる一人暮らし女子も多いのではないでしょうか。
まずはそれぞれのメリットデメリットを見比べて、そのうえで狭さ対策を考えてみましょう。

ワンルーム＋ベッドのメリット・デメリット

まずはベッドのメリットデメリットから見てみます。
【○ベッドのメリット】
・寝心地が良い
・上げ下ろしの手間がない
【△ベッドのデメリット】
・スペースをとる
・マットレスを気軽に干せない
・処分が手間
ベッドの大きなメリットは寝心地の良さです。ふかふかのマットレスは床の硬さを体に伝えないため、寝返りもラクです。
反面、そのふかふかを作り出す厚みは、気軽に干せないというデメリットを生みます。
ベッドは布団の上げ下ろしをする手間もかかりません。眠くなったときや疲れているとき、布団を出さずにそのままごろりと寝転ぶことができます。
ただし、しまうことができないということは、埃をかぶったままになる、という意味でもあります。
さらに出しっ放しにするしかないベッドは、常にスペースを圧迫する存在です。処分をしようにも専門業者への依頼だけでなく解体も必要なため、手間がかかります。

ワンルーム＋布団のメリット・デメリット

つづいて、布団のメリットデメリットについても触れてみましょう。
【○布団のメリット】
・収納ができるから部屋を広く使える
・天日干しができる
・処分の手間がかからない
【△布団のデメリット】
・上げ下ろしが面倒
・カビが生えやすい
・床冷えが直に伝わる
布団のメリットは、扱いやすさにあります。
ベッドと違ってたためるため、収納してしまえばお部屋を広く使えます。寝具があるとどうしても生活感が出てしまいますが、布団であれば、しまってしまえば問題ないでしょう。
また、布団はベッドと違って天日干しができます。寝具のダニ・ホコリが気になる方にとっては、大きなメリットといえそうです。
処分も畳んで縛って、専門業者に連絡をすれば良いだけなので、手間が少ないです。
一方で、敷きっぱなしにしておくとカビが生えやすい、というデメリットもあります。きちんとしまって、天日干しができていれば問題ないですが、毎日の布団の上げ下ろしは面倒臭いと感じてしまうかもしれませんね。床冷えも直に伝わるため、冬は布団に入るのがつらい、という場合も少なくないでしょう。

狭さ対策ならやっぱり布団がおすすめ

ベッドと布団にはそれぞれメリットデメリットがありますが、「狭さ対策」という観点からすれば、布団のほうがおすすめです。
しかし気になるのは布団のデメリットですよね。
布団だから発生するリスクや手間を克服する方法についても、考えてみましょう。

布団の上げ下ろしの手間対策

「布団の上げ下ろしが面倒くさい」という方でも大丈夫。布団収納の方法は、押入れにしまうだけではありません。
例えば、折りたたみ式のすのこベッドなら、布団を敷いたまま2つ折りが可能です。そのまま部屋の隅に寄せておけば、布団をしまわなくてもスペースが広く取れ、カビ対策もできます。
また、3つ折りにして部屋の隅に寄せて、上からカバーをかけてしまう、という方法もアリです。その際は床から高さが出るよう、すのこを敷くのを忘れないようにしましょう。
@mi7phone
Instagram で見る

布団の床冷えの対策

布団の冷たさの対策には、布団乾燥機や湯たんぽを使うのがおすすめです。とくに布団乾燥機は、日中、布団をなかなか干せない方にとって重宝します。ダニ退治をしつつ、布団を温めてくれる便利なアイテムです。
それ以外にも、床の上にアルミシートやコルクマット、カーペットやラグを敷くことで、布団の冷えが軽減されます。

布団のカビ対策方法

布団はベッドに比べてカビが発生しやすいです。人間は寝ている間にコップ1杯分の汗をかく、といわれていますが、その汗の水分は布団に吸収されています。
水分を含んだ布団と体温の温もり、さらに床の冷たさから、布団の裏側はじっとりと湿り気が発生。フローリングと布団、どちらにもカビが発生しやすい環境です。
これを改善するには、「こまめに干す」、「布団乾燥機を使う」などが効果的です。とにかく水分を布団から取り除くようにします。
布団と床の間にすのこベッドを敷くのも、良い方法です。床と布団との間に空気の通り道ができるため、湿りにくくなります。
それ以外にも、床に布団用の給水シートを敷くのも良いですね。すのこベッドよりも安価で、場所をとりにくく湿気対策ができます。

布団をしまう場所がない場合

そもそも布団を収納するスペースがない、という方も少なくないでしょう。
数ある布団の中には、フローリング収納を考えて6つ折りができるものや細長く収納できるものもあります。
それ以外にも、布団をケースに入れることでソファーやクッションとして使えるアイテムも販売されています。
押入れや収納スペースがない方は、これらのアイテムの使用を検討してみてはいかがでしょうか。

ベッドでも部屋を広く使いたい場合

「それでもやっぱりベッドが良い！」という方もいるかもしれませんね。
ベッドを置いても部屋を広く使いたい場合、ソファーベッドタイプにして日中はソファーとして使う、という方法があります。
それ以外にも、シングルよりももう一回り小さなセミシングルベッドやスモールセミシングルベッド、というものも存在します。
このようにベッドのタイプを見直すことで、ベッドの良さを活かしつつ、スペースを広く使えるようになるでしょう。

部屋を広く見せるなら寝具の色にも注意

部屋を広く見せたいのであれば、寝具の色にも注意をしましょう。
暗くて重い色、インテリアから浮くような色は、部屋に溶け込みにくいです。必要以上にベッドの存在感が増してしまい、ますます部屋が狭く感じてしまいます。
寝具の色はカーテンやソファー、壁紙と色を合わせることで、空間にゆとりが生まれます。

ワンルームの布団・ベッドのレイアウト例

おしゃれなワンルームでは、どのようにベッドや布団をレイアウトしているのでしょうか。
実際の例から、参考にしてみましょう。
@mainichimilk365
Instagram で見る
こちらの方は、すのこマットの上に布団を敷いています。布団というよりマットレスを連想させる厚さで、寝心地も快適そうです。寝具周りを全て同系色で揃えることで、空間に落ち着きを生んでいます。
@mina.mi_358
Instagram で見る
こちらの方も、やはりすのこを下に敷いています。すのこの明るい色と寝具、お部屋のインテリアのカラーがよく合っています。布団をたたんですのこがむき出しになっても生活感や違和感がなく、ナチュラルな印象を与えます。
@_room.h
Instagram で見る
ベッドの場合、窓際に設置することが多いです。朝日で心地よく目覚められ、生活動線を邪魔せず、部屋に奥行きを見せる効果があります。
ファブリックのカラーもきれいに合わせていて、ワンルームなのにホテルライクな印象です。

布団・ベッドはライフスタイルに合わせて選択を

布団とベッドは、どちらにもそれぞれの良さがあります。部屋を広く見せるのであれば布団のほうが効果的です。しかし、ベッドでもファブリックのカラーや配置を工夫すれば、圧迫感を減らせます。両方のメリットデメリットを見比べて、寝具に求める優先順位を確認しましょう。
※通販サイトにより価格は変動する場合があります

大阪・豊中のワンルーム賃貸取得　大和証券リビング投資法

大和証券リビング投資法人の資産運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント(東京都中央区)は、大阪府豊中市内に立地するワンルーム賃貸マンション「ヒューリックレジデンス千里山」の信託受益権を国内法人から2020年12月23日に取得した。取得額は26億円。2020年12月28日に物件の引き渡しを受ける。

　建物規模はRC造地下1階地上3階建て延べ約6226平方メートル。総戸数は192戸。2011年10月に建設した。所在地は大阪府豊中市東寺内町1の1の敷地約5519平方メートル。

バーチャルオフィス運営のカスタマープラスは、「一般オフィス・ワンルームマンション・レンタルオフィスとの比較」サイトをリニューアルしたと発表した。

バーチャルオフィス運営のカスタマープラス(中央区:代表取締役小林一也)は、
2020年12月24日より「一般オフィス・ワンルームマンション・
レンタルオフィスとの比較」サイトをリニューアルしたと発表した。

■内容

１：賃料比較（渋谷エリア）
２：豪華なロビーや受付スタッフは、本当に必要ですか？
３：自宅を登記先にしてはいけない5つの理由
４：カスタマープラスのサービス(4,743円)に含まれるもの
５：バーチャルオフィスを利用するメリット
６：自宅を登記先住所にしてはいけない5つの理由
７：移転登記もサポートします！【移転登記プラス】
８：移転する際に知っておきたい情報

一般オフィスとマンションオフィスやレンタルオフィスを借りた場合の
賃料の比較や、移転の際に役立つ情報も紹介しています。

「一般オフィス・ワンルームマンション・レンタルオフィスとの比較 」サイト
https://www.ginza-plus.net/others/asset-management/

またカスタマープラスでは、バーチャルオフィスの顧客に対して、サービス品質
を維持するために『毎月10社限定の新規募集』などの新機軸のサービスを提供している。

今なら移転登記支援キャンペーンで0円で利用できる移転登記手続きサービス
【移転登記プラス】
http://www.ginza-plus.net/service/iten-toki.php

格安2,980円(税抜)の変更登記手続きサービス【変更登記プラス】
https://www.ginza-plus.net/service/henkou-toki.php

今なら創業支援キャンペーンで0円でできる会社設立サービス【会社設立プラス】
http://www.ginza-plus.net/service/complus-toki.php

現在、カスタマープラスでは起業家を全力で応援する為、【創業支援キャンペーン】を実施中。
https://www.ginza-plus.net/sougyoushien/

【バーチャルオフィスに最高の安心感を】
自社所有拠点一覧
https://www.ginza-plus.net/jisyaroom/hikaku/

格安4,743円(税抜)の一般社団法人設立サービス【一般社団法人設立プラス】
http://www.ginza-plus.net/service/syadan-toki.php

シャワーのみのワンルーム物件とは？入居するメリット・注意点について解説

シャワーのみの物件とは、浴槽がなく、シャワーだけが設置された「シャワールーム」のある部屋のことをいいます。

特に、一人暮らしをしている人の中には、浴槽がなくてもシャワーがあれば問題ないという話もよく聞きます。はじめは違和感があるかもしれませんが、浴槽がなくても意外と慣れてくるものです。

今回はシャワールームのみのワンルーム物件に暮らすメリットや注意点をまとめて紹介します。

シャワーのみの物件の間取りはワンルームが多い

シャワーのみの物件

シャワールームだけの部屋は、間取り図で「シャワー」「シャワー室」「シャワーブース」「SR」などと記載されています。日本では、あまりメジャーではありませんが、海外ではよく見かけます。

下記の表にあるように、LIFULL HOME’Sで全国を対象に検索すると、シャワールーム付き物件はワンルーム、もしくは1Kの部屋に多いことが分かりました。

【間取り別のシャワーのみ賃貸物件数（件）】

賃貸物件の間取り	賃貸物件数
ワンルーム	561
1K	496
1DK	77
1LDK	190
2K	34
2DK	88
2LDK	176
3K	5
3DK	55
3LDK	57
4K	4
4DK	3
4LDK以上	47

（2020年11月30日時点）

検索結果は、共同設備のシャワーも含められており、シャワールームと書かれていても間取りを確認すると浴槽付きのお風呂場の場合もあります。

そのため、物件数はあくまでも目安と考えてください。

シャワーのみの物件のメリット

シャワーのみの物件

ここではシャワーのみの物件を選ぶメリットを紹介します。

シャワーのみだと、浴槽につかる必要がないため時間の節約になったり、浴槽のスペースを別の用途に活用できたりします。

特に、ワンルームでの一人暮らしなら、シャワーだけで済ませられるのはプラスに感じるかもしれません。

浴槽がある物件よりも家賃が安め

東京23区にあるワンルーム物件を調査すると、基本的に次のような順に家賃が上がります。

バス・トイレが共同、もしくはない物件

↓

シャワールーム付き物件

↓

バス・トイレ一体型のユニットバス物件

↓

バス・トイレ別の物件

バス・トイレ一体型のユニットバスでは浴槽を活用しにくく、結局シャワーしか使わないという人も多いため、シャワーのみの物件を探したほうがお得になる可能性があります。

築年数が浅いことが多い

従来はバス・トイレ一体型のユニットバスが一般的でしたが、最近になってシャワーのみという選択肢が出てきました。

そのため、賃貸物件の候補に登場して間もないシャワーのみの物件は、きれいで新しい物件が多い傾向にあります。

また、リフォームやリノベーションが行われたばかりの物件という可能性も高いでしょう。

シャワールームとトイレが別の物件が多い

シャワールームのある部屋の場合、多くはトイレが別に設置されています。

そのため、お風呂場とトイレが同じ場所にあるのが苦手だけど、家賃を安く抑えたいと考えている人に適しています。

お風呂場とトイレが別のセパレートタイプは、一人暮らしの部屋を選ぶときに譲れないという人も多いです。

予算的にバス・トイレ一体型のユニットバスしか選択肢がなかったという人にとって、シャワーのみの物件は新たな選択肢のひとつになるでしょう。

同じ専有面積の場合、浴槽がある物件より居室が広い

シャワーのみの物件の場合、浴槽のスペースが必要ないので、居室部分が広くなります。同じ専有面積の場合では、浴槽の部分が削られるので部屋を有効利用できます。

ワンルームならばできるだけ無駄なスペースは省いて、部屋を広く使いたいもの。浴槽が必要ない人にとっては大きなメリットといえるでしょう。

浴槽がないので掃除が楽

シャワーのみで浴槽がないと、掃除も短時間で済みます。浴槽の掃除は腰をかがめて磨くなど、負担のかかる家事のひとつです。

しかし、シャワールームだけなら、お風呂場を掃除するよりも狭いスペースで済むため、家事の時短や負担軽減につながります。

浴槽がある物件よりガス代が安く済む可能性がある

浴槽にお湯を張ることができない分、シャワーだけのほうがガス代や電気代、水道代の節約ができます。

ただし、冬場などに寒いからといって、シャワーを使いすぎるとお湯につかるよりも高くついてしまう恐れもあるので、少しでも光熱費の節約を目指すならば気をつけましょう。

賃貸物件を探す広めのワンルーム賃貸特集バス・トイレ別の賃貸特集

シャワーのみの物件に入居する際の注意点

シャワーのみの物件

シャワーのみの物件にはメリットもありますが、注意点もチェックしておきましょう。

浴槽がないので、入浴を楽しむことはできません。お風呂は必要ないと思っていても、念のため近くに銭湯や入浴施設があるか確認しておくのがおすすめです。

注意点を知ったうえで、賃貸物件選びを行いましょう。

浴槽にゆったりつかることができない

シャワーのみの物件の場合、浴槽につかることはできません。海外暮らしに慣れている人や、普段からシャワーで済ませることの多い人であれば問題に感じないでしょう。

はじめは気にならなかったとしても、時にはお湯にゆっくりつかりたいと思うこともあるかもしれません。その場合は銭湯や温浴施設を利用するのがおすすめです。

時折、自分へのご褒美として、身体をいたわりに行くのはリフレッシュにもなるでしょう。また、ジェットバスのあるスポーツジムなどを利用し、ゆっくりと浴槽につかるという方法もあります。

部屋が狭いことが多い

シャワーのみの物件はワンルームの部屋とセットになっていることが多いため、部屋の広さはそれほど確保できない可能性があります。また、収納スペースが少ない可能性も考えられます。

収納が足りないときには、衣装ケースを使ったり、つっぱり棒でデッドスペースを活用してみたりするのがおすすめです。収納のための商品にはさまざまなものがあるので、部屋に合わせて、組み合わせて使ってみましょう。

また脱衣所なども確保されていない場合があるため、バスマットの置き方を工夫したり、簡易カーテンを付けてみたりと、工夫をしながら快適な部屋づくりを行いましょう。

シャワーのみの物件は、バルコニーのないことがよくあります。そのため、洗濯物を乾かすには室内、もしくは梅雨の時季などはコインランドリーを利用するのがおすすめです。

まとめ

シャワーのみの物件

シャワーのみの物件はなじみがなく、不安に感じるかもしれません。しかし、お風呂につかれる施設は多いので、自分へのご褒美として楽しみに出かけるのもおすすめです。

経済的に助かったり、掃除が楽になったりと、メリットもたくさんあるので、注意点と併せて検討してみてください。

【1033人調査】中古ワンルームマンション投資は都心？地方？コロナ影響の実態

みなさんは老後資金についてどのように取り組んでいらっしゃいますか？

　ここ最近、資金が比較的抑えられ、今後の需要も期待できるという理由で注目を集めているのが、「中古ワンルームマンション投資」です。

　では実際に中古ワンルームマンションへ投資をしている方はどのように考えているのでしょう。

　そこで、中古ワンルームマンションに投資をしている30代～50代の投資家を対象に、中古ワンルームマンションへの投資に関する調査を実施しました。

7割以上が「都心の中古ワンルームマンションが良い」と回答

　画像 : https://newscast.jp/attachments/KF4wZztUkHTFoZmfqyJ5.jpg

　「都心での運用が良いと思う理由を教えてください」と質問したところ、『空室になりにくい（33.1％）』と回答した方が最も多く、次いで『売却がしやすい（27.9％）』『急激に値崩れしない（26.6％）』『大きな地域差がない（6.5％）』『需要に対して供給が不足している（5.5％）』と続きました。

　　調査結果の続きを読む　 : https://www.fudousantoshi-times.com/pro/news/11945?utm_source=newscast&utm_medium=social&utm_campaign=nc_article

中古ワンルームマンション投資のコロナ影響とは！？

　これから不動産投資を始める方にとって、不安に感じるのが、新型コロナウイルスの影響ではないでしょうか？

　実際に「影響があった」エピソードはもちろん、「影響がなかった理由」についても紐解いています。

　また、「都心」の人離れについて気になる方もいらっしゃると思います。

　在宅勤務の会社が増えており、「駅近」や「東京23区」の資産価値に疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。

　そのあたりについても参考になるデータ分析を解説しておりますので、ぜひ、参考にしてみてください。

　　調査結果の続きを読む　 : https://www.fudousantoshi-times.com/pro/news/11945?utm_source=newscast&utm_medium=social&utm_campaign=nc_article

資料請求・無料セミナー予約はこちらからお問い合わせください

　プロパティエージェントならではの「不動産投資」がわかる基本資料や、不動産投資の仕組み、リスクといった基礎知識はもちろん、収益の出し方まで学べるセミナーを実施しております。オンライン、対面からお選びいただけますので、お気軽にご予約ください。

　お問い合わせ－プロパティエージェント株式会社 : https://www.fudousantoshi-times.com/lp02/contact.html?utm_source=newscast&utm_medium=social&utm_campaign=nc_article

　セミナー一覧 | プロパティエージェント株式会社 : https://www.fudousantoshi-times.com/seminar01/?utm_source=newscast&utm_medium=social&utm_campaign=nc_article

家賃が月10万円減…都心マンションから近郊の一戸建てに移住が加速、ワンルーム空室急増

不動産業界初となる、LINEによる投資用ワンルーム

今年も早いもので、いよいよ年末を迎えようとしています。思えば今年は長きにわたり教科書に記載されるような歴史的な1年となりました。50年後も100年後もこの2020年という年はいろいろな意味で歴史に残ることでしょう。

　年末が迫って参りますと「どうにか年が越せる」「今年は越せない」といった会話が本来ならば居酒屋で交わされるのでしょう。しかし、今年はその居酒屋の経営者から最もそういった声が出てきているのではないかと思います。経済全体の景気も徐々に悪くなっているように感じます。最近では若年層の方々の自殺が増加傾向にあるとの悲しいニュースも聞かれます。

四半世紀前の不況期と似てきた

『不動産2.0』（長谷川高／イースト・プレス）

　今から四半世紀前の不動産バブル崩壊から始まった不況期には、よく電車が止まりました。人身事故が東京のあちらこちらで起こり、私自身が乗っていた通勤電車もあまりにも頻繁に止まり、困り果てた鉄道会社がホームの端に慰霊塔を建てたなどということもありました。

　その当時のことですが、当時デベロッパーの一担当者として、渋谷区にあった手形割引業者が保有していた土地を購入しました。それがまさに年末でした。その売主のところへ打合せに行くと、必ず先客が来ていました。建設業者の経営者の時もあれば、若い女性の時もありました。狭いオフィスでしたので、控え室で待っていると、パーティションの向こうの社長室の声は丸聞こえでした。

　その社長の商談（？）はほとんど毎回同じでした。持ち込まれた手形がいかに価値がないか、そしてこんな手形を到底割り引くことができないといったことを罵倒するように言い放つのです。つまり手形の割引をまずは強烈に断るのです。しかし、これは何かの儀式のように、それでも毎回お客は帰らないのです。結果「そこをなんとか」ということになって、初めて途方もない低い割引率を提示するのでした。

　私は、ただただ、その割引率のあまりの低さに驚き、のけぞったものでした。「そんな低い金額なら、あと数カ月どうにか、しのぐことはできないものなのか……」と。それができるならば、ここには来ていないわけなのですが。衝立の向こうに漫画『ナニワ金融道』で見た世界がありました。これがまさに年を越せるか越せないのかの瀬戸際の場面かと。

コロナ禍の不動産業界における異変

　さて、一方、今の株価だけは日本も米国も高値圏内にあります。これをどう判断したら良いのでしょうか？

　実体経済は新型コロナウイルス感染症の影響により、飲食、ホテル、旅館、旅客運輸業においては春先から甚大な損失が続いています。この業種の方々は名実ともに年を越せるかどうか思い悩んでいる方も少なくないと思います。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2020/12/post_194404.html

Copyright © Business Journal All Rights Reserved.不動産業界隈でもコロナ禍の影響を受けていくつか憂慮すべき現象が起きています。その一つが、単身者による東京離れです。直近において賃貸斡旋業者からお聞きして一番合点がいったことは、より都心寄りのワンルームマンションの空室が増えてきており、さらに募集をしても簡単には埋まらなくなってきたということです。春先から都内の飲食店の閉店や一時休業が続いています。そこで働く方々が東京を離れ始めているのだと思われます。

　また、もう一つ顕著な傾向が現れてきました。それは東京郊外または近県の一戸建てへ引っ越すファミリー層が増加してきたことです。先日も新聞に東京都内のマンション住まいのファミリー世帯が、群馬県の桐生市に移住したといった記事が掲載されていました。　東京におけるマンションの月額賃料13万円が、桐生市の平家の借家に移り、3万円となり、差額は月10万円になったというものでした。

　新型コロナ感染症の影響で在宅勤務やテレワークが増え、毎日会社に通勤する必要のなくなったことが根本にあるわけです。さらには、子供にとって自然環境の良さが考慮されての決断でもあったと記事にありました。それにしても毎月の家賃10万円の差額は実に大きいといえます。

郊外における空き家の活用が本格的に

　弊社でも東京郊外において築43年の空家を工夫に工夫を重ねて貸し出すことを、このコロナ禍で試みました。先日から実際に借りていただいた方も、引っ越し後には通勤時間が2時間となるそうですが、在宅勤務が増え、かつ子供にとっての自然環境の良さ、さらには家賃負担の軽減を実現できるということで契約していただきました。

　この戸建てを賃貸に出すといったことは、近年社会問題化している「空き家」問題の解決策として一部では注目はされていました。しかし、同じ大家業といっても都心のマンション経営とはまったく異なるもので、採算ベースを考慮に入れれば、それ相応の工夫が必要になってまいります。

　本質的に、いったいどんな方が借りてくれるのだろうか？　どうすればお客様に選んでいただけるのだろうか？　受け取れる賃料に見合ったリフォーム代はどの程度投資すべきなのか？　等々の収支バランスを考えながら進めなければなりません。

　しかし、一方、今回のコロナ禍によって郊外における住宅への需要は確実に高まりました。今後、不動産賃貸業においても、または「空き家」の活用手段としてもこの「戸建て賃貸」といった分野は、ある程度の需要増が望めると思われます。

自らの生活や経済を一旦縮小すべし

　さて、今一度このコロナ禍をいかにしのぐのかということを考えていきたいと思います。今回、どうやら長期化が避けられない状況を鑑み、自らの経済を立て直すために（実家や故郷があろうがなかろうが）一旦都会を離れ、郊外や地方に移住するという行動は十分考慮に値すると思われます。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2020/12/post_194404_2.html

Copyright © Business Journal All Rights Reserved.端的に言えば一旦、自らの生活や経済を「縮小」するのです。将来的には、都会に戻ることを前提としても、コロナ禍が過ぎ去るまで一旦（移住して）経済を立て直し、将来における捲土重来をはかるのです。

　地方に移住する時、ファミリー世帯の方々にとっての最大の懸念材料が子供の教育の問題だそうです。私は、これまで不動産の調査や講演の仕事で全国47都道府県へ参りました。ある時は、酔狂で東海道線の各駅停車に乗って東京〜京都間を往復したこともあります。

　そんな私が全国の地方を回って驚いたことの一つは、駅のないような町にも必ず「塾」があるということです。それもしっかりと名門校を目指すための進学塾です。そして、どの町にも英会話スクールやピアノ教室にバレエスクールも存在しました。まして今は、私立の中高一貫教育を受け、さらに同質の者が通う有名大学を出たからといって、果たして人生が何かによって保証されているといえるでしょうか？

先手有利の思考をもて

　そして、実はこういったある意味で避難的な「移住」または一時的な「撤退」の決断は、遅いより、早いほうが良いように思います。

　株式市場は、開発途上のワクチンへの期待で崩れるどころか上昇基調にあります。しかし、実体の経済はどうでしょうか。今後ともさらに悪くなっていく可能性は否定できないと思います。それならば、まさに「先手有利」または「先手必勝」の思考が必要だと思います。少なくとも、この過去半年はそうだったように思います。

　囲碁の世界では、先手は後手に対して6目半の優位にあるとされます。競輪や麻雀でも先行するものが結果明らかに有利であるとプロのギャンブラーであった色川武大氏も言われています。現在のような情勢下における行動も、撤退するにしろ、何か手を打つにしろ、間違いなく「先手有利」だと私は考えます。

　不動産における大家業は、先ほど記した通り今まで埋まっていた単身者向けの部屋がなかなか埋まらない状況になってきました。この時にも状況が好転するのをただひたすら待つより、費用が掛かっても先手先手と改良、改善を重ねるべきだといえます。それは、家賃や諸条件を下げることも含め、費用の掛かるリフォームや設備の更新も先手先手で実施すべきなのです。なぜなら、不況期には、賃借人というお客様の取り合いとなるからです。これが一部ではすでに始まっているのです。

　3カ月後や6カ月後が、今よりは良くなっているかもしれません。が、悪くなっている可能性もあるのです。いや株価ではなく、実体経済においてはその確率のほうが高いのではないでしょうか？　それゆえ、今から先手先手に手を打つべきなのです。

（文＝長谷川高／長谷川不動産経済社代表）

●長谷川高

長谷川不動産経済社代表。

東京生まれ。立教大学経済学部経済学科卒。

大手デベロッパーにて、ビル・マンション企画開発事業、都市開発事業に携わり、バブルの絶頂期からその崩壊と処理までを現場の第一線で体験。 1996年に独立。

以来、創業から一貫して顧客（法人・個人）の立場で不動産と不動産投資に関するコンサルティング、投資顧問業務を行う。また、取引先企業と連携して大型の共同プロジェクトを数多く手掛ける。

自身も現役の不動産プレイヤーかつ投資家として、評論家ではなく現場と実践にこだわり続ける一方で、メディアへの出演や執筆、講演活動を通じて、難解な不動産の市況や不動産の購入・投資術をわかりやすく解説している。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2020/12/post_194404_3.html

Copyright © Business Journal All Rights Reserved.

マンション売却査定サービス「かんたんLINE査定」を提供開始

不動産の売買・仲介業を手掛ける、株式会社東・仲（所在地：東京都豊島区、代表取締役：伊藤幸弘）は、投資用マンション流通業界初となる、LINEによる投資用ワンルームマンション売却査定サービス「かんたんLINE査定」の提供を開始しました。
不動産の売買・仲介業を手掛ける、株式会社東・仲（所在地：東京都豊島区、代表取締役：伊藤幸弘）は、投資用マンション流通業界初となる、LINEによる投資用ワンルームマンション売却査定サービス「かんたんLINE査定」の提供を開始しました。
個人情報入力不要、LINE友だち追加のみで、45秒で簡単にマンションの査定価格のチェックができる、不動産業界において革新的となる独自の売却査定サービスです。【サービス提供の背景】
従来の一括査定サイトへの査定依頼実施では、多数の不動産会社からの電話やメールなどの連絡が入り、依頼者が疲弊してしまうという課題がありました。また、買取会社への査定問合せでは、電話や訪問での強引な営業が怖く、なかなか気軽に査定依頼ができないという課題がありました。
それらを解決するために、株式会社東・仲では、投資用マンション流通業界初となる、LINEによる投資用ワンルームマンション売却査定サービス「かんたんLINE査定」の提供を開始しました。

【サービスの概要】
株式会社東・仲の「かんたんLINE査定」は、個人情報入力不要、LINE友だち追加のみで、45秒で簡単にマンションの査定価格のチェックができる、不動産業界において革新的となる独自の売却査定サービスです。
昨今の主要なコミュニケーションツールであるLINEを活用した、全く新しい不動産査定サービスです。

＜サービスの対象者＞
・所有している投資用ワンルームマンションの売却金額を査定したい物件売却希望者

＜提供価値＞
・個人情報の入力無しで、気軽で簡単な売却査定の実現
・従来のようなメールや電話ではなく、昨今の主要なコミュニケーションツールであるLINEを使った革新的な売却査定の実現

＜3つの特長＞
1：個人情報の入力不要
氏名や電話番号、住所などの個人情報を一切入力することなく、LINEの友だち追加のみでマンションの査定依頼が実施可能。

2：45秒でスピーディーに依頼が可能
所有物件に関する最低限の項目を入力するだけで、45秒でスピーディーに売却査定依頼が可能。複雑な情報入力や、担当者との打ち合わせなどの面倒な手続きは不要。

3：強引な営業電話などは一切なし
株式会社東・仲では、しつこい電話営業をすることは一切なし。強引に売却の契約締結を迫ることも絶対にありません。

【会社概要】
会社名：株式会社東・仲（かぶしきがいしゃとうちゅう）
本社：〒170-0002　東京都豊島区巣鴨1-24-12　アーバンポイント巣鴨5階
代表者：代表取締役　伊藤幸弘
Tel：03-5981-9950
Fax：03-5981-9951
免許番号：東京都知事（2）97169号
資本金：8,000万円
事業内容：動産の売買・仲介、賃貸の管理・運営、内装工事の企画・施工、不動産コンサルティング、損害保険代理業
URL：https://www.to-chu.co.jp/

【本件に関するお問い合わせ先】
株式会社東・仲
代表取締役　伊藤幸弘
Tel：03-5981-9950
Fax：03-5981-9951

都内ワンルームマンション7物件取得　大和証券リビング投資法人

大和証券リビング投資法人の資産運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント(東京都中央区)は今後、いずれも東京23区内に立地するワンルームマンション7物件を、総額69億8766万円を投じて取得する。いずれも取得後に物件名称には「グランカーサ」のブランド名を冠する予定。ソリッド馬込の物件以外は新築物件となる。
　取得物件と取得先は次の通り。
　ソリッド馬込(東京都大田区)-LIXILリアルティ(東京都中央区)▽ルジェンテ上野池之端(東京都台東区)-東急リバブル(東京都渋谷区)▽入谷プロジェクト(東京都台東区)-国内法人▽毛利一丁目プロジェクト(東京都江東区)-藤栄建設(東京都江戸川区)▽南大井プロジェクト(東京都品川区)-藤和ハウス(東京都西東京市)▽永代プロジェクト(東京都江東区)-M&Hアセットマネジメント(東京都世田谷区)、ソクラテス(さいたま市大宮区)▽中馬込プロジェクト(東京都大田区)-M&Hアセットマネジメント

「ベッドの誘惑」に打ち勝て！ワンルームでも快適在宅ワーク

ワンルームから溢れ出る生活感

　リモートワークでは対面でメンバーに会えなくなったため、オンライン会議の回数が劇的に増加。プロジェクトメンバーやお客様との打ち合わせ、雑談の機会を増やすために開催していたリモートお茶会など、毎日のようにオンライン会議サービスを使うようになりました。
　その中で気付いたのは、カメラで自分の映像を映さないと、伝えたいことが伝わりにくいということです。特に雑談では顔を見せないと全然感情が伝わらないなと思いました。
　そのためできる限りカメラをオンにするようにしているのですが、私が住んでいるのは狭いワンルーム。ベッドが一面の壁を占領しているので、机を壁に向けるとどうあがいてもカメラにベッドが写ってしまう状態でした。
　社内での打ち合わせでは「生活感満載でごめんなさい」で乗り切ってましたが、社外の打ち合わせではそうはいきません。
　そこでカメラが壁に向くように机の向きを変更。おかげで会議の度に一生懸命ベッドメイキングする生活からは卒業できました。
机が部屋の中央を占有しています。モニターアームを導入することで圧迫感を大分減らせたのですがもう少しどうにかしたい

ベッドの誘惑に負けず作業に集中できるよう工夫を凝らす

　ただ、机の向きを変えたことで、自分の視界の端にベッドが常に映るようになってしまいました。ベッドの誘惑に打ち勝ち、作業に集中できるようにいくつか工夫をしてます。
　まずはデスクマット。新卒からずっと職場の机の色が白だったので、職場と極力環境をそろえるべく白のデスクマットを購入しました。作業する場所が違っていても、職場と色味をそろえるだけでも集中できるようになるのでオススメです。
右のディスプレイは会社備品です。コロナ禍初期に自宅でも職場と変わらない環境で仕事ができるようにと送ってもらいました

キーボードのパームレストを檜材から自作

　また、ステイホームで暇だったのもあり、キーボードのパームレストを檜材から自作しました。
　自分の体に合わせて削ったので、フィット感がすごいです。なにより自分で好みの素材を選んで作ったので、キーボードを打つ度にテンションが上がります。
材料は近所のホームセンターで購入。ヤスリで削ったあとにワトコオイルで仕上げてます
　自分で工夫して試行錯誤すると、愛着が出てくるものですね。最初は引っ越そうと思っていたのですが、このままの方が快適なんじゃないかと思ってきました。

ワンルームでも楽しめる！私だけのリラックス空間の作り方

テレビを見るとき、読書をするとき、ぼーっとしたいとき。一人暮らしの限られた空間の中でも、ゆったりと過ごせる自分だけのお気に入りスペースを作りたいですよね。今回は、ワンルームや1Kにお住まいのRoomClipユーザーさんのアイディアを見ていきながら、リラックス空間の作り方をご紹介します。

省スペースで快適な空間に

ワンルームや1Kのお部屋にベッドを置くと、ソファを置く場所がなくてくつろぎスペースを諦めている方も多いのでは？はじめに、省スペースでも快適なリラックススペースを作っている、ユーザーさんのアイディアをご紹介します。こちらのsaramiさんは、ラグの上にプフやビーズクッションを置いてくつろぎスペースを作っています。ラグの上でのんびり過ごすときに、腰を下ろせるクッションがあるだけで、さらに快適さが増しますよね。やわらかな色合いのラグやクッションと、北欧テイストのインテリアがマッチしていて、居心地がとてもよさそう♪

■マットレスをソファにする

撮影：nico25さん

心地よさそうなnico25さんのお部屋は、なんと使っていない三つ折りマットレスをソファに変身させているそう。マットレスをソファにすることで、置き場所を確保できるだけでなく、くつろぎスペースも確保できるという一石二鳥のアイディアです。カバーをかけてクッションを置けば、本当のソファのようですね♪

■折りたたみチェアを活用する

撮影：181081さん

181081さんは、シンプルでスタイリッシュなインテリアにフィットした、折りたたみチェアを使っています。使わないときはたたんでしまっておけるのは、ミニマルに暮らしたい人にはぴったりのアイテム。布張りの座面は座り心地がとてもよさそうで、気持ちよくくつろいで、のんびりと読書などができそうですね。

グリーンを効果的に使う

撮影：nk2425さん

ひとつでもグリーンを置くと、一気に視覚からの癒し効果が高まります。nk2425さんのお気に入りのスペースというこちらには、目を引く大きなグリーンが。アクセントになるだけでなく、リラックスできそうなやわらかな雰囲気になっています。間接照明のやさしい光でグリーンが照らされていて、とても美しいですね。

カフェのようなスペースに

一人暮らしの限られたスペースでも、カフェのような落ち着いた雰囲気でお茶の時間を楽しんだり、少し仕事をしたり、そんな空間を作ってみたいですよね。ここでは、お部屋にカフェのような快適スペースを作っているユーザーさんをご紹介します。

■ダイニングチェアと兼用する

撮影：mmさん

お気に入りのチェアをダイニングに使えば、まるでおしゃれなカフェのような雰囲気に。mmさんは、座り心地がよさそうなチェアとカフェテーブルを合わせてコーディネートしています。オットマンを置くことで、リラックス時は足を伸ばすこともできそうですね。ミラーがカフェの雰囲気を増していて、素敵な空間です♪

■コンパクトなソファを使う

撮影：shiさん

ソファを置く場合は、コンパクトなサイズを選ぶとスペースも取らずに快適な空間が作れます。shiさんはコンパクトソファとサイドテーブルを組み合わせて、カフェのような空間に。ナチュラルな雰囲気のディスプレイと、ソファの後ろから照らされたライトの光で過ごす時間は、ゆったりとリラックスできそうですね♪

バルコニーのスペースを使う

撮影：mmさん

気候がいい季節は、バルコニーを活用してみるのはいかがでしょう？ウッドデッキを敷いたバルコニーで、最近はお仕事をしているというmmさん。のびのびとした開放的な空間で進める仕事は、はかどりそうですね。お花をディスプレイしたり、まるでカフェのオープンスペースで仕事をしている気分になれます♪

ゆったりと自分だけの世界に

映画鑑賞をしたり、ぼーっとしたり、自分の世界に浸ってゆったりと過ごしたい気分のとき、ユーザーさんはどんなふうにスペースを作っているのでしょうか。最後は、ひとりの時間をじっくり楽しみたいときのアイディアを、ユーザーさんの実例で見ていきましょう。

■ベッドにたくさんのクッションを集める

撮影：maapopoさん

maapopoさんは、ベッドの上にクッションをたくさん置いて、ベッドをリラックススペースに変身させています。これだけたくさんのクッションがあれば、もたれかかって座っても、横になっても過ごせる空間で、とてもくつろげそうですね。プロジェクターの映像とベッドトレイを置いているのも、海外のよう♪

■ハンモックでのんびりする

撮影：ineko_kさん

こちらのineko_kさんは、ハンモックチェアでのんびり過ごしているそう♪このハンモックチェアは、座ったり寝転んだりできるので、使うシーンに合わせて使い分けられるのもいいですね。ゆらゆらと揺れる心地よいハンモックにぼんやり座っているだけで、癒されそうです。remymartin83さんは、ベッドとソファスペースの間にカーテンをつけて、やんわりとスペースを仕切っています。カーテンのやわらかな雰囲気で、一層リラックスできる空間になっていますね。ワンルームだからこそ、生活空間とリラックス空間を分けることで、落ち着いた自分だけの世界で過ごすことができそうです。
いかがでしたでしょうか？ワンルームや1Kの限られたスペースの中でも、工夫してリラックスできるスペースを作っているユーザーさんをご紹介しました。ぜひ参考にしていただき、理想の自分だけの空間を叶えてみてくださいね。

田町ワンルームマンション新築

【津山市】サポートＹＯＵ（真庭市惣２５９ノ１、有木良治社長）は、「（仮称）田町ワンルームマンション」を新築するため、河井林産（津山市）へ設計・施工を依頼、11月上旬に着工した。
　規模は木造２階建て延べ２９９平方㍍。

ワンルームで競争力を考えた31.39m2。鶴見にハイスペックな高性能木造アパート誕生。賃料アップが試金石。

横浜市鶴見区、JR鶴見駅と東急東横線綱島駅を結ぶバス路線のほぼ中央に当たる同区獅子ヶ谷二丁目に木造賃貸アパートとしては破格に高性能な物件「パティオ獅子ヶ谷」が誕生した。

高気密、高断熱で快適な住まいを実現

どのくらい凄いかを数字で示すと、たとえば断熱性能はほぼG2クラスだという。

これはHEAT 20 G2グレードのことを意味する。HEAT20とは産学連携による「2020年を見据えた住宅の高断熱化技術開発委員会」が策定した住宅外皮性能の指標を指し、それがほぼG2グレードだとすると、冬季間の暖房エネルギー消費量（部分間欠暖房）を平成11年の省エネ基準、一般に次世代省エネ基準の住宅より約45％削減できることを示すそうだ。

既存の木造アパートではそもそも次世代省エネ基準どころか、遥かに低いレベルである場合があることを考えると、エネルギー消費量は半減はおろか、それ以上に削減できるということになろう。

あるいはC値という建物の気密性能の指標として用いられている数値は0.4cm2/㎡（１棟あたり５cm角相当）である。これは建物全体にある隙間面積（cm2）を延床面積（m2）で割った数値で、実際に建てられた建物内で専門の気密測定試験機を使って測定をする。

数値が小さいほど優れた気密性をもつことになる。そして、国が定めた次世代省エネルギー基準の「C値」は5cm2/m2。パティオ獅子ヶ谷はそれよりも遥かに気密性が高いのである。

また、窓にはLow-E複層ガラスの樹脂サッシが使われており、外壁の断熱材はネオマフォーム66mm。換気システムにはドイツ・スティーベル社のダクトレス全熱交換機を導入しており、換気はしても、室内の熱は逃さないようになっている。パティオ獅子ヶ谷はこれらの仕様により、暑さ寒さに悩まされることなく、一年中快適に過ごせる賃貸住宅なのである。

建設費は約2割アップ

と聞くと、気になるのは建設費だろう。通常の賃貸住宅を建てるのに比べて約2割ほどアップしているという。

設計を担当したスタジオA建築設計事務所の内山章氏によると「よく使われているサッシで作った場合にサッシ代が50～60万円だとすると、パティオ獅子ヶ谷の、単板ガラスの約4倍の断熱効果のあるLow-E複層ガラスだと100万円になるというようなイメージでしょうか。断熱材、サッシ、換気などで少しずつアップ、全体としては2割程度高くなる計算になります」。

一般の3000万円前後の住宅の場合で性能を上げて作ると、やはり15～20％アップになるそうで、パティオ獅子ヶ谷は全体で4戸と規模が小さいため、コストアップの割合がやや多めに出たということだろう。

これについて事業主である岩崎興業地所の岩崎祐一郎氏はこの物件単体でがっちり儲けるというよりも、今後の経営の指標にと考えているという。

「今後、築年数の経った物件の建替えが控えており、それをどのような物件にしていくべきか、それを考えるための指標としてこの物件を考えています。普通に作ればワンルームが8戸入りますが、綱島から菊名にかけては狭いワンルームの激戦区。差別化できない物件を作り、新築時だけは満室になるものの、それ以降が苦戦というのはどうかと考えました」。

家賃は相場より1万円以上高めに設定

元製麺所だった土地を購入、新築したもので、全額を借入で賄い、返済には30年以上かかるという。性能のような見えない価値については家賃をアップしにくいところがあるが、同物件では31.39㎡で6万8000円～7万円という相場に対し、1万円以上高い家賃8万5000円を設定した。

国の方針もあり、今後の住まいにはスペックの高さ≒建設費アップが必要になるが、それを賃料に反映させられなければ賃貸住宅の高品質化は進まない。性能に合わせた賃料が取れるかどうか、この物件はそのチャレンジのための一棟でもあるわけだ。

手前がリビング、真ん中にキッチン、水回りを挟んで奥が居室。スタイリングされた写真をお借りしたが、さすがのクオリティ

そのために、同社ではスタイリストに依頼、家具を入れて室内を撮影、しっかりしたチラシを作成した。地元の不動産会社だと賃料、広さだけで「これは無理」と言われかねないため、遠方からの客も呼び込もうというのだ。

幸い、バス便の始発駅のひとつ、綱島ではこのところ、東急新横浜線の新綱島駅（仮称）新設に伴って高層の駅ビル建設、周辺地域の区画整理などが行われており、今後の利便性アップは間違いない。

さらに駅東口地区でも市街地再開発事業が検討されていることを考えると、今後数年間でまちは大きく変わることになろう。これまでと違う層が入ってくることも想定される。となれば、現状の常識で、この地域に「これは無理」と切り捨てるのはチャンスを逃す可能性もあろう。

31.39㎡、1.5人仕様という広さの意味

さて、実際の住宅は31.39㎡の1LDK。中央の通路を挟んで1フロアに1戸、2階建てなので全4戸という構成である。この広さについて内山氏は1.5人仕様と表現している。

「もう15年ほど前に代々木上原の一戸建てで、1階に35㎡、天井高2.9ｍのワンルームを１戸作ったことがあります。1人でちょっと広めに住む、2人でもぎりぎり住めるという広さですが、そこはずっと満室が続いており、このくらいの広さにはニーズがあると考えています。地元に多いコンパクトなワンルームとの差別化もあり、ここでもたっぷり収納を取り、2人でもぎりぎり住めるようにしてあります」。

単身で8万5000円は高めかもしれないが、2人でと考えれば逆にお手頃だろう。どちらも取り込める広さと考えると、30㎡台は面白いのかもしれない。

また、将来、ニーズが変化した場合に備え、上下階の床の一部を抜いて70㎡のメゾネットに、逆に壁を作って1LDK1戸をワンルーム2室にすることもできるように作られてもある。

玄関の広さ、居室の独立感が印象的

部屋を見せていただいた。入る時に気づいたのは玄関の広さ。1230×995、つまり1.17㎡（玄関収納含まず）あり、この印象が部屋全体を広く感じさせている。下駄箱もたっぷり用意されている。

住戸の真ん中にキッチン、水回りが集約されており、それがリビング（約6.1畳）と寝室（約4.5畳）を分ける形になっており、それぞれの部屋に独立感がある。これについて内山氏は「彼氏、彼女を呼びやすい間取り」と表現されていたが、なるほどである。

床は無垢の異なる色の材を組み合わせたフローリングで、なんと㎡4000円という。最近は安価でも良い商品が出ているわけである。多種の色が入っている商品で汚れや傷が目立ちにくいのもポイントだ。

物件自体は交通量の多い道路に面して建っており、外にいるとかなりうるさいのだが、室内にいるとほとんど気にならない。樹脂製サッシ＋複層ガラスには省エネ効果に加えて静音効果もあるためだ。

設備、室内のデザインは地元の木造アパートを多く手掛ける工務店によるものとのことでそれほど特徴的なものはなかったが、北側1階でも昼間なら明るく電気を使う必要がないことや、隣家の庭を上手に借景に使って豊かな気分になれる作りになっている点など随所に住む人への配慮が見られたのが特徴。

それぞれ、ひとつずつの配慮は小さなことのように思えるかもしれないが、こうした積み重ねが住み心地に繋がるのである。

バス便エリアながら、自転車、車1台なら置けるものの、駐車場は設けていない。物件のすぐ前にバス停があり、しかも、時間帯によっては5分間隔で来るほどの便利な路線である。それを使えば良しという判断だろう。また、近隣にはカーシェアもあった。

物件としては非常によくできており、明るく気持ちの良い住まいだったが、問題は相場からプラス1万円以上の家賃が受け入れられるかどうか。気になるところである。

健美家編集部（協力：中川寛子）

一軒あたり月5万円の家賃収入。中古ワンルーム投資が不況下でも手堅いワケ

　コロナ禍による不況が重なり、我々のお金に関する不安は増すばかりだ。将来のために投資を考えても、ローンで投資用不動産を買うのは心理的負担が大きい。しかし、不動産投資家の芦沢晃氏のスタイル「中古区分マンションの現金買い」は、新型コロナ禍における戦略として一つの指針になるはずだ。

格安中古ワンルームを現金購入。着実に「未来の収入」を得る

不動産投資家の芦沢氏が所有するワンルーム物件。もともとは殺風景な部屋でも、ちょっとした小物でステージングすることで内覧時の印象をアップ

　芦沢氏はこれまで数百万～1000万円以下の物件を現金で買い集め、今では年間約3600万円の家賃収入を得ている。物件ごとの投資金額が小さく、現金購入なので金利負担もない─そんな“手堅い投資”を続けた経験から、「中古区分マンションは不況下でも安定資産として有望だ」と話す。「不況になると、まず退去や賃料減額が発生するのが高級賃貸物件なんです。一方、私が投資する中古ワンルームは家賃が5万円前後。東京都の生活保護の家賃支給が単身5万3700円であることから、生活保護者も入居ターゲットになり得ます。社会保険事務所からの直接振り込みにして、保証会社契約と各種保険を必須条件にすれば、滞納や事故の心配もありません」　建物の経年で家賃が下がりきった中古物件の場合、利便性と立地で支えられ、さらなる家賃下落の余地がない。不動産投資の大きなリスクである「空室」と「物件価値下落」の可能性が低いので、手堅い投資先になるのだ。低価格帯の物件はさらにお得になることも。「相続などの売り主事情や業者の決算期といった都合によって、まれにお得な物件が出てきます。今年3月にも築30年超の13㎡のワンルームを現金で2つ買いましたが、計1000万円ちょっと。阿佐ヶ谷、高円寺と立地がいいので家賃を5万円台に設定し、利回りは10.5％とれています」

思わぬ退去ケースも

　また、堅実に投資をするならば、「退去が発生してもすぐに次が決まるエリアか？」という点に、今まで以上にこだわるべきだという。「コロナによる社会変化を考えれば、会社員がテレワークになったり、学生さんがリモート授業になって実家に帰るなど、思わぬ退去ケースが出てきます。だからこそ『コロナで収入が下がった人やリストラされた人でも、公的補助の範囲内ですぐ住める物件』を、賃貸需要の強いエリアで探すことが、より重要になります」

注意点は維持費と税金

　ただし、当然ながら注意点も。「中古区分マンションは初心者向けとはいえ、返済ギリギリのローンをはめ込んだ価格で売り込む売買仲介業者もいるので注意してください。維持費と税金を払っても収支がプラスで回り続けなければ、運営する意味がありません。　共用部の修繕積立金も一部屋あたり100万～200万円くらいあると安心です。区分なら過去の大規模修繕履歴や修繕金の積み立て状況は建物管理会社が記録しているので、物件取得前には必ず売買仲介業者から入手してください」

敬遠されがちな3点ユニットだが「適正家賃を設定すれば問題ない」と芦沢氏。洗浄便座やアメニティを設置して他物件と差別化する

過去にリストラされた経験

　そんな芦沢氏だが、実は過去に不況でリストラされた経験を持つ。「ITバブル崩壊で解雇になっても家族を路頭に迷わせずに済んだのは、家賃収入があったからです。毎月の給料以外に安定収入があるのとないのでは、経済的にも精神的にも大きく違ってきます」　一室分の賃料5万円が、将来は大きな保障になるかもしれない。【芦沢晃氏】不動産投資家。「中古区分・現金買い」に特化して3億円以上の資産を築いた大家歴25年の投資家。著書に『少額現金ではじめる！「中古1Rマンション」堅実投資術』（ごま書房新社）＜取材・文／週刊SPA！編集部＞

大東建託、投資用ワンルーム開発参入

大東建託(東京都港区)が投資用ワンルーム開発のインヴァランス(同渋谷区)を19日付で買収し、100%子会社化した。東京23区で区分マンションを開発し年700戸販売する企業だ。課題である東京都内の物件供給力を強化する狙いがある。大東建託は長年、地主向け土地活用提案に特化し、主に2～3階建てのアパート建築を提案して業容拡大してきたが、近年は融資審査の厳格化などを背景に建築ペースが鈍化。ノウハウの異なる投資用マンション開発へ参入し、中計で掲げた年商2兆円超達成に向け前進する。

都心の中古ワンルームマンション投資、投資家47％が「コロナの影響なし」と回答。

プロパティエージェント株式会社は中古ワンルームマンションに投資をしている30代〜50代の投資家1033人を対象に調査を実施、10月20日、自社が運営する初心者向け不動産投資情サイト「不動産投資TIMES」で公表した。不動産投資の中で、中古のワンルームマンションは購入資金の安さと、今後の需要が期待できることから人気が高い。半面、新型コロナウィルス感染拡大の影響が懸念される商品でもある。実際に投資している人の意識を探った。
まず、中古ワンルームマンションの運用は都心と地方どちらが良いかというと質問には、7割以上が『都心（74.0％）』と回答。具体的な理由として「空室になりにくい（33.1％）」が最も多く、次いで「売却がしやすい（27.9％）」「急激に値崩れしない（26.6％）」が続き、「大きな地域差がない（6.5％）」「需要に対して供給が不足している（5.5％）」という理由もあった。
新型コロナウイルスの影響を聞く質問では、「全く影響がなかった（21.6％）」「どちらかといえば影響がなかった（25.7％）」で、「影響なし」は半数近くとなった。「影響があった」という回答が多少上まったのも事実だが、同社は「『とても影響があった』という方は全体の2割未満」という結果に着目。影響があった／なかった人に、それぞれ具体的な理由を聞いた。
影響があったエピソードとしては「解約して地元へ戻ると言われた」（30代／女性／会社員）、「新規の入居者が少なくなった」（30代／男性／会社員）、「単身赴任者が減った」（50代／男性／経営者・役員）など。影響がなかったエピソードでは、「都心なので空いてもすぐに埋まったから」（40代／女性／会社員）、「利便性の良いロケーションなので」（40代／男性／経営者・役員）、「入居率変動はなく、今のところ家賃引き下げ要請もないため」（50代／男性／会社員）といった回答が寄せられた。都心の物件に限って言えば、部屋が空いてもすぐに埋まる可能性が高いため、大きな影響が起きにくいと言える。同社は「立地によって影響度合いは変わってくるので、都度、市況や入居者の変化には敏感になることが大切」と指摘する。
とはいえ、都心の「人離れ」は気になる。在宅勤務の会社が増えており、「駅近」や「東京23区」の資産価値が変わらないかは、投資家の目下の大きな関心事だ。同社が9月に自社が管理する物件の入居者に実施した動態調査アンケート（回答数167件）では、東京23区内・横浜・川崎の入居者の93％が「居住地を変更する予定はない」と回答。都心不動産のニーズの堅調さをうかがわせた。

中古ワンルームマンション投資は都心？地方？コロナ影響の実態

老後資金2,000万円問題、そして新型コロナによる収入減少といった経済不安がいつ終わるかわからない今、これからの老後について不安を抱えている方も多いと思います。
そんな今だからこそ、老後の資産計画について真剣に考え、若いうちから長期的な運用ができる「不動産投資」を検討する方が増えています。

その中でも特に、中古のワンルームマンションはオススメの資産形成のひとつとして挙がっています。なぜなら、購入資金が安いことはもちろんですが、今後の需要も期待できるためです。現在、1世帯あたりの人員は年々減少傾向にあり、これからワンルームマンションへの需要が高まることが考えられます。

では実際に中古ワンルームマンションへ投資をしている方はどのように考えているのでしょう。

そこで今回、中古ワンルームマンションに投資をしている30代〜50代の投資家を対象に、中古ワンルームマンションへの投資に関する調査を実施しました。

中古ワンルームマンション運用は「都心」「地方」どちらが良い？

「都心」「地方」どちらの中古マンションが投資物件として優良か調査しました。

7割以上が「都心の中古ワンルームマンションが良い」と回答

「中古ワンルームマンションの運用は”都心”と”地方”どちらが良いと思いますか？」と質問したところ、7割以上の方が『都心（74.0％）』と回答しました。

“都心”が良いと思っている方が多いようですが、具体的にどのような理由があるのでしょうか。

「都心での運用が良いと思う理由を教えてください」と質問したところ、
『空室になりにくい（33.1％）』と回答した方が最も多く、次いで『売却がしやすい（27.9％）』『急激に値崩れしない（26.6％）』『大きな地域差がない（6.5％）』『需要に対して供給が不足している（5.5％）』と続きました。

都心は地方と比べて人が集まりやすいため、空室になるリスクも減り、いざというときにも売却しやすいという点に都心のメリットを感じているようです。

新型コロナウイルスは運用に影響がない⁉その理由が明らかに！

これから不動産投資を始める方にとって、不安に感じるのが、新型コロナウイルスの影響ではないでしょうか？今回の新型コロナウイルスの感染拡大で、「本当に投資を始めて大丈夫なの？」と思っている方も多いでしょう。

では、現在中古ワンルームマンションを運用している方は、どのくらい影響があったのでしょうか？

新型コロナウイルスの影響なしと47％が回答！

「新型コロナウイルスの中古ワンルームマンション運用への影響について教えてください」と質問したところ、半数近くの方が『全く影響がなかった（21.6％）』『どちらかといえば影響がなかった（25.7％）』と回答しました。

「影響があった」という回答が多少上回っているものの、「とても影響があった」という方は全体の2割未満という結果となりました。

影響があった方、なかった方にそれぞれ具体的な理由を聞いてみました。

■新型コロナウイルスによる影響があったエピソード
・解約して地元へ戻ると言われた（30代／女性／会社員）
・新規の入居者が少なくなった（30代／男性／会社員）
・単身赴任者が減った（50代／男性／経営者・役員）

■新型コロナウイルスによる影響がなかったエピソード
・都心なので空いてもすぐに埋まったから（40代／女性／会社員）
・利便性の良いロケーションなので影響はない（40代／男性／経営者・役員）
・入居率変動はなく、今のところ家賃引き下げ要請もないため（50代／男性／会社員）

などの回答が寄せられました。

新型コロナウイルスによる影響があった方は、入居において動きがあったようですが、都心の場合、部屋が空いてもすぐに埋まる可能性が高いため、大きな影響が起きにくいと言えるのではないでしょうか。

立地によって、新型コロナウイルスによる影響度合いは変わってくると思いますので、都度、市況や入居者の変化には敏感になることが大切そうです。

コロナ影響による都心離れの実態とは？

今回の調査では、新型コロナウイルスによる大きな影響がないことがわかりましたが、とはいえやはり、コロナ禍の今、「都心」の人離れについて気になる方もいらっしゃると思います。在宅勤務の会社が増えており、「駅近」や「東京23区」の資産価値に疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。

そこでプロパティエージェントでは、本調査とは別に、コロナ禍における都心不動産のニーズがどのように変化していくのかを調査するために都心にお住いの方々に動態調査アンケートを実施いたしました。

その結果、93％の方が居住地を変更する予定はないと回答するなど、都心不動産のニーズは今後も堅調であることがわかりました。
ぜひ、こちらの調査データも参考にしてみてくださいね。
関連記事：都心不動産、コロナ禍においてもニーズは堅調～新型コロナウイルスに関する入居者動態調査アンケート～

プロパティエージェントの物件入居率推移

ここまでの調査で、新型コロナウイルスの影響に関しては、空室が発生したという懸念がある一方で、「都心」ではすぐに入居がついたケースを考慮すると、やはり、「物件の立地」に鍵があるといえそうです。では実際に、プロパティエージェントで不動産投資を始めたら、空室はどのくらいの頻度で起こるのか、気になるところですよね。

年間平均入居率99.5％以上をキープ

プロパティエージェントの年間平均入居率は99.5％以上、滞納率は1.0％前後で推移しており、首都圏平均の入居率90.2％、滞納率6.7％（※）に比べ、オーナー様にご安心頂ける数値を維持しております。
(※)日本賃貸住宅管理協会「2016年度上半期『日管協短観』」より

2020年9月までの管理戸数・入居率データはこちら

取り扱い物件は東京23区都心エリアに集中

人気の高い23区は地価も常に上昇しており、2016年から2019年にかけては、25.6％上昇しています。

プロパティエージェントでは、「駅からの体感距離」「乗降客数の推移予測」「需給バランス」「長期修繕計画の変動性」など、仕入れ基準のビックデータを基にした独自の「SSスコアリング」により、直勘や主観に頼らず、評点基準をクリアした物件のみをお客様にご提供します。

まずは一度、プロパティエージェントが扱う物件についてお話を聞きにいらしてください。

ワンルームマンション条例で都心物件の希少性が上昇?

ワンルームマンション条例とは

　ワンルームマンション条例とは、主に区分マンションのようなワンルームの建設を制限する目的で制定される条例だ。内容は自治体によって変わるが、条例違反の場合、事業者が課税されることもある（豊島区など）。
【こちらも】不動産投資のコロナ対策は1R賃貸で凌ぐ! 相場の底打ちまでじっと待つべし
　ワンルームマンション条例（もしくはそれに準ずる規定）は、不動産投資が盛んな東京23区すべてで制定されている点に注目すべきだ。観点を変えると、東京都心の自治体はワンルームマンションを極力建設してもらいたくないという思惑も垣間見える。
　ではなぜ、ワンルームマンション条例が制定されることになったのか。これは地域や行政が抱える大きな問題が関係している。

■条例制定の背景

　1つは自治体に住民税の増収を狙う思惑があるためだ。ワンルームマンションの居住者は単身者が多く、住民票を移さないケースも多いことから、住民税の確保が出来ない。それであれば、住民票を移してくれるだけでなく、年収も安定したファミリー層を呼び込む方が得策だ。条例にはファミリー層が居住可能な広いマンションの建設を促進出来るように、ワンルームマンションの建設を抑制する狙いがある。
　（なお、居住者が住民税を支払っていないにも関わらず、行政のサービスを享受出来る点を問題視する意見もある）
　また、周辺地域の環境を安定させたい点もあるといわれている。例えば、ワンルームマンションの居住者は騒音やゴミ出し等のマナーが悪いと指摘されるケースは想像出来るだろう。近隣住民とのトラブルも散見されることから、このような居住者を少しでも減らすことで、良好な生活環境を確保したいわけだ。
　その他の理由もあるが、いずれも良好な地域を作り維持していくことが、ワンルームマンション条例制定の背景にあると考えてよい。

■都心物件の希少性が上昇する可能性も

　以上が東京23区で新築のワンルームマンションを建設しづらい主な要因である。
　とはいえ、東京都心に住みたいと希望する単身者は多く、ワンルームマンションの需要は減りづらいだろう。都心物件は投資用不動産として非常に人気があるため、物件の人気や希少性を押し上げる可能性は十分にあるのでないか。

【中古ワンルームマンション投資家1,033人調査】新型コロナ影響なしと47％が回答！成功するための「物件選定」と「会社選び」とは？

プレスリリース配信元：プロパティエージェント株式会社

中古ワンルームマンションの運用は"都心"が良いと判明！その理由は？

これから不動産投資を始めようとお考えの方で、
「新築、中古のどちらが良いのか」
「アパート、マンションなど種類が多くて迷う」
といったお悩みを抱えている方はいらっしゃいませんか？

その中でも、中古のワンルームマンションはオススメの不動産投資先の1つとして挙がっています。

なぜなら、購入資金が安いことはもちろんですが、今後の需要も期待できるためです。
現在、1世帯あたりの人員は年々減少傾向にあり、これからワンルームマンションへの需要が高まることが考えられます。

では実際に中古ワンルームマンションへ投資をしている方はどのように考えているのでしょう。

そこで今回、収益用都市型マンションの総合デベロッパーのプロパティエージェント株式会社（https://www.propertyagent.co.jp/）は、中古ワンルームマンションに投資をしている30代～50代の投資家を対象に、中古ワンルームマンションへの投資に関する調査を実施しました。

中古ワンルームマンションに投資するメリット・デメリットとは？

はじめに、中古ワンルームマンションに投資するメリット・デメリットを伺っていきたいと思います。

「中古ワンルームマンションに投資するメリットを教えてください（複数回答可）」と質問したところ、『新築より物件価格が安く利回りが高い（49.9％）』『過去の入居者実績を把握できる（34.0％）』『価格を抑えれば複数所有ができ、リスク分散が可能（31.3％）』という中古物件ならではのメリットである回答がTOP3を占める結果となりました。

以降の結果はコチラ：『家賃変動率がわかり家賃収入を予想しやすい（30.5％）』『優良物件を比較的安く購入できる（20.5％）』『今後の需要増加が予測される（7.7％）』

では、反対にデメリットは何が挙げられるのでしょうか？

「中古ワンルームマンションに投資するデメリットを教えてください（複数回答可）」と質問したところ、『まとまった自己資金が必要（34.4％）』『管理費用や積立修繕費がはじめから割高（29.8％）』『間取りや設備が古く入居者がつかない（29.6％）』という回答がTOP3を占める結果となりました。

新築・中古にかかわらず、不動産投資を始めるには物件を購入する必要があるため、条件によってはある程度まとまった資金が必要となることもありますよね。

以降の結果はコチラ：『購入時に内見ができず判断が難しい（25.8％）』『エリアに応じてリスクが異なる（18.6％）』『課税所得が増えてしまうことがある（18.3％）』『優良物件購入の競争が激しい（10.9％）』

中古ワンルームマンションのメリット・デメリットについてイメージできましたでしょうか？
それぞれを理解したうえで、最適な投資を始めたいですよね。

デメリットに挙げられている「物件に関する懸念点」については、物件を紹介してくれる不動産会社によっては解消できることでもあります。投資を成功させるためにも、不動産会社選びも重要といえそうです。

中古ワンルームマンションの購入までの期間は…？

先程の調査で、中古ワンルームマンションに投資するメリット・デメリットが明らかになりました。

では、いざ投資のために中古ワンルームマンションを購入するとなると、どのくらいの期間が必要になるのでしょうか？

「投資目的の中古ワンルームマンションを購入するまでどのくらいの期間がかかりましたか？」と質問したところ、『1ヶ月以内（48.4％）』と回答した方が最も多く、次いで『3ヶ月間以上（26.5％）』『約2ヶ月間（15.3％）』『1週間未満（9.8％）』と続きました。

中古ワンルームマンションの購入にあたり以下の工程が必要となります。
１. 情報収集、購入計画を考える
２.不動産会社選びや相談
３.物件の選定
４.物件の申し込み
５.重要事項の説明と不動産売買契約
６.ローンの融資審査
７.決済、引き渡し

一見すると多いように見える工程ですが、多くの方がおよそ1ヶ月以内で購入まで決めているようです。

中古ワンルームマンションの運用は"都心"が良い…！その理由が明らかに！

先程の調査で、中古ワンルームマンションの購入にはある程度時間が必要なことがわかりました。

購入までに大変だったこととして、「エリア」を挙げている方がいましたが、場所に関して“都心”と“地方”であればどちらが良いと感じているのでしょうか？

「中古ワンルームマンションの運用は"都心"と"地方"どちらが良いと思いますか？」と質問したところ、7割以上の方が『都心（74.0％）』と回答しました。

“都心”が良いと思っている方が多いようですが、具体的にどのような理由があるのでしょうか。

「都心での運用が良いと思う理由を教えてください」と質問したところ、『空室になりにくい（33.1％）』と回答した方が最も多く、次いで『売却がしやすい（27.9％）』『急激に値崩れしない（26.6％）』『大きな地域差がない（6.5％）』『需要に対して供給が不足している（5.5％）』と続きました。

都心は地方と比べて人が集まりやすいため、空室になるリスクも減り、いざというときにも売却しやすいという点に都心のメリットを感じているようです。

都心は転入者数も転出者数も多く、人の出入りが激しいため中古ワンルームマンションの運用に最適なのかもしれません。

運用・管理の軽減は「物件選定」と「不動産会社選び」がカギ！

先程の調査で、中古ワンルームマンションを運用するなら“都心”が良いということがわかりました。
では、実際に運用を開始して想定を超えて大変だったことはあるのでしょうか？

「中古ワンルームマンションの運用で想定を超えてきたことを教えてください」と聞いたところ、

・管理や維持する運用体制に時間をとられる（30代／男性／自営業）
・想定より手続きに時間がかかりました（30代／女性／会社員）
・利益を上げるのが、最初は難しかった（40代／男性／会社員）
・修繕費などの維持・管理にかかる費用が、想定を超えた（40代／男性／自営業）
・空室が発生する（50代／男性／経営者・役員）

といった投資物件の管理、補修費用、利益の上げ方についての回答が寄せられました。

これから中古ワンルームマンションの運用を考える方にとっては、とても重要な情報ですよね。

修繕や空室、安定した収益を実現するためには、物件に大きく関係するため「物件選定」がまずは重要といえます。
一般的に、マンションは築年数が15年を超える頃に大規模な修繕工事を行いますので、築年数や設備の状況確認が必要です。
あわせて、立地やマンション周辺状況の把握など、空室にならない物件を見極める情報収集をすることも忘れてはいけません。

また、管理や手続き代行といった手間に関しては、不動産会社に委託することで軽減できるでしょう。
購入先の不動産投資会社によっては、購入後の賃貸・建物管理をフル対応する会社と、一方で売ったら終わり、という会社と提供サービスは様々です。

どの不動産会社から購入・依頼するのが良いのか、オーナー自身の負担も加味したうえで答えを出す必要がありそうです。

「物件選定」と「不動産会社選び」を注視することで、中古ワンルームマンションでの運用を手間なく進めていくことができるかもしれません。

新型コロナウイルスは運用に影響がない！？その理由が明らかに！

これから不動産投資を始める方にとって、不安に感じるのが、新型コロナウイルスの影響ではないでしょうか？

今回の新型コロナウイルスの感染拡大で、「本当に投資を始めて大丈夫なの？」と思っている方も多いでしょう。

では、現在中古ワンルームマンションを運用している方は、どのくらい影響があったのでしょうか？

「新型コロナウイルスの中古ワンルームマンション運用への影響について教えてください」と質問したところ、半数近くの方が『全く影響がなかった（21.6％）』『どちらかといえば影響がなかった（25.7％）』と回答しました。

「影響があった」という回答が多少上回っているものの、「とても影響があった」という方は全体の2割未満という結果となりました。

影響があった方、なかった方にそれぞれ具体的な理由を聞いてみました。

■新型コロナウイルスで影響があった方
・解約して地元へ戻ると言われた（30代／女性／会社員）
・新規の入居者が少なくなった（30代／男性／会社員）
・単身赴任者が減った（50代／男性／経営者・役員）

■新型コロナウイルスで影響がなかった方
・都心なので空いてもすぐに埋まったから（40代／女性／会社員）
・利便性の良いロケーションなので影響はない（40代／男性／経営者・役員）
・入居率変動はなく、今のところ家賃引き下げ要請もないため（50代／男性／会社員）

などの回答が寄せられました。

新型コロナウイルスによる影響があった方は、入居において動きがあったようですが、都心の場合、部屋が空いてもすぐに埋まる可能性が高いため、大きな影響が起きにくいと言えるのではないでしょうか。

立地によって、新型コロナウイルスによる影響度合いは変わってくると思いますので、都度、市況や入居者の変化には敏感になることが大切そうです。

まとめ：不動産投資のオススメは“都心”の中古ワンルームマンション！？

今回の調査で、中古ワンルームマンションへ投資するメリット・デメリットが明らかになりました。

新築・中古に限らず、不動産投資を始めるためにはある程度まとまった資金が必要ですが、新築と比較し、中古は価格が安いことや収益見込みも立てやすい、リスクが低いなどの面から、投資初心者でも始めやすいでしょう。

また、気になる新型コロナウイルスの影響に関しては、空室が発生したという懸念がある一方で、「都心」ではすぐに入居がついたケースを考慮すると、やはり、「物件の立地」に鍵があるといえそうです。

成功している方がいる一方で、中には中古ワンルームマンションの運用に困っている方もいます。

これから中古ワンルームマンションへの投資を検討している方は、専門会社に相談することやフォロー体制がしっかりと完備されているか、購入する物件の築年数は古すぎないかなどを確認し、少しでもリスクを減らした運用ができるよう、今回の経験者の意見を参考に不動産投資にぜひ、取り組んでみてください。

不動産投資をするならプロパティエージェント株式会社がオススメ！

「中古ワンルームマンションで投資をするならどこが良いの？」
「できればフォロー体制や相談に乗ってくれるところが良い…」

そんな方にオススメなのが、プロパティエージェント株式会社（https://www.propertyagent.co.jp/）の不動産投資です。

プロパティエージェントが保有する物件は、都心の中古の区分マンションに強いため、運用が簡単に行なえます。

■安心の管理サービス
仕入れ～販売～管理～売却まで一括でお引き受けできるワンストップ体制
入居率99.5%以上を維持する賃貸管理ノウハウ
賃貸管理手数料を永年無料にすることのできるサービスあり

■厳選された収益物件
仕入れ基準のビッグデータを基にした独自のSSスコアリングによる優良物件選定
建物管理事業ノウハウを活かした修繕・設備管理等の徹底

■充実のフォローアップ体制
税理士による確定申告書等作成～申請完了（初年度無料）
税理士への確定申告相談（毎年無料）
1オーナー1担当制の対応スピード

入居率が高く維持できる厳選されたエリア、物件スコアリングによる安心の物件選定、購入後のアフターフォローなど、中古運用者が叶えたいことがすべて実現できる不動産投資がプロパティエージェントでは可能です！

中古ワンルームマンションでの不動産投資を検討している方は、ぜひプロパティエージェントまでご相談ください。

■資料請求・お問い合わせはコチラ
https://www.fudousantoshi-times.com/lp02/contact.html?utm_source=prtimes&utm_medium=social&utm_campaign=pr_mendan

■まずはセミナー参加から！という方はコチラ
https://www.fudousantoshi-times.com/seminar01/?utm_source=prtimes&utm_medium=social&utm_campaign=pr_seminar

■お客様相談窓口：0120−581−143

■会社概要
社名：プロパティエージェント株式会社（東証一部上場証券コード3464）
所在地：〒163-1341東京都新宿区西新宿6-5-1　新宿アイランドタワー41階
設立：平成16年2月6日
資本金：5億9,666万円
代表者：代表取締役社長中西聖

調査概要：中古ワンルームマンションへの投資に関する調査
【調査期間】2020年8月28日（金）～2020年8月31日（月）
【調査方法】インターネット調査
【調査人数】1,033人
【調査対象】中古ワンルームマンションに投資をしている30代～50代の投資家
【モニター提供元】ゼネラルリサーチ

■プロパティエージェント株式会社について
当社は、『IT』×『都心』×『不動産』をコンセプトに4つのオウンドメディアを運営し、それぞれのニーズにマッチングさせる事業展開を行い、ニーズに合わせた資産運用型の投資用不動産や住み方の多様性を提供する居住用コンパクトマンションを提供する企業です。

社会的信頼に応え、誠実な企業運営を行い、持続的な成長及び発展を遂げることが重要であると考え、2015年12月に東証JASDAQに上場、2017年12月8日に東証二部へ市場変更、2018年7月24日に東証一部銘柄に指定されました。

空室増で投げ売りが始まる？築30年、3点ユニットのワンルーム救済案のあの手この手

家賃数万円の築古ワンルームが危ない
首都圏では築年数の古い、3点ユニットのコンパクトなワンルームはこれまでも決まりにくい物件だった。その傾向に拍車がかかっている。
ある程度の家賃を払える、払い続ける人は在宅時間が長くなったことを受けて、少しでも快適に暮らせるようにと引っ越したいと考えており、実際、広い家への引っ越し、あるいは買える人であれば購入にと動いている。
その一方でアルバイト、派遣などとして働いてきた人のうちには収入が減少、家賃支払いが厳しいと感じる人たちも増えており、物件が動かなくなっている。
地域にもよるが、家賃でいえば5～6万円を中心に7万円、8万円くらいまでというところだろうか。学生も含め、実家に帰る例もよく聞く。
その状況を反映してか、市場でも築古のコンパクトなワンルームの売り物件が目につくようだが、対象となる層が減っている状態でそうした物件に投資するのはどうなのか。
これまで他人とは違うアイディアで難しいと言われた物件を満室にしてきたコンセプトエールの久保田大介氏にアイディアを聞いてみた。
SOHO可を前面に打ち出し、人気物件に
「今の状況はある特定の層が蒸発してしまったようなもの。市場にいなくなった人達をじっと待っていても空室が決まることはなく、時間の無駄。これを機に新しい武器を手に入れるチャンスです」と久保田氏。
そのために、久保田氏が最初に考えるのはNGと言われている条件をいかに可にするかだという。例として資料を見せていただいたのは東急田園都市線「池尻大橋」駅の物件。
渋谷の隣駅と言う立地で、駅から2分。この立地なら決まらなくなることはないのではと思ったが、実は3年前まではなかなか決まらない物件だったという。築31年、3点ユニットの部屋である。
ところが、ある条件を変えたことですぐ決まるようになった。現在は解約の前に申込みがあり、空いたらすぐに正式申込みで決定するまでに。何を変えたか。
SOHO可にしたのである。しかも、それを物件資料のトップに赤字で目立つように記載しているのである。
なかなか決まりにくかった築古物件を人気物件に
「池尻大橋の周辺でSOHO可はそれほどありません。相談されれば検討しますよという物件はあるでしょうが、最初から可です、利用を歓迎していますよとまで書いてある物件はおそらくこれだけでしょう。だから、この地域でSOHOを探している人にはこの物件だと、付き合いのある不動産会社は自動的に紹介してくれるほどです」。
渋谷の隣駅である。オフィスニーズがあるのだ。だが、ワンルームを利用してのオフィスである、一般の人が思うような不特定多数が出入りするオフィス然としたものになるわけではない。
最近だと一般企業に勤務する人が自宅でテレワークをしているが、そのような形で使われることが大半だろう。久保田氏も不特定多数が訪れることになるような業種、たとえばネイルサロンなどは入れないようにしており、SOHOだからと言って、一般の住宅をさほど変わったことはない。
だが、多くのオーナーは新しいことを嫌がり、聞きなれない言葉にアレルギーを示すと久保田氏。
「SOHO以外ではルームシェアも同様に可とすると決まりやすくなるのですが、以前、ルームシェア不可というオーナーさんたちにその理由を聞いたことがあります。それが実に無意味で、そんな理由でチャンスを逃しているのかと思いました」。
そのオーナーたちが挙げた不可の理由は3つ。「騒ぐのではないか」「家賃滞納が多いのではないか」「一方が結婚するなどで退居した場合解約されてしまうのではないか」というものだ。
いずれにも打つ手はあると久保田氏。
「騒ぐのではないかという不安には定借を使えば良い。トラブルがあったら再契約をしなければ良いだけです。家賃滞納に対しては保証会社を使えば良いし、一方の退居に関しては入居者の入れ替わりを認めるようにすれば、一方が解約しても問題はありません。そもそもルームシェアをしようという人達は友人が多く、社交的であるケースが多いので、2週間のうちに誰か次の人を見つけてきてくださいと言えば、多くの場合、ちゃんと探してきます」。
今は新たに入国してくる人がいないため、しばらくは使えない手になってしまったが、外国籍の人は風呂に入る習慣がないためか、3点ユニットにも抵抗が無く、借り手としては良かったという。
だが、外国籍の人に貸しましょうと提案すると、生活習慣が違うから嫌、本国に帰ってしまったら連絡が取れなくなり、家賃を払ってもらえなくなるかもしれないなどと嫌がられることが多かったという。
「言葉が通じない相手に貸すのは不安と思うようですが、それならネイティブスピーカーがいて、きちんと説明してくれる、外国人専門の家賃保証会社GTN（グローバルトラストネットワーク）さんに入ってもらえば問題ありません。もし、本人が急に本国に帰ってしまっても、同社は本国の親御さんに連絡が取れるような仕組みがあるのでその点も安心。定借、家賃保証会社などもそうですが、最近では様々な新しい仕組みがあり、それを利用すれば、これまでの不安を払拭することができるのです」
SOHO、ルームシェア、外国人の他にはセカンドハウスニーズ、DIY、ペットのうちでも他では飼いにくい特定の動物、大型バイク、あまり歓迎しない商売を可とするなど、一般にはNGとされている条件は意外にまだまだあり、それを可とするだけでも貸しやすくなるのである。
「自分でDIYをしてしまうオーナーさんもいらっしゃるようですが、それは入居者にやってもらってほうが良いのかもしれません。オーナーが自己満足で手を入れるより、入居者の自己満足を叶えてあげたほうが喜ばれるからです。思い切って原状回復不要としてしまえば注目されることでしょう」。
引っ越す価値をプラスする
NGを可とする、つまりターゲットを変える、ずらすだけでなく、その物件に引っ越すだけの価値があると思わせる何かをプラスするという手もある。一般的なのは家具、家電などを付加するというものだが、普通の、よくある品ではインパクトはない。
過去に久保田氏の手がけた物件ではアンティーク家具が設置された部屋があったが、同物件はいささか不便な場所にあったにも関わらず、すぐに満室になった。最近、見学したシェアハウスではデンマークの名品と呼ばれる椅子が置かれていたが、置くならそのレベルだろう。
また、久保田氏が手がけたメキシカンハンモックのある部屋には情報解禁から20日間で95件の問い合わせが殺到した。
しかも、家具であればかける額もそれなりになるが、この時のハンモックのお値段は金具の設置も含めて約5万円。それでこの効果である。ただし、ハンモックの場合は重量の問題からどの部屋でも吊るせるわけではない点は注意しておきたい。
もちろん、何かを付加するためには費用が必要になるので、費用対効果は十分に検討する必要はある。築古ワンルームであれば家賃自体がそれほど高くない。そこにいくらまでなら掛けられるか、冷静に考えたいところだ。
敷地、周囲の環境を使う
部屋自体に魅力を付加できないとしたら、敷地内、周囲に使えるものがないかを考えるという手もある。
たとえば屋上。過去に久保田氏が手がけた物件では屋上をちょっとした打ち合わせ、寛ぎスペースに変えたものがあったし、これまでに取材した物件の中には猫脚のバスタブを置いたもの、バーベキュースペースにしたものなども。安全をどう担保するか、周囲からの視線や音の問題など考えるべきことはいくつかあるものの、多様な使い方ができそうである。
長時間、自室にいるようになったことで開放感が求められる昨今。屋上が利用できるのはメリットと思われるはずだ
特に自宅で過ごす時間が増えた最近であれば、仕事の合間のリラックススペースとして、あるいはＷｉ-Ｆｉを飛ばして、屋上で気分を変えて仕事ができますなどと謳ったら受けそうである。それ以外でも敷地内にちょっとした椅子、ベンチなどが置ければ、それも売りになろう。
最近、久保田氏が注目しているのは受水槽だという。
「直結式になって以降、使われていない受水槽を取っ払ったら空間が生まれます。いい位置にある場合もあるので、それを新たな駐輪場にする、くつろぎの場を作る、トランクルーム的に使うなど、いろいろできるのではないかと思っています」。
思い切って空室を一室、共有の場にするという手もある。シェアハウスでは趣味を売り物にした物件があるが、考え方は同じである。他物件との差別化がはかれる上、入居者間にコミュニケーションが生まれれば長く居住する人も増える。クレームも出にくくなる。もちろん、満室にも繋がる。
具体的には大画面テレビ、サラウンドスピーカーを置いてシアタールームにする、本を置いて図書室兼テレワーク部屋にする、ストレッチやヨガ、筋トレなどができるようにするなどなど。シェアハウスでどのような例があるかを調べてみるとヒントになりそうである。
ただ、こうしたスペースは場所だけを作ってもダメ。利用してもらうためには運営、仕掛けも必要で、それなりのノウハウ、センスがいる。使い方まで熟慮した上で運営にも力を入れなければ企画倒れになるので、その点は注意したい。
空室だけでなく、敷地内の使っていない空間を趣味的に使えるようにする手もある。たとえば、高額な自転車を持っている人であれば専用のセキュリティの確保された駐輪場があれば入居したいと思うだろうし、大型バイク可の駐輪場も同様だ。
このように考えていくと、新しいチャレンジができる人にならいろいろやりようはある。もし、空室が埋まらないからと今後、物件価格が下がるなら、チャンスかもしれない。
もうひとつ、物件資料を見せていただいて思ったが、資料の作り方にもポイントがある。おざなりに他と同じ項目を羅列するのではなく、他と差別化できる項目を目に付くようにする。当たり前のようだが、これが一般的な物件資料ではできていない。たぶん、そこを変えるだけでも、物件の印象は変わるはずである。
健美家編集部（協力：中川寛子）

東京で一人暮らし、みんなの理想「1LDKで7万以内」で住める町ってあるの?

「一人暮らしをするなら憧れの東京で!」と考える人も多いはず。都心に勤務先や学校がある人にとっては通勤・通学時間を減らせるし、学校や仕事帰りに人気の町をぶらつくなんて楽しみも。夢は広がるが、自分が想定している家賃で東京暮らしは可能なのか不安に思う人もいるのではないだろうか。

東京で一人暮らし、みんなの理想「1LDKで7万以内」で住める町ってあるの?

そこで今回はマイナビニュース会員を対象に、東京一人暮らしの「理想の間取りや家賃」についてアンケート。実際に東京で一人暮らしを経験した人には、「住んでいた部屋の間取りや家賃」についても聞いてみた。理想と現実にどのような差があるのか見ていこう。

住みたい間取りは1LDK、家賃は7万円未満が理想

Q.東京で一人暮らしをする際に住みたい理想の間取りを教えてください

Q.東京で一人暮らしをする際に住みたい理想の間取りを教えてください(n=446)

1位　1LDK……30.3%
2位　1DK……17.7%
3位　2LDK……14.3%
4位　2DK……11.2%
5位　1K……8.3%
6位　ワンルーム……6.1%
7位　2K・3LDK……各4.5%
9位　3DK……2.2%
10位　3K・その他……各0.4%

マイナビニュース会員446人に、東京で一人暮らしをする際に住みたい理想の間取りについて尋ねたところ、最も多い回答は「1LDK」(30.3%)、2位は「1DK」(17.7%)だった。

広々したリビングやダイニングがある間取りなら、友達を招いてもゆっくり過ごせそうだ。また部屋数が2つの「2LDK」「2DK」の人気も高い。2部屋あれば、1部屋は生活の場として、もう1部屋は趣味の部屋や衣裳部屋に……など、夢は広がる。一方、部屋とキッチンに仕切りがない「ワンルーム」という回答は少なく、わずか6.1%だった。

理想の間取りは、広々リビングがある1LDK!しかし、実際に住んでいた物件の間取りはどのようなものだったのだろうか。

Q.実際に住んでいた間取りを教えてください

Q.実際に住んでいた間取りを教えてください(n=166)

1位　1K……45.8%
2位　1DK……25.3%
3位　ワンルーム……24.7%
4位　1LDK……13.3%
5位　2K・2DK……各7.2%
7位　2LDK……3.6%
8位　3DL・3LDK……各1.8%
10位　3K……0.6%

ダントツで多かったのは、部屋とキッチンの間に仕切りが付いた「1K」(45.8%)だった。2位の「1DK」に20ポイント以上の差を付けている。理想の間取りでは人気がなかった「ワンルーム」(24.7%)は、一気に3位にまで順位を上げた。

一方、前項で「理想の間取り」1位だった「1LDK」は、4位と順位を下げている。さらに人気が高かった部屋が2部屋以上ある「2K以上」という回答は少なかった。多くの人は1つの部屋にキッチンや浴室などが付帯する1K、1DK、ワンルームに住んでいたようだ。

理想の間取りは「1LDK」だが、実際に住んでいた人が多いのは「1K」であることがわかった。次は住んでみたい町と、実際に住んでいた町について聞いてみよう。

Q.東京で一人暮らしをする際に住みたい町を教えてください

■女性
　
吉祥寺、広尾、青山、麻布十番、渋谷、恵比寿、代官山、港区、六本木、下北沢、自由が丘、新宿、銀座、三軒茶屋、白金台など　
■男性
武蔵小山、経堂、練馬、吉祥寺、八王子、六本木、世田谷区、三軒茶屋、池袋、中野、品川、青山、目黒、原宿、表参道、下北沢など|

女性は、広尾や代官山、自由が丘、渋谷、恵比寿、青山、六本木などおしゃれな町や流行発信地を挙げる声が目立った。「憧れの町=住んでみたい町」と考える人も多いのかもしれない。「住みたい町アンケート」でよく見られる下北沢や三軒茶屋、吉祥寺といった回答も多かった。

一方、男性は女性よりも、庶民的な町を挙げる人が多かった。女性と同様に、人気の町ランキング常連の下北沢や吉祥寺、三軒茶屋という回答も目立つ。自然に触れたいから、という理由で「八王子」と回答した人もいた。

それでは実際にどんな町に住んでいたのだろうか。Q.一人暮らしの際に住んでいた町を教えてください

■女性
　
赤羽、代々木上原、三軒茶屋、西新宿、高円寺、阿佐ヶ谷、新小岩、世田谷区、渋谷区、江戸川区、目黒、葛飾区、成増、中野、蒲田、新宿、国立市、北千住、板橋、練馬、三鷹、池袋など
　
■男性
町田、世田谷区、板橋区、豊島区、足立区、葛飾区、上野、東中野、大森、北千住、世田谷、荻窪、品川、葛西、中野区、八王子市、品川、戸越銀座、鶯谷、日暮里、吉祥寺、板橋、成増、府中、練馬区、三鷹、吉祥寺、高円寺、麻布十番、新小岩、西日暮里など

女性が「住んでみたい町」で多く挙げた高級住宅地やおしゃれな町は少なく、代わりに赤羽や北千住、板橋、高円寺や阿佐ヶ谷など庶民的な町に住んでいたという声が目立った。男性も同様に庶民的な町を挙げる声が多いが、町田や葛西、八王子など都心からやや離れた町も多く挙げられている。山手線沿線よりも、中央線沿線の町が多い印象だ。

東京に住むなら、理想の間取りは1LDKで、住みたい場所はおしゃれな町や人気の町。それでは、家賃はどのくらいを想定しているのだろうか。

Q.東京で一人暮らしをする際に理想の家賃を教えてください

Q.東京で一人暮らしをする際に理想の家賃を教えてください(n=446)

1位　5万円以上7万円未満……41.7%
2位　～5万円……26.5%
3位　7万円以上10万円未満……25.3%
4位　10万円以上13万円未満……4.0%
5位　15万円以上……1.6%
6位　13万円以上15万円未満……0.9%

ダントツで多かったのは、「5万円以上7万円未満」(41.7%)だった。続く2位は「～5万円」(26.5%)とかなり低料金で強気な回答となっている。「10万円以上」という回答はすべて合わせても7%ほどで、「東京に住むとしても、家賃は10万円以下で済ませたい」と考えている人が圧倒的に多いことがわかった。

次は、実際に東京で一人暮らしをしていた人が、実際に払っていた家賃について聞いてみよう。

Q.一人暮らしの際に、家賃として支払っていた金額を教えてください

Q.一人暮らしの際に、家賃として支払っていた金額を教えてください(n=166)

1位　5万円以上7万円未満……41.0%
2位　7万円以上10万円未満……36.1%
3位　～5万円……28.3%
4位　10万円以上13万円未満……12.0%
5位　13万円以上15万円未満……4.2%
6位　15万円以上……1.8%

家賃として実際に支払っていた金額で最も多かったものは、「5万円以上7万円未満」(41.0%)だった。「7万円以上10万円未満」という回答も多く、家賃10万円以内が多くを占めている。

また、理想では強気な回答と思われた「～5万円」という回答も3位に入っている。間取りや立地に多少妥協したのかもしれないが、家賃が高いと思われる東京で、5万円以下で一人暮らしライフを楽しんでいる人も28.3%いることがわかった。この結果から、東京で一人暮らしを始める多くの人は、「住みたい町」や「住みたい間取り」よりも、「家賃額」を重視していることが分かる。

ちなみに、「東京都一人暮らし向け賃貸マンションの家賃相場」(2020年9月2日現在のデータ)を見ると、理想の間取り1位の「1LDK」を、理想の家賃額1位だった「7万円未満」で借りることができるのは、青梅市・福生市・羽村市・あきる野市・武蔵村山市・西多摩郡瑞穂町(5万1,900円～6万5,900円)だった。23区内で最も1LDKの平均家賃が安いのは葛飾区(9万8,300円)となっている。

これが住みたい町で人気の「品川区」だと、1LDKの家賃は19万4,000円、「渋谷区」だと26万8,000円と一気に跳ね上がる。しかし、間取りを1LDKから1Kやワンルームにすることで、新宿区(ワンルーム/9万8,000円)、品川区(1K/9万9,600円)、世田谷区(ワンルーム/8万600円、1K/9万1,700円)といった人気の町も、家賃10万円以内で住むことが可能だ。これが実際に住んだ間取りで「1K」「ワンルーム」が多い理由だろう。

次の回では、東京暮らしの理想と実際に踏み込んで、住んだ物件と理想との間にどのようなギャップがあったのか聞いてみよう。

植物が「私だけの時間」を豊かにしてくれた。ワンルームで約180の植物を育てる私がおすすめしたい、植物のある暮らし

はじめまして、こんにちは。6畳のワンルームで漫画やイラストの制作をしながら180ほどの植物と暮らしている、佐野裕一と申します。
今年から在宅で仕事をすることが多くなり、今では完全に在宅ワーク。引きこもり生活です。月に1、2回は気晴らしに出掛けるものの、運動や買い物のほかはずっと家にいます。
私は自己管理があまり得意ではないので、生活リズムが乱れてしまうことがよくあります。けれども、そんな私の生活に精神的な安定とメリハリをもたらしてくれたのが、植物との暮らしでした。

今回は、日々植物と暮らす私が、どのように植物を楽しみ、植物を通してどのように生活が豊かになったかをお話ししつつ、植物のある暮らしの作り方についてご紹介したいと思います。
在宅ワークなどで自宅にいる時間が増えたという人も多い今日この頃なので、部屋での過ごし方を楽しむアイデアとしても参考にしていただければ幸いです。

6畳の部屋とベランダで楽しむ、植物のある暮らし

まずは、一人暮らしをしている6畳の部屋とベランダで、私が植物のある暮らしをどのように楽しんでいるか、その様子を紹介します。

朝

目が覚めると、まず歯ブラシを持ってベランダに出ます。ゆっくり植物を観察するためです。そのまま10〜15分ほど、歯磨きをしながらベランダを徘徊します。実際は3m ×80cm のスペースなので徘徊というほどではないのですが。

ベランダには約120ほどの植物があり、日々変化し続けているため、いつ見ても飽きることがありません。
昨夜の蕾は花が開いているし、花を終えたサボテンが実をつけていたり、昨日までは1cm だった新芽が一晩で2cm になっていたり。生命が育っていく様子を見ることができるこの場所は、矮小（わいしょう）なベランダのようでいて、私にとっては小宇宙です。
そして植物を見て、気づいたこと、感じたことを1つ、部屋に戻ってノートにまとめます。小さなノートに毎日1ページ。このルーティンをこなすだけで精神が随分整います。
私にとって朝にベランダへ出ることは、体感では朝の公園へ散歩に出掛けたくらいの効果があります。朝日を15分ほど浴びて自然に触れているのですから、ほとんど森林浴と変わらないのかもしれません。ちょっと過大評価かも知れませんが。

昼

昼食を取るときも植物との時間です。ライトに照らされ、サーキュレーターの風になびく植物たちを眺めながら、ぼんやりと食事をします。
目で植物の表面をなぞります。光を受けて透けた葉を、目を細めて眺めます。

そういうふうにぼんやりと植物たちを眺めながら食事を取っていると、最近あることに気がつきました。食事の味が変わるのです。
正確には、舌の感度が上がるのです。これはあくまで私の体感ですが、食事の味がより繊細に感じられるようになり、使う調味料もちょっと少なめになりました。
少し胡散臭いように聞こえるかも知れませんが、おそらくこれは「外で食べるご飯はおいしい」という現象に近いのではないでしょうか。公園やキャンプ、アウトドアで食べる食事はなぜだか少しいつもよりおいしく感じますよね。おそらくそれに近い理屈です。
また、私はつい何かしらのメディア（テレビや雑誌など）を見ながら食事をとってしまいがちです。すると、刺激の強さが「メディア＞食事の味」という順になってしまい、味をしっかり楽しめずにいました。
そこで植物をぼんやり見ながら食べるようにしたところ、「食事の味＞植物を眺める穏やかな刺激」という順になり、より食事を楽しめるようになった気がしています。緊張がほぐれているのもあるかもしれません。
この理屈で言うと、食事を楽しみたいなら一心に料理を見つめて味わうことこそ最も合理的ではないかと思われますが、それはそれで休憩にしては疲れるので、私はできないでいます。誰でも手軽に実践しやすいことなので、少し気持ちが疲れたお昼は植物やお庭を見ながら取るランチを試してみてください。

夜

日記を書いたり本を読んだり絵具を使ったり、あまりブルーライトを見ないようになるべくアナログな作業をするようにしています。そのような時間にも植物は寄り添ってくれます。

夜のゆっくりとした時間を過ごすとき、私は室内やベランダから最も見頃の一鉢を連れてきます。
200近くあると毎日2、3鉢は何かの花が咲いているのです。見頃の一鉢を机に置き、飲み物を用意して過ごす時間に至福を感じます。

「価値観」や「考え方」を変えてくれた3つの植物

生活に植物があることで、私にとってたくさんの良いことがありました。それは先ほどの内容とも少し重複してしまうのですが、一番大きいのは、自宅でゆっくり過ごす時間がより豊かになったことです。
人間よりもはるかにゆったりとした時間の感覚を持つ植物と過ごすことで、オフの時間の過ごし方が少し変わりました。ゆっくりした人と過ごしていると、少し時間がゆっくりに感じられる、というような感覚に近いかも知れません。日記を書くとき、絵を描くとき、本を読むとき、珈琲を飲むとき。植物と一緒だと、より一層その時間がふくよかに感じられるのです。
そのほかにも、植物はその生き方や知性を持って、私の価値観や考えを更新してくれます。そんな例を、いくつか具体的な植物を挙げながら紹介します。

「シクラメン」の生き方を見て、ずっと頑張らなくてもいいんだと思えた

2020年3月。満開のシクラメン
まずひとつ目。それは「シクラメン」の休眠についてぼんやり考えていたときのことでした。
植物の休眠とは、代謝を最低限にして、花や葉などの成長活動を排して生命維持に努め、眠ったような状態になること。一部の植物による、つらい季節を乗り越えるための知恵です。
代表的な国内の植物を挙げると、夏季に休眠をする彼岸花が有名かも知れません。彼岸花は晩夏に花茎を伸ばし、ご存じの通り真っ赤な花を咲かせます。そしてしばらくすると花茎は枯れ落ち、根元から葉が出てくるのです。
彼岸花は、花の時期には葉を持たず、葉の時期には花を持たない不思議な花です。花を咲かせた後に葉を伸ばし、他の一年草たちが枯れゆく中で青々とした葉をそよがせて、秋から来年の春にかけての柔らかな日の光を独占するのです。そして春の終わりにはまた枯れて秋まで眠ります。
シクラメンは簡単に言うと、晩夏に起き出して初夏に眠るという意味で、彼岸花に似たサイクルを生きています。

2020年8月。休眠中のシクラメン。これはこれで、お団子ヘアが埋まっているみたいでかわいいです
シクラメンは暑さが苦手です。そんなシクラメンは、暑い夏、勝負をしません。ただじっと膝を丸めて呼吸を落とし、石のような塊根部だけになり、暑さが遠のくまで限りなく死に近い生を日陰で静かに過ごします。
その生き方に私は感銘を受けました。人間も同じで良いのではないかと思いました。
ずっと頑張って葉を広げて花を咲かせていなくてもいい。眠りの季節があってもいい。自分の季節がきたら咲けばいい。そう言ってもらえたような気がしたのです。
私も夏はものすごく苦手です。冬に比べるとすごく生産性が下がります。けれども生きているだけでいいかなとちょっと思えるようになりました。

サボテン「新天地」で、潜在的な魅力を見出す喜びを知った

「新天地」は私が初めて買ったサボテンの一種です。今はもうなくなってしまった京都のある雑貨屋さんで購入しました。
当時サボテンの知識はなく、水耕栽培の珍しさに惹かれてなんとなく手に取ってみたのですが、しばらく育てていくうちにあることに気が付きました。新天地というサボテンは、濡らすとトゲが鮮血のように変色するのです。
構造的には大したことではないのですが、私はあまりの変容ぶりにひどく興奮したのを覚えています。このように、新天地には「潜在的な魅力はたくさん隠されていて、それをひも解く楽しみがある」ということを教えてもらいました。

「コウモリラン」が、植物を立体的に配置する面白さを教えてくれた

真ん中に3つある、吊り下げられた葉の長い植物がコウモリラン
一般的に植物といえば鉢に植えるイメージが強いかと思いますが、「コウモリラン」はその限りではありません。コウモリランは、野生では他の木の幹や枝に張り付いて生きているのです。
園芸のコツの一つに「なるべく自生地を再現する」というのがあります。もともと生えていた環境を可能な限り再現することによって、植物はより健全な発育を成すことができるのです。コウモリランの場合は、コルク樹皮やヘゴ板などを支えにして、水苔を間に挟んで着生させ、部屋の高い位置に吊り下げることでした。
吊り下げる、いわゆる「ハンギング」と呼ばれる方法で部屋に配置すると、室内の印象がずいぶん変わります。室内に置いている植物のラインに立体感とリズムが生まれ、より植物と部屋の調和性が高まるのです。

種類によっては大鹿のように見えることから「麋角羊歯（ビカクシダ）」と呼ばれることも多いです。これは、まさに鹿の頭部そのものに見えるビカクシダ・リドレイ
私の部屋は大変狭いですが、コウモリランをはじめとする吊り下げて楽しめる植物と出会うことで、室内のスペースをより効率的かつ有効に使えるようになりました。
そして植物の立体配置は、まるで緑に包まれて暮らしているような充足感を与えてくれます。室内であっても、ライトとサーキュレーターの風にそよぐ葉の様子は涼しげで、見ていてなかなか心地が良いものです。

一人暮らしの空間でもできる「植物のある暮らし」の作り方

近頃、植物はおしゃれな雑誌やInstagram、YouTubeでも注目を集めており、関心を寄せる人が随分増えてきているように思います。ここからは、一人暮らしの部屋に植物を取り入れたいと考えている人に向けて、私なりの「植物のある暮らし」の作り方を説明していきます。

植物の「生きやすい場所」を調べて、どこに置くか考える

私は、植物をインテリアとして捉えるよりも、ペットのように、より大切に寄り添う付き合い方を提案したいです。
かみ砕いてお話すると、インテリアとして捉える場合は「置きたい場所に好きな植物を飾る」というスタンスなのに対し、ペットのような付き合い方をする場合は「植物が生きやすい場所に適した植物を置く」という考え方です。
なので、なるべく植物が育ちやすい窓辺やベランダに置くことを前提に考えた方が、より幸福な付き合い方ができるかなと思います。殺風景な窓辺に一つ植物があるだけで、印象は随分変わります。窓辺は一つのキャンバスと考えると、窓辺に鉢を置くというのは実はとても創作的なことのように感じます。
まず気になった植物が見つかったら、お店の人に聞いたりネットで調べたりして、その植物のことを自分なりに調べてみてください。
ここでチェックするポイントは以下の3つです。
・【日当たり】どれくらいがベストなのか
・【水やり】ペースはどれくらいか
・【気温】何度くらいが適温で、何度くらいまで耐えられるのか
以上を踏まると、たとえば年間を通して楽しめる「サンセベリア」の場合は、以下の環境に適していることがわかります。
・【日当たり】置き場所は、できれば明るい窓辺
・【水やり】生育期は週に一度くらい
・【気温】ベストは20度から35度
この条件に見合う環境を、家の中で探してみてください。
このように考えていくと、家の中で植物を育てられる場所は思いのほか少ないことに気がつくと思います。けれども、それが植物を育てるコツです。人間と同じで、つらい環境を強制すると、次第に元気がなくなったり病気になったりしてしまいます。
育成用にライトなどを用意できれば別ですが、はじめのうちはまず、適切な場所探しと、そこに合う植物選びが重要だと思います。

日当たりが悪くても育つ“強い”観葉植物も、管理に気をつける

窓辺にスペースがないので、太陽の光があまり当たらない別の場所へ置きたい方もいると思います。結論から言うと、育成用にライトを用意しない限り、窓辺以外では長期的に植物を管理することはできません。どうしても切り花的な楽しみ方になってしまいます。
ですが、キッチンや洗面所、お風呂場の窓辺など、少々日当たりが悪くてもある程度楽しめる植物もあります。それは自然界の中でも、林や森、木陰の下に生えていて、強い太陽の光を好まない植物です。
いくつか例を挙げると、以下の3種類になります。
・【シダ植物】アジアンタムやプテリス、ダバリア、シノブなど
・【サトイモ科の植物】ポトスなど
・【耐陰性がある植物】ガジュマルなど
彼らは、小さいうちは台所の窓辺のようなあまり日が当たらないところでもある程度楽しめると思います。中でもシダ植物は水切れを嫌い、湿度を好むので、水場近くでの管理がおすすめです。
ただ一つ留意しておきたいのは、彼らもできることなら優しい日当たりを好む植物であり、ベストな環境に置いてあげる方が生き生きと成長するということ。日当たりの悪いところでも枯れはしませんが、耐えているだけ、といったイメージです。なので、日当たりの悪い場所でずっと管理するのはあまりおすすめできません。
また、最適な環境に比べると変化に乏しく、新芽が出たり花が咲いたりといった本来の魅力も半減してしまいます。全然育たないなと感じたり、調子が悪そうに見えたりしたら、一度場所を変えてあげてください。なお、光量不足はクリップライトとLED電球を使用することでも解決できます。
このように「様子を見て対応する」ことが植物と暮らすうえで大切な考え方だと思います。

植物と向き合うと「私だけの時間」に浸れる

私はひとりの時間が好きですが、寡黙な植物と過ごす時間はもっと好きです。夜、白熱球の明かりに照らされた植物とともにゆっくりしていると、それだけでも幸福です。
これからもずっと、私は一つの心の拠り所として植物たちと暮らしていきたいと考えています。もちろん植物の表面的な美しさや可愛らしさにも惹かれていますが、今本当に価値を感じているのは、植物と過ごす時間です。
長く一緒に過ごしてきた、気心の知れた植物をぼんやり眺めていると、いろいろな考えが浮かびます。それは私だけの思考です。誰かが作ったものを消費することで生み出される感情は、多くの場合において消費者を想定して逆算的に作られたものですが、植物との時間は違います。
植物を眺めているとき、目や耳や匂いや手触りで感じ、ときどき味覚で植物に触れるとき、私は私だけの時間に浸れる気がします。
すべての人に言えることではありませんが、インターネット全盛期の昨今、今後はますます完全オフラインの体験価値が高まっていくのではないでしょうか。
言葉は少しあれですが、適度な植物への投資は、まさに“人生へのダイレクト課金”といった感じがします。何事も同じで、課せば課すほど豊かになるといったものではありませんが、ある程度のそれは間違いなく人生を豊かにしてくれると強く感じています。
この記事や私の発信が、寡黙な彼らに目を向けるきっかけになれば幸いです。

不動産投資の相談事例「中古ワンルームマンションで…」

私に相談があった事例をご紹介しましょう。

Q. 【区分マンションの相談事例】 4年前に購入した2つの物件を売却したい。: A.Kさん　〈年齢〉34歳　〈年収〉500万円弱　〈貯金〉150万円

とくに知識はないものの節税対策になるならと考え、4年前に大阪で2件の新築ワンルームマンションを購入しました。30年ローンを組み、家賃収入で返済するかたちです。

ところが、最初に販売業者から聞いていたよりもずっと支出が多い状態です。退去されれば修理代がかかり、空室が続けばローン返済は持ち出しになり、節税対策のはずが固定資産税の支払いもあります。これが残り26年間も続くのかと思うと、続けられるのかと不安になってきました。今後も素人では予期していない事態や大きな支出もあるでしょうし、対応できるかわかりません。手放したいというのが本心ですが、続けるべきでしょうか？どうしたらよいか全くわからず、本当に悩んでいます……。

A.
投資マンションは、手軽に購入できる反面、購入後の運用や出口をいつどうやって見つけて対処するかは難しい面があります。いざ売却となれば、査定金額が安価でなかなか思うようにはいかないケースも散見します。

手順としては、以下のようになります。

現物件の状況確認や調査
お客様のご提供いただく物件資料をもとに、中立的な視点で投資用所有不動産を客観的な指標で調査します。
売却金額や賃料の精査・ローン利用の場合の残債確認等
将来の収益が確保可能か、もしくはその損失を最小限にするために精査します。
売却すべきかの判断
現状継続、改善策のご提案による維持継続、もしくは適宜売却かを総合的に判断するサポートを行います。現実的なご提案となるため、不動産投資の不安を解消し、現不動産投資の良し悪しをご判断いただきます。
売却の場合の金額査定・売却依頼
仮に売却となれば、マイナス面を最小限にできるようご提案します。

東京圏をはじめ、大阪圏や福岡圏などの物件をお持ちの方で、当方のサポートをご利用になって売却された方は多くいらっしゃいます。一度、お問い合わせください。

(画像=PIXTA)

Q. 【区分マンションの相談事例】 中古ワンルームマンションでよさそうな物件があるというのですが…。: I.Hさん　〈年齢〉38歳　〈年収〉800万円　〈貯金〉1,200万円

東京23区内に中古の駅近ワンルームマンションの現金購入を考えています。業者はもちろんよい投資であると勧めます。

順調に入居者がつくという前提でもキャッシュフローを考えると、マンション購入資金を回収するのに20年はかかります。

その後、年金の足しになると思ったのですが、古くなれば入居者がつく保証もなく、そうなれば売却も二束三文になります。迷っています。

「中古ワンルームマンションは、立地と物件を間違わなければ必ず成功する」と聞きますが本当でしょうか？

アドバイスをお願いします。

A.
投資マンションの購入にはご指摘の通り、購入資金の回収だけでなく、空室リスクや売却にかかるコストといった心配はつきものです。

とくに、中古物件購入の場合には、築年数や近隣の市況などいろいろな面での検討が必要でしょう。

また、購入後、長期に維持するにはどうしても難しい面もあります。

リフォーム費用の蓄積や空室に対する対策なども十分に検討していかないと長期間の所有は厳しいものです。今後、ご承知の通り、少子高齢化で人口減少は必須ですし、2戸に1戸は空き家の時代が来るといわれています。そうなれば、いくら首都圏とはいえ空室のリスクは想定しておかなくてはいけません。

そのため、物件選びにはこうしたリスクが少ない物件を選ぶ必要もあるでしょう。

また、購入後には最終的にいつ頃にいくらで売却できるかを考えておかなくてはなりません。

例えば、数年間、賃料収入をどれだけ得たのちに売却していくかも視野にいれておくべきでしょう。

業者のセールストークはいいことしか言いませんので、彼らの言葉に惑わされない選択をされることをお勧めいたします。

寺岡孝

1960年東京都生まれ。アネシスプランニング株式会社代表取締役。住宅コンサルタント。住宅セカンドオピニオン。大手ハウスメーカーに勤務した後、2006年にアネシスプランニング株式会社を設立。住宅の建築や不動産購入・売却などのあらゆる場面において、お客様を主体とする中立的なアドバイスおよびサポートを行い、これまでに2000件以上の相談を受けている。東洋経済オンライン、ZUU online、スマイスター、楽待などのWEBメディアに住宅、ローン、不動産投資についてのコラム等を多数寄稿。著書に『不動産投資は出口戦略が9割』『学校では教えてくれない! 一生役立つ「お金と住まい」の話』(クロスメディア・パブリッシング)がある。

※画像をクリックするとAmazonに飛びます

『不動産投資の曲がり角で、どうする? 』シリーズ

カモられないために知っておきたい！不動産投資の相談事例

「東京中古ワンルーム」不動産投資はコロナの影響を受けない、は本当か？「公認会計士・税理士が教える「東京」×「中古」×「1R」不動産投資の始め方」9月11日刊行！

ビジネス書の出版や企業研修を手掛ける株式会社クロスメディア・マーケティング（本社：東京都渋谷区、代表取締役：小早川幸一郎）は、株式会社ブリッジ・シー・エステート代表取締役澁谷賢一氏執筆による「公認会計士・税理士が教える「東京」×「中古」×「1R」不動産投資の始め方」を9月11日（金）に刊行しました。
2017～2018年に欠けて政府が副業を推進したことにより、副業としての不動産投資への感心が高まっています。そして、今年に入り、新型コロナウィルスが流行し、景気が減退したことによって、景気変動に強い不動産投資の特徴が注目されています。
マンションやアパートなどの住宅への投資は特に景気変動に強く、ほかの投資に比べ、低いリスクで投資ができるのが特徴です。
特に東京中古ワンルームの不動産は不動産投資のリスクに対応しています。東京は「世界の住みよい都市ランキング（2017、モノアル）」「世界都市圏別GDP（2016、CCGA）」など数々のランキングで1位を獲得し、世界的に見てもトップクラスの魅力を持っている都市です。
中古ワンルームは、一棟や戸建てに比べて投資額が少ないのにも関わらず、ほかの金融商品と比べ高い利回りが実現可能です。入居需要が高い東京の物件であれば安定した家賃収入が期待できるでしょう。
著者は数々のメディアで連載を持ち、テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」などメディアに多数出演する公認会計士・税理士の資格を持ちながら、不動産会社の代表として経営に従事している澁谷氏。本書では不動産を活用した資産運用について、不動産投資がはじめての方に向けて解説しています。
本書は1冊で不動産投資をするために学ぶべき知識を網羅しています。老後2000万円問題で将来が不安な方も、新型コロナが発生し、資産のことをこれから考えようと思っている方も、ぜひ読んでいただきたい１冊です。
《もくじ》

第1章お金の蛇口を増やしていこう

第2章理想の資産運用は「不動産」

第3章不動産投資のお得な副次的効果

第4章押さえておくべき不動産投資のリスク

第5章不動産投資で失敗しないための方程式

第6章不動産投資の始め方
《著者プロフィール》

澁谷賢一（しぶや・けんいち）

公認会計士、税理士、（株）ブリッジ・シー・エステート代表取締役、ドムスレジデンシャルエステート（株）代表取締役。2007年に成蹊大学経済学部経営学科卒。2010年の公認会計士試験合格後、（株）ブリッジ・シー・キャピタルの立ち上げに関わる。

同社立ち上げ後は、一部上場企業へのコンサルティング業務や、中小企業から個人まで数十社の顧問業務を担当。総額40億円規模の不動産開発、企業買収案件、富裕層の相続対策や資産運用にも従事。2013年10月に、個人向けの不動産サービスに特化した（株）ブリッジ・シー・エステートを立ち上げる。東京都心の区分レジデンスを国内外の投資家に提供中。

WEBメディア「幻冬舎ゴールドオンライン」や「WHITE CROSS」連載、雑誌「Forbes Japan」「PRESIDENT」、テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」など、メディア出演実績多数。
「公認会計士・税理士が教える「東京」×「中古」×「1R」不動産投資の始め方」定価：1480円

https://www.amazon.co.jp/dp/4295401323
■本件に関するお問い合わせ

会社名：株式会社クロスメディア・パブリッシング / 株式会社クロスメディア・マーケティング

担当者：植田　陽（うえだ　みなみ）

ＴＥＬ：03-5413-3142

ＦＡＸ：03-5413-3141

ＵＲＬ：
http://www.cm-publishing.co.jp
E-Mail：ueda@cm-group.jp

著者への取材依頼・書籍画像・テキストのご要望はコチラまでご連絡下さい。
配信元企業：株式会社クロスメディア・マーケティング

投資用ワンルーム、初心者が買っていい賃料は最低いくら？

不動産投資を始めるにあたって、まずはどのような物件を買うのがよいのでしょうか。たとえばワンルームで家賃が1万円台のエリアには注意が必要です。不動産会社での営業を経験し、自身も不動産投資で成功した黒崎裕之氏による著書『100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法』（日本実業出版社）より抜粋して紹介します。

賃料が暴落しているところを買ってはいけない

一般的に田舎の場合、賃料相場が暴落しているエリアは珍しくありません。しかし、そうでないエリアもあるのは事実です。例えば、私の地元・石川県の金沢市は、賃料相場がそこまで崩れてはいません。利回りは埼玉県などとほぼ同じ程度です。新幹線が開通したことによって観光地としての地位を獲得したのが大きな要因だと考えられます。賃料相場を確認する簡単な方法は、SUUMO、HOME'Sなどのウェブサイトで調べることです。まず、地名や駅に絞って、家賃の安い順で検索していきます。そのとき最安値の価格が、ワンルームの場合1万円台になっていたら、投資対象外エリアの可能性が高いといえます。ただ、修繕の問題もありますし、私の所有物件がある茨城県のとある市も1万円台ですが、安く買っていて満室経営ができているので、一概にダメというわけではありません。しかしその分、投資の難易度は上がります。ちなみに、初心者がアパートを買うのであれば、ワンルームの賃料相場が3万円以上のエリアをおすすめします。3万円くらいでしたら、はじめて聞くような場所の物件でも十分に見つかるはずです。

不動産屋の実態を知ろう

不動産コンサルタントの多くは、仲介会社に紹介した顧客が成約したら報酬をもらっているケースが多いため、高価格帯の物件を買わせようとしている、という話を聞くことがあります。もし本当なら悪質だと思いますが、そういう業者は少なからず存在するようです。ひどいケースだと、満室なのにキャッシュフローが出ない物件を売っているという例もあります。ただ、厳しい言い方をすると「投資は自己責任」という言葉があるように、投資の世界ではだまされるほうが悪いとみなされます。これは株やFXでも同様ですが、とくに不動産投資の場合、地面師のようにだます側もプロフェッショナルなので、いくら注意してもだまされるときはだまされます。これはある人から聞いた話です。何人かの不動産コンサルタントは、儲からない物件を何億円分も買わせていて、2億円の物件を売ると、仲介手数料で片手で約600万円、その半分をキックバックでもらうということが起きているということでした。ほかにも、売買契約の手数料の5％をバックしてもらっている投資家もいるようです。また、海外不動産投資においても一般の投資家には見抜けない方法で、自分たちが儲かる仕組みを確立しています。しかし逆にいえば、安い物件を狙えば、そういった悪質なコンサルタントにだまされる可能性は激減します。詐欺師というのは、得てしてお金持ちのまわりに集まるものです。その道のプロは3年間合計1000万円くらいおごり続けて、最後に1億円を回収するという手もあるようです。私は実家が地主だったので、そういう怪しい人たちを何人も見てきました。普通に会社勤めをしていると、こちらの世界を知らないかと思いますが、投資の世界は金に群がる狼が多くいます。話も上手で身なりもしっかりしているので、なかなか見抜くのは難しいものです。

田舎には「賃料が値崩れしていない優良地域」がたくさんある

まず基本的原則として知っておきたいのは、「賃料は需要と供給によって決まる」ということです。これは都心でも田舎でも同じで、例外はありません。したがって、田舎だから安いというわけではなく、そのエリアの独自のルールを把握する必要があります。例えば、日本の地方では敷金・礼金はともに0円のエリアが多くありますが、そうではないエリアもたくさんあります。管理費を取らない管理会社もいるほどです。そういう会社は、修繕費で稼いでいるか、もしくは小さい町であれば、賃貸と売買を両方おさえている場合もあります。そうすれば、物件に自社の看板を掲げられて広告代わりにもなるからです。いずれにせよ、先入観を持たずに優良地域を見つけるようにしましょう。ここでもおすすめは、SUUMOかHOME'Sで最寄駅または地域を検索し、安い順で並べ替えてみましょう。そうすると、相場が見えてきます。ここで大事なのは、「相場で貸そうとしないこと」です。貸すことが目的ではなく、満室にすることが目的なので、相場よりも安くしなければなりません。ただ、低い賃料を上げるのは非常に難しいですが、逆に下げるのは簡単です。つまり、相場を知ることは大事ですが、実際にはその価格よりも下げたことを想定しないと、満室経営にするのに時間がかかるということです。

一見、無理だと思うエリアこそ、勝負する価値がある

よほど値崩れしていないエリア、あるいはある程度きれいな状態の戸建てなら、5万円の賃料は取れます。例えば、私が新米投資家さんにコンサルティングをした案件での話です。埼玉県のとある駅から車で 20 分のエリアの物件がありました。地震の影響を受けていた場所なので、最初は不安を抱かれましたが、「絶対大丈夫だから」と強くおすすめしました。結果、245万円で現金一括購入してもらい、約100万円かけて修繕し、今は6万8000円で貸し出しているということで、非常に満足していただいています。その物件を購入した新米投資家さんに最初に話したことがあります。「楽をしたい人には不動産投資はすすめません。実際に1回買って学ぶために、まずは買ったらリフォームがてら、何度も物件を見に行ってみてください」とアドバイスをしました。その後、彼は何回か見に行くうちに、近所の人に顔を覚えてもらい、ちょうど隣の物件が売りに出されていることがわかりました。それで私は購入するよう彼にすすめたのです。修繕の際には、彼はDIYが好きだったこともあり、ご自身でクロスも張り替えました。ただ、地震の影響を受けたエリアだったこともあり、その影響が物件に出ているかもしれないと思い、「傾きはきちんと確認したほうがいいですよ」と忠告していたのですが、彼は見落としたまま購入してしまいました。実際に、多少は傾いていたようですが、彼はジャッキを3万円くらいで購入し、自身で傾きを直していました。ジャッキアップは機械が自動的に上げてくれるもので、一般の人でも使うことは十分に可能です。しかし、使いこなすには難易度は高いので、購入時にはやはり傾きにはとくに注意してください。話を戻しますが、そのエリアは新興住宅街で区画もしっかりしており、5分以内に大きなスーパーやドラッグストアもあります。駅からは距離があるものの、地方は車社会なので気にすることはありません。建物の傾きさえ直せば、十分に採算が取れる物件だと私は判断していました。その後、駐車場の地面に穴が開いているのを見つけたと、後に彼から相談されました。おそらく地震の影響で地盤沈下が起こったのでしょう。できた亀裂は放っておくと傾く可能性があるので注意が必要です。しかし、これは、セメントを流すことで解決しました。よく不動産投資本には「基礎に亀裂が入った物件は買ってはいけない」と書かれていますが、値下げして買えるのであればいいと思います。亀裂が入ると、なかに入っている鉄筋コンクリートが爆裂して、基礎が弱くなります。とはいえ、鉄筋部分が多少出たとしても、サビた部分にサビ止めをつけて、あとはセメントをかぶせれば大きな問題はないケースも多いです。この物件は入居者がちゃんと決まりました。4LDKで90平方メートルの広い物件でしたが、戸建てでは、広さが重要なポイントになります。広ければ汎用性が高く、入居者に困ることはありません。広すぎてダメということはありません。たとえ人数が少なくても、物置として使えるからです。この物件でも、70～80代の老夫婦がゴールデンレトリバーを連れて入居しました。もともと地縁があったわけではなく、福島から来たそうです。そういう例は決して珍しくないと思っています。最終的に、部屋が汚れてしまったとしても、そもそも300万円くらいで物件を購入していれば売却はできます。これが500万～600万円だと、売却したマイナス分が増え、厳しいだけの話です。この物件は350万円で利回り 25 ％近くで購入したので、4年ほど貸していればもとは取れます。繰り返しになりますが、「田舎だから入居者が決まらない」「ペット可だと面倒なことになりそう」というような先入観は捨てて、まず買ってみてください。すべてはそこからなのです。

独身のワンルーム部屋で「仕事」のON・OFFを作るには

独身でワンルーム暮らしの方が、今回のコロナの影響でリモートワークになったケースも多いのではないかと思います。そのままリモートワークが固定化された方、通常の勤務に戻った方、リモートと出勤が混然としている方など様々でしょう。また最近ではコロナに関係なくフリーランスなど、自宅で仕事をされている方も増えています。

狭いワンルームでの仕事は、出勤しないで済むため楽だと感じている方がいる一方で、ON・OFFの切り替えがしづらくストレスが溜まると感じる方もいるようです。このような状況は今回限りではないかもしれません。ちょっとした工夫で、自宅での快適な仕事とリラックスタイムを楽しめる方法を考えてみましょう。

ワンルーム住まいのワークスペースの作り方

会社員のワークスペース作りの場合

出勤をメインとする会社員であれば、原則として自宅に来客はなく、資料等もさほど多くはないでしょう。そのため、自分が仕事をする最小限のスペースとON・OFFを明確にする仕掛けだけを考えればよいと思います。

ワンルームで、仕事に集中できるワークスペースを作るには、ベッドとの間に下図のようなパーティション1枚でもあればかなり違うのでおすすめです。

パーティションのベッド側には寝室用品を、デスク側には文具等を掛けることができちょっとした収納にも使えます。また、市販のパイプの片方をフリーにしてキャスターをつければ、必要に応じて回転させられ、使用方法にも幅が広がります。

パーティションにネットやボードの代わりに箱を取り付ければ、本棚等にもなります。スペースに余裕があれば、耐震金具付きの本棚等を天井と床に固定しても良いでしょう。天井も床も傷つけずに使用でき、賃貸でも問題はありません。

スペースの確保意外にも、テレワークの日も、仕事の時は気が引き締まるため、ある程度きちんとした服装で臨むという方が多いようです。みなさんも実践してみてはいかがでしょうか。

パーティション活用イメージ

ワークスペースをより広く確保したいとき

完全なリモートワーカーやフリーランスの方は、自宅で仕事をする上で、資料が多かったり多少の来客があったりします。より広くワークスペースを確保するために、どのような工夫ができるでしょうか。

■ソファーベッドやロフトの活用
ひとつは「ソファーベッド」を上手に活用してみることです。比較的少ない投資金額で、ある程度のスペースを確保できますし、打合せの場としても利用できます。ただし、毎日寝具をセットするわずらわしさはあるでしょう。

運よく「ロフト」付きの物件に入居している方であれば、ロフトを寝室にして(本来は物置で寝室にはできませんが)ワンルームをフルに事務室にするのも手です。それでもフロアではON・OFFを切り替えられるよう工夫しましょう。

■可動式収納ベッドの活用
壁にとり付ける可動式のベッドをご存知でしょうか。仕事中はベッドを跳ね上げて壁に収めて床面は自由に使えます。寝具はほぼ一緒に収納可能です。一見に壁に見えても、ベッドであることは察知されるので、来客などがある方にとっては気になるかもしれません。

ちなみに、可動式ベッドは天井にリフトアップするタイプもあります。壁収納ベッドは日本製のものなど様々ありますが、こちらの装置は外国製品の方が種類は豊富です。

少し話はずれますが、古いミュージカル映画に「巴里（パリ）のアメリカ人」というのがありました。絵の勉強にパリに来た貧しいアメリカ人が住む屋根裏のアパートメントには、手動で巻き上げる天井収納ベッドが登場します。夜はベッドで床が塞がれてしまうので、テーブルも椅子もすべて折り畳み式で、夜はバルコニーに出されていました。パリやマンハッタンには狭い空間をフルに活用する伝統があるのでしょうか。どちらにせよ、そのような多目的家具が外国のYouTubeにはいろいろ登場するので、ぜひ参考にしてみてください。デスクベッドの活用
デスクベッドやロフトベッドと聞くと、2段ベッドのような家具の1段目部分にデスクと収納等が組み込まれている、主として子供用のものを思い浮かべるでしょう。しかし、今では本格的なワークスペースを備え、回転させるとベッドが現れる一見ベッドだとわからないものも多くあります。

下に私が気になった「伸晃産業」や「江戸建工匠」のデスクベッドを載せておきます。ワンルームでしばらく業務を続けるのであれば、思い切ってこういったものに投資をしてみても良いかもしれません。

デスクベッド(1)※画像提供：伸晃産業

デスクベッド(2)※画像提供：江戸建工匠

■インキュベーションオフィスを利用する
どうしても自宅だけではスペースを確保できないという方は「インキュベーションオフィス」などの利用も検討してみてはいかがでしょうか。

私も起業したとき、東京都中小企業振興公社の創業支援施設に3年入居し、そのあとは千代田区の公共施設をリノベーションしたインキュベーション施設を借りていました。インキュベーションオフィスにはいろいろなタイプがありましたが、私は打合せスペースと会議室目的でしたので、デスクはフリータイプを選択して使っていました。

その施設を運営委託された会社によると、当初は地方の企業が東京進出の足掛かりとなることを目的にしていたそうですが、ふたを開けてみると、利用者の約2割はサラリーマンだったそうです。資格取得の勉強のためなのか、サイドビジネスの場なのか、やがて起業するための準備なのかは不明ですが、コロナでリモートワークが急激に浸透した20年ほど前から、水面下ではいろいろな動きがあったことが分かりますね。

これから住まいを探す場合のポイントは?

これからアパートなどを探す場合、テレワークを見据えた物件選びにはどのようなポイントがあるのか考えてみましよう。あくまでも当面、経済的にワンルームしか選択できないケースです。

■立地を考える
全てリモートで処理できるのであれば、立地を考える必要はないかもしれません。環境の良いのどかな田園地帯でもよいでしょうし、東京をはじめとする大都市である必要もないかもしれません。しかし、直接面談して営業したり、打合せしたりすることが必要な場合はやはり相手先との物理的距離は大切です。

おすすめは、想定される取引先に自転車で行ける範囲です。つまり中心地から遠い駅近よりも、都心に近く駅から遠い物件がねらい目です。頻繁に打合せ等で交通機関を利用するのであれば交通費もバカになりません。自転車であれば信号のない裏道を通ってバスと遜色のない時間で到達できます。また駅からの歩く距離によっては、電車と変わりない時間で到着できる可能性もあります。

私は特にコロナが流行してからは1.5時間程度であれば感染防止のために自転車を利用しています。ゆっくり走ってもかなり遠くまで行けます。有酸素運動になり健康面でもおすすめです。

本来は駅近物件が人気ですが、駅から遠ければ、いくらか広めのスペースが確保できるかもしれませんし、入居者確保のためにロフト付き物件なども手ごろな値段であるかもしれません。

■本格的なワークスペースが欲しい時はロフト付き物件を
駅から遠くても、割り切ってロフト物件を手ごろな家賃で確保するのもひとつの考え方です。上記で述べたように、ロフトがあれば居住スペースをフルにワークスペースとして活用することが可能になります。

■トイレとバスや洗面所が別のタイプを選ぶ_
来客がトイレを利用することを想定に入れると、トイレが独立していた方がよいでしょう。これはワンルームに限らず、むしろ家族で暮らしながらのリモートワーク時にも重要です。玄関などの入り口からプライベートスペースを通らず、ワークスペースやトイレに行けることが大切です。

家具を工夫し物の減らそう

広くて安い物件やロフト付きの物件など条件の良い物件は多くはありません。そのため、家具等で工夫することは重要となってきます。まずは、居室部分に必要とする家具をリストアップして、どれとどれを兼用できるか考え、極力家具数を減らしてみましょう。物を減らしてすっきり暮らすことも、暮らしと仕事を両立させるのに大切なポイントです。

サラリーマン投資家が実際に使っているワンルーム不動産投資のシミュレーション表を無料公開します。

サラリーマン投資家がワンルーム不動産投資を行う際に使用しているシミュレーション表で、必要な経費を入力して限りなく実態に近いキャッシュフロー（現金収支）のシミュレーションができるエクセル表を無料公開します。

副業でワンルームマンション（区分所有）投資を行っているデッキ氏が、自身でワンルームマンション（区分所有）投資する際に使用しているシミュレーション表を無料公開します。管理費や固定資産税など実際に発生する費用を入力することで、実際の収支を簡単に知ることができます。

シミュレーション表は、「ワンルームマンション投資・区分所有投資　体験談サイト」よりダウンロードいただけます。

https://oneroominvest.shop/

【背景】

ワンルームマンション（区分所有）投資を検討されておられる、もしくは始めたばかりの方にとって、実際に投資するとどのような費用がかかり、どのくらいの収支になるかを知ることは難しいと思います。

そんなときに、このシミュレーション表をご利用いただくことで、お役に立てるのではないかと考え、シミュレーション表の公開をさせていただきました。

【シミュレーション表の概要】

購入希望物件の金額、諸費用、自己資金、家賃、管理費などを入力するだけで、１０年分の収支と11年目に売却した場合の収支を簡単に知ることができます。

【cocoroadについて】

代表者：デッキ

URL：https://oneroominvest.shop/

事業内容：不動産投資に関するブログの運営

メディア関係者限定のお問い合わせ先

※以下はメディア関係者限定で公開している情報ですので、webサイトやSNSでの公開はご遠慮ください。

【本件に関するお問い合わせ先】

　企業名：cocoroad

　担当者名：デッキ

　https://oneroominvest.shop/inquiry/

不動産投資は二極化…「節税」ワンルームオーナーの崖っぷち

ビルオーナーは法人相手の箱貸しビジネス

1995年あたりを境に変わってきたもう一つの現象が、不動産オーナーの懐具合です。不動産オーナーといえば、すぐに思い浮かぶのはアパートオーナーですが、不動産もいろいろ。オフィスビルオーナーもいれば、マンション一棟を所有しているオーナーもいます。サラリーマンが資産運用として所有するワンルームマンションオーナーなどもいます。土地だけを貸地として運用している土地オーナーもいます。

不動産を持って運用、つまり賃貸することのメリットは何でしょうか。当然賃料を収受できることです。昔から不動産大家は、町の「お金持ち」「左団扇で楽々」といったイメージがあります。

それもそのはず、特に首都圏などの大都市圏の郊外では、続々地方から都会にやってくる大量の人々にとっての住宅が、常に払底状態にありました。

たいして不動産に知識がなくとも、余っている農地や遊休地に銀行や不動産屋の言いなりにアパートを建てても、あっという間に満室となり、家賃収入が入ってきます。アパートは学生さんのような若い人が中心なので、卒業したりするとアパートを出ていきます。しかし、また同じように新しい学生さんが入居してきます。

テナントが入れ替わるたびに、礼金などの副収入も入ってくる。家賃も経済の発展とともに上昇していますが、テナントがそのままではなかなか家賃の値上げをするのも面倒くさいです。ところがテナントが入れ替わるのであれば、新しい家賃で入居する、つまり収入はますますアップする。こんな構造にありました。

都心の中小ビルオーナーも儲かりました。それまで八百屋や蕎麦屋を営んでいたような商店も戦後、オフィスエリアが拡大するにつれて商売をやめてオフィスビルに建て替えました。

戦後、事業所の数はどんどん増加を続け、中小オフィスビルはその受け皿としての機能を果たしました。「賃料とは上がるもの」、平成バブル崩壊まで、日本の大都市の賃料は経年とともに「必ず上がる」という素晴らしい環境下にありました。

オフィスビルオーナーはアパートオーナーよりもさらに「楽ちん」な稼業でした。アパート住民は建物内で生活をするので、いろいろなトラブルを起こします。トイレや風呂が詰まった、お湯が出ないなどは序の口、隣人の声がうるさい、ゴミ出しルールが守れない、男女の痴話げんか、家賃の滞納など、オーナーはまるで「人間動物園」の運営者のようです。

一方でビルオーナーは所詮、法人相手のハコ貸しです。夜は基本、帰ってくれるし、テナントが建物内で生活するわけではないので水回りなどのトラブルは少ない。アパートに比べれば法人相手なので賃料などの「とりっぱぐれ」も少ない、など運営は比較的楽なのです。

ワンルームマンションは「節税」目的の不動産投資

ワンルームマンションオーナーは、もともと「節税」が目的です。建物の減価償却や借入金の金利、管理に伴う諸費用などを「経費」として落として、不動産所得の赤字をわざわざ創出して、節税をしようなどというひねくれた動機で買っていますので、管理などは専門会社に任せきりです。不動産についても実はさして関心がない、などというオーナーも多いのです。

牧野知弘著『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』（祥伝社新書）

さて、こんな悠々自適に見える不動産オーナーにも、今は「格差」がつき始めています。原因は人口の減少と高齢化、それに伴う経済活動の活力の低下です。

　
人口の減少と高齢化は、1995年までの日本の黄金時代には大量に存在した「若者」の激減を意味しています。以前はアパートといえば、学生かまたは結婚前の若者が住む住居でした。しかし、今では高齢者がその割合を高めています。若者はまだ将来に夢や希望があります。アパートは一生懸命勉強し、働いてやがては新しい住居にステップアップして去っていく際の「仮の棲家」でした。

ところが今、アパートに入居するような高齢者は、身寄りのない、経済力に乏しい高齢者たちが中心です。当然入れ替わりは少なく「終の棲家」と化しています。家賃負担には限界があります。

その一方で、相変わらず相続対策の名目で、エリア内での需給バランスなど一切考慮せずに、新しいアパートは続々建設されます。空室が増え、家賃が下がる、加えてオーナーは高齢化する、借入金の残債は残ったままという図式になっているのです。

中小ビルも然りです。大企業中心の社会になり、オフィスでの仕事がどんどん高度化していくにつれ、テナントがオーナーに要求する水準は高くなる一方です。耐震性はもとより、BCP（ Business Continuity Planning）などで謳われる「事業継続性」を大震災などの災害時に保証させるような要求が出るに至っては、中小オフィスビルオーナーにはもはやお手上げです。自らの高齢化はもちろん、建物自体も築40年あるいは50年を経過して老朽化が著しく、建て替えや大規模修繕に費やす費用にも事欠くありさまに陥っています。

平成バブル時に「節税」目的で購入したワンルームマンションも、その後続々と建てられる新しいワンルームマンションにテナントを奪われる構図は、アパートと同じです。平成バブル時にワンルームを買ったサラリーマンの多くは、すでに定年退職をしています。所得税の節税が大きな目的だったはずですが、もはや損益通算（所得税計算の際に、不動産所得などの金額に損失が生じた場合に、その額を他の所得の金額から控除すること）を行なうはずの給与所得もない状態。空室を防ぐために高齢者や外国人にも貸さざるをえない事態となっています。

このように95年以降、日本の抱える構造的問題は広く不動産オーナーにも影響を及ぼし始めています。常に潤沢な資金でテナント側のニーズの変化に対応できるデベロッパーなどの大企業は不動産オーナーとして生き残り、個人や中小の不動産オーナーはその存続に苦しむ「二極化」の時代を迎えているのが、現在なのです。

アーバネットコーポレーションは新型コロナ影響を考慮して保守的に21年6月期減収減益予想

アーバネットコーポレーション<3242>(JQ)は投資用・分譲用マンション開発・販売を中核事業としている。20年6月期は販売戸数が増加して計画超の増収増益だった。21年6月期は新型コロナウイルスの影響を考慮し、工期延長の可能性を鑑みて保守的に減収減益予想としている。中期的に収益拡大を期待したい。株価は反発の動きを強めている。出直りを期待したい。

■投資用・分譲用マンションの開発・販売

　東京23区中心の投資用・分譲用マンション開発・販売を中核事業としている。収益は物件売上計上によって変動するが、アウトソーシングを積極活用し、少数精鋭の組織体制で固定費の極小化を図っている。

　親会社の同社は投資用ワンルームマンション開発・1棟販売や分譲マンション開発などBtoB卸売、子会社のアーバネットリビングは同社開発物件の戸別販売、他社物件の買取再販、マンション管理・賃貸などBtoC小売を基本事業としている。

　自社開発物件ブランドは、ワンルームマンションの「アジールコート」、コンパクトマンションの「アジールコフレ」、ファミリーマンションの「グランアジール」、戸建住宅の「アジールヴィラ」である。

　なお販売先の多様化に向けてホテル開発事業を推進し、20年6月には第1号案件の「ホテルアジール東京蒲田」が竣工した。8月開業を予定していたが、新型コロナウイルスの影響を考慮して開業を延期した。新たな開業時期については状況を鑑みながら決定するとしている。

　配当政策の基本方針は19年6月に変更し、親会社株主帰属当期純利益から法人税等調整額の影響を排除した数値に対する35%から40%に引き上げた。20年6月期中間配当金から適用した。

■21年6月期増収増益予想

　20年6月期の連結業績は、売上高が19年6月期比9.6%増の220億18百万円、営業利益が15.7%増の24億84百万円、経常利益が14.9%増の21億98百万円、純利益が15.0%増の15億06百万円だった。配当は2円増配の20円(第2四半期末10円、期末10円)とした。

　販売戸数が増加して計画超の増収増益だった。投資用ワンルームマンション23戸の売上計上が期ズレとなった対策として用地転売を行ったため、売上総利益率は計画を下回ったが、増収効果や経費削減効果で吸収した。

　不動産開発販売は投資用ワンルームマンション等14棟712戸および用地1件(19年6月期は投資用ワンルームマンション等14棟650戸、アパート2棟18戸、テラスハウス1棟3戸、用地転売3件)を売却して9.1%増収となった。不動産仕入販売は買取再販物件2戸および一括物件12戸(同買取再販7戸)を売却して61.8%増収となった。

　21年6月期連結業績予想は、売上高が20年6月期比9.2%減の200億円、営業利益が17.5%減の20億50百万円、経常利益が19.5%減の17億70百万円、純利益が27.0%減の11億円としている。配当予想は5円減配の15円(第2四半期末7円、期末8円)としている。

　新型コロナウイルスの影響を考慮し、工期延長の可能性を鑑みて保守的に減収減益予想としている。販管費では従業員数増加による人件費の増加や、売却に伴う仲介手数料の増加なども見込んでいる。なお販売計画(投資用ワンルームマンション674戸、買取再販5物件)の大半は契約済みで、22年6月期以降の自社開発用地として840戸分を契約済みである。

　新型コロナウイルスの影響として、金融機関による不動産開発用地購入融資の厳格化、最終顧客への投資用不動産ローンの厳格化も考えられるが、増資等によって自己資金を充実させているため大きな問題とはならないとしている。21年6月期は保守的に減収減益予想としたが、中期的に収益拡大を期待したい。

■株価は反発の動き

　株価は減収減益予想に対するネガティブ反応が限定的だった。その後は反発の動きを強めている。出直りを期待したい。8月21日の終値は270円、今期予想連結PER(会社予想の連結EPS35円06銭で算出)は約8倍、今期予想配当利回り(会社予想の15円で算出)は約5.6%、前期実績連結PBR(前期実績の連結BPS359円81銭で算出)は約0.8倍、時価総額は約85億円である。

コロナでも「都心ワンルーム」需要は堅い！感染拡大期の賃貸レポートから見る賃貸募集の実情

日本財託グループでは四半期に一度、当社が管理するワンルームマンションの賃貸募集の状況をまとめたレポートを発行しています。

7月、新型コロナウイルスの感染が急速に拡大した今年4月～6月の実績をまとめた最新データを公開いたしました。

そこで今回のコラムでは、新型コロナウイルスが4月～6月の賃貸募集にどのような影響を与えたのか、昨年のデータと比較しながら振り返ります。

都心ワンルームの賃貸需要は底堅い

結論から申し上げると、レポートのデータから、都心にあるワンルームマンションにおいては新型コロナウイルスの影響は限定的で、底堅い賃貸需要があることがみえてきました。

なぜそんなことが言えるのでしょうか。

では、賃貸実績の主な数値を見ていきましょう。

4月～6月のワンルームマンションの賃貸契約数は969件で、前年の1,142件から15%ほど減少しています。これは外出自粛要請のなかで転居を見合わせる人が増え、賃貸市場全体の動きが停滞したことが要因と考えられます。

しかしながら、東京23区における平均の空室日数は26.6日となり、前年同期比3.8日の増加にとどまりました。加えて、この26.6日という数字は直近10年の同時期の平均と比べほとんど変わらない値です。（図1）

(画像=株式会社日本財託)

空室日数が短いということは、それだけ借り手が多いということです。以上から、コロナショックのような社会の変動があっても、都心ワンルームの賃貸需要は底堅いといえるのです。

社会人を中心とした「住み替え需要」の割合が増加

ここまで、新型コロナウイルスの感染拡大による緊急事態宣言の発令がなされても、依然として賃貸需要自体は例年並みだったことがご理解いただけたと思います。

ではその理由はなぜなのでしょうか。

当社では、賃貸契約における『住み替え需要』の割合の増加があったのではないかと分析しております。

賃貸契約の中身を見てみると、緊急事態宣言の発令によって、人の移動が制限された結果、上京する大学生や海外からの留学生など、初めて一人暮らしをする層が若干減少しました。

その一方で、都内または近郊からの住み替え層が賃貸契約全体に占める割合が増加。こうした層はビジネスマンが多く、ワンルームでも比較的広く、バス・トイレが別になっている『築浅物件』を好む傾向があります。その証拠に、平米当たり成約家賃を見ると、築浅物件では上昇がみられました。

その他に顕著な傾向としては、外国籍入居者が全契約に占める割合が2.1％上昇したことが挙げられます。実は賃貸市況の全体で見れば、外国籍入居者の獲得は、厳しい状態にあります。新規の留学生の流入が完全にストップしているからです。

その中であっても、外国籍層に強い賃貸仲介会社と強固なパイプがある賃貸管理会社であれば、国内間を移動する一定の需要をしっかり捉えることで、外国籍の方の入居申込みを獲得できるのです。

不動産投資は「都心部」の物件がおすすめ

　ここまで、都心部のワンルーム物件であれば、コロナなどの社会環境の激変でも空室リスクは少なく、安定して収益を確保できることがわかりました。

マンション投資の空室リスクを考慮すると、都心のマンションというのは外せない購入条件です。

コロナ禍を抜きにしても、日本の人口は10年連続で減少し続ける一方、東京都の人口は増加しているという現状があります。統計的に人口が減少している地方のマンションを購入するのは、得策とは言えません。

投資用マンションを選ぶなら、経済や社会の変化による影響を受けづらく、また人口流入が進むことで安定した家賃収入が見込める「都心」の「ワンルームマンション」をおすすめします。

レジデンストーキョー、複数名利用可能な分散型オフィス兼住宅「1Rオフィス」のサービス開始

［レジデンストーキョー］

株式会社レジデンストーキョー

株式会社レジデンストーキョー（所在地：東京都渋谷区、代表取締役CEO：野坂幸司、以下「レジデンストーキョー」）は、東京都内で展開する約８００室のマンスリーマンションを活用し、複数名でも利用可能な分散型オフィス兼住宅「1Rオフィス（ワンルームオフィス）」のサービスを開始しました。

アーバネットコーポレーション、2020年6月期決算発表のお知らせ

投資用ワンルームマンションの開発・１棟販売を主業とする株式会社アーバネットコーポレーション（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：服部信治）は、第23期事業年度（2019年7月1日から2020年6月30日まで）を終了いたしましたので、ここに事業等の概況について発表します。

当連結会計年度における当社グループの業績は、売上高220億18百万円（前期比9.6%増）、営業利益24億84百万円（前期比15.7%増）、経常利益21億98百万円（前期比14.9%増）、親会社株主に帰属する当期純利益15億6百万円（前期比15.0%増）となり、売上高・各利益とも過去最高値を達成することができました。

【各事業内容別の業績】
当社グループは投資用・分譲用マンションの開発・仕入及び販売を主体とする不動産事業の単一セグメントであるため、不動産事業内容別に記載しております。
（不動産開発販売）
投資用ワンルームマンション等14棟712戸及び用地1件の売却により、不動産開発販売の売上高合計は211億52百万円（前期比9.1%増）となりました。
（不動産仕入販売）
買取再販物件（2戸）の売却に加え、一括での物件（12戸）購入・販売により不動産仕入販売の売上高合計は4億5百万円（前期比61.8%増）となりました。

不動産仲介及び不動産賃貸業等によりその他の売上高合計は4億60百万円（前期比4.6%増）となりました。

【今後の見通し】
2021年6月期通期連結業績予想
売上高　　　　　　　　　　　　 200億00百万円
営業利益　　　　　　　　　　　　20億50百万円
経常利益　　　　　　　　　　　　17億70百万円
親会社株主に帰属する当期純利益　11億00百万円

2021年6月期は、不動産開発事業において投資用ワンルームマンション等674戸（前期712戸）の販売を計画しており、このうち560戸は売買契約済み、114戸は売買交渉中であります。販売戸数の減少は、新型コロナウイルス感染蔓延に関連した建設工期の長期化の可能性を鑑みたものであります。
また、2020年6月に竣工いたしました自社保有ホテルにつきましては、新型コロナウイルス感染状況を注視しながらオープン時期を決定する方針であります。
ホテル事業の業績に与える影響につきましては、ホテル保有の決定時より研究開発の一環という実態から、若干費用を大きめに設定しておりますので、大きな影響はないものと考えております。
2021年6月期は、米国と中国の両大国の関係悪化が貿易面から安全保障の面まで踏み込んでおり、第二次冷戦時との観測から世界経済への影響は大きいものと想定できます。このような経済環境に、世界中に蔓延した新型コロナウイルスの感染が加わり、各国の自国第一主義も拡大するなど、経済環境の見通しは不透明なため、2021年6月期業績予想は保守的に見積もっております。

【開示資料】
・2020年６月期決算短信〔日本基準〕（連結）

【発表日】
・2020年8月6日

▼詳細につきましては、弊社ホームページ（https://www.urbanet.jp/）の
「お知らせ」と「IR情報」に掲載しております。

＜お問い合わせ先＞
株式会社アーバネットコーポレーション
経営管理部 IR担当
E-MAIL：un_ir@urbanet.co.jp
TEL：03-6630-3051 / FAX：03-6630-3045

配信元企業：株式会社アーバネットコーポレーション

ワンルーム投資は儲からないは本当か？知っておくべきメリットとリスクとは

不動産投資について調べていると「ワンルーム投資は儲からないからやめておけ」という声を耳にすることがあるでしょう。しかし、投資法について成功・失敗を論じることは簡単ではありません。やり方によって、成功している人もいれば、失敗している人もいるというのが現実です。

30年間、投資用不動産の業界に身を置いてきた私たちが断言します。ワンルーム投資は、リスクを理解して正しいステップを踏めば、初心者でも着実にリターンを得られる優れた投資方法です。今回は、ワンルーム投資に向いている人や失敗の理由、成功ポイントを解説します。

ワンルーム投資は儲からない？

(画像=PIXTA)

「ワンルーム投資は儲からない」という意見を耳にしたことがあるかもしれません。果たして本当に儲からないのでしょうか？答えはイエスでもあり、ノーでもあります。

具体的には、「1年間で10万円を1,000万円にしたい」と考えているなら、「ワンルーム投資では実現は難しい」といえます。一獲千金を夢見て投資を始めるなら、株式投資やFX投資を選ぶ方が得策でしょう。ただしその場合、大きな損失を出してしまうリスクがあることを理解しておく必要があります。

一方、「数十万円を元手にして定年までに数十万円を毎月生み出す資産を築きたい」と考えているなら、「ワンルーム投資で実現できる可能性が高い」といえます。

重要なことは、「ワンルーム投資」という手法が自分の投資をする目的に適しているかどうかなのです。

リスクのない投資は存在しない

リスクのない投資は存在しません。どのような投資方法を選んだとしても、リスクを許容することで、リターンを狙うことになります。しかし、リスクやリターンの振れ幅は、投資方法によって異なります。

たとえば、株式投資やFX投資の場合、短期間で大きなリターンを得られる可能性がある一方で、大きな損失を被るリスクがあります。そのため、株式投資やFX投資は、ハイリスク・ハイリターンの投資方法といわれています。

一方ワンルーム投資は、ローリスク・ロングリターンの投資方法です。短期間で大きなリターンを選られるわけではありませんが、長期間物件を保有することで、着実にリターンを積み重ねていくことができます。また、ワンルーム投資は再現性の高い投資方法なので、失敗事例等を学ぶことで、リスクを最小限に抑えて投資することが可能です。

ワンルーム投資が向いているのはどんな人か？

続いて、ワンルーム投資に向いている人の特徴を3つ紹介します。どれか1つでも当てはまれば、ワンルーム投資を始める価値は十分にあります。

信用を生かすことができる人

ワンルーム投資では、物件を購入する際に、不動産投資ローンを組むことが一般的です。この時、どのくらいの金額まで融資を受けられるかは、「信用」によって大きく変わってきます。

サラリーマンや公務員は、継続的に一定の給与を受け取っているため、金融機関から「信用」を得ることができます。そのため、自営業者と比較してローンの審査に通りやすく、融資を受けられる金額も高い傾向があります。

「信用」という観点でみると、サラリーマンや公務員といった立場は、ワンルーム投資において有利に働くといえます。

低リスクで資産をコツコツ増やしたい人

株式投資やFX投資は、ハイリスク・ハイリターンの投資方法です。そのため、一獲千金を夢見て投資を始める人が後を絶ちません。

一方、ワンルーム投資は、ローリスク・ロングリターンです。そのため、コツコツと着実に資産形成をしたいと考える人に向いています。老後に年金以外にプラスの収入がほしいと考えている人、本業の他に毎月数万円から数十万円の副収入がほしいと考えている人には、ワンルーム投資が向いています。

本業を大事にしつつ不労所得を得たい人

ワンルーム投資では、最初の不動産会社選び・物件選びさえしっかり行えば、その後は安定的にメリットを享受できます。株式投資やFX投資のように、株価や為替レートをチェックし、一喜一憂する必要はありません。

そのため、本業に注力しながら、不労所得を得たいと考える人に向いています。ワンルーム投資なら、手間をかけずともコツコツと資産を増やしていくことが可能です。

ワンルーム投資が失敗する理由

続いて、ワンルーム投資が失敗する理由を3つ解説します。失敗理由を学び、リスクを回避しましょう。

高額な新築を購入する

一般的に「中古より新築の方が、入居者に人気がありそうだ」と考えがちです。しかし、安易にそう考えて新築を購入するのは避けた方がよいでしょう。

新築物件の価格には、販売会社の販促費用などが上乗せされています。同じエリアの築年数が浅い中古物件の相場に比べて2－3割高いことがほとんどです。一方で、得られる家賃は1割程度の変動しかありませんので、投資という観点では収益性で見劣りすることがほとんどです。

「新築」という文句に踊らされ、高額な物件をつかまされてしまうことがないよう、注意しましょう。

利回りのみを見て賃貸需要が乏しい地域の物件を購入する

高い利回りで売られている物件も要注意です。なぜなら、その利回りには賃貸需要の実態が反映されていないからです。

賃貸需要がない地域の物件は、借り手が見つからないだけでなく、買い手も見つかりにくい傾向があります。そのため、「入居者が見つからないから売却してローンの返済原資にあてよう」と考えても、売却すら叶わないこともあります。そもそも価格が安いから、表面上の利回りの数字が高くなっているのです。

そうなれば、家賃収入が入ってこないままローンの返済だけは続くという、最悪の事態に陥ってしまいます。

節税目的のみで購入する

「不動産投資は節税になる」という営業トークで物件を売ろうとする不動産会社の営業マンがいます。確かに不動産投資が相続税など一定の範囲の節税に活用できることは事実ですが、節税目的だけで不動産を購入しても、投資として成功するとは限りません。

「節税になるから」という理由だけで投資判断をするのではなく、きちんと物件の持つ価値を見極めることが重要です。

ワンルーム投資を成功させるポイント

続いて、ワンルーム投資を成功させるためのポイントを具体的に3つ紹介します。ワンルーム投資は、基本さえ押さえれば、初心者でも十分リターンを得られる投資方法です。ポイントを押さえ、ワンルーム投資を成功させましょう。

都心の物件を選ぶ

空室リスクや家賃下落リスクを下げるうえで、安定的に入居者需要が見込めるかどうかは最重要ポイントです。入居者需要が安定しているのは、都心の物件です。

人口減少が続く日本ですが、実は東京都の人口は24年連続で増加しています。2019年の1年間で増加した人口は、9万4,193人でした。このうち、他県との移動増減が8万741人となっており、他県から東京都への流入が多いことがわかります。

都心のワンルーム物件に投資することで、空室リスクや家賃下落リスクを最小限に抑えられるでしょう。逆に地方物件は、今後ますます人口減少が加速することが予想されるため、避けた方が無難です。

中古の物件を選ぶ

初期投資額を抑えたいなら、中古ワンルームがおすすめです。よくメンテナンスされた優良な中古物件なら、初期投資額を抑えて高い利回りを実現できるでしょう。

中古物件を選ぶ時は、必ず築年数を確認し、新耐震基準の物件を選んでください。新耐震基準は、1981年から適用されています。

東日本大震災や熊本地震でも新耐震基準の分譲マンションの倒壊は、1棟もありませんでした。新耐震基準の物件を選ぶことで、災害リスクを抑えることができます。

空室・滞納リスクに強い会社をパートナーとする

ワンルーム投資で気をつけたいのが、空室リスクや滞納リスクです。せっかくワンルームマンションに投資しても、空室になったり滞納が起きたりすると、ローンの返済原資を確保することができません。

空室リスクや滞納リスクは、空室・滞納に強い不動産会社を選ぶことで、ある程度抑えられます。

ワンルーム投資で成功するには、パートナーである不動産会社の存在は欠かせません。逆に信頼できる不動産会社さえ見つかれば、ほとんど手間をかけなくとも、継続的に利益を積み上げていくことができます。

空室・滞納に強いかどうかは、不動産会社の実績をもとに判断しましょう。本当に不動産オーナーのことを考えている不動産会社なら、公式ホームページのわかりやすい場所に管理戸数や入居率を公表しているはずです。

逆に実績を公表していない不動産会社や、実績について質問しても明確な返答がかえってこない不動産会社は、避けるようにしましょう。

ワンルーム投資に関するよくある疑問

最後に、ワンルーム投資に関するよくある質問について、回答をまとめました。ワンルーム投資を検討中の人は、参考にしてみてください。

副業禁止のサラリーマンでも大丈夫か

会社が副業を禁止する理由は、副業に時間や労力を費やすことで、本業に支障が出ることを避けたいからです。そのため、不動産投資が副業とみなされることは基本的にありません。

もし10室以上を所有することになれば、確定申告などでも事業的規模としての申告が必要になってきますので、会社によっては規程に抵触するようなこともあるかもしれません。

住宅ローンが残っていても投資用ローンを組める？

住宅ローンと投資用ローンは、同時に組むことができます。ただし、お勤め先や年収に応じて、個人としてローンが組める上限の金額があります。金融機関にもよりますが、たとえば年収500万円なのであれば、年収の8倍程度、つまり4,000万円くらいが一つの目安です。

この範囲に収まらないようであれば、それ以上のローンは住宅用であっても、投資用であっても、原則としては組むことができません。

自己資金0円で可能か？

最近では、フルローンにすれば、自己資金0円でも不動産投資ができます。しかし、全く蓄えがない状態の場合、空室リスクや家賃下落リスクに対応できません。そのため、一定額の貯金をしたうえで不動産投資を始めることをおすすめします。

空室だと収入がゼロになるワンルームはリスクが高い？

ワンルームしか所有していない場合、空室になると、当然収入はゼロになります。そのため、空室期間はこれまでの蓄えからローンを返済しなければなりません。このことから、ワンルーム投資はリスクが高いと考える人がいます。

しかし、入居期間の利益を蓄えておくことで、空室期間に備えることができます。また、ワンルームを複数所有することで、収入がゼロになるリスクを抑えるという方法もあります。異なる地域のワンルームマンションに投資することで、分散投資によるリスク低減効果も得ることができるでしょう。

【失敗事例に学ぶ】ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

「ワンルームマンション投資で大損した！」という人もいれば、「ワンルームマンション投資から始め、今は数百万円の家賃収入を安定的に得ている」という人もいます。

今回は、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説し、失敗事例をもとにワンルームマンション投資で成功するためのポイントをお伝えします。ワンルームマンション投資を始めたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

(画像=PIXTA)

ワンルームマンション投資の7つのメリット

まず、ワンルームマンション投資の7つのメリットを順番に解説していきます。

銀行預金より高い利回りが期待できる

ワンルームマンション投資の魅力として、銀行預金より高い利回りが期待できる点が挙げられます。

現在、ほとんどの銀行の預金金利は、0.001％という非常に低い水準です。これでは、仮に3,000万円預けても、年間でたったの300円しか利息を受け取れません。一方、ワンルームマンション投資の場合、価格に対して新築物件の実質利回りは約2％程度、中古物件の実質利回りは4～5％程度です。

もちろん、預金とワンルームマンション投資の利回りだけを単純に比較することはできません。ワンルーム投資は、投資である以上、リスクもあります。しかし、株式やFXなどの投資法と比較してもローリスクで高い利回りが期待できる投資法だといえるでしょう。

生命保険代わりになる

ワンルームマンション投資は、生命保険の代わりにもなります。不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険、通称「団信」に加入します。団信に加入していれば、返済者に万一のことがあった場合、ローンの残債が保険金でまかなわれます。

そのため、万一の場合にも、遺族はローン完済後の物件を手にすることができるのです。大黒柱を失ったとしても、継続的に家賃収入が入金されていれば、当面の生活費をまかなうことができるでしょう。

最近では、介護保障やがん補償、7大疾病特約をつけられるなど、団信にもさまざまな種類があります。家族の状況に合った団信に加入すれば、既に加入している生命保険を解約し、家計の支出を減らすという選択肢もでてきます。

相続対策にもなる

ワンルームマンション投資には、相続対策としての効果があります。

現預金の場合、残高の100％が相続税評価額になります。しかし、土地や建物など不動産は、利用状況に応じた価格計算が用いられます。さらに賃貸用不動産の場合は、いくつかの控除や法制度が適用され、さらに評価額が下がります。

現預金をワンルームマンションに換えることで、相続税評価額はおよそ3分の1から4分の1にまで圧縮できます。相続税の課税対象となる金額の総額が大きく下がるので節税になるわけです。

また、都心のワンルームは地方郊外の土地や一棟アパートや一棟マンションと比べて換金性が高いことから、いざという時は売却して相続税の納税資金にあてることもできます。

さらに、兄弟姉妹間に平等に相続させたいと思った時、一棟のアパートだと共有名義で所有することになり、トラブルになりがちです。しかし、ワンルームマンションなら、子ども3人にそれぞれ一戸ずつ相続させるといったことも可能になります。

初期費用が安く済む

不動産投資というと、まとまった資金が必要というイメージを持つ人もいるでしょう。しかし、ワンルームマンション投資なら、不動産ローンを活用することで数十万円の頭金から始めることができる場合もあります。

初期費用を抑えてコツコツと資産形成できるのがワンルームマンション投資の魅力です。

リスク分散ができる

分散投資は、リスクを抑えて投資する基本中の基本です。複数のワンルームマンションに投資することで、分散投資の効果により、自然とリスクを抑えることができます。

一棟マンションを1つ所有している場合、地震や津波などの災害が発生した時、多額の修繕費がかかってしまいます。しかし、複数の地域のワンルームマンションを所有している場合は、被災地のワンルームマンションの修繕だけですみます。

投資先を分散しやすく、不動産投資特有のリスクを低減できるのもワンルームマンション投資のメリットです。

ローンの利用で効率的資産形成できる

数十万円の元手で、1,000万を超える物件を購入でき、毎月継続的に家賃収入を得られること考えれば、不動産投資の資金効率の高さがわかるでしょう。

最初は家賃収入からローンを返済することになるため、手元に残るお金は決して多くはありません。しかしいずれローンを完済すれば、毎月数万円の家賃収入が丸々手元に入ってくるのです。そして、ローン完済し終わった物件がまるまる資産となります。こうした資金効率の観点からみても、不動産投資は優れた投資方法といえるでしょう。

インフレヘッジができる

インフレとは、物価が上がる現象のことです。インフレが進むと、現預金の価値はそれだけ目減りしていくことになります。仮に、インフレによって物価が2倍になれば、同じモノを買うにも2倍のお金が必要になるため、現預金の価値は実質2分の1になります。

不動産投資は、インフレヘッジとしても効果を発揮します。インフレになると、一般的に不動産価格も一緒に上昇します。また、家賃も上がっていく場合が多いとされています。

「投資は怖い」といって現預金だけを保有している状態は、実はインフレリスクの観点からみると、非常にハイリスクな状態といえるのです。しかし、一部の資産を不動産として所有していれば、インフレになった際にも資産が極端に目減りすることを防ぐことができます。

ワンルームマンション投資の6つのデメリット

続いて、ワンルームマンション投資の6つのデメリットを順番に解説していきます。

空室リスク

ワンルームマンション投資では、入居者がいれば家賃収入を得ることができますが、空室になれば家賃収入は途絶えてしまいます。空室リスクは、ワンルームマンション投資において、最も注意すべきリスクともいえるでしょう。

金利上昇リスク

不動産投資ローンで変動金利を選択した場合、定期的に金利が見直されます。そのため、場合によっては金利が上昇し、利息の負担が増えてしまう可能性があります。

金利上昇リスクに備え、金利の変動をしっかりウォッチするとともに、利益を一部積み立てておくことも大切です。

災害リスク

地震や津波、火災等の災害リスクにも注意しなければなりません。災害リスクをゼロにすることはできませんが、複数のワンルームマンションに投資することで、リスクを分散させることが可能です。

また、物件を購入する前には、ハザードマップ等を確認し、災害の発生リスクをチェックしておきましょう。さらに、新耐震基準となった1981年以降の物件を選ぶことも大切です。旧耐震基準の建物は、大規模な災害で倒壊するリスクがあるため、避けた方が無難です。

家賃下落リスク

家賃は常に一定というわけではありません。周辺の不動産需要が変化すれば、家賃設定も見直す必要があります。収支シミュレーション通りにいくとは限らないので、家賃下落リスクがあることを念頭においておきましょう。

修繕積立金の上昇リスク

マンションの資産価値を維持するためには、定期的に修繕やメンテナンスを行う必要があります。そのため、ワンルームマンションを所有すると、占有面積に応じた修繕積立金を徴収されることが一般的です。

修繕積立金の額は、必要に応じて見直されます。新築マンションのほとんどは修繕積立金が低く設定されているので、大規模修繕工事を重ねるうちに残高が不足します。賄うためには修繕積立金を上げるしかありません。購入時から上がる前提で考えておくべきです。

建物老朽化リスク

不動産は時の流れとともに老朽化・劣化していきます。現在の鉄筋コンクリート造のマンションは、適切にメンテナンスを行えば100年以上持つといわれています。適切なタイミングで修繕工事を行い、管理が行き届いた状態を維持できなければ、風水害によるトラブルが発生したり、スラム化して入居者からも選ばれなくなってしまいます。

ワンルームマンション投資の代表的な失敗事例

続いて、ワンルームマンション投資の失敗事例を3つ紹介します。失敗事例を知ることは、誤った投資判断を防ぐことにつながるでしょう。

入居者が思うようにつかない

Aさんは利回りの高さに惹かれて地方の中古ワンルームマンションに投資しました。しかし、入居者が思うように見つからずもう1年近く空室が続いています。空室期間が長くなると、毎月のローン返済額が重くのしかかってきます。Aさんは、訪れたこともない地方の物件を購入したことを後悔しました。

Aさんのように、賃貸需要のない地域のワンルームマンションに投資してしまうと、立て直すことは非常に困難です。ワンルームマンション投資をするなら、立地選びは慎重に行いましょう。

新築物件で節税効果を過度に期待してしまう

Bさんは、営業マンに「所得税の節税になるから」と新築のワンルームマンションを強くすすめられました。4,000万円という金額は割高に思えましたが、減価償却費を多く計上できるため、節税効果が高いと考えて投資に踏み切りました。

しかし、減価償却費が高かったのは初年度と翌年ぐらいで、その後はみるみる下がっていくことに。ローン返済は家賃収入だけでは賄えません。節税効果の実感以上に、毎月数万円単位の手出しがきついと感じ始め、Bさんは営業マンの言葉を信じたことを後悔しました。

新築物件は、確かに初年度は大きな節税効果を実感できますが、その効果は年々落ちていきます。そもそも、節税できているということは、賃貸事業自体は赤字であることに他なりません。本来、投資は収益を得ることが目的のはずです。節税のためだけに赤字を垂れ流しながら投資を行うのは、本末転倒といっても過言ではありません。

収支シミュレーションが不十分

Cさんは、収支シミュレーションを十分に確認しないまま、営業マンに言われるままにワンルームマンションを購入してしまいました。その結果、家賃を引き下げなければ入居者が見つからず、ランニングコストを引くと、手残りがほとんどないことがわかりました。

Cさんは収支シミュレーションを自分で作り直し、給与収入のなかから修繕に備えたお金も貯めながら、苦労してやりくりしています。

営業マンに提示された収支シミュレーションが完璧とは限りません。販売価格や家賃の設定は周辺相場とかい離していないか、コストの試算は正しいか、固定資産税や不動産取得税などの税金の計上が漏れていないか、など入念にチェックしましょう。

ワンルームマンション投資の物件選びのポイント

最後に、ワンルームマンション投資で成功するための物件選びのポイントを3つ紹介します。

東京都心の物件であること

日本は人口減少に転じて久しいですが、実はそれは地方においてだけで、東京都の人口は増加傾向にあります。空室リスクを下げるためにも、東京のワンルームマンションを選びましょう。家賃下落リスクも、東京の物件を選ぶことである程度抑えることができます。

初めてワンルームマンション投資をする人は特に、安定的に需要が見込める東京都心の物件から始めることをおすすめします。

中古物件であること

新築物件には、販売会社の販促費用等が上乗せされているため、どうしても利回りが低くなってしまいます。「新築物件の方が、入居者が見つかりやすい」と考える人が多いですが、立地がよく、きちんと管理の行き届いた優良な中古物件であれば、入居者を見つけることはそれほど難しくありません。

管理も任せられる企業をパートナーに選ぶこと

信頼できる不動産会社と二人三脚で進めることも、ワンルームマンション投資で成功する近道です。

不動産会社を選ぶ時は、販売と管理のどちらも行っていることを確認しましょう。販売・仲介しか行っていない不動産会社の場合、売買が終了すれば、それで関係性が途絶えてしまいます。

ワンルームマンション投資は、買ってから数十年単位で続く投資ですからむしろ買ってからのほうが重要です。実績が豊富な、信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。

ワンルームマンション投資で賢く資産形成を

ワンルームマンション投資は、リスクを抑えて着実に資産形成したい人に向いている投資方法です。

きちんと情報収集し、信頼できる不動産会社を選べば、初心者でも安定的にリターンを得られます。ワンルームマンション投資の魅力とリスクを正しく認識し、資産形成に役立てましょう。

駅近ワンルームでWi-Fi完備　『入居者募集』の貼り紙を最後まで読むと…？

物件探しの際に、何を重要視するかは人によってさまざま。

駅に近いところや子育て環境など、好条件で手頃な価格の物件を探すのは大変なものです。

しかし、そんな好条件が揃った物件の入居者を募集する貼り紙を見つけたという、すがはらゆうた（@8blackfrog8）さん。

物件の情報はこのように書かれていました。

・ワンルーム

・子育て環境抜群

・駅近

・Wi-Fi完備

・１階コンビニ

敷金・礼金・家賃　無料。

なんていい物件かと思いきや、入居条件は…。

『つばめ限定』

コンビニエンスストア『セブン‐イレブン』の壁にあった、入居者募集の貼り紙。

これまでこの物件では５羽のツバメの子供たちが暮らしていましたが、無事に大空に飛び立ったため空の巣になっていたのです。

「親ツバメより」と書かれた貼り紙には、感謝の言葉が書かれていました。

投稿には、たくさんのコメントが寄せられていました。

・防犯カメラもあっていいじゃないですか！ツバメだったら住みたかった。

・うちにも内覧には来たのですが、お気に召さなかったようです。

・大家さんが優しそうなのもいいですね！

物件を探しているツバメがいたら、ぜひ教えてあげたいですね！

[文・構成／grape編集部]

出典　@8blackfrog8

大金持ちがビル、マンション・アパートを「一棟買い」する理由

予算や好き嫌いで物件を選んでもいい理由

物件選びのポイント（5）物件は好みで選んでいい

不動産投資をスタートするのに「自己資金が少ない」と悩む人がいます。

また、多額のローンを抱えることに不安を覚える人もいるでしょう。

そんな場合は、少額から始められる、戸建てや区分所有を検討しましょう。

地域にもよりますが、戸建てなら300～500万円、ワンルームマンションなら都心部などでも1000万円以下で手に入れることができます。

戸建て、マンションにはそれぞれメリット、デメリットがある。

ただし、それぞれにメリット・デメリットがあります。

●戸建て

＜メリット＞

・土地がついているので、値下がりしにくい。

・入居期間が長い。

・「ペット可」「庭付き」などで差別化すると借り手が見つけやすい。

・管理の手間が少ない（入居者が掃除をしてくれるからメンテナンスコストが低い）。

＜デメリット＞

・出回る物件が少ない。

・銀行の融資を受けにくい（融資が受けられたとしても、融資期間が残存耐用年数以下とされることが多く、現金が残りにくい）。

・リフォームコストが高い。

●区分所有

＜メリット＞

・管理がラク（共有部分の管理は、管理組合や管理会社がやってくれる）。

・物件数が多く、流動性が高い。

＜デメリット＞

・敷地内の設備や共有部分のリフォームが、自分の判断でできない。

・管理費・修繕積立金がかかる。

・空室の影響が大きい（10室あるマンションを１棟所有していれば、一つが空室になっても10分の１。１室しか保有していないと収入が100％ゼロになってしまう）。

私の知るなかでも、戸建てを中心に30軒以上保有している人がいますし、都心のワンルームマンションばかり購入している人もいます。

また、シェアハウスを民泊として運営知っている大家さんもいますし、ワンルームマンションに外国人を数人住まわせている人もいます。

「不動産投資＝多額の借金を抱える必要がある」と決めつけず、自分が好むやり方や今の状況にあった方法を検討すればいいのではないかと思います。

「一棟買い」は資産を築くスピードが速まる

物件選びのポイント（6）ビルやマンション・アパート「一棟買い」を目指す

不動産投資を始めたばかりのころは、私も区分所有や戸建てを保有していたことがありました。しかし、銀行から融資受けることができれば、圧倒的に資産を築くスピードが速まるのがビルやマンション、アパートの「一棟買い」です。

ここで簡単に「一棟買い」のメリットとデメリットをお話ししましょう。

＜メリット＞

・一つの物件あたりの収入金額が大きい。

・土地面積が大きくなるので資産価値が高い（銀行の融資を受けやすい）。

・空室の影響が小さい。

・自分で決めて大規模な修繕や改装ができる。

＜デメリット＞

・元手が多く必要。

・流動性が低い。

・維持・管理に多額の費用が必要。

私は、ITバブルが崩壊した2000年に、なけなしの5000万円で西川口のワンルーマンション14戸を1棟、購入。このときから、資産を築くスピードが一気に加速しました。

そして、2005年までにマンション3棟、アパート２棟、区分所有2戸、戸建て2棟を次々と購入し、家賃収入が年間3600万円に達するようになったのです。

本気で資産を形成しようとしたら、いかに効率よく増やしていくことができるかが重要なポイントです。

たとえば、手持ち資金は同じ1000万円で、ローンをせずに「A・区分マンションを購入」、ローンを組んで「B・一棟マンションを購入」した場合を比較してみましょう。

ここでは単純に、経費率などを同じとして税金などは考慮せずに計算しています。

●A・区分マンションを購入

・価格：1000万円

・表面利回り：8％

・年間家賃収入：80万円

・諸経費（空室率、経費）30万円

・手取り：50万円

●B・マンション「一棟買い」

・価格：1億円

・表面利回り：8％

・年間家賃収入：800万円

・ローン返済のうち利息（年利2％）を含めた諸経費（空室率、経費）：300万円

・返済元金を含めた手取り：500万円

比べてみると、「一棟買い」のマンションのほうが、手取りの金額は10倍以上になります。これがいわゆるテコの原理、レバレッジ効果です。

収益を次の投資のために、丸々残しておくとして、5年後には「A・区分マンションを購入」の場合、250万円しかありませんが、「B・マンション『一棟買い』」だと2500万円になります。

ただし、「B・マンション『一棟買い』」のほうが手取りは多いですが、当然、借入金も大きくなりますので、安定したキャッシュフロー得られる物件選びが大切です。

しかし、この例をご覧いただければ、いかに素早いスピードで資産を築くことができるかおわかりいただけるのではないでしょうか。

実際に足を運んで自分の目で物件を確認せよ

物件選びのポイント（7）物件は必ず自分の目で見て確認する

今から数年前のことです。板橋区にある、地下鉄の駅から2分の物件を紹介されました。

物件の概要書を見たときは、都心なのに表面利回りが7.5％と悪くありません。土地も50坪くらいと十分な広さがあり、値段も1億円とこの場所にしては手頃です。

鳥山昌則著『家賃収入11億円の税理士大家がこっそり教えるお金の増やし方』(現代書林）

「これはいいかもしれない」と妻と見に行ったら、なんと対象物件の南側の駐車場にアパートを建設中です。このアパートが完成したら、紹介された物件は日が当たらずに真っ暗になることは間違いありません。

だから売り急いでいたのでしょう。

私は、紹介した不動産屋を「なんで、これを紹介するの」と叱りつけました。

もし、物件概要書だけで実際に見に行かずに決めてしまったら、大損害を被ることになっていたでしょう。

実際に物件を見ると、書面や画像とは違う印象をもつことも少なくありません。想像していたよりも道幅が狭く、どん詰まりの場所だった。川が近くにあって水害の可能性が考えられる。日当たりが悪くて暗い雰囲気など、嫌な感じがするときは、私なりの基準を満たしている物件でも絶対に手を出しません。

また、実際に自分で見に行くと、建物だけでなく周辺環境も確認することができます。

たとえば「閑静な住宅街」と書かれていたけれど、単に人気のない場所だったり、駅近でいいと思ったら電車の音がうるさかったりなど、実際に足を運ばないとわからないことはたくさんあります。

不動産物件は、どれだけ条件がよくても必ず自分の目で見て確かめることが重要なのです。私はできるだけ妻と一緒に見に行くことにしています。夫婦で気分転換になるのと、女性特有のカンや嗅覚が頼りになることがあるからです。

鳥山昌則

税理士法人とりやま財産経営代表

ライフステージ別に見た「ワンルームマンションの買い時」とは

20代から「投資の実践学習」をはじめよう

不動産投資家の年齢層を調査したあるデータによると、20代で投資用不動産を所有する人は1.4％だそうです。

不動産投資には中年～シニアのイメージがありますが、最近は現役大学生がワンルームマンション投資に踏み出すケースも出始めています。

年功序列や終身雇用といった、安定的な雇用スタイルの消失を知った若い世代が、人生を人任せ（会社任せ）にしない、自立的な将来設計を確立しようとする動きによるものでしょう。

20代で不動産投資を行う場合、特別な事情がない限り、一棟マンションや一棟アパートは金額的に手が出せません。しかし、ワンルームマンションの区分所有であれば、投資金額も少なめであり、エリアを間違えなければ賃貸需要も期待できるため、初めて不動産投資を行う人には最適です。

アメリカの高校生は、金融や投資の勉強を学校で教わりますが、日本の教育には、まだそのような流れはできていません。しかし、若いうちに身に付けた知識は、その後の人生においても大変有益です。

ワンルームの中古マンションのなかには、数百万円で購入可能な物件もあります。賃貸経営の事業計画がしっかりしていれば、金融機関の融資も受けられます。頭が柔軟で、時間も余裕がある若いときに大家業の経験を積めば、将来きっと非常に役に立つはずです。

30代後半～40代「晩婚」を機に不動産投資を考えよう

晩婚化傾向が高くなっている昨今、30代後半や40代になってからの結婚を機に、不動産投資を考える人が増えています。

晩婚夫婦の人生設計を考えたとき、ポイントとなるのが“子ども”です。

40歳でお子さんが生まれたら、お子さんが15歳のときに親は55歳です。以降、高校・大学に進学するたび、教育費はどんどん増えていきます。一方で、会社員の親は50代で役職定年になったり、定年退職以降は嘱託社員に切り替わったり、収入が減少する可能性が高まります。

40代でお子さんをもったご夫婦は、将来起こるであろう、収入と支出のギャップを埋めるためにも、本業以外の収入があると安心です。教育費は幼稚園から高校までで、公立が514万円、私立だと1,716万円がトータルでかかる費用です。ダブルワークといった選択肢もありますが、時間や体力を考えれば、自分が働くことなくお金が入る、「家賃収入」は大きな魅力でしょう。

出典：文部科学省「平成28年度子どもの学習費調査の結果について」

一方で、お子さんのいない人生設計を描いているご夫婦もいらっしゃると思います。お子さんがいなければ、家計の中で大きな比重を占める教育費が不要になるため、その分をご夫婦の将来のために投資へ回し、さらに余裕のある生活を追求するという選択肢もあるでしょう。

50代は将来に備えて「年金以外の収入」を考えよう

投資用不動産所有者の年齢構成調査によると、50代以上の人が過半数を占めています。それは、60代以降の「年金以外の収入確保」に備えていることが、最大の理由だと考えられます。しかしそれだけでなく、50代こそが投資用不動産を購入する最適なタイミングだといえる理由があるのです。

賃貸物件は新築後30年を経過すると、建物の「老朽化」や、時代のニーズに合わなくなる「陳腐化」といった、事業にとってマイナス要素が生じてきます。そのため、30歳で購入した投資物件の場合、定年を迎えるころに買換えが必要になるケースも考えられます。ですが、もし50代で新築物件を購入した場合、平均余命と物件寿命がほぼ同じとなるため、買換えの必要性が低くなります。

定年退職後にも収入を生み続け、役割を終えると、親族に相続されて、また別の形で有効活用してもらえるでしょう。

あるいは、一定期間しっかり家賃収入を確保しておき、ある時点になったら、退職後の「第二の人生設計」のために、その物件を役立てることも可能です。たとえば、次のような用途です。

●退職後にやりたかったテーマで起業する拠点に活用

●売却して現金化しセカンドライフの資金にする

●定年までの期間に得た家賃収入をプールし退職を機に投資物件を買増す

退職後の豊かな人生設計のために、いろんな活用方法を考えることができるのが、50代でのワンルームマンション投資です。

まとまった金額を相続したら「ローリスクな投資」を

50代の場合、80代の親から相続財産を受け取る人が増えてきます。現在の80代は、持ち家率が高く、年金額も多く、意外にたくさんの貯蓄をしている世代です。そのため、かなりまとまった現金を相続できる場合もあるでしょう。

その資金を活用して不動産投資をする選択肢もあります。まとまった自己資金を用意できれば、フルローンとは異なり、様々なリスクの低減を図ることが可能です。年齢的にも、失敗した場合のリカバリーが難しくなる50代だからこそ、安全性を重視した投資をしたいものでしょう。そのような場合、自己資金が豊富なら選択肢も多く、有利なのです。

また、親が資産家であり、将来相続税の発生が予想されるなら、親の存命中に親名義のマンションを買っておいてもらうのもひとつの方法です。

相続財産は、現預金で置いておくよりも、不動産などの現物資産で保有しておいたほうが相続税の評価は低くなり、有利です。とくに賃貸に出している不動産なら、評価額はかなり低くなります。そのため一般的には、現預金だけを相続するより、相続税額は低くなります。

ただし、生前から「相続税対策」を開始するには、親族間でしっかりと話し合い、きちんとコミュニケーションを取らないと「争続」の要因にもなりかねませんので、十分に注意してください。

定年後、子どもや孫のために不動産で「相続準備」を

定年を迎えたあと、退職金の一部を活用して不動産投資をする方法もあります。年金とは別の収入を確保できることはもちろん、将来、資産を子や孫へ相続する際の相続税対策にもなります。

ただし、退職金をすべて投資資金に利用することはやめるべきです。特別な出費が必要になる可能性もありますし、生活資金としてプールしておくことも必要です。ほかの資産との兼ね合いもありますが、投資に充てる金額は多くても退職金の半分程度、できれば3分の1程度までにとどめてください。

退職金で不動産を購入後、何らかの事情でまとまったお金が必要になるケースも考えられます。その際、賃貸用のワンルームマンションであれば、「オーナーチェンジ」という方法で売却しやすいため、メリットが大きいといえます。

ワンルームマンション投資のメリットと年代別の注意点

ワンルームマンション投資は、ほかの不動産投資に比べて投資資金が少なくすむのが大きなメリットです。ほかにも次のような有利な点があります。

①全体は管理組合が管理するので、共用部は任せられる

②1件あたりの面積が小さいので、退去時にかかるクリーニング代や修繕費が少ない

③アパートにありがちな入居者同士のトラブル解決に悩むことがない

④立地条件のよい物件であれば退去があってもすぐ入居が決まる

⑤自己資金100％での購入が可能で借金を作らずに済む

⑥少子化や単身世帯の増加により、ワンルームマンションの需要は今後もつづく

以上のように、手軽にはじめられるワンルームマンション投資は、ライフステージにあまり関係なく「不動産投資をやってみよう！」と思い立ったときが、絶好のタイミングだともいえます。別のいいかたをするなら、不動産投資のなかでは、比較的「ハードルが低い」といえます。投資初心者はワンルームマンションから・・・と主張するベテラン投資家もいます。

ただし、年代別に注意すべき点はあります。

資金配分でいうと、50代以降、年齢が高くなれば高くなるほど、投資の失敗によるリカバリーをしにくくなります。そのため、できるだけ自己資金を用意し、借入比率を少なくした資金計画で、安全マージンを取ってスタートするのがポイントです。

一方、20代から30代の若い世代は、相対的に見ればリカバリーしやすいため、高齢者より高めのリスクを取ることも可能です。ただし、投資の基本はリスク分散ということは忘れずに、不動産投資だけに資金を集中させることなく、バランスよく目配りしましょう。

まとめ

ワンルームマンションを購入するタイミングについて解説しました。購入時のライフステージにより投資スタイルに違いはありますが、どのような年代にも投資チャンスはあります。「興味を持ったときが、はじめどき」なのが、ワンルームマンション投資の特徴です。焦りは禁物ですが、まずは、自分にもできるかどうか、じっくり調べるところからはじめましょう。

この道一筋25年のベテラン投資家が、コロナ禍でも中古ワンルーム物件に集中投資を続けるワケ

働き方から余暇の過ごし方までライフスタイルを一変させたコロナショック。投資環境にもさまざまな変化が起こりつつある。新型コロナウイルスの感染拡大により、市況が大きく変わるなか、我々はどう勝負していくべきか。明確なプランを描く大家を直撃した！

【左：After／右：Before】不人気物件と投資家が敬遠しがちな3点ユニットだが、特殊仕様設備をセルフ施工で差別化し、100円ショップの小物を中心にドレスアップするだけで客づけの難易度を大きく下げることができる

不況下でも賃貸需要は落ちない中古ワンルーム物件に集中投資

「中古区分の現金買い」という堅実な投資スタイルに特化して資産を築く芦沢晃氏。その道一筋25年のスペシャリストはこの有事をどう見ているのか。「株価と実体経済の乖離が今後、どう影響していくかに注視しています。現時点では株価は堅調ですが、予断は許さない。入居者が経済的ダメージを負うと、家賃の支払いにも影響が出てくる可能性はあります。ただ、区分所有オーナーに関しては当面、資産を確保する人が多いように感じます。今は様子見しつつ、いい物件が出れば現金買いを考えている人は私も含めて少なくないはずです」　そう明かす通り、芦沢氏は感染拡大が深刻化しつつあった3月に2物件を購入しているという。「時期的には社会の雰囲気は変わるタイミングでしたが、特にコロナ禍を織り込んで安くなったわけではなく、決算期に現金化したい業者が売り急いだ物件でした。築30年超の13m2のワンルーム。不人気の代名詞である3点ユニット物件でしたが、立地が阿佐ヶ谷、高円寺といいので家賃は6万円近く。2戸で合わせて1000万円ちょっとで現金一括購入しました」

現時点で「コロナの影響で値崩れ」は見られない

　この2物件だけでなく、芦沢氏がターゲットとする都内近郊のワンルームマンションは現時点でコロナの影響で値が崩れるといった流れは見られない。

好立地の区分はすぐに賃貸がつくので、セルフリフォームで工期遅れによる家賃機会損失を防ぐことができる。思い通りにアレンジすれば物件競争力も高まる

「退去した物件もありましたが、募集3日で埋まるといった状況です。どんな経済状況にあっても住居は欠かせないですし、私が所有している中古ワンルーム物件は家賃5万円台、安いと4万円台の物件が多く、これは都内や神奈川の利便性の高い場所で暮らすには最下限の家賃帯。収入の3割を家賃に回すと考えれば、月に15万円稼げばいいわけなので、正規雇用である必要もないですし、何とか仕事は見つかる。いざとなれば行政の支援制度を活用する方法もあるので、当面は大きな不安要素はありません」　実際、非正規雇用の入居者から「家賃が払えないので」と住宅確保給付金の書類が送られたこともあったそう。

値段だけでなく管理パフォーマンスも注視せよ

「値段はもちろん大切ですが、今後、自分が年を重ねれば体が動かなくなることもあり得るので、管理システムの選択肢が広い物件を積極的に狙いたいです。不動産の収益源である管理修繕業務のローコスト化は労力とのトレードオフ。株の配当のように何もせずもらえるものとは異なります。多忙な会社員や高齢オーナーは最小労力でローコストにいい管理ができる物件を持ち続けることが大切です。たとえば、札幌の人であれば、東京の区分を買うより、東京の投資家が借上管理で回らず手放す札幌の区分を狙う。購入後は管理をはずして、地元の懇意の業者か、近所なら自主管理にすれば手取り家賃も増える。福岡や大阪、名古屋でも然り。地元の地の利を生かして、遠隔オーナーと管理コストパフォーマンスで差をつけるのがおすすめです」　長期的な管理運営を考慮した物件に絞ることは有力な戦略となる。

芦沢氏流　［有事の投資術］3か条

・売主や業者が投げ売る物件を逃さず現金で一括で買い増しを進める・最下限の家賃帯の好立地物件なら需要が途切れることはない・負担感が少なく管理ができる自身の生活圏にある物件に注力 【芦沢晃氏】兼業大家 会社員生活のかたわら、中古区分の現金買いに特化した投資スタイルで資産を築く。近著に『少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術』がある＜取材・文／栗林篤　藤村はるな＞

￥enSPA！

「東京ポートシティ竹芝」、レジデンスタワーが竣工

東急不動産（株）と鹿島建設（株）は30日、共同開発を進める「東京ポートシティ竹芝」（東京都港区）のレジデンスタワー（総戸数262戸）を竣工した。

　「東京ポートシティ竹芝」は、約1万5,591平方メートルの敷地にオフィスタワー、レジデンスタワーを開発し国際ビジネス拠点を創出する、国家戦略特別区域計画の特定事業。

　レジデンスタワーは敷地面積約3,434平方メートル。鉄筋コンクリート造地上18階建て、延床面積1万9,357平方メートル。2～4階はシェアハウス（44戸、ワンルーム～1LDK、14万3,000円～17万8,000円）、5～8階はサービスアパートメント（80戸、ワンルーム～2LDK、27万5,000円～78万円）、9～18階は賃貸住宅（138戸、1K～2LDK、19万1,000円～72万6,000円）で構成する。
　東急不動産グループの企業がコラボレーションして開発した共用部が特徴で、（株）東急スポーツオアシスの商品が利用できるフィットネスルームを設置。さらにシェアハウスの入居者向けに、（株）東急ハンズプロデュースのDIYルーム、東急不動産が推進する緑共生型のオフィス提案「Green Work Style」を反映したワークラウンジも備える。
　また、そうした共用部の混雑状況確認や自宅内の家電の操作等が行なえる専用アプリや、顔認証でロックを解除しエントランスから自宅までタッチレスで行き来できるスマートロックを導入するなど、スマートライフを提案する。
　そのほか、1階には保育所も備え、共働き世帯をサポートする。
　20年2月21日に入居者募集を開始している。

　なお、同日、オフィスタワーの開業日も発表。9月14日に決定した。
　オフィスタワーは、敷地面積約1万2,156平方メートル。鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造地上40階地下2階建て。9～39階のオフィスフロアにはソフトバンク（株）の本社や同社グループ、WeWorkJapan合同会社が入居。8階以下は、東急不動産が手掛けるシェアオフィス「Bisiness-Airport」や、500人を収容するイベントスペース、飲食店を中心とした商業エリア等で構成する。
　スマートビルとして開発しており、各所にさまざまなデータを集めるセンシングデバイスを設置。飲食店舗等の混雑状況を、同ビルで働くワーカーにはアプリで、来訪者にはビル内に点在するデジタルサイネージで配信する。また、施設利用者のデータは、テナントのマーケティングサポートにも活用。売上や在庫管理最適化に向けた予測を提供する。

新築と中古どちらがよい？ワンルームへの不動産投資で失敗しないために知っておくべきこと

ワンルームマンションへの投資は、不動産投資の中でも比較的お手軽に、低コストで始めることができます。しかし、始め方を間違えると大きく損をすることになり、それを後から取り戻すことは極めて困難です。

今回は、今後ワンルームマンションへの不動産投資を検討している方向けに、投資で失敗しないために知っておくべきポイントを解説します。

ワンルームマンション不動産投資の落とし穴とは

不動産投資の中でも初心者が挑戦しやすい代表格が、ワンルームマンションへの投資です。ただ、物件選びを間違えてしまうと、投資でお金を増やすどころか、失敗してお金が減っていくことにもなりかねません。

事前に情報を収集し、失敗事例や失敗する理由を理解しておくことが重要です。

新築ワンルームへの不動産投資が失敗しがちな理由

「ワンルームマンション」と一口に言っても、新築と中古があります。

近年、新築ワンルームマンションの建設に対しては、自治体が建築規制を行う動きが顕著です。例えば、1戸あたりの最低専有面積を設定したり、総戸数のうち一定割合をファミリータイプ住戸にするよう義務付けたりといったものがあります。

それでも新築ワンルームマンションの開発は活発に行われており、新築物件には一定のニーズがあります。しかし、新築ワンルームへの不動産投資で失敗した、という事例もあります。

新築ワンルームへの投資が失敗に終わる代表的な理由は2つあります。

1つ目は、不動産投資を始めてみたもののキャッシュフローが回らなくなり、新築ワンルームマンションを売却する（売却時は中古扱い）となった場合に、マイナスになってしまう可能性が高いことです。一度でも入居者が入ると、新築物件の「新築という価値」は下がります。売却時には分譲時より価格が下がることも多く、結果的に赤字として終わる可能性も高いのです。

2つ目は、新築ワンルームマンションを1部屋所有しているだけでは、購入時に相当頭金をいれない限り、キャッシュフローは当面は赤字になってしまうケースが多いことです。新築ワンルームの表面利回り（※）は平均して4%程度と言われます。銀行への返済や管理費、修繕積立金などの支出を合計すると、入ってくる家賃よりもマイナスになってしまうケースもあるのです。

※利回りとは、不動産投資で最も重要な指標とされる、物件価格に対する年間家賃の割合のこと。表面利回り＝年間収入÷購入価格で計算される。

新築ワンルームの不動産投資のデメリット

また、新築ワンルームマンション投資の難易度が高い理由には下記のようなものもあります。

価格が割高で利回りが低い

前述のように都心の新築ワンルームマンションの表面利回りは4％前後ですが、中古マンションと比較すると、どうしても表面利回りで2～3%は劣ることになります。

新築物件ではディベロッパーが販売するための宣伝広告費などをかける必要があるため、価格が割高になるからです。

新築でも永久に高い家賃を取れるわけではない

最初の入居者に対しては、「新築」というプレミアム感をセールスポイントとして、相場より高い賃料を提示しやすくなりますが、以降の入居者に対してそうはいきません。周辺の相場に合わせた賃料に設定しなければ、入居者を獲得しづらくなるということも考えられます。

新築でも節税効果は初期だけ

新築ワンルームマンションを投資用物件として購入すると、節税効果を得ることができると言われています。家賃収入は課税対象となり、税務署に利益を申告する義務がありますが、その際に建物の減価償却分や借り入れ金利などを経費にすることが可能です。

ただ、こうした節税の効果が高いのは最初の一年だけです。そもそも利益を出してこそ資産形成が可能になるため、節税効果を期待しすぎるのは本末転倒とも言えます。

リフォーム費用などを想定したシミュレーションになっていない

不動産投資は長期スパンで行う投資だからこそ、収益シミュレーションにも長期的な視点が欠かせません。

しかし、新築ワンルームマンションの場合、新しい物件を買ったから当分大丈夫だろうと、設備を入れ替える費用やリフォーム費用などの支出を想定せずにシミュレーションしてしまうというケースもあるのです。

物件を長期間所有していると、経年劣化に伴い設備入れ替え費用やリフォーム費用などが発生するときがやってきます。場合にもよりますが、数十万円単位のお金が必要になることもあります。

ワンルームマンションの収益計算の事例

長期的な視点で収益シミュレーションができるようになるために、ここでワンルームマンションの不動産投資をした場合の収益計算例を見てみましょう。

例：ワンルームマンション購入費を1800万円、毎月の家賃収入を8万円、毎月の管理費と修繕積立金の合計金額を1万円、固定資産税を年7万円、火災保険料を年2万円、その他不動産会社に払う管理手数料などを年3万円と想定

（収入）
年間の家賃収入：8万円×12ヵ月＝96万円
1年間の表面利回り：家賃収入96万円÷物件価格1800万円＝0.053
表面利回りは「5.3％」

続いて、「実質利回り」（（年間の家賃収入−年間の経費）÷物件価格）を計算します。

（支出）
年間の管理費＋修繕積立金：1万円×12ヵ月＝12万円
固定資産税：7万円
火災保険料：2万円
その他不動産会社に払う管理手数料など：3万円
計:24万円

実質的な収入は96万円−24万円＝72万円となります。

1年間の実質利回り：実質的な収入72万円÷物件価格1800万円＝0.04

実質利回りは「4.0%」となります。

ワンルームの不動産投資で失敗しないために気をつけるべきこと

注意すべきポイントや実際の利回りの計算を踏まえて、ワンルームマンションの不動産投資を成功させるために、ポイントを3つご紹介します。

立地を慎重に選ぶ

ワンルームマンションへの不動産投資を成功させるには、立地選びが何より重要です。物件があるエリアのマンション需要を正確に把握し、将来的にどう推移していくのか予測する必要があります。

どんな物件を購入するときも欠かせない視点ですが、予測する際の指標となるのが人口の増減です。人口が増えているエリアではマンション需要が高まり、空室リスクを低減することができます。

一方で、人口が減っているエリアでは、注意が必要です。高利回りで良さそうな物件だったとしても、入居者集めに苦戦するようであれば成功率は下がります。不動産投資を検討しているエリアの人口推移は最初に押さえておきたい情報のひとつです。

ランニングコストを正確に判断する

不動産投資における収支は、収入＝家賃とシンプルです。対してランニングコストは複数あるのでしっかりと把握しておきましょう。

固定資産税
火災保険料
修繕積立金
建物管理費
管理代行手数料
借入金の支払元本・利息
減価償却費など

これらのコストを正確に把握し、毎月どれくらいの経費がかかるのか、1年単位にするとどれくらいになるのか、整理しておくことが重要です。

支出を加味したシミュレーションを行う

家賃収入を諸経費の合計金額が上回ると赤字になります。ワンルームマンションの投資では、収入や利回りだけではなく、収支のバランスを考慮しながら、お金に関するシミュレーションを行う必要があります。

ワンルームの不動産投資で中古マンションを選ぶべき理由

これまでワンルームマンション投資における新築のデメリットや注意すべきポイントを紹介してきました。ここでは、ワンルームマンション投資における中古のメリットを解説していきます。

手ごろに買えて利回りがいい

中古のワンルームマンションの魅力は、何と言ってもお手ごろ価格で買えることです。新築と比べるとリーズナブルな価格でローンの借入額を抑えて始められるため、リスクも抑えることができます。

築浅中古マンションなら新築の7～8割で買える

日本財託グループの調査データでは、2019年1－6月に同社が東京23区内で販売した築10年未満の中古投資用マンションと、同一区内で分譲された新築投資用マンションの価格差は平均1046万円でした。（23区内で2019年に新築分譲があった17区において、新築投資用マンションの平均分譲価格は3023万円。一方、同一区内に所在する築10年未満の中古投資用マンションの平均価格は1977万円）

築10年以内の比較的新しい中古マンションであっても、新築分譲中マンションの7～8割の価格で購入できます。一方で、家賃価格帯は1割程度の差しかありません。

ワンルームの不動産投資は都内の中古マンションがオススメ

これまで解説してきたように、ワンルームマンションへの不動産投資を行うなら、東京都内の中古マンションにターゲットを絞るのが賢明だといえます。

全国的には人口が減少する日本においても、特に東京の都心部では今後も人口の流入が見込めます。大学進学や就職を機とした、地方からの人口流入が引き続き期待できるのです。10代後半から20代の若者が集まる一方で、少子高齢化や晩婚化も進んでいます。そのため、ひとり暮らしニーズが高まり続け、ワンルームマンション需要は今後も大きく落ち込むことはないと見込まれます。

ワンルームマンション投資のメリットとは

ワンルームマンション投資を始める前に、知っておきたいメリットを3つご紹介します。

ワンルームの不動産投資は少ない元手で始められる

さまざまな不動産投資の中でも、ワンルーム投資は少ない元手でスタートできる部類といえます。中古ワンルームであれば、立地や築年数にもよりますが、物件購入費は1,000万〜となります。しかもローンを利用することで、自己資金10万円～70万円ほどで始めることができます。

ワンルームの不動産投資はランニングコストが低い

入居者が入れ替わる際の原状回復工事や設備の交換にかかるコストは、部屋の大きさに比例します。ワンルームへの不動産投資は、ファミリータイプの部屋やマンション1棟を所有するのに比べてランニングコストが少なく済むのが特徴です。そのため投資に回せる資金が多くない方でも取り組みやすいといえます。

将来に向けた資産形成になる

ローン完済後、マンションは自分のものになります。給与所得が入らなくなる定年以降、手堅い収入源のひとつになるのです。

また、銀行から融資を受けるとき、団体信用生命保険（団信）に加入すると、自身に万が一のことがあった場合も、ローン残債は債務者にかけられた保険で返済されます。

もし家族を残して自分が亡くなったとしても、家族はローン残債を返さなくても良くなり、賃貸業を続けることができ、マンションは資産として残るのです。

３つのポイントをおさえた上でワンルームへの不動産投資を

ワンルームマンションへの不動産投資は、初期投資が少なく済む分、取り組みやすい投資手法です。その中でも、特に中古のワンルームマンションへの投資は、手堅い選択肢と言えるでしょう。

・立地を慎重に選ぶ
・ランニングコストを正確に判断する
・支出を加味したシミュレーションを行う

これまで解説してきた上記3つのポイントを踏まえた上で、ワンルームへの不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

サラリーマンの副業としての「ワンルームマンション経営」　新築と中古どちらを選べばよいのか

今回は、サラリーマンの方が営むワンルームマンション経営において、新築と中古のどちらを選択したらよいのかを考えてみたいと思います。

利回りが高い中古マンション

この内容については、特に「投資」という着眼点からいうと、書籍を出版しているような専門家の意見のすう勢はある程度決まっているように思えます。

それは「中古マンション」の方がよいというものです。

当然ながらほとんどの意見はどちらにもメリットとデメリットがあるという前提ですが、最終的には利回りの高い中古マンションに落ち着くようです。

その大きな理由は新築マンションの価格が割高であることです。

価格が割高なのはデベロッパーなどの利益等が価格に上乗せされているからです。

副業としての考え方（新築マンションを組み合わせる）

これには私も納得はするのですが、自身も多数の貸家を営む様な専門家の意見です。

多くのサラリーマンの方はあくまで副業としてのマンション購入ですので、少し立場が異なります。

将来2桁の貸家を持って専業としたいような方々は別として、大部分の方々はあくまでも将来の収入の一部として考えているはずです。

私が考える方法は、

最初の1～2戸を中古マンションで購入し、それ以後はケースバイケースで新築マンションも購入していく
というやり方です。

その理由をこれから説明していきます。

それぞれのメリットとデメリット

それではまず一般的に考えられる新築マンションと中古マンションとのメリットとデメリットをそれぞれ簡単に挙げてみましょう。

■(1) 新築マンション
新築マンションのメリット・デメリットを考えてみます。

メリットは

空室のリスクが低い（入居者が決まりやすい）
室内設備が最新（入居者が決まりやすい）

ローンが組みやすいな頭金なし、または少額（本人の年齢次第だが長期に組める）

節税効果が高い（初期費用）

減価償却費を期間を長く計上できる

管理会社から家賃保証を得やすい

修繕費積立金が安い

などです。

デメリットは

利回りが低い（価格が割高）
CF（キャッシュフロー）が小さい（収入に比べ返済額が多い）

立地場所が中古マンションより劣るケースが多い（至便な場所から建てられるため）

当初の賃料がプレミアム価格でありしばらくすると大きく減額される

などです。

■(2) 中古マンション
メリットは

値段が安く購入しやすい
利回りが新築より高くなることが多い

CF（キャッシュフロー）が大きくなることが多い（収入に比べ返済額が少ない）

立地場所が至便であることが多い

物件の選択肢が多い

などです。

デメリットは

ローンが組みにくいことが多い（金額面「頭金が一定額必要」、借入期間が短期になりがち）
一定額の自己資金が必要

耐用年数が短く減価償却費の計上期間が短く少額になることが多い

当初の賃料が新築に比べて安い

修繕積立金等諸諸費用が高くなりがち

リフォーム費用が発生しやすい

などです。

これらのメリット・デメリットを見ていくと大切なキャッシュフロー面でそれぞれに特徴があります。

まとめると次の通りです。

個別要因があるので一概には言えませんが、購入価格面では中古マンションが優れていても、リノベーションやリフォーム時期が早く来ることがわかります。

新築も中古もそれぞれメリット・デメリットがありますが、トータルの利回りでは中古が優れているのは言うまでもありません。

人生のライフプランとして考えてみると、サラリーマンの副業としての場合には、基本的には物件を長く持つことが原則です。

耐用年数も違いますので新築と中古それぞれの特徴を生かし、両方所有するという選択肢が十分あり得る
わけです。

サラリーマンの副業としてのマンション経営

前述のように、貸家業の専門家の方々は利回りや物件を増やしたいという意味で中古マンションを投資対象にされることが多いのですが、そのためには物件についての高い「目利き」の能力が必要です。

しかし、一般のサラリーマンにはそれが不足しています。

確かに今は中古マンション専門の業者も存在しますが、業者の言いなりで購入するのは、中古だけに新築より難しいので考えものです。

利回りを無視すれば、新築マンションのほうがマンション経営に参加しやすい条件はそろっているように思います。

ただし、肝心の値段が割高であるため、結論が中古マンションとなってしまうのでしょう。

サラリーマン家主も自らの行動や知識習得がもちろん必要なのですが、専門家に比べで経験や知識の不足はどうしようもない部分があります。

そこで、

マンション購入1～2件目は中古マンションを買ったうえで、それ以降はケースバイケースで新築マンションを購入する
ことを提案したいのです。

理由は同程度の賃料で比較した場合に、相対的に価格が安い中古マンションの方がローンを早く完済するのに適しているからです。

■「最初は中古、以降はケースによって新築購入」の概要
その概要は次の通りです。

■□Step1：安い中古マンションを購入□□
1～2件目について価格が安い中古マンションを、しかも一定額の自己資金を準備したうえでローンの金額を低く抑えて購入します。

そうすることでキャッシュフローが大きくなりますので、資金繰りは安定します。

■□Step2：中古マンションの債務をできるだけ早期に完済□□
また、一部繰り上げ返済等を行いできるだけ早く1～2件目の中古マンションの債務を完済することです。

1～2件目の債務をできるだけ早期に完済することで資金繰りをさらに安定させ、それ以降はケースバイケースで新築マンションを購入し、その経営につなげていくことができるのです。

■□Step3：中古マンションの資金繰りで新築マンションの安定経営□□
新築マンションは利回り以外では中古マンションに比べて手がかかりませんので、最初の中古マンションを資金繰りにうまく使っていけばサラリーマンでも安定した経営が可能であり、将来のそれなりの収入が確保できると思います。

本業が多少忙しくても対応できますので、新築マンションの長所を活かして欲しいと思います。

ただし、当然のことながら、新築といっても物件選びは慎重に行ってください。

最初の物件は慎重に

注意してほしいのは、1件目の中古マンションの購入です。

脅すわけではありませんが、慎重に行いましょう。

失敗するとリカバリー等で時間がかり、その後の投資計画に影響が出ます。

諸条件を詳しくチェックしたうえで購入するようにしてください。

中古でも必要以上に業者のマージンが乗せられて販売されている場合もあります。

反対に、格安物件については何らかの大きな理由で格安になっているケースもありますので注意しましょう。

また、自身の予算との兼合いですが、できるだけ築年数の浅い物で、できれば築年数10年以内程度のものを購入するようおすすめします。

現在は特に東京を中心に中古マンションだけを取り扱う専門業者も多く存在するので、それらの情報を踏まえながらきるだけ失敗ない中古物件を購入するようにしてください。

また、新築は肝心の利回りが低いことを忘れないでください。

新築の後は中古物件を購入するなどして、無理は禁物ですがある程度バランスよく物件を増やすことを頭に入れながら投資を続けていただけたらと思います。

繰り返しますが、新築だからといってすべてを業者に任せることなくアンテナを張って行動するのがよいと思います。（執筆者：不動産投資歴16年　堀江 優）

資産家ドクター「ワンルームは都内23区、新築・築浅を選ぶ」

不動産投資の賢い始め方

不動産投資にはいくつかのリスクが伴いますが、物件選びのときに気をつけていれば十分対応できるものばかりです。

物件選びの際、もう一つ考えておくべきポイントがあります。それは、いつ売却するか、ということです。もちろん、売却せずに持ち続けてもいいのですが、売却することで利益を得たい、と考えておられる人も多いはずです。

不動産は、株式投資やFXなどのように毎日値動きするというものではありません。したがって、物件を購入してすぐに売却しようとしても利益は出ません。購入したときよりも高い値段で売却して利益を得たいと考えているのなら、ある程度の期間、物件を所有し続けている必要があります。

では、その目安はどのくらいでしょうか。私が相談している不動産会社では、7年から10年ぐらいが一つの目安になるということでした。その時点で売却する人は、節税効果がなくなったから、という理由が多いそうです。保険や年金目的で不動産投資をやっている人は7年や10年で売る必要はないので、そのまま持ち続けます。自分が不動産投資を行っている目的に合わせて、今後どうするかをイメージしておくことが大切です。

長く保有していると、景気の変動で価値が下がってしまうこともあります。ですから、売却するのであればそのタイミングを誤ってはいけません。たとえば、築10年以内であればまだ値下がりもそう大きくはないでしょうし、その間の家賃収入もかなりあったはずですから、物件を売って新しく買換えることもできます。

私は、札幌に持っていた物件を数年で売ってしまいましたが、それは入居者が集まらない立地だったからです。将来の資産として物件を所有するのなら、札幌よりも東京のほうが有利だと考えて、2件目の物件は東京で探しました。ただし、札幌と東京の物件はどちらも一棟だったため、管理するオーナーとして面倒なことがたくさんありました。その反省もあって、今度不動産を買うときは、一棟ではなく区分マンションを選ぼうと思っています。

区分マンションを選ぶ2つのポイント

これから初めて不動産投資をする人にも区分マンションから始めることをおすすめします。では、どのような物件を選ぶべきか。私が相談した不動産会社の人はこんなことを言っていました。

「区分マンションを選ぶときは、2つのポイントが大事です。一つは、安定した賃貸需要が見込める立地条件のいい物件を選ぶこと。もう一つは、なるべく築年数の浅いマンションを選ぶことです」

安定した需要が見込めるとは、空室になることがなく常に居住者を確保できる、ということです。空室がないのは、その物件の立地条件がいいので住みたがる人が多いからです。

不動産投資は東京23区、新築、築浅を狙え。

たとえば、駅に近くて通勤しやすい、周辺に病院やスーパーなどがそろっていて生活しやすいなど、多くの人がそこに住みたいと集まってくるエリアにある物件です。私が東京に物件を買ったのは、それが大きな理由でした。東京にはこれからも単身者が集まってくるので、23区内のワンルームマンションであれば安定した需要が見込まれるだろうと考えたのです。

また、同じワンルームマンションでも、中古よりは新築のほうが入居者を得やすいのは当然でしょう。ただし、中古でもリフォームすれば新築と同等の価値になることがありますから、入居者を確保できます。リフォームの費用はかかりますが、中古は新築よりも価格が低いので、中古を選ぶのも一つの選択肢なのです。

このようにいくつかの条件を考えると、これから不動産投資を始めようという人は、賃貸需要が最も見込める東京23区内の新築及び築浅のワンルームマンションに投資するのが安全だと思います。もちろん、東京以外でも需要が見込めるエリアはあるでしょう。東京のマンションよりは価格は低いはずですから、手が出しやすいかもしれません。

いずれにしても、物件の選択を間違えると失敗するので、物件選びがとても重要です。不動産会社の中には、実態とは異なる見栄えのいい数字を並べて勧誘するところがあるので、気をつけなければいけません。不動産投資について詳しく正確な情報と知識を持っている、信頼できるアドバイザーを見つけることが大切です。

複数の物件を持つメリット

初めて不動産投資をする人は、とりあえず物件を1つ購入しようと考えるのが普通でしょう。しかし、先にも述べたように、医師には一般の人とは違う優位な特権があります。医師という職業の信頼性で、金融機関から低い金利で高額の融資を受けられるのです。

たとえば、1億円の融資が受けられたとしましょう。区分のワンルームマンションならば、1戸2500万円の部屋を4戸買うことができます。

じつは、1戸よりも複数戸所有したほうが、不動産投資の効果が倍増するのです。なぜなら、 1 戸しか所有していない人はその物件を売却するか持ち続けるか、そのどちらかの選択しかできませんが、複数戸所有していると選択の幅が広がるからです。

仮に、物件を3戸持っているとしましょう。そうすると、1戸は生命保険用としてずっと持ち続ける、 1戸は売却用としてある時点で売却し、そのお金で残りの1戸を繰上返済すれば、以後年金代わりの家賃収入が全額得られる、というわけです。

医師は不動産投資の初期段階から複数戸購入できる融資を受けられるのに、そのことを知らない人が多いのでもったいないなと感じています。普通の会社員は不動産投資をやりたくてもできない人がいるのに、医師は自分たちが優遇されていることを知らないのです。

ただ、私は医師ならば最初から3戸持つべきだ、とすすめているわけではありません。3戸買いたいと思っても、不動産会社の事情によって1戸しか買えない場合があります。また、3戸買うにしても、同じエリアで3戸買うのか、それともエリアを分散して3戸買うのか、そのあとの投資状況が変わってきます。不動産投資にはそれだけ難しいところもある、ということです。

ですから、初めて不動産投資をする人は、まず1戸から始めて少しずつ増やしていくのがいいのかもしれません。その際、やはり信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

パートナーとして選ぶ会社の条件

私は、販売をしてもらう会社、入居者を募集する会社、建物管理をしてくれる会社、売却専門の会社など、いくつもの不動産会社と関わっていました。ただ、それぞれの会社は、自分の専門のことしか相談に乗ってくれないし、専門以外のことには責任を負ってくれないことが多いのです。

たとえば、販売会社は物件を売ってしまえば、その物件に入居者が入っても入らなくても、その責任は負いません。ですから、物件を購入したオーナーは入居者募集の会社へ別途相談していくことになります。

入居者募集の会社は、入居者の手配はしてくれますが、入居者が部屋を破損したとしても、その修理をしてくれるわけではありません。このように、すべてが分業化されているとそれぞれに対応しなければならないので、大変な手間になりました。当時はフリーランスで、時間の余裕があったから何とかできたものの、いまでは難しいかもしれません。

しかし、それらの手間を省いてくれる不動産会社もあります。監修である植田さんが所属している会社もそうですが、不動産投資をしたいと思っている医師のために、物件の紹介から購入、建物管理、アフターフォロー、売却の出口戦略まで、すべてを1社でサポートしてくれる会社もあります。そこも含めて、相談相手を探すという気持ちで会社を選ぶといいと思います。

植田さんとの出会いは、たまたまインターネットで調べて、物件の売却の相談に行ったのがきっかけでした。私はそれまで医師専門の不動産会社があるとは知らなかったので、いろいろな話をしているうちに、この会社の不動産運営の構想に興味を抱きました。社員の方の対応が丁寧で、こちらの疑問にもきちんと答えていただき、信頼できるなと感じたので、それからは不動産運用のコンサルティングをお願いしています。

すると、あるときセミナーの講師をやってもらえないかといわれたのです。勤務医はなかなか人前に出たがらなくて講師をしてくれる医師がいらっしゃらないので、ということでした。私は勤務医ではなかったし、人前に出ることもおっくうではなかったので、引き受けることにしました。「医師としての資産設計」と題し、セミナーで私自身の不動産投資の経験と考え方をお話ししました。内容としては、これから不動産投資を始めようとする人に、会社選びの大切さを伝えるものです。私は自分の経験から、業者選びのポイントとして次のようなことをお話ししました。

（1）ワンストップサービスを行っているか

物件の購入から運営、建物管理、売却まで一気通貫で行ってくれる。問い合わせ・相談・回答・解決の窓口が一つになっていること。

（2）安心感があるか

入居者の募集や管理も行ってくれるので、医師としての本業に集中できる。家賃収入が安定していること。

（3）パートナーシップ、信頼関係を築けるか

投機的な運用ではないため、中長期的なおつき合いをすることになる。信頼関係が築け

る担当者、会社であること。

（4）幅広いコンサルティングをしてもらえるか

不動産はもちろん、幅広くお金に関する相談ができること。

不動産投資をこれから始めようという人は、これらの条件を備えた不動産業者を選ぶようにすればいいと思います。

大見貴秀

大見医院院長

植田幸

資産コンサルタント宅地建物取引士 AFP（日本FP協会認定）

新築？中古？自分に適した投資用ワンルームマンションの選び方

不動産投資の「スタイル」とは？

不動産投資には、ひとつの物件を長期間保有して安定した家賃収入を確保する方法と、長期間保有はせずに物件の状況や収益性によって比較的早く売却して、物件を入れ替えていく方法があります。

長期保有型でじっくり稼ぐタイプ

長期保有型といっても、具体的に「〇年以上」という定義があるわけではありません。継続して安定した収入がある間は保有し、将来的に売却の機会があれば売却するという、あえて「出口戦略」を設定することをしないのがこのタイプです。

もし売却する場合は、次のようなことがきっかけとなるでしょう。

●購入時のローン返済が終了

●減価償却が終了

●周辺環境が変化し、高く売れそうな期待がある

●入居率が悪く、撤退を検討したい

また物件によって、長期保有型に向くものと、そうでないものがあります。

長期保有型投資に向く物件

●通勤に便利な立地条件

●単身者に便利な商業施設などが充実している

●金融機関の担保評価が高い

●管理体制がしっかりしている

20年や30年は保有しつづけると考えると、需要が変わらないエリアに限定されるのはいうまでもありません。

短期保有型で物件入れ替えタイプ

短期保有型投資といっても、厳密に「○○年以内」という定義はありません。譲渡所得の区分で短期譲渡になるのは5年以内ですが、譲渡所得税がかなり高くなります（39.63％。5年超の長期譲渡では、20.315％）。よほどの理由があるなら別ですが、サラリーマンが副業として行う不動産投資で5年以内に売却するのは、短すぎると考えられます。

5～10年ぐらいの期間で家賃収入を確保し、大規模修繕工事による分担金負担など、投資効率を下げる要因が生まれる前に売却する。このような戦略で投資をする手法を、ここでは「短期保有型」と定義します。

不動産投資はほかの投資と比較するとリスクは少ないといいますが、経年劣化という防ぎようのないリスクと、人口減少など社会的な変化によるリスクは常に考えなければなりません。

社会の変化するスピードが早くなっている今日、できるだけベストな条件で賃貸事業が成り立つ状況を作る必要があります。

たとえば、築25年の高利回り物件を購入して5年間家賃収入を得てから売却したとして、減価償却金額よりも売却ロスが少ないと、実質的なキャピタルゲインが得られることになります。そのうえで新規物件を購入し、また5年ほど運用する…というのが、短期保有型の事業イメージです。

「新築マンション」のメリットとデメリット

新築マンションは物件情報が集めやすく、購入する住戸によって内容が変わるといった心配もありません。初心者でも取り組みやすい面がありますが、新築だからこそあるデメリットもあります。

新築マンションのメリット

●入居希望者に人気がある

●築10年頃までは修繕費があまりかからない

●長期の融資を受けやすい

●減価償却期間が長い

新築マンションのメリットは以上のようなものがありますが、このなかで「新築と中古、どちらを購入するか」を考えるうえで大切なのが「減価償却」です。

ワンルームマンションの構造は「RC造（鉄筋コンクリート造）」であり、法定耐用年数は47年と、保有期間を通じて減価償却が可能です。また、いわゆるアパートローンの利用により、30～35年の長期融資を受けられる場合は、返済額を抑えることができます。

築古の中古マンションでは、長期保有をしようと考えても期間中に減価償却が終了してしまい、節税効果が減少するのです。

新築マンションのメリットを活かすなら、「長期保有型投資」スタイルが望ましいといえるでしょう。

また、新築なので築10年間はあまり修繕費がかからないことも大きなメリットです。住宅設備機器は15年前後で交換時期を迎えるのが一般的ですので、修繕計画をあらかじめ立てておき、家賃収入からきちっと積立をしておくことも大切でしょう。

新築マンションのデメリット

●必要資金が高額になる

●入居が決まるまで時間がかかる

●購入後2年ぐらいで資産価値が大きく下がる

新築マンションのデメリットを補うには「自己資金」が必要です。そのため、これから不動産投資を考える人にとってはハードルが高いといえるでしょう。必要資金が高額になれば、利回りが少なくキャッシュフローが小さくなります。予定外の出費に対応できる余剰資金は必ず確保しておく必要があります。

また、賃借人が入居するまで時間がかかると、その間はローン返済・管理費・修繕積立金の支払いは自腹です。そのための資金がないと、行き詰ってしまいます。

投資スタイルから考えると、購入後2年ぐらいで資産価値が大きく下がることは、購入後10年程度の期間で売却することは難しく、短期保有型の投資スタイルには向きません。

「新築と中古のどちらを買うか」を考えるうえで、新築マンションは「長期保有型投資」スタイルが望ましいという結論が、ここでも出てきます。

また、新築マンションは投資額が高くなるので、利回りは中古マンションより低いことが一般的です。安定的に入居が見込め、さらに年数がたっても家賃の値下げが少ない、立地条件がよい物件を選択することが鍵になるでしょう。

「中古マンション」のメリットとデメリット

中古マンションは、新築マンションとの比較でメリットやデメリットを語ることが多いです。ここでも、新築との比較の視点で解説していきます。

中古マンションのメリット

●必要資金が少ない

●利回りのよい物件が多い

●オーナーチェンジ物件なら購入時点で収益がある

中古マンションのメリットには、不動産投資に必要とされる要件がそろっています。もちろん、あくまでも物件次第であり、中古物件のすべてにこういったメリットがあるわけではありません。いくら安価でも直近に大規模修繕が控えていたり、表面利回りはよくても入居率が50％に満たなかったりといった物件もあるため、物件内容を詳細に検討しない限り、簡単に購入するわけにはいきません。

築年数が古い物件は減価償却期間が短いため、「10年以内に売却する短期保有型投資の物件」と考えるべきでしょう。

築浅の中古マンションは、物件の状態や管理体制、立地条件により「長期保有型投資」が可能な場合もあります。もっとも、条件のよい中古物件を探している投資家は非常に多く、優良物件になるほど、一般公開される可能性は低くなります。そのため、非公開の情報をいかに早く入手できるかが成功のカギになります。

サラリーマン大家のような、情報収集に大きく時間を割けない投資家の場合は、よい物件情報を入手できるコネクションやルートを確保しておくことが重要です。

中古マンションのデメリット

●修繕工事が多くなる

●大規模修繕工事費を負担する場合も

●家賃設定を下げる必要が高い

●減価償却費が低く期間も短い

中古マンションを探す際に避けたいのが、これらのデメリットが明確な物件です。格安物件や表面利回りが際立って高い物件には、このような物件が含まれている可能性があります。

ネット上でも、不動産投資の失敗について書かれた記事をしばしば見かけますが、その多くが、上記のようなデメリットのある物件を購入したことが原因となっています。

ワンルームマンションの中古物件を購入するにあたって留意したいのは、いくつかあるであろう物件のデメリットを、メリットで補うことができるかどうかの判断です。デメリットがない物件はありませんから、その点を踏まえたうえで決断しましょう。

たとえば、デメリットを充分カバーできる収益性があるならば、短期保有型投資の対象として検討する余地はあります。

投資スタイルによる物件選択方法

これまで、新築物件と中古物件のそれぞれのメリット・デメリットを説明し、判断材料になるポイントをあげました。いよいよ、最後の選択材料をお伝えします。

投資スタイルには長期保有型と短期保有型があります。ご自分のライフスタイルや将来計画により、希望するスタイルはそれぞれ違うもの。物件選択で新築にするか中古にするかは、投資スタイルにより変わり、決定づける要素が「返済年数」なのです。

物件選択の決め手となるのは「返済年数」

借入金の減り方は、返済年数によってまったく異なります。下表は新築と中古の場合で、金利3.5％、返済年数を35年と20年で比較し、10年経過後と20年経過後の融資残高を記載したものです。

［図表］融資残高表

10年経過後では新築の融資残高は17.5％減り、中古は40％減っています。新築を10年後に売却しようとした場合、売却価格では融資残高の一括返済は難しく、自己資金を返済金に充当する必要がでてきます。

しかし中古は40％も融資残高が減っているため、売却価格で一括返済しても、新規物件を購入する頭金くらいは用意できるかもしれません。

つまり、返済年数から考えると、「長期保有型の場合は新築が望ましく、短期保有型の場合は中古が望ましい」という結論になります。

まとめ

ワンルームマンション投資における新築物件・中古物件それぞれの選択方法を解説しました。

●長期保有型

●短期保有型

以上、2種類の投資スタイルにより、選ぶべき物件は以下のように絞り込めます。

●長期＝新築マンション or 築浅の中古マンション

●短期＝中古マンション

新築か中古かを決める前に、ご自分にあった投資スタイルを、まず考えてみるのがいいでしょう。とはいえ、初めて不動産投資をする人は、なかなかイメージも湧きにくいと思います。そんなときは、信頼できる不動産業者を何社か選び、相談してみるのもひとつの方法です。

築50年、家賃は東京の4分の1…福井の“空き家”に1年住んでわかった「5つのこと」

2020年6月7日 11時0分

文春オンライン

　2018年9月から、ある事情で福井県大野市の空き家を借りて約1年住むことになった。今ではどこの自治体のサイトでも「空き家バンク」などで家を探すことができるが、私の家探しは思いもよらないルートで進んでいった。

じつは全国の空き家で人に貸し出せる状態のものは全体の半数ほどにしかならないという。大野市ではその割合は半分にもいたらず、500軒以上ある空き家のほとんどが居住不可能な状態か、手付かずのまま持ち主の倉庫になっている。

　私の場合は空き家バンクも不動産業者も通さず、人づてに紹介していただいた家主さんと交渉して、まずは住めるように整えることから始まった。あくまで一事例だが、「人づてに聞く」ことが自分に合った空き家を見つけるために有効な方法だった。そのプロセスも含めて、驚きと発見に満ちた四季折々の空き家暮らしを紹介する。

◆ ◆ ◆

窓から「巨石」が見える空き家

　秋晴れで風の気持ちいい日だった。東京から、人類学を専門とする私の調査地となった大野市に引っ越しをしようと家を探し始めた私は、市役所の方の案内でいくつかの空き家を見てまわっていた。大野市には阪谷という地区があり1400人ほどの人びとが住んでいる。市街地から車で15～20分ほどのこの土地には、広範囲に棚田が広がり、中山間地域らしい田園風景が見晴らせた。車窓から見えるのどかな風景が、緊張した身体をほぐす。阪谷はとても美しかった。

　加えて、この土地には見慣れない光景があった。それが諸説あるが100万年ほど前に起きたといわれている、経ヶ岳の噴火によって各地に点在するようになった「巨石」である。おそらく日本中のどこを見渡しても、このような集落の風景は見ることができないだろう。阪谷地区にはそうした巨石が点在しており、それぞれの土地の所有者が原則その岩も所有しているということになっている。

　ある家では田んぼの真ん中に巨石があり、田植えや稲刈りに工夫が必要だ。また別の家では周囲を囲む塀の一部となっている。人間が生まれる遥か以前からこの土地にある巨石は強烈に印象に残った。他にもいくつかの空き家を紹介していただいたものの、不思議とこの光景に惹かれた私は、居間の窓から岩をのぞむことのできる空き家を借りることにした。

（1）家主さんと直接交渉しておくべきこと

　私が住むことになったのは、築50年の空き家である。都心の10畳ほどのワンルームから9部屋もある一軒家への引越し。所有者は市外に出ており、家や仏壇の管理、また墓参りで時折戻って手入れを行なっていた。水まわりや床の一部がリフォームされており、暮らしを始めるには十分。というよりも、これからひとり暮らしをしようという私にはありあまるほどの広さであり、家の前には5～6台は楽に停めることができる駐車スペースがあり、蔵と、おまけに畑までついて、家賃は都内で借りていたマンションの4分の1。頭のなかは「やってみたいこと」と「理想の暮らし」でいっぱいになった。

　不動産業者を通さず個人が直接家主さんと交渉をして空き家を借りる際、事前に知っておく必要があるのは、契約時に火災保険や家財などに関してしっかり話し合いをしておく事だろう。家賃の交渉からはじめる作業は、自由度が高い反面なかなかにタフさが求められるものである。また、以前の暮らしの面影を残したままの家財やその他のモノが残っていることも多く、何もないがらんとした空間が提供されるわけではないことを知っておいていいかもしれない。

（2）動かしづらいものは、そのまま置いておく

　私は、家主さんと一緒に片付けと掃除をすることから「住む」をはじめた。机や家電などそのまま使わせていただくものを選び、その他大型のモノや布団等は軽トラに積み込んで焼却場まで運搬（2往復）。なにせ（台所等も合わせて）9部屋もあり、たまに遊びに来る友人が泊まる部屋を確保してもひとりでは持て余すため、結果的に触らない部屋も多かったが、使う部屋はモノを捨て、掃き・拭き掃除をしていった。

　それはこの家に蓄積されてきた記憶を掘り出すような行為だった。配置を変え、モノを新しく取り替えることで、時を止めたままだった空間を揺さぶっていく。押し入れからだっただろうか、50年前の新聞が出てきたときは、そこに並ぶ文字から香る時代の雰囲気にのみこまれ、しばらく掃除が滞ってしまった。古いものと向き合い、埃をはらうことを通して、家は次第に別の空気を纏うようになった。

豪雪地帯の冬の備え（シャベルや「スノッパ」）を中心に、生活の道具にも親しむ

「動かしづらいもの」は賃貸契約の間そのまま置いておくという選択が現実的であることも書いておこう。その代表格が仏壇である。契約期間が短かったこともあるが、結局私は1年間この家のご先祖さまと微妙な距離感を保ちながら生活することになった。手入れやお参りはもちろん家主さんがされるので、わたしは関係がないはずなのだが、なんとなくそういうわけにもいかず、仏間を通るときには「おはようございます」「帰りました」と小さく心のなかで挨拶をしてみたりする。不思議な関係だった。

集落の皆さんとテレサ・テンで顔合わせ

　もちろん家そのものも重要だったが、それよりも周囲に住む人たちの声かけがなければ、安心できなかっただろう。見知らぬ地域に飛び込んでいくことには不安が伴う。内覧時に笑顔で挨拶を交わし「住んでもらえれば活気になるね」と言ってくださった、お隣さんの一言が移住の後押しになった。

　家主さんとの交渉の際に家を再訪した日には、たまたま集落で開催されていた夏の祭りに飛び入り参加を促され、集会場でのバーベキュー兼カラオケ大会で、気がついたらステージの上に立ち、言われるがままにテレサ・テンを歌うことになっていた。目の前にははじめましての皆さん。「観客席」の先頭に座り、ほろ酔い顔でリズムに合わせて手を叩いてくださった気さくな方が、区長だと知ったのもその後である。人類学者たるものまずはなんでも受け入れるべしと、興奮気味だったのもあるが、時にはえいやと思い切ったことが功を奏することもあるのだ。おかげさまで、忘れられない顔合わせの日となった。

（3）暮らしの基本はメンテナンスにあり

　集落の皆さんには、年間を通して足を向けては寝られないほどお世話になった。収穫したての野菜をいただくだけでなく、初心者のずぼらな畑づくりにも辛抱強く教えをいただいた。予想に反した暖冬でたった1度だけ訪れた雪かきの時には豪雪地帯を生き抜いた経験値からすばやい対応を手ほどきくださり、自前の機械で瞬く間に広範囲の雪を吹き飛ばしてもらうのをただ眺めていたこともある。

　暮らしの基本はメンテナンスにあり――それも私が学んだ教えのひとつだ。掃除を含めた適度な家事はしてきたが、広い土地と一軒家を（一時的にだが）所有するということがどういうことなのかを知らなかった私は、草刈りにもたじろぐ始末。初めて草刈り機を担いで作業し、綺麗に刈り取ったことに安心した後も、草は生え続けるのだという単純な事実を認識できず、あっというまに「元通り」になった庭を見て愕然としていた。

　ちらちらと庭を気にしながらもエンジンをふかして重い草刈り機をもう一度背負う気にはなれず、気休めに近い場所から順番に手でちまちまと根っこを引き抜いていた時期がある。しばらく忙しく外を出回っていて、帰宅した日。庭が見違えるように綺麗さっぱりしていたことがあった。「ああ……」と申し訳ないという気持ちで複雑だったが、「ついでだから」とお隣さんが草刈りまでしてくださった時、家を管理するということにも技術や作法がいるのだと知った。

（4）「おすそわけ」のルールを学んだ

　一軒家で過ごす日々は、毎日が新鮮だった。四季の移り変わりをまるごと経験した。家の2階の窓からは絶景が望め、窓から手が届く距離には、秋に実のなる柿と栗の木が1本ずつあった。実がなると、その収穫は本当に楽しい。ひとりでは食べ切れない量になるので、そこで「おすそわけ」のルールを学んだ。地域には、収穫した柿をうまく加工してハイセンスなおすそわけにしてしまう人もいる。干し柿を自作の木の枠にはめ込んでバターをサンドしたおやつ。これが絶品で冬の間中楽しませていただいた。レモン汁やカルダモンを振りかけるとシェフ顔負けの味になる。

タヌキと毎朝遭遇…次にモグラが

　この土壌に命を育まれるのは、音も立てず、移動もしない植物だけではない。最初の秋に悩まされたのは、タヌキだった。庭のあちこちに「タメフン」があり、収穫し切れなかった柿や栗がふんだんにある我が家に住みついていた。毎朝出かける瞬間に目が合い、追いかけると家の裏に逃げ込むということを繰り返す。タヌキはそのうちいなくなったのだが、次に畑にやってきたのはモグラで、痕跡があちらこちらに見つかった。ひとつずつ穴を潰したり、土壌に超音波を当てたり、地面に風車を差してカタカタという震動を地中に伝えることで追い払いを行うのだという。なかなか姿を見かけることはないのだが、モグラは土を荒らす農家の大敵なのである。

家のなかにネズミ、庭にはツキノワグマ

　野外だけならまだいいのだが、私の家の天井裏には「なにか」の気配があった。たまに友人を呼んで鍋をしているとゴソゴソとなにかが動く。年明けにお餅つきをして持って帰ってきた餅が翌日にひとつなくなっていたという事件があり、一体誰がそのお餅を持っていったのか……屋根裏を覗きにいくのも恐ろしくてそれ以上探索しなかったので、こればっかりは謎に包まれたままである。

　住まいに慣れてきたころ、白く小さいネズミと家のなかで目があったことがある。私はその時までに狩猟免許のわな猟と第一種銃猟も取得しており、大型獣の狩猟の経験もあったにもかかわらず、ひとりで家のなかのネズミに対峙したときは「勝てない……」という気になってしまう。見ないふりをするということもできず、結局市販のネズミとりを設置するもいっこうに捕獲に至らなかったネズミは、食べ物になりそうなものをすべてしまい込む時間とともにどこかに行ってしまった（はずだ）。

　つぎつぎと動物たちが顔をのぞかせる、絵本顔負けの物語のクライマックスは、四季の折々の思い出を抱えてこの家を去る段取りをしはじめた頃、家の栗の木にやってきたツキノワグマである。季節が一巡した秋の日、庭の栗の木の枝が不自然に2、3本折れていた。折れた箇所を確認して、そのまま目線を下にうつすと、木の下では茂ったミョウガの葉が横倒しになっていて、獣が寝た跡のようになっている。その跡を見て直感したのだった。間違いなく、私が住む家の庭にはクマがやってきていた。その時のことは、さらに詳しく別の記事にある（「越前大野で私が遭遇したクマたち」#1、#2）。

（5）「どうふるまえばいいのかわかる」自信と希望

　そんなふうに「ひとりにはしてもらえない」ひとり暮らしは、おかげさまでたのしく過ぎていった。集落でも用水路の掃除や神社の掃除、草刈りに出ると、拙い動きでも人手として喜んでいただいた。家にいても次々と「事件」が起こる暮らしは面倒で手間なことだらけにも思えるかもしれない。実際、DIYで改装したり電気もオフグリッド化したり……当初思い描いていたような理想を実践するには至らず、妥協もあった。だが、私はたった1年間で驚くほどできることが増えた。四季折々の農村での暮らしに対して「どうふるまえばいいのかわかる」ということは、大きな自信や希望につながる。新しい土地に行っても、私には、ここで覚えた季節を迎える段取りや自然と向き合うことの具体的なイメージがあるのだ。

　集落の何人かで夜に散歩をしていたのがすごくよい思い出で、星が降ってきそうな夜空の下、季節毎に野菜や集落行事、時にはスーパーの安売り事情なんかを話しながら歩いた。ツキノワグマの出没で次第に歩けなくなったのが残念だったのだが。手間を惜しまずに、集落や家の維持にエネルギーを注ぎ続ける人びとの土地。きらびやかなものはないかもしれないが、この土地にはそうした人びとの「手間」が、生きてきた時間そのものが浸透している。だから、この場所は美しいのだ。

空き家を出て大野市内のアパートへ

　今、私は慣れ親しんだ空き家を出て、大野市内のアパートであらたにひとり暮らしを始めたところだ。大野での調査にいったん区切りをつけて東京へ引っ越そうと準備をしていた矢先に、新型コロナウイルスの感染がひろがっていった。空き家暮らしのことを振り返っていると、毎日のように人に会いに行き、がむしゃらになんにでも挑戦できた日々が特別なものに思えてくる。生活は変わった。だが、そうではない部分もある。

　4月も下旬になると、外からトラクターの音が聞こえてくるようになった。朝は6時頃から草刈りが始まることもあって、「早いなあ」と人の気配を感じながら起きる。田んぼには水が張られて新緑の山々や芝桜を映す水鏡になり、大野に田植えの季節がきたことを告げた。先行きが見えない中でもこうした兆しは、私を心からほっとさせた。相変わらずめぐる四季の気配に耳を済ませながら、私は静かに研究生活を続けている。

写真＝北川真紀

（北川真紀）

テレワーク普及でオフィスは消滅？　都心部で割安なワンルームマンション増加か

5/26(火) 8:01配信

新型コロナウイルスの影響でテレワークが普及してきたことから、従来のオフィスのあり方を見直す企業が出てきています。これからはテレワークが標準となり、オフィスは消滅してしまうのでしょうか。

これまで都市部のオフィスというのは、多くの企業にとって会社の存在感を示す有力な手段でした。歴史のある有名企業のほとんどは東京であれば、大手町や丸の内など超一等地にオフィスを構えています。急成長した企業の中には、歴史が短い部分を補うためか、オフィスにさらに高いコストをかけるケースもあります。社員の平均年収がまだ十分ではない企業でも、六本木の著名ビルに超豪華なオフィスを構えていることは珍しくありません。

　こうした状況を変えようとしているのが新型コロナウイルスによる感染拡大です。一部の企業はテレワークに移行しましたが、業種によってはまったく問題なく移行が出来ています。全面的にテレワークに移行したある大手企業のトップは、フリーアドレスのオフィスと在宅を組み合わせることで、会社全体の賃料の40％を削減する方針を示しています。実際、ベンチャー企業などを中心に、都心のオフィスの契約を解除したり、逆にシェアオフィスの契約を増やす動きが出てきています。もちろん一連の動きの背景にはコロナ危機による業績悪化という面があることは否定できませんが、これまで固定費で動かすことができないと思われていたオフィスの賃料が、ある種の変動費になりつつあるのは事実でしょう。

不動産業界に大きな影響

　米ツイッターのようにコロナ危機を受けて、希望する社員には恒久的に在宅勤務を認める決断を行った企業もありますが、これはかなり特殊な例でしょう。しかしながら、働き方改革や業務のリスク分散という観点から、テレワークが拡大する方向性であることはほぼ間違いありません。

　テレワークがさらに普及すると、不動産業界には大きな影響が及ぶことになります。一部の企業がオフィス契約を解除すると、そのスペースには、これまでスペックの低かったビルに入っていたテナントが移転してきます。テナントが抜けたビルのオーナーは、さらにスペックの低いビルからテナントを引き抜くでしょう。結果的にスペックの高いビルは相変わらず満室が続きますが、もっともスペックの低いビルの中には営業を継続できなくなるところが出てきます。こうしたビルはたいてい敷地面積が狭いですから、ハイスペックな大型ビルへの建て替えは困難です。結果的にワンルームマンションなどの開発が進む可能性が高まります。テレワークの普及で、郊外の広い家への転居を検討している人も増えているようですが、逆に都心部では割安なワンルームマンションが大量供給されるかもしれません。

投資用ワンルームマンション「エリア選び」のポイント

投資用ワンルームマンション「都心エリア」の特色

投資用マンションの立地について、まず「都心エリア」から考えてみましょう。

ここでいう「都心エリア」とは、東京23区の中でも、山手線の内側、あるいは都心6区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区）と呼ばれるようなエリアです。

都心エリアのワンルームマンションは、都心にオフィスがある会社員の方がメインターゲットになります。また、比較的裕福な実家から仕送りをもらっている学生なども入るでしょう。

都心エリアのメリットは、将来も人口増加が続くか、あるいは人口減少の進行が緩やかであるという点です。

すでに日本全体では人口減少社会になっていますが、東京の都心部では、まだ人口増加が続いています。（『東京都区市町村別人口の予測』、『「東京都の人口（推計）」の概要（平成31年1月1日現在）』）。

【メリット】

人口が増えるということは、賃貸住宅需要の基礎的となる部分が増えることなので、「需要が減りにくい＝空室リスクが低い」という点が都心エリアのメリットになります。

ただし、都心に住みたい人は「通勤時間」「通学時間」を意識している人が多いと推測できます。そうなると、都心エリアであっても、さらに「駅近」という要素が重要な需要ポイントになることは、留意しておいたほうがいいでしょう。

とはいえ、その地域が良いということで需要以上に賃貸住宅の供給が増えれば、空室や賃料の値崩れが起きることもありますので注意が必要です。

遠い将来のことはわかりませんが、当面の間は都心エリアにおいて、大きな地価の下落が起こることは想定しにくいと思われます。

そのため、資産の価値保全という意味でも安心感が高いことが、都心エリアのメリットです。

【デメリット】

一方、都心エリアのデメリットは、地価が高くマンション販売価格が高いことです。

したがって、一定以上の自己資金があるか融資を受けられる環境がないと、そもそも投資ができません。

また、貸し出す際に、賃料には比較的広い範囲で適用される一定の「相場感」があるため、物件価格の差ほど、賃料の差をつけることができません。物件価格が相対的に高く、賃料はそれほど高く設定できないといため、投資利回りが下がります。

一例として、不動産調査会社の東京カンテイが公表している資料によれば、首都圏の新築賃貸マンションの平均利回り：4.44％　であるのに対して、

●日比谷線六本木駅周辺：2.34％

●JR山手線浜松町駅周辺：2.93％

など、顕著な差がみられます（東京カンテイレスリリース「築年数別に見る駅別利回り分布の分析（首都圏）」2017年10月31日）。

「郊外エリア」の特色…物件価格が相対的に低い！

上記資料「東京都の人口（推計）の概要」からもわかるように、東京都といっても、西部のエリアではすでに人口減少がはじまっています。

この傾向は、神奈川件や埼玉県などでも同様で、神奈川なら横浜エリア、埼玉県なら、さいたま市の大宮エリアなどでは、ぎりぎり微増か、横ばい程度で推移していますが、他のエリアでは人口減少がすでに進んでいます。

【メリット】

郊外エリアのメリットは、物件価格が相対的に低いことです。

したがって、資金にあまり余裕がない人で不動産投資をスタートさせやすいといえそうです。

また、物件価格が低ければ、利回りは相対的に上がります。都心6区のワンルームマンションの表面利回り平均が4～5％程度なのに対し、葛飾区や足立区だと7～8％になるといった差です。東京以外の地方都市では、利回り10％程度の中古物件も珍しくありません。

利回りが高いということは、それだけ早くキャッシュが回収できるということです。単純に考えると、利回り5％の場合は物件購入価格を回収するのに20年かかりますが、利回り10％なら10年ですみます。（実際には空室率や経費、税金分を考慮する必要があります。）

したがって、「手もとのキャッシュが少ない」かつ「早期に資金を回収したい」という人は、空室リスクの少ない地域という条件はつきますが、郊外物件も選択肢に入るでしょう。

【デメリット】

人口が減少すれば、当然基礎的な需要が減ることになり、将来にわたった空室リスクが高くなります。これが郊外エリアのデメリットです。

ただし、郊外エリアといっても、一括りにはできないことも事実です。

ワンルームマンションの場合、単身の会社員や学生の入居者中心ですので、それらの人が通勤、通学に便利な場所であれば、都心エリアとは違った形での、比較的安定した需要が望めます。

典型的なのは、郊外にある大学の近隣、あるいは、大企業の工場がある地域などです。こういった地域であれば、空室リスクは低くなる傾向があります（ただし、施設の移転・閉鎖などには十分な注意を要します。そこだけの需要に頼っていた場合、需給バランスが完全に崩れるため賃料を下げても空室が埋まらないケースも見受けられます）。

もちろん、都心部への通勤時間という観点から考えると、快速・急行などの電車が停車する駅での駅近物件であれば、都心物件と大きな差のない通勤・通学を主目的にした賃貸需要が得られるでしょう。

必ず「災害リスク」を確認しよう

近年は、台風や集中豪雨による被害が年々甚大になってきています。不動産投資では、そういった災害リスクも考慮しなければなりません。エリア選びの際にも、エリアの災害リスクを確認する必要があるのです。

まず、そのエリアの地方自治体のホームページで「ハザードマップ」を確認しましょう。「○○（エリア名）ハザードマップ」と検索すれば、すぐに見つかりますし、国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」からも調べられます。ハザードマップでは、「洪水、土砂災害、津波、液状化」などの災害リスクを調べることが可能です。

ちなみに、同サイトにある「重ねるハザードマップ」では、情報ソースがそれぞれ別の「洪水・土砂災害・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ち」などを、地図、写真で確認できるため、非常に便利です。

ハザードマップ上でリスクが高いエリアだったとしても、それを理由に即投資不適格となるわけではありません。

リスクの高いエリアは相対的に価格が低くなるのが普通であり、リスクと価格とのバランスが取れていることが重要なのです。

さらに、地方自治体によっては「地域危険度一覧表」といったデータを用意している場合もあるので、そちらも確認しておきましょう（例：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度測定調査地域危険度一覧表（区市町別）」。

地域危険度一覧表では以下のような項目を確認できます。

●建物倒壊危険度

●火災危険度

●災害時活動困難度

●総合危険度

要は、地震が起きたときのリスクを数値化したリスク表示です。この点も上述のハザードマップと同様に、リスクが高いから絶対NGというわけではありません。そのリスクが適切に価格に織り込まれているのかを確認しつつ、地震保険への加入などで対処します。

まとめ

「都心エリア」「郊外エリア」という分類でワンルームマンション投資を考察しました。

それぞれの特徴、メリット・デメリットを押さえておくことは必要ですが、それらの広域エリアのなかはさまざまな特徴をもつ街に分かれ、それぞれ個性を持つ不動産物件があります。

世界に2つと同じ不動産物件は存在しません。したがって、おおまかにエリアの特徴を把握したら、「この街・この物件はどうなんだろう？」というふうに、個別的の特徴を自身の目で確認するほうが、より実践的かつ有益なのです。

中古ワンルームマンション投資の「絶対に避けられないリスク」

東京23区は「ワンルーム」物件の需要が拡大する一方

現在の不動産投資でサラリーマンの皆さんが最も成功する確率が高いのは、中古ワンルームマンションです。しかしながら、まったくリスクがないとはいえません。残念ながら絶対に避けられないリスクが4つ存在します。その内容と対策を解説しましょう。

リスクはあるが、「明確」だからこそ対処できるという優位性

リスク①「空室」

不動産投資を続けるうえで、一番恐怖を感じるのは空室ではないでしょうか。多くの投資家の頭の中には、「空室」＝「家賃収入なし」＝「自腹でローン返済」という方程式が成り立っていると思います。

この考え方に間違いはありません。ですから最近は、管理会社と一括借上契約を結ぶケースが主流になっています。しかし、これは管理会社を儲けさせるだけの仕組みです。それならばどうすればいいのかというと、最も空室になる可能性の低い立地＝人が集まる場所の物件を選ぶしか方法はありません。

では、日本でもっとも人が集まる場所はどこでしょうか？　それは東京23区です。そのおもな理由を紹介しましょう。

　大企業や外国企業が集中している　

ほとんどの人、特に単身者が住む場所で一番こだわるのは立地です。そして単身者の多くは、職場になるべく近い場所に住みたいと考えます。東京都には、大企業の本社の約半数、外国企業の7割以上が集中しています。

［図表1］大企業の本社所在地出典：東京都「グラフィックス東京の産業と雇用就業2017」

［図表2］外資系企業の本社所在地都道府県別構成比（全国3,158社）

働く場所があるところに人は集まるものです。日本は人口減の時代に突入しています。ですから、賃貸市場は冬の時代といわれていますが、東京都にその風はまったく吹いていません。総務省の『住民基本台帳人口移動報告』によると、2017年の都道府県転入超過数は、東京都が7万5,498人で、2位の千葉県1万6,203人を大きく引き離して断トツの1位となっています。

約7万5,000人といえば、千代田区の人口（約6万5,000人）を上回ります。この人数は転入から転出を差し引いた純増分です。東京では、毎年これだけの人口が増えているのです。

［図表3］2017年都道府県別転入超過数出典：総務省統計局住民基本台帳報告　年次日本人移動

　数多くの大規模な再開発が計画されている　

さらに東京には、まだまだ人が増える見込みがあります。たとえば、23区内は次のような大規模な再開発計画が進んでいます。

●TGMM芝浦プロジェクト（約30万2,100m²・2020年完成予定）

●渋谷駅街区開発計画一期（約18万1,000m²・2019年開業予定）

●虎ノ門再開発事業（約80万m²・2022年完成予定）

●浜松町2丁目4地区A街区（約29万m²・2027年完成予定）

●六本木5丁目西地区再開発（約8万2,000m²・完成時期未定）

これだけ数多くの大規模な再開発が集中しているエリアは、日本全国でほかにないでしょう。

　留学生の数が多い　

また、東京にいる留学生の数は10万3,456人（2017年）で、こちらも全国トップ。しかもその数は右肩上がりで増加しています。

［図表4］都道府県別留学生数出典：日本学生支援機構データ

［図表5］東京都の留学生の推移出典：日本学生支援機構データ

　外国人就労者の数が多い　

そして、外国人就労者数も全国トップで、同様に右肩上がりで増え続けています。これから人口と同時に働き手も減っていくことが確定的な日本において、留学生と外国人就労者の数が今後も増加していくことは間違いありません。

［図表6］都道府県別外国人就労数出典：厚生労働省　外国人雇用状況

［図表7］東京都の外国人就労者数出典：厚生労働省　外国人雇用状況

しかも東京に働きに来る人や留学生の多くは単身者です。その根拠として前述の住民基本台帳があります。

東京23区の世帯数は2003年時点では約400万世帯でした。それが2018年には510万世帯に増えています。ところが1世帯当たりの人数は減り続けているのです（2018年現在約1.9人）。これは単身世帯増加を意味します。東京で増加し続ける単身者は、まさに中古ワンルームマンションの入居者ターゲットと合致します。したがって、東京の中心地である23区内の物件であれば、空室のリスクは極めて低いといえるでしょう。

しかしながら、この話をすると「東京に仕事や勉強をしに来る人には若者が多い。若い人は長く住んでくれないので入居者募集に苦労するのでは？」と心配する人がいます。

確かにその傾向はあります。しかし、このリスクも最小限にとどめることが可能なのです。入居者と賃貸契約を結ぶ際は、「退去するなら1ヵ月前までに連絡すること」といった内容の告知期間を設けるのが一般的です。この期間はオーナー自身で決められますが、1ヵ月から3ヵ月が多いようです。短ければ短いほど入居者には喜ばれますが、入居者募集のハードルは上がります。

とはいえ、実際には23区内であれば1～2週間の募集期間で次の入居者が決まるケースがほとんどです。

この募集期間の短さも23区内という好立地の利点でしょう。その証拠として東京のおもなワンルームマンション管理会社のデータを確認すると、平均入居率は98％前後をキープしています。ほとんど空室がない状態なのです。

ちなみに一括借上契約では、退去者が出るたびに「1～3ヵ月の免責期間を設ける」のが一般的です。つまり、一括借上契約を結んでいても退去者が出れば、免責期間中の家賃収入はゼロになるのです。これで本当に安心といえるのでしょうか。

［図表8］東京賃貸管理会社の年間平均入居率（2018年）エステージェント調べ

「賃料下落により自腹でローン返済」は杞憂

リスク②「賃料の下落」

賃貸物件オーナーにとって、空室に続く恐怖は「賃料（家賃）の下落」でしょう。皆さんも入居者として築5年と築15年のワンルームマンションが、同じ賃料で選べるのであれば、迷わず前者を選択するはずです。ですから、その対策として賃料は時とともに下げざるを得ません。

ただし、賃料の下落に関しては、誤解している人が多いようです。その誤解とは「もし、ローンの返済期間中に賃料をゼロ円にしても入居希望者が見つからなくなったらどうしよう」ということです。確かにそんな事態になったら、ローン返済のことで毎日頭が一杯になってしまうでしょう。

しかし、断言しますが絶対にそんな事態にはなりません。地方の過疎地、しかも古くて雨漏りがするような木造アパートならいざ知らず、世界の中心地である東京23区内のマンションならば、人が住める状態である限り必ずニーズがあります。

そして、23区内のワンルームマンションは、過去のデータが豊富に蓄積されているので、築何年で、どのくらいの賃料になるのかの相場を比較的容易に予想できます。ページの表を見てください。23区内の平均的な賃料の推移です。新築時を100とすると、1年ごとに1％ずつ下がっていき、10年後には1割下落します。そこからは下落幅が緩やかになります。

［図表9］23区内の平均的な賃料の推移イメージエステージェント作成

したがって、築10年以降の物件を購入すれば、賃料下落のインパクトを比較的軽減できるというわけです。実際の例でそのことを確認してみましょう。下の表を見てください。

［図表10］中野区の入居者募集中物件（2019年4月15日現在）レインズ調べ

これは、不動産流通機構が運営しているネットワークシステム「レインズ」に公開されている中野区の入居者募集中物件の一覧です。

①が築20年、②が築40年です。築20年の賃料は8万円前後となっています。一方で築40年は7万円弱を維持しています。しかも築40年の賃料はアパートのものです。仮に耐久性が高いマンションなら数千円は高くなるでしょう。

このことからも、きちんとメンテナンスされた23区内の中古ワンルームマンションであれば、賃料はどんなに下がっても1割程度ということが分かります。

それならば、購入前に現状の1割減の賃料でも問題ないかを検討すれば、賃料下落のリスクは最小限にとどめておくことができるはずです。

修繕費は「年間3万円前後」の積み立てで十分

リスク③「修繕費用」

不動産オーナーになると聞くと、メンテナンスに多額の費用がかかると思う人が多いようです。しかし、分譲マンションの場合、多額の費用を要する外壁や配管など共用部分の修繕は、すべて修繕積立金などで賄われるので、オーナーが個別に負担することはありません。

また、入居者の過失による内装のキズなどは入居者の負担で修繕しますし、火災があった場合は、火災保険で対応可能です。残る修繕部分といえば、経年劣化による内装や設備の不具合です。これはオーナー負担で対応するしかありません。

とはいえ、具体的には退去時の原状回復と10～15年ごとのエアコン、給湯器交換ぐらいしかありません。退去時の原状回復は不定期に発生するので、不安視する人もいます。しかしながら、平均すれば2～4年に一度です。そして肝心の費用も大体1回当たり12万円程度でしょう。

しかも東京の場合は、入居者から敷金1ヵ月分を納めてもらうことが一般的です。ですから12万円のうち8万円前後（家賃1ヵ月分）は敷金で賄えます。したがって、実質の負担額は4万円程度なので年間1万円前後を積み立てれば対応できてしまいます。

エアコンの交換は10年保証を付けても9万円程度、給湯器の場合は10万円程度です。両方とも10～15年に一度なので年間2万円も積み立てていれば備えは十分です。つまり、ワンルームマンションの修繕費用は、年間3万円前後積み立てていけば、怖いことはありません。これくらいの負担なら支払っても利益は十分に残ります。

［図表11］内装費用項目別単価表エステージェント調べ

［図表12］一般的なワンルーム内装工事の例【物件例】面積：19.60m² 床：フローリング
エステージェント調べ

［図表13］内装費用の《事例》当社が入居者募集をした場合、東京の物件は敷金1ヵ月償却ルールを設けています。

震災による経済損失リスクは極めて小さい

リスク④「震災」

日本は地震大国です。最近は、熊本県や北海道などで大地震が続いたので、心配する人も多いでしょう。特に投資用ワンルームマンションのオーナーは、災害時は自宅に加えて投資用物件の復旧費用も負担しなければならないので深刻に考えがちです。しかし、皆さんが考えるほど事態は深刻にならないはずです。

その一番の理由は、マンションの耐震性が高いからです。このことは社団法人高層住宅管理業協会が東日本大震災後に行った、東北と関東のマンション（4万6,365棟）を対象とする次の被災状況調査の結果を見れば明らかです。

大破（建て替えが必要）：0％

中破（大規模な補強・補修が必要）：0.09％

小破（タイル剥離・ひび割れ等）：2.55％

軽微（外観上ほとんど損傷なし、または極めて軽微）16.13％

損害なし：81.23％

つまり、あの未曾有の大震災でも約97％のマンションは、ほとんど無傷だったのです。

※部位と代表的な被害については、「建物本体」建物本体の一部住戸のみが破損により一時的に使用躯体の破損により使用不能になったもの、「駐車機械」タワー型駐車場、機械式駐車場等の駐車機物等のライフラインが損壊し、管理組合による復旧等のための工事が必要になったもの（社）高層住宅管理業協会「東日本大震災の被災状況について（続報）」

［図表14］東日本大震災被災状況（東北・関東）※部位と代表的な被害については、「建物本体」建物本体の一部住戸のみが破損により一時的に使用不能になったもの、「付属建物」付属建物（集会所・立体駐車場・自走式駐車場等）が傾き、または躯体の破損により使用不能になったもの、「駐車機械」タワー型駐車場、機械式駐車場等の駐車機械が損壊し、使用不能になったもの、「外構・インフラ」受水槽、受変電設備・引込電柱、地下埋設物等のライフラインが損壊し、管理組合による復旧等のための工事が必要になったもの
（社）高層住宅管理業協会「東日本大震災の被災状況について（続報）」

これは頑丈なつくりのマンションゆえの結果でしょう。また、万一損傷があったとしても、タイルの剥離など共用部分は管理組合のほうで対応するので、オーナーの懐は痛みません。

一方、入居者の家具や家電などに被害があった場合は、入居者自身の負担で対応することになります。それでも不安な場合は、専有部分の地震保険に加入しておけば安心でしょう。

以上のように、中古ワンルームマンションで考えられるリスクは、すべて最小限の負担で対応が可能です。これだけリスクが明確で、しかも対策が立てやすい投資対象はほかにありません。これも中古ワンルームマンションの魅力のひとつです。

桑田泰

エステージェント株式会社代表取締役

こだわりこそ人生だ！

ワンルームマンション投資へのこだわり 都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？ 【本日のお悩み】

ワンルームマンション投資で騙されない！ 知っておきたい11の知識

都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？ 【本日のお悩み】

東京都・江東区に水害対策を施した投資用ワンルームマンション完成。頻発する自然災害から建物、生活をも守るための対策をパッケージ化

投資用中古ワンルームを売買 独自の不動産DBが成長源

不動産投資初心者向け「ワンルーム投資」のリターンとリスクを考える

ワンルーム投資で得られるリターンとは？

始める前に必ず知っておきたいワンルーム投資のリスク

購入前にしっかり情報収集をしてリスクを避けるべし

人生100年時代の「これから年表」50代の投資は「東京×中古×ワンルーム」

ワンルームマンション投資、中古と新築の違いやメリットとは？ 【本日のお悩み】

ワンルームマンション投資に必要な初期費用は？手数料やローンについて解説

1 物件を購入するのに必ず必要な費用

1-1 物件の購入費用

1-2 仲介手数料（中古ワンルームの場合）

1-3 各種税金

登録免許税

印紙代

固定資産税・都市計画税

不動産取得税

1-4 管理費・修繕積立金

2 利用する際に必要な費用

2-1 不動産投資ローンを活用する際の費用

事務手数料

ローン保証料

団体信用生命保険

2-2 司法書士に支払う報酬

2-3 火災保険料・地震保険料

まとめ

猛烈に増え続けたワンルームマンション、購入者に待つ不都合な未来

医療業界で働くオーナー生の声 本音で語る！私が中古ワンルーム投資を始めた理由

セミナー概要

ワンルームマンション投資とアパート経営の違いは？特徴やリスクを比較

1．ワンルームマンション投資のメリット・デメリット、リスク

1-1．ワンルームマンション投資のメリット

単身者向けのため、物件価格が安い

物件を売却しやすい

1-2．ワンルームマンション投資のデメリット、リスク

収益性が低くキャッシュフローが上がりにくい

保有住戸数が少ない場合は空室リスクに要注意

2．アパート経営のメリット・デメリット、リスク

2-1．アパート経営のメリット

投資規模が大きく、収益性が高い

空室リスクが低い

2-2．アパート経営のデメリット、リスク

必要な自己資金が多い

築年数や構造によっては売却しづらい

まとめ

コロナ禍でも賃料収入は安定的 長期資産運用にはワンルーム賃貸も狙い目か

区分一筋26年、59室を「現金買い」した兼業大家の軌跡

不動産投資を始めた目的は67.3％が「資産運用」 人気があるのは「ワンルーム区分マンション」

新築マンションは「狭小」から「広大」トレンドへ 特殊な好況感の先行き懸念も

20平方メートル台の住戸が増えた背景

4LDKの間取りも珍しくない時代

高くなり過ぎた価格に需要追いつかず

新築マンション「冬の時代」到来か

【東京都23区投資用ワンルームマンションコロナ禍で価格変動リスクが低下】「東京都23区」と「大阪市」投資用ワンルームマンションを比較

儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？ 《楽待新聞》

儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？ 【本日のお悩み】

【不動産投資本】26年間で区分59室を現金購入 借金ナシの中古ワンルーム堅実投資術

マンション建替えで大逆転の高値売却！浜松町・築50年の超狭小ワンルームの奇跡！

知っておきたいワンルーム投資の1つのメリット

ワンルーム投資のメリット

借りるより貸すほうが怖い

ランドネット、中古住宅売買で年商357億円

ランドネット 榮 章博 社長

買取再販物件は年326件販売

オーナーから直接購入

リーマンショックもコロナも影響なし 投資先としての「都心のワンルーム」の強さ

資産運用として、将来への備えとして、不動産投資は根強い人気がある。

ただ、「お金持ちのもの」「富裕層にしかできない」という思い込みもまた強く、それが「一般的な経済状況の、普通の会社員」が参入するにあたっての障壁になっている。

ニュースサイトで読む: https://biz-journal.jp/2021/03/post_210611.html

Copyright © Business Journal All Rights Reserved.

「ワンルームマンション離れ」が加速 サラリーマン投資家も逆風か

学生や社会人のワンルーム需要が減少

ワンルーム投資の最大のメリット

プロの不動産業者が買わないワケ

「ワンルーム屋」の春は終わる

ひとりなら風呂なしワンルームで銭湯通いもアリ？一人暮らしのお風呂の実態調査を開始

ワンルームマンション投資へのこだわり　　　都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？【本日のお悩み】

ワンルームマンション投資で騙されない！知っておきたい11の知識

都内ワンルーム、家賃が維持できるなら価値は落ちない？【本日のお悩み】

投資用中古ワンルームを売買独自の不動産DBが成長源

ワンルームマンション投資、中古と新築の違いやメリットとは？【本日のお悩み】

1　物件を購入するのに必ず必要な費用

1-1　物件の購入費用

1-2　仲介手数料（中古ワンルームの場合）

1-3　各種税金

1-4　管理費・修繕積立金

2　利用する際に必要な費用

2-1　不動産投資ローンを活用する際の費用

2-2　司法書士に支払う報酬

2-3　火災保険料・地震保険料

医療業界で働くオーナー生の声本音で語る！私が中古ワンルーム投資を始めた理由

コロナ禍でも賃料収入は安定的　長期資産運用にはワンルーム賃貸も狙い目か

不動産投資を始めた目的は67.3％が「資産運用」　人気があるのは「ワンルーム区分マンション」

新築マンションは「狭小」から「広大」トレンドへ　特殊な好況感の先行き懸念も

儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？《楽待新聞》

儲からないワンルーム投資でも、やれば実績になる？【本日のお悩み】

【不動産投資本】26年間で区分59室を現金購入借金ナシの中古ワンルーム堅実投資術

ランドネット　榮章博社長

リーマンショックもコロナも影響なし　投資先としての「都心のワンルーム」の強さ

　ただ、「お金持ちのもの」「富裕層にしかできない」という思い込みもまた強く、それが「一般的な経済状況の、普通の会社員」が参入するにあたっての障壁になっている。

「ワンルームマンション離れ」が加速　サラリーマン投資家も逆風か

人生100年時代に最適な投資用ワンルーム「シニアテックマンション」が誕生！　　　～最先端IoTを駆使したスマートホーム＆見守り機能でアクティブシニアの快適な生活を実現～

リーマンショックもコロナも影響なし　投資先としての「都心のワンルーム」の強さ

手堅い資産運用の味方　ワンルームマンション投資のメリットは？

■投資用ワンルームマンション購入　狙い目は東京と・・・

ひとり暮らしの快適ワンルーム　何を手放し何を選ぶ？

ワンルームで在宅勤務、もう限界！　一人暮らしの若者たちの悲鳴